Ha un passaporto tedesco e vuole comprare a Varsavia un appartamento nuovo dal costruttore? Per farlo non serve alcun permesso. I cittadini dello Spazio economico europeo (SEE) e della Svizzera sono esentati dall’obbligo di ottenere il permesso del MSWiA (art. 8 comma 2 della legge del 24 marzo 1920 sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278, stato giuridico a ottobre 2026). Acquista quindi come un acquirente polacco. L’acquisto dal costruttore è regolato da una legge a parte, a tutela degli acquirenti: prospetto informativo, conto fiduciario abitativo, fondo di garanzia e due contratti in forma di atto notarile. L’IVA è compresa nel prezzo, e l’imposta polacca sugli atti civili (PCC) nell’acquisto dal costruttore di norma non si applica.
Tutti i riferimenti normativi corrispondono allo stato giuridico a ottobre 2026. I termini polacchi sono riportati tra parentesi al primo utilizzo.
Un cittadino tedesco ha bisogno di un permesso per comprare casa in Polonia?
No. L’art. 8 comma 2 della legge del 1920 esonera dall’obbligo di permesso i cittadini e le imprese del SEE e della Svizzera. I vecchi periodi transitori successivi all’ingresso della Polonia nell’UE, per esempio per le seconde case e i terreni agricoli, sono scaduti. Per i terreni agricoli vale inoltre una legge a parte sull’assetto agrario, ma per un appartamento a Varsavia ciò non ha rilievo.
Un appartamento come unità autonoma possono comprarlo senza permesso persino i cittadini di Paesi extra SEE (art. 8 comma 1 pkt 1). Anche un garage come unità autonoma, o una quota di esso, non richiede il permesso se serve a soddisfare esigenze abitative (pkt 1a). Le eccezioni riguardano la zona di frontiera, cioè i comuni lungo il confine e la costa marittima, e i terreni agricoli oltre 1 ha (art. 8 comma 3). Varsavia non è in zona di frontiera.
La dimensione di questi acquisti emerge dalla relazione del MSWiA al Parlamento per il 2025 (stampato n. 2420): nel 2025 le persone fisiche di cittadinanza tedesca hanno acquistato in Polonia appartamenti per una superficie complessiva di circa 44 000 m².
Come funziona l’acquisto dal costruttore, passo dopo passo?
La base è la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’abitazione o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori, detta legge sui costruttori (ustawa deweloperska; testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Il processo ha cinque passi:
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| Passo | Cosa avviene | Base giuridica |
|---|---|---|
| 1. Prospetto | Il costruttore consegna gratuitamente il prospetto informativo con gli allegati su supporto durevole, prima del contratto di prenotazione o del contratto con il costruttore. | art. 20-21 |
| 2. Prenotazione | Contratto di prenotazione in forma scritta, a pena di nullità. La caparra di prenotazione è al massimo l’1% del prezzo del prospetto e viene imputata al prezzo. | art. 30 comma 1, art. 32 comma 2-3 |
| 3. Contratto con il costruttore | Atto notarile. Il contratto è la base per l’iscrizione del Suo diritto nel registro fondiario (księga wieczysta). | art. 38, art. 40 comma 1 |
| 4. Rate | Pagamenti secondo il calendario: almeno 4 fasi dei lavori, ciascuna il 10-25% del prezzo totale. Versa la rata solo dopo che il costruttore Le ha comunicato la conclusione della fase. | art. 8 comma 1-3, art. 24 comma 2 |
| 5. Consegna e trasferimento della proprietà | Consegna dell’appartamento, poi atto notarile che trasferisce la proprietà. | art. 41 |
Il prezzo risulta dalla superficie utile moltiplicata per il prezzo al m² (art. 5a, dal 13.02.2026). Nel prospetto controlli la parte „Standard prac wykończeniowych” (standard delle finiture): lì è scritto in quali condizioni riceverà l’appartamento. La diffusa espressione „stan deweloperski” (stato del costruttore) non è definita dalla legge. Che cosa significhi in un determinato intervento lo legge solo nel prospetto e nel contratto.
I prezzi aggiornati degli interventi di Varsavia, con la data dei dati, sono nel catalogo: nuovi appartamenti a Varsavia con prezzi e data dei dati.
Come sono protetti i soldi versati al costruttore?
Conto fiduciario abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Tutti i versamenti del contratto con il costruttore confluiscono su questo conto presso una banca (art. 8 comma 1). Esistono due varianti:
- conto aperto: la banca versa al costruttore i fondi al più presto dopo 30 giorni dalla stipula e solo dopo la conclusione della singola fase dei lavori (art. 16 comma 1);
- conto chiuso: il costruttore riceve il denaro solo dopo il trasferimento della proprietà a Lei (art. 15).
