Casa a Varsavia dalla Germania: quanti metri quadri con 800 mila, 1 milione e 1,2 milioni di zł

Con la stessa cifra si ottengono oggi più metri quadri a Białołęka e meno a Wola. Con 1 milione di zł l’unità nuova più grande del nostro catalogo misura 76,4 m² a Białołęka, 66,6 m² a Włochy, 62,6 m² a Targówek e 44,2 m² a Wola, mentre a Mokotów entro questo budget non c’è nulla. Calcoliamo sui file che i costruttori pubblicano sul portale dane.gov.pl: 960 unità in 22 investimenti di 9 quartieri, dati al 4 ottobre 2026.

Il testo è per voi se vivete in Germania (o leggete in italiano ma acquistate come cittadini tedeschi), conoscete il vostro budget e volete sapere dove rende più metri quadri e che cosa cambia comprando dall’estero. Il prospetto completo, con tabelle separate per ogni budget, è nel prospetto completo dei metri quadri quartiere per quartiere. Qui ci concentriamo su ciò che conta per chi compra dall’estero.

Da dove vengono i numeri e che cosa non coprono

Il costruttore (deweloper) deve pubblicare sul proprio sito, per ogni unità, il prezzo al m² di superficie utile IVA inclusa. Indica separatamente il prezzo dei locali pertinenziali, come cantina o garage, e dei diritti necessari per usare l’unità, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento, nonché le altre prestazioni in denaro che dovrete pagare (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, quadro giuridico: ottobre 2026). Gli stessi dati vanno ogni giorno al ministro competente per l’informatizzazione e sono pubblicati su dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 e 3) con licenza CC0 1.0.

Come abbiamo calcolato:

• Base: i file dei 22 investimenti del nostro catalogo, scaricati il 4.10.2026; le date dei dati nei file vanno dal 28.09 al 04.10.2026.
• Unità in offerta: ha un prezzo maggiore di zero e non è contrassegnata come venduta, prenotata o non disponibile. Sono 960.
• Prezzo al m²: è presente per 880 unità. Per 80 unità (79 in Metro Art, 1 in Miasteczko Nova Sfera) il costruttore Victoria Dom indica il prezzo al m² di superficie di calcolo, non utile, quindi non le includiamo né nei prezzi al m² né nelle metrature.
• Quartiere: indichiamo la mediana solo dove abbiamo almeno 2 investimenti. A Bemowo e Mokotów ce n’è uno solo, quindi parliamo del singolo investimento, non del quartiere.

Limiti dei dati:

• Non è l’intero mercato. Mancano Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła e Ursus (per Ursus non abbiamo unità nei file).
• Spesso pesa un solo investimento. Osiedle Sprawna è il 38% delle unità a Białołęka, Metro Art il 67% a Praga-Południe, Konopacka il 78% a Praga-Północ, Rezydencja Liwska il 75% a Targówek, Korkowa 146 ben il 91% a Wawer, NU! il 68% a Wola, Stilla l’83% a Włochy. La mediana del quartiere è quindi in gran parte la mediana di un solo investimento.
• Stato dell’unità. La maggior parte dei file non dice se l’unità sia libera. La disponibilità si verifica nel listino del costruttore.
• Costi aggiuntivi. Il prezzo dell’unità non comprende il posto auto, la cantina né altri oneri.

Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). Come raccogliamo i file dei costruttori lo descriviamo nella pagina fonti dei dati.

Mediana del prezzo al m² e unità più grande in tre budget

La mediana è il prezzo centrale: metà delle unità costa meno, metà di più. Le colonne dei budget mostrano l’unità più grande che si trova davvero nei file, non una stima dalla mediana. La stima è solo la divisione dell’importo per la mediana e non è l’offerta di un appartamento concreto.

Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne. →

Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (dati al 4 ottobre 2026). Prezzi lordi al m² di superficie utile. A Wawer l’unità più grande fino a 800 mila zł è una delle 3 unità entro il budget, mentre nel budget di 1,2 mln zł rientrano tutte le 40 unità di Korkowa 146 e la casa di Osiedle Śpiewających Ptaków.

Che cosa ne risulta:

• 800 mila zł. Un’unità da 60 m² in su, nei file, c’è solo a Białołęka (60,4 m², Osiedle Sprawna). Negli altri quartieri le unità più grandi misurano 44–49 m², a Wola 29,7 m². Fino a 800 mila zł costano 451 unità su 960 (47,0%) in 16 investimenti.
• 1 mln zł. Unità da 60 m² in su ci sono in tre quartieri: Białołęka, Włochy e Targówek. Fino a 1 mln zł costano 735 unità su 960 (76,6%) in 19 investimenti. A Targówek la stima dalla mediana dà 63,2 m², mentre l’unità più grande nei file misura 62,6 m²: la stima non è una garanzia.
• 1,2 mln zł. Un’unità superiore a 80 m² nel catalogo c’è solo a Białołęka e Targówek. La più grande di Targówek (85,5 m²) è l’unica unità dell’investimento Rzepichy in questo budget, al piano terra. Fino a 1,2 mln zł costano 824 unità su 960 (85,8%) in 21 investimenti.

A Praga-Północ c’è un’insidia in più. Nell’investimento Konopacka 9, per 18 unità il file riporta l’annotazione che la cantina (komórka lokatorska), da 23.600 a 68.000 zł (mediana 42.800 zł), va acquistata insieme all’appartamento. È dal 3,2% al 12,8% del prezzo dell’unità e questa somma non si vede nel prezzo dell’appartamento (file del 2.10.2026).

Quanto si aggiunge per il posto auto

Se arrivate a Varsavia in auto o volete affittare l’appartamento, il posto auto può far parte del piano fin dall’inizio e sposta il limite del budget. Le mediane dei prezzi dei posti auto nei file dei costruttori (file del 6.10.2026) vanno da 32.000 zł in Metro Art a Praga-Południe a 78.000 zł in Jaśminowy Mokotów; in Korkowa 146 a Wawer un posto all’aperto costa 25.000 zł. Esempio: con 1 mln zł per appartamento e posto in garage, a 40.000 zł per il posto restano 960.000 zł per l’unità, e quindi la più grande della tabella può cadere. Per questo, per ogni unità calcolate subito l’importo complessivo.

Nei file di 16 investimenti i costruttori citano anche altre prestazioni, per nome, ad esempio il conguaglio degli oneri per l’usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste) o i costi di mantenimento dell’unità tra la consegna e il trasferimento della proprietà, ma nessun file ne indica l’importo (dati al 4 ottobre 2026). Chiedete l’importo all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) prima di firmare il contratto di prenotazione.

Prezzo di offerta e prezzo di transazione

I prezzi nei file sono prezzi di offerta. Per tutta Varsavia la NBP pubblica entrambe le medie: nel secondo trimestre 2026 il prezzo medio di offerta sul mercato primario è stato di 18.488,28 zł/m² e quello di transazione di 16.783,49 zł/m², cioè il 9,22% in meno (NBP, file del 7.08.2026; i dati del terzo trimestre non ci sono ancora). Al prezzo medio di transazione, 800 mila zł sono circa 47,7 m², 1 mln zł circa 59,6 m² e 1,2 mln zł circa 71,5 m². È una media cittadina, non uno sconto promesso in un investimento concreto, perché offerte e transazioni sono insiemi di unità diversi.

La legge vi tutela anche dall’altro lato. Se il prezzo nel contratto differisce da quello pubblicato dal costruttore, potete esigere un contratto al prezzo per voi più favorevole (art. 19a ust. 6 della legge sui costruttori, quadro giuridico: ottobre 2026). Nei contratti conclusi dal 13.02.2026 il prezzo è il prodotto della superficie utile e del prezzo per 1 m² (art. 5a, introdotto dalla legge Dz.U. 2026 poz. 27). Confrontate quindi la metratura della scheda dell’unità con la bozza di contratto.

Che cosa cambia se comprate dalla Germania

Le metrature della tabella sono le stesse per voi e per un acquirente polacco. Cambiano formalità e tempi. Quadro giuridico: ottobre 2026.

• Nessuna autorizzazione e nessuna imposta speciale. I cittadini dei paesi SEE e della Svizzera non hanno bisogno dell’autorizzazione del MSWiA per acquistare un immobile (art. 8 ust. 2 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). L’acquisto di un’unità abitativa autonoma non richiede autorizzazione nemmeno nella procedura generale (art. 8 ust. 1 pkt 1). Le imposte non dipendono dalla cittadinanza. Acquistando da un costruttore, l’IVA all’8% per le abitazioni fino a 150 m² è compresa nel prezzo lordo dei file (art. 41 ust. 2 e 12 e art. 146ef ust. 1 pkt 2 della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263). In quel caso non si paga il PCC (art. 2 pkt 4 lit. a della legge sul PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Eccezione: il 6% dalla sesta unità che lo stesso acquirente compra in uno o più edifici sullo stesso immobile (art. 7a).
• Budget in złoty, risparmi in euro. Tutti i prezzi nei file sono in złoty. Acquistando in corso di costruzione si paga sul conto fiduciario per l’abitazione (mieszkaniowy rachunek powierniczy) al completamento delle fasi successive (art. 8 ust. 1–3 della legge sui costruttori). Il cronoprogramma ha almeno 4 fasi e ciascuna comprende il 10–25% dei costi complessivi dell’investimento, non del prezzo dell’unità (art. 24 ust. 2). Quanti euro servano in tutto dipende quindi dal cambio il giorno di ogni versamento. Lasciate un margine.
• I bonifici dall’estero vengono segnalati. Le banche segnalano al GIIF i versamenti e i prelievi in contanti e i bonifici superiori a 15.000 euro, anche dall’estero, salve le eccezioni di legge (art. 72 ust. 1 pkt 1–2 della legge antiriciclaggio, testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). Il notaio segnala gli atti notarili superiori a 15.000 euro entro 7 giorni dal compimento (art. 72 ust. 4). Sull’origine dei fondi chiedono notaio e intermediario quando le circostanze lo giustificano (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Tenete pronti i documenti che provano da dove vengono i soldi.
• Listini e contratti in polacco. La legge sui costruttori non stabilisce la lingua del prospetto e del contratto. I campi dei file e dei listini utili al confronto sono: prezzo al m², superficie utile, posto auto, cantina (komórka lokatorska), locale pertinenziale, altre prestazioni in denaro, venduto / prenotato. L’atto notarile si redige in polacco e, su richiesta della parte, anche in lingua straniera. Se non conoscete il polacco, l’atto è tradotto dal notaio o da un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 e art. 87 § 1 pkt 1 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che ne comprendiate il contenuto e il significato (art. 94 § 1).
• Non potete essere presenti? Il contratto con il costruttore e il contratto di trasferimento della proprietà richiedono la forma dell’atto notarile, e la procura per stipularli la stessa forma (art. 158 e art. 99 § 1 del codice civile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795; art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori). La regola per cui basta la forma del paese in cui si firma non vale per la disposizione di immobili (art. 25 ust. 2 della legge sul diritto internazionale privato, testo unico Dz.U. 2023 poz. 503). L’apostille attesta solo la firma, la qualifica del firmatario e il sigillo e non sostituisce la forma. Concordate quindi con un notaio in Polonia la forma della procura rilasciata in Germania prima di firmare.
• Attendere la consegna. Secondo il GUS, nel 2025 in Polonia un edificio plurifamiliare è stato costruito in media in 24,8 mesi (pubblicazione „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” del 30.06.2026). Chi compra in corso di costruzione, in questo periodo continua a pagare l’affitto oppure ha il capitale immobilizzato senza godere dell’appartamento.
• Finanziamento. Per il mutuo rivolgetevi a un consulente creditizio.

Una nota: se vivete in Germania ma la vostra cittadinanza non è di un paese SEE né svizzera, l’esenzione dall’autorizzazione sopra descritta (art. 8 ust. 2) potrebbe non riguardarvi; in tal caso potete richiamarvi solo alla regola generale dell’art. 8 ust. 1 pkt 1 e conviene chiarire la vostra situazione con un notaio o un avvocato prima dell’acquisto.

Come usare questo prospetto

1. Stabilite il budget insieme ai costi aggiuntivi. Sottraete posto auto, cantina e un margine per le spese di acquisto e per il cambio. Solo con il resto cercate nella tabella.
2. Guardate l’unità più grande, non la stima dalla mediana. La stima mostra quanti metri dà il prezzo tipico, le colonne dei budget che cosa c’era davvero nei file.
3. Verificate che dietro il quartiere non ci sia un solo investimento. In ogni quartiere con almeno due investimenti, a parte Białołęka, la maggior parte delle unità proviene da uno solo (dal 67% a Praga-Południe al 91% a Wawer). Confrontatelo con i vicini nel catalogo delle nuove costruzioni con prezzi e data dei dati.
4. Verificate disponibilità e data del prezzo. I nostri numeri sono al 4 ottobre 2026 e il listino del costruttore può cambiare in qualsiasi momento. Le mediane aggiornate le mostra l’indice dei prezzi di offerta dai file dei costruttori. I dettagli del processo d’acquisto, del conto fiduciario e dei costi aggiuntivi li descriviamo nella guida all’acquisto di una nuova costruzione a Varsavia dalla Germania.

Non scriviamo se i prezzi nei quartieri salgono o scendono, perché i file non lo mostrano (dettagli nelle FAQ qui sotto).

FAQ

Quanto costa al metro quadro un appartamento nuovo a Varsavia?

Secondo la NBP, nel secondo trimestre 2026 il prezzo medio di offerta dei nuovi appartamenti in tutta Varsavia è stato di 18.488,28 zł/m² e il prezzo medio di transazione di 16.783,49 zł/m². Nei 22 investimenti del nostro catalogo la mediana per quartiere va da 13.795 zł/m² a Białołęka a 26.271 zł/m² a Wola (file dei costruttori su dane.gov.pl, dati al 4 ottobre 2026).

Quanti metri quadri di nuova costruzione si comprano a Varsavia con 1 milione di zł?

Nel nostro catalogo (dati al 4 ottobre 2026) l’unità più grande fino a 1 milione di zł misura 76,4 m² a Białołęka, 66,6 m² a Włochy, 62,6 m² a Targówek e 59,8 m² a Praga-Południe. A Wola sono 44,2 m². Nell’unico investimento di Mokotów non c’è nessuna unità entro questo budget.

Un cittadino tedesco ha bisogno di un’autorizzazione per comprare casa in Polonia?

No. I cittadini dei paesi dello Spazio economico europeo e della Svizzera non hanno bisogno dell’autorizzazione del Ministero dell’Interno (MSWiA) (art. 8 ust. 2 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri). L’acquisto di un’unità abitativa autonoma non richiede autorizzazione nemmeno nella procedura generale (art. 8 ust. 1 pkt 1). Quadro giuridico: ottobre 2026.

Un cittadino tedesco paga imposte diverse da quelle di un polacco acquistando da un costruttore?

No, le imposte non dipendono dalla cittadinanza. Nel prezzo del costruttore c’è già l’IVA all’8% per le abitazioni fino a 150 m² e in quel caso l’imposta sugli atti di diritto civile (PCC) non si applica. Eccezione: PCC al 6% dalla sesta unità che lo stesso acquirente compra in uno o più edifici sullo stesso immobile (art. 7a della legge sul PCC). Quadro giuridico: ottobre 2026.

Posso comprare casa a Varsavia senza andare in Polonia?

Il contratto con il costruttore e il contratto di trasferimento della proprietà richiedono la forma dell’atto notarile, e la procura per stipularli la stessa forma. L’apostille attesta solo la firma, la qualifica del firmatario e il sigillo, quindi non sana un vizio di forma. Concordate in anticipo con un notaio in Polonia la forma della procura rilasciata in Germania (quadro giuridico: ottobre 2026).

Perché non scrivete se i prezzi nei quartieri salgono o scendono?

Perché dai file dei costruttori non risulta. Lo storico delle variazioni di prezzo esiste per 42 unità su 960 (4,4%), in 6 investimenti (dati al 4 ottobre 2026). Basta per verificare una singola unità, non per trarre una conclusione sulla tendenza di un quartiere: per questo mostriamo una fotografia a una sola data.

Sapete già in quale quartiere cercare? Scriveteci prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore. Vi segnaleremo lì come nostro cliente e ci andremo insieme. Esamineremo con voi il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza di contratto, indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato, e serviamo in 7 lingue, anche in tedesco. Chi compra sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dagli accordi con i costruttori.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Quadro giuridico: ottobre 2026.