Mieszkanie w Warszawie dla kupującego z Niemiec: ile metrów dostaniesz za 800 tys., 1 mln i 1,2 mln zł

Najwięcej metrów za te same pieniądze dostaniesz dziś na Białołęce, najmniej na Woli. Za 1 mln zł największy nowy lokal w naszym katalogu ma 76,4 m² na Białołęce, 66,6 m² we Włochach, 62,6 m² na Targówku i 44,2 m² na Woli, a na Mokotowie w tym budżecie nie ma żadnego. Liczymy na plikach, które deweloperzy publikują na portalu dane.gov.pl: 960 lokali w 22 inwestycjach z 9 dzielnic, stan na 4 października 2026 r.

Ten tekst jest dla Ciebie, jeśli mieszkasz w Niemczech (lub czytasz po polsku, a kupujesz jako obywatel Niemiec), znasz swój budżet i chcesz wiedzieć, gdzie da on najwięcej metrów oraz co zmienia się przy zakupie z zagranicy. Pełne zestawienie z tabelami dla każdego budżetu osobno znajdziesz w tekście pełne zestawienie metrażów dzielnica po dzielnicy. Tu skupiamy się na tym, co ważne dla kupującego spoza Polski.

Skąd te liczby i czego w nich nie ma

Deweloper musi podać na swojej stronie internetowej cenę za m² powierzchni użytkowej wraz z VAT dla każdego lokalu. Osobno podaje cenę pomieszczeń przynależnych, takich jak komórka lub garaż, i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę mieszkania, oraz inne świadczenia pieniężne, które zapłacisz (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 ustawy deweloperskiej, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880, stan prawny na październik 2026 r.). Te same dane codziennie trafiają do ministra właściwego do spraw informatyzacji i są publikowane na dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 i 3), na licencji CC0 1.0.

Jak liczyliśmy:

• Podstawa: pliki 22 inwestycji z naszego katalogu, pobrane 4.10.2026; daty danych w plikach mieszczą się między 28.09 a 04.10.2026.
• Lokal w ofercie: ma cenę większą od zera i nie jest oznaczony jako sprzedany, zarezerwowany ani niedostępny. Takich lokali jest 960.
• Cena za m²: jest dla 880 lokali. Dla 80 lokali (79 w Metro Art, 1 w Miasteczku Nova Sfera) deweloper Victoria Dom podaje cenę za m² powierzchni rozliczeniowej, nie użytkowej, więc nie wliczamy ich do cen za m² ani do metraży.
• Dzielnica: medianę podajemy tylko tam, gdzie mamy co najmniej 2 inwestycje. Na Bemowie i Mokotowie jest po jednej, więc piszemy o konkretnej inwestycji, nie o dzielnicy.

Ograniczenia danych:

• To nie jest cały rynek. Brakuje Śródmieścia, Ochoty, Ursynowa, Wilanowa, Bielan, Żoliborza, Rembertowa, Wesołej i Ursusa (dla Ursusa nie mamy lokali z plików).
• Często waży jedna inwestycja. Osiedle Sprawna to 38% lokali na Białołęce, Metro Art 67% na Pradze-Południe, Konopacka 78% na Pradze-Północ, Rezydencja Liwska 75% na Targówku, Korkowa 146 aż 91% na Wawrze, NU! 68% na Woli, Stilla 83% we Włochach. Mediana dzielnicy jest więc w dużej mierze medianą jednej inwestycji.
• Status lokalu. Większość plików nie mówi, czy lokal jest wolny. Dostępność sprawdzisz w cenniku dewelopera.
• Dopłaty. Cena lokalu nie obejmuje miejsca postojowego, komórki ani innych opłat.

Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). Jak zbieramy pliki deweloperów, opisujemy na stronie o źródłach danych.

Mediana ceny za m² i największy lokal w trzech budżetach

Mediana to cena środkowa: połowa lokali jest tańsza, połowa droższa. Kolumny budżetów pokazują największy lokal, który faktycznie znalazł się w plikach, a nie szacunek z mediany. Szacunek to tylko dzielenie kwoty przez medianę i nie jest ofertą konkretnego mieszkania.

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (stan na 4 października 2026 r.). Ceny brutto za m² powierzchni użytkowej. W przypadku Wawru największy lokal do 800 tys. zł to jeden z 3 lokali w budżecie, a w budżecie 1,2 mln zł mieszczą się wszystkie 40 lokali Korkowej 146 oraz dom w Osiedlu Śpiewających Ptaków.

Co z tego wynika:

• 800 tys. zł. Lokal od 60 m² to w plikach tylko Białołęka (60,4 m², Osiedle Sprawna). W pozostałych dzielnicach największe lokale mają 44–49 m², na Woli 29,7 m². Do 800 tys. zł kosztuje 451 z 960 lokali (47,0%) w 16 inwestycjach.
• 1 mln zł. Lokale od 60 m² są w trzech dzielnicach: na Białołęce, we Włochach i na Targówku. Do 1 mln zł kosztuje 735 z 960 lokali (76,6%) w 19 inwestycjach. Na Targówku szacunek z mediany daje 63,2 m², a największy lokal w plikach ma 62,6 m²: szacunek nie jest gwarancją.
• 1,2 mln zł. Lokal większy niż 80 m² jest w katalogu tylko na Białołęce i na Targówku. Największy z nich na Targówku (85,5 m²) to jedyny lokal inwestycji Rzepichy w tym budżecie, na parterze. Do 1,2 mln zł kosztuje 824 z 960 lokali (85,8%) w 21 inwestycjach.

Na Pradze-Północ jest dodatkowy haczyk. W inwestycji Konopacka 9 z 18 lokali ma w pliku adnotację, że komórkę lokatorską za 23 600–68 000 zł (mediana 42 800 zł) trzeba kupić razem z mieszkaniem. To od 3,2% do 12,8% ceny lokalu i tej kwoty nie widać w cenie mieszkania (plik z 2.10.2026).

Ile dopłacisz za miejsce postojowe

Jeśli przyjedziesz do Warszawy samochodem albo chcesz wynajmować mieszkanie, miejsce postojowe może od początku należeć do planu i przesuwa granicę budżetu. Mediany cen miejsc postojowych w plikach deweloperów (pliki z 6.10.2026) wahają się od 32 000 zł w Metro Art na Pradze-Południe do 78 000 zł w Jaśminowym Mokotowie; w Korkowej 146 na Wawrze miejsce naziemne kosztuje 25 000 zł. Przykład: z 1 mln zł na mieszkanie i miejsce w garażu, przy miejscu za 40 000 zł zostaje 960 000 zł na lokal, a przez to największy lokal z tabeli może odpaść. Dlatego przy każdym lokalu licz od razu kwotę łączną.

W plikach 16 inwestycji deweloperzy wymieniają też inne świadczenia z nazwy, np. rozliczenie opłat za użytkowanie wieczyste albo koszty utrzymania lokalu między odbiorem a przeniesieniem własności, ale żaden plik nie podaje do nich kwoty (stan na 4 października 2026 r.). O kwotę zapytaj w biurze sprzedaży, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną.

Cena ofertowa a cena transakcyjna

Ceny w plikach to ceny ofertowe. Dla całej Warszawy NBP publikuje obie średnie: w II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wyniosła 18 488,28 zł/m², a transakcyjna 16 783,49 zł/m², czyli o 9,22% mniej (NBP, plik z 7.08.2026; danych za III kwartał jeszcze w nim nie ma). Po średniej cenie transakcyjnej 800 tys. zł to ok. 47,7 m², 1 mln zł ok. 59,6 m², a 1,2 mln zł ok. 71,5 m². To średnia dla miasta, nie obiecany rabat w konkretnej inwestycji, bo oferty i transakcje to różne zbiory lokali.

Prawo chroni Cię też z drugiej strony. Jeśli cena w umowie różni się od opublikowanej przez dewelopera, możesz żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.). W umowach zawartych od 13.02.2026 cena to iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² (art. 5a, dodany ustawą Dz.U. 2026 poz. 27). Metraż z karty lokalu porównaj więc z projektem umowy.

Co zmienia się, gdy kupujesz z Niemiec

Metraże z tabeli są takie same dla Ciebie i dla polskiego kupującego. Zmieniają się formalności i terminy. Stan prawny na październik 2026 r.

• Bez zezwolenia i bez specjalnego podatku. Obywatele państw EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości (art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278). Podatki nie zależą od obywatelstwa. Przy zakupie od dewelopera VAT 8% dla mieszkań do 150 m² jest w cenie brutto z plików (art. 41 ust. 2 i 12 oraz art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1263). PCC wtedy nie płacisz (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191). Wyjątek: 6% od szóstego lokalu, który ten sam nabywca kupuje w jednym lub kilku budynkach na jednej nieruchomości (art. 7a).
• Budżet w złotych, oszczędności w euro. Wszystkie ceny w plikach są w złotych. Przy zakupie w trakcie budowy płacisz na mieszkaniowy rachunek powierniczy po zakończeniu kolejnych etapów (art. 8 ust. 1–3 ustawy deweloperskiej). Harmonogram ma co najmniej 4 etapy, a każdy obejmuje 10–25% łącznych kosztów przedsięwzięcia, nie ceny lokalu (art. 24 ust. 2). Ile euro potrzebujesz w sumie, zależy więc od kursu w dniu każdej wpłaty. Zostaw na to zapas.
• Przelewy z zagranicy są zgłaszane. Banki zgłaszają do GIIF wpłaty i wypłaty gotówkowe oraz przelewy powyżej 15 000 euro, także z zagranicy, z wyjątkami ustawowymi (art. 72 ust. 1 pkt 1–2 ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644). Notariusz zgłasza czynności notarialne powyżej 15 000 euro w ciągu 7 dni od ich dokonania (art. 72 ust. 4). O pochodzenie środków pytają notariusz i pośrednik, gdy uzasadniają to okoliczności (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Miej gotowe dokumenty potwierdzające, skąd masz pieniądze.
• Cenniki i umowy po polsku. Ustawa deweloperska nie określa języka prospektu i umowy. Pola w plikach i cennikach, które przydadzą się do porównania, to: cena za m², powierzchnia użytkowa, miejsce postojowe, komórka lokatorska, pomieszczenie przynależne, inne świadczenia pieniężne, sprzedany / zarezerwowany. Akt notarialny sporządza się po polsku, a na żądanie strony także w języku obcym. Jeśli nie znasz polskiego, akt tłumaczy notariusz albo tłumacz przysięgły (art. 2 § 3 i art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614). Przed podpisem akt jest odczytywany, a notariusz musi upewnić się, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1).
• Nie możesz być na miejscu? Umowa deweloperska i umowa przeniesienia własności wymagają formy aktu notarialnego, a pełnomocnictwo do nich tej samej formy (art. 158 i art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795; art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Zasada, że wystarczy forma kraju, w którym podpisujesz, nie dotyczy rozporządzania nieruchomościami (art. 25 ust. 2 ustawy o prawie prywatnym międzynarodowym, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 503). Apostille potwierdza tylko podpis, funkcję podpisującego i pieczęć, formy nie zastąpi. Formę pełnomocnictwa z Niemiec uzgodnij więc z notariuszem w Polsce przed podpisaniem.
• Czekanie na odbiór. Według GUS w 2025 r. budynek wielorodzinny w Polsce budowano średnio 24,8 miesiąca (publikacja „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” z 30.06.2026). Kto kupuje w trakcie budowy, przez ten czas dalej płaci czynsz albo ma zamrożony kapitał, nie korzystając z mieszkania.
• Finansowanie. O kredyt zapytaj doradcę kredytowego.

Jak korzystać z tego zestawienia

1. Ustal budżet razem z dopłatami. Odejmij miejsce postojowe, komórkę i zapas na koszty zakupu oraz na kurs wymiany. Dopiero z resztą szukaj w tabeli.
2. Patrz na największy lokal, nie na szacunek z mediany. Szacunek pokazuje, ile metrów daje typowa cena, a kolumny budżetów, co faktycznie było w plikach.
3. Sprawdź, czy za dzielnicą nie stoi jedna inwestycja. W każdej dzielnicy z co najmniej dwiema inwestycjami poza Białołęką większość lokali pochodzi z jednej (od 67% na Pradze-Południe do 91% na Wawrze). Porównaj ją z sąsiednimi w katalogu nowych mieszkań z cenami i datą danych.
4. Sprawdź dostępność i datę ceny. Nasze liczby są na 4 października 2026 r., a cennik dewelopera może się zmienić w każdej chwili. Aktualne mediany pokazuje indeks cen ofertowych z plików deweloperów. Szczegóły procesu zakupu, rachunku powierniczego i kosztów dodatkowych opisujemy w poradniku zakupu nowego mieszkania w Warszawie dla Niemców.

Nie piszemy, czy ceny w dzielnicach rosną, czy spadają, bo pliki tego nie pokazują (szczegóły w FAQ poniżej).

FAQ

Ile kosztuje nowe mieszkanie w Warszawie za metr kwadratowy?

Według NBP w II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w całej Warszawie wyniosła 18 488,28 zł/m², a średnia cena transakcyjna 16 783,49 zł/m². W 22 inwestycjach z naszego katalogu mediana w dzielnicy mieści się między 13 795 zł/m² na Białołęce a 26 271 zł/m² na Woli (pliki deweloperów z dane.gov.pl, stan na 4 października 2026 r.).

Ile metrów nowego mieszkania w Warszawie kupię za 1 mln zł?

W naszym katalogu (stan na 4 października 2026 r.) największy lokal do 1 mln zł ma 76,4 m² na Białołęce, 66,6 m² we Włochach, 62,6 m² na Targówku i 59,8 m² na Pradze-Południe. Na Woli to 44,2 m². W jedynej inwestycji z Mokotowa w tym budżecie nie ma żadnego lokalu.

Czy Niemiec potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania w Polsce?

Nie. Obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia także w ogólnym trybie (art. 8 ust. 1 pkt 1), stan prawny na październik 2026 r.

Czy Niemiec płaci przy zakupie od dewelopera inne podatki niż Polak?

Nie, podatki nie zależą od obywatelstwa. W cenie od dewelopera jest już VAT 8% dla mieszkań do 150 m², a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) nie jest wtedy pobierany. Wyjątek: 6% PCC od szóstego lokalu, który ten sam nabywca kupuje w jednym lub kilku budynkach na jednej nieruchomości (art. 7a ustawy o PCC), stan prawny na październik 2026 r.

Czy mogę kupić mieszkanie w Warszawie bez przyjazdu do Polski?

Umowa deweloperska i umowa przeniesienia własności wymagają formy aktu notarialnego, a pełnomocnictwo do nich tej samej formy. Apostille potwierdza tylko podpis, funkcję podpisującego i pieczęć, więc formy nie naprawi. Formę pełnomocnictwa z Niemiec uzgodnij wcześniej z notariuszem w Polsce (stan prawny na październik 2026 r.).

Dlaczego nie piszecie, czy ceny w dzielnicach rosną, czy spadają?

Bo z plików deweloperów tego nie wynika. Historię zmian cen ma 42 z 960 lokali (4,4%) z 6 inwestycji (stan na 4 października 2026 r.). Wystarczy to do sprawdzenia konkretnego lokalu, ale nie do wniosku o trendzie w dzielnicy, dlatego pokazujemy przekrój na jedną datę.

Wiesz już, w której dzielnicy szukać? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera. Zgłosimy Cię tam jako naszego klienta i pójdziemy razem. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, a obsługujemy w 7 językach, także po niemiecku. Kupujący na rynku pierwotnym nie płaci nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.