Costi e commissioni del conto sono a carico del costruttore. Non può detrarli dai Suoi versamenti (art. 14 comma 1-2).
Fondo di garanzia dei costruttori (DFG). Il fondo è un conto separato gestito dal Fondo di garanzia assicurativo, UFG (art. 46 comma 1). Il contributo lo calcola e lo versa il costruttore (art. 49 comma 5): 0,45% con il conto aperto e 0,1% con quello chiuso (regolamento, Dz.U. 2022 poz. 1341). Con il conto aperto il DFG restituisce i versamenti al verificarsi di uno dei casi dell’art. 48 comma 1. Se fallisce la banca, il DFG copre la parte dei Suoi versamenti che supera la garanzia del BFG (art. 48 comma 2). La garanzia del BFG equivale a 100 000 euro (art. 24 comma 1 della legge sul BFG, testo unico Dz.U. 2026 poz. 620).
Consegna, recesso, difetti: i Suoi diritti
Recesso dal contratto con il costruttore. L’art. 43 comma 1 elenca dodici motivi di recesso. Per i motivi dei pkt 1-5 il termine è di 30 giorni dalla stipula (comma 2). Vi rientrano, per esempio, la difformità del contratto dal prospetto o la mancata consegna del prospetto. La dichiarazione si rende per iscritto con firma autenticata dal notaio, insieme al consenso alla cancellazione del diritto dal registro fondiario (art. 45 comma 1). Che cosa avviene dei soldi versati lo stabilisce l’art. 44.
Consegna. Avviene solo quando il permesso di agibilità è definitivo, in Sua presenza e con verbale (art. 41 comma 1-3). Per un edificio plurifamiliare il permesso di agibilità è obbligatorio (art. 55 comma 1 pkt 1 lett. a del Codice edilizio, testo unico Dz.U. 2026 poz. 524). Metta a verbale tutti i difetti:
- il costruttore ha 14 giorni per rispondere, e il silenzio equivale al riconoscimento dei difetti (art. 41 comma 4-5);
- i difetti riconosciuti li elimina entro 30 giorni (comma 6);
- in caso di difetto rilevante che il costruttore non riconosce, può rifiutare la consegna (comma 9).
Garanzia per vizi (rękojmia). Per i vizi dell’immobile il venditore risponde per cinque anni dalla consegna (art. 568 § 1 del Codice civile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795). All’atto notarile riceve anche l’attestato di prestazione energetica. A questo diritto non si può rinunciare (art. 11 comma 1 pkt 1 e comma 4 della legge sulla prestazione energetica degli edifici, testo unico Dz.U. 2024 poz. 101).
Notaio, lingua e procura
Il contratto con il costruttore e il contratto che trasferisce la proprietà si stipulano in forma di atto notarile (art. 40 comma 1 della legge sui costruttori, art. 158 del Codice civile). Per chi compra dalla Germania sono importanti quattro aspetti:
- Lingua. Il notaio redige l’atto in polacco. Su richiesta può redigerlo anche in lingua straniera: da solo, se ha dimostrato la conoscenza della lingua, oppure con un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Se una parte non conosce il polacco, l’atto le viene tradotto (art. 87 § 1 pkt 1).
- Procura. Se non può venire di persona, la procura richiede la stessa forma del contratto, cioè l’atto notarile (art. 99 § 1 del Codice civile).
- Identità e origine dei fondi. Il notaio e l’agente immobiliare sono soggetti obbligati ai sensi della legge antiriciclaggio (art. 2 comma 1 pkt 13 e 18, testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). Registrano, tra l’altro, nome e cognome, cittadinanza, numero del documento d’identità e numero PESEL. Se non ha il PESEL, registrano data e Paese di nascita (art. 36 comma 1 pkt 1). Chiedono l’origine dei fondi se lo giustificano le circostanze (art. 34 comma 1 pkt 4 lett. b). Degli atti di valore superiore a 15 000 euro il notaio informa l’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF) entro 7 giorni (art. 72 comma 4).
- Numero fiscale. Senza PESEL ottiene ai fini fiscali il NIP con il modulo NIP-7 (regolamento, Dz.U. 2024 poz. 1367).
Quali costi si aggiungono al prezzo dell’appartamento?
Stato a ottobre 2026:
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| Voce | Importo | Base giuridica |
|---|---|---|
| IVA | 8% per gli appartamenti fino a 150 m², compresa nel prezzo del costruttore; per unità più grandi l’aliquota ridotta riguarda solo la parte fino a 150 m² | art. 41 comma 2 e 12-12c in combinato con art. 146ef comma 1 pkt 2 della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263 |
| PCC | non si applica se la vendita è soggetta a IVA; eccezione: 6% dal sesto appartamento che lo stesso acquirente compra in edifici sullo stesso immobile | art. 2 pkt 4 lett. a, art. 7a comma 1, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191 |
| Tariffa del notaio | tariffa massima per un valore di 60 000-1 000 000 zł: 1010 zł più lo 0,4% dell’eccedenza oltre 60 000 zł; per il contratto con il costruttore e per il contratto di trasferimento della proprietà al massimo la metà della tariffa massima | § 3 e § 6 pkt 15a, 16 del regolamento sulle tariffe massime notarili, testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566 |
| Copie dell’atto | 6 zł per ogni pagina iniziata | § 12 comma 1 dello stesso regolamento |
| Spese giudiziarie | 200 zł per l’iscrizione della proprietà, 100 zł per l’apertura del registro fondiario | art. 42 comma 1, art. 44 comma 1 pkt 1, testo unico Dz.U. 2025 poz. 1228 |
| Imposta sugli immobili | per m² di superficie utile, per il 2026 al massimo 1,25 zł/m² l’anno; l’aliquota esatta la stabilisce il comune | art. 5 comma 1 pkt 2 lett. a, testo unico Dz.U. 2025 poz. 707; M.P. 2025 poz. 726 |
Sull’aliquota IVA dell’8%. L’art. 41 comma 2 prevede per gli appartamenti in linea di principio il 7%. L’aliquota dell’8% vale in via temporanea in base all’art. 146ef comma 1 pkt 2: fino alla fine dell’anno in cui le spese per la difesa previste nella legge di bilancio e nel piano finanziario del Fondo di sostegno alle forze armate superino il 3% del PIL. La fine di questo periodo la annuncia il ministro delle Finanze nel Monitor Polski entro il 31 ottobre di quell’anno. Al 7 ottobre 2026 un simile avviso non c’era. Se prevede l’atto notarile nei prossimi mesi, chieda al costruttore con quale aliquota calcola il prezzo.
Quanto costa un appartamento nuovo a Varsavia?
Due fonti, entrambe per il secondo trimestre 2026. I dati NBP per il terzo trimestre non erano pubblicati al 7 ottobre 2026.
- Banca nazionale di Polonia (file ceny_mieszkan.xlsx del 07.08.2026): i nuovi appartamenti a Varsavia costano in media 18 488 zł/m² in offerta e 16 783 zł/m² nelle transazioni. Il prezzo di offerta era più alto del 6,91% rispetto al secondo trimestre 2025.
- CBRE (31.07.2026): il prezzo medio di offerta dei nuovi appartamenti a Varsavia a fine giugno 2026 era di 19 405 zł/m², il 6,9% in più rispetto a un anno prima.
Al cambio di riferimento NBP del 6 ottobre 2026 (tabella 194/A/NBP/2026, 4,3699 zł per euro) 18 488 zł/m² sono circa 4231 euro/m². Sono medie per l’intera città. I valori aggiornati dai dati dei costruttori li trova nell’indice dei prezzi dei nuovi appartamenti a Varsavia, mentre il costo complessivo dell’acquisto con i supplementi lo descriviamo nella guida costo completo di un appartamento dal costruttore con i supplementi.
Finanziamento con reddito in euro
Se e a quali condizioni otterrà un mutuo in Polonia con un reddito in euro, lo chiarisca con un consulente creditizio prima di prenotare l’appartamento.
Affitto: le tasse in Polonia e in Germania
Chi vuole affittare l’appartamento paga in Polonia l’imposta sui ricavi da locazione, anche senza residenza fiscale (art. 3 comma 2b pkt 4 della legge sull’imposta sul reddito delle persone fisiche, testo unico Dz.U. 2026 poz. 592). Per l’affitto privato vale l’imposta forfettaria dell’8,5% sui ricavi fino a 100 000 zł l’anno e del 12,5% sull’eccedenza (art. 12 comma 1 pkt 4 lett. a, testo unico Dz.U. 2025 poz. 843, stato a ottobre 2026).
La convenzione tra Polonia e Germania contro la doppia imposizione del 14 maggio 2003 (Dz.U. 2005 n. 12 poz. 90) è in vigore dal 19 dicembre 2004 e si applica ai redditi dal 1° gennaio 2005. Secondo l’art. 6 comma 1 i redditi da beni immobili possono essere tassati nello Stato in cui il bene si trova, cioè qui in Polonia. Come la Germania considera questi redditi per Lei, lo chiarisca con un consulente fiscale in Germania.
La situazione di chi legge in italiano e compra da straniero
Se legge questo testo in italiano, gli aspetti pratici principali sono i documenti in polacco e l’acquisto a distanza. Dalle informazioni precedenti risulta quanto segue:
- Il rapporto con il costruttore e con il notaio si svolge in polacco, ma l’atto notarile Le viene tradotto, se occorre con un traduttore giurato (art. 2 § 3 e art. 87 § 1 pkt 1 della legge sul notariato). Prima della firma conviene leggere il prospetto e il progetto di contratto insieme a qualcuno, in una lingua che Lei conosce.
- Se non può venire, la procura deve avere comunque la forma dell’atto notarile (art. 99 § 1 del Codice civile).
- Senza PESEL il notaio registra data e Paese di nascita e Lei ottiene il NIP con il modulo NIP-7. Poiché può esserLe chiesta l’origine dei fondi, prepari prima i documenti che la attestano (art. 34 comma 1 pkt 4 lett. b).
- Anche se la Sua cittadinanza è extra SEE, per un appartamento autonomo a Varsavia il permesso del MSWiA non serve (art. 8 comma 1 pkt 1). L’esenzione del SEE descritta in questa guida riguarda i cittadini tedeschi e degli altri Paesi SEE.
- L’imposta sull’affitto si paga in Polonia. Se ha la residenza fiscale in Germania, chiarisca con un consulente fiscale in Germania come funziona nel secondo Paese.
Che cosa facciamo per Lei
Se compra dalla Germania, ci occupiamo dei passaggi in cui contano la lingua e la presenza sul posto:
- Mercato primario. Chi compra dal costruttore non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
- Segnalazione prima della prima visita. Dobbiamo segnalarLa all’ufficio vendite del costruttore prima che Lei vi si presenti da solo. All’incontro andiamo insieme.
- Documenti. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e il progetto di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato.
- Sette lingue, tedesco compreso.
- L’intermediario è Vladyslav Moroz, ditta individuale (JDG) con assicurazione di responsabilità civile (OC). Il contratto di intermediazione si stipula in Polonia in forma scritta o elettronica e la copia della polizza ne è un allegato (art. 180 comma 3 e art. 181 comma 3a della legge sulla gestione degli immobili, testo unico Dz.U. 2026 poz. 399).
- I prezzi nel catalogo provengono dai dati aperti su dane.gov.pl e hanno una data. Dettagli: da dove provengono i prezzi del catalogo.
Domande frequenti
Chi vive in Germania ha bisogno di un permesso per comprare un appartamento a Varsavia?
No. I cittadini e le imprese dello Spazio economico europeo (SEE) e della Svizzera non hanno bisogno del permesso del MSWiA per acquistare un immobile (art. 8 comma 2 della legge del 24 marzo 1920, Dz.U. 2017 poz. 2278, stato giuridico a ottobre 2026). Un appartamento come unità autonoma fuori dalla zona di frontiera può essere acquistato senza permesso anche da cittadini di Paesi extra SEE, e Varsavia non si trova in zona di frontiera. Una legge a parte riguarda soltanto i terreni agricoli.
Quali costi si aggiungono al prezzo di un appartamento dal costruttore?
Il prezzo del costruttore comprende l’IVA: 8% per gli appartamenti fino a 150 m² (stato a ottobre 2026). L’imposta sugli atti civili (PCC) di norma non si applica, salvo il 6% dal sesto appartamento dello stesso acquirente in edifici sullo stesso immobile. Si aggiungono la tariffa del notaio (per il contratto con il costruttore e per il contratto di trasferimento della proprietà al massimo la metà della tariffa massima), le copie a 6 zł a pagina e le spese giudiziarie: 200 zł per l’iscrizione della proprietà e 100 zł per l’apertura del registro fondiario.
Come sono protetti i soldi versati al costruttore?
Non si versano sul conto ordinario dell’impresa, ma su un conto fiduciario abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Con il conto aperto la banca versa al costruttore i fondi al più presto dopo 30 giorni dalla stipula e solo dopo la conclusione della singola fase dei lavori. In più opera il Fondo di garanzia dei costruttori (DFG) presso l’UFG, i cui contributi paga il costruttore (stato giuridico a ottobre 2026).
Devo sapere il polacco per firmare il contratto dal notaio?
No. L’atto notarile si redige in polacco. Chi non conosce il polacco riceve la traduzione dell’atto: dal notaio stesso, se ha dimostrato la conoscenza della lingua, oppure da un traduttore giurato (art. 2 § 3 e art. 87 § 1 pkt 1 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). Anche la procura per l’acquisto richiede la forma dell’atto notarile.
Dove pago le tasse se affitto l’appartamento di Varsavia?
In Polonia. Anche chi non ha qui la residenza fiscale paga in Polonia l’imposta sui redditi da immobili polacchi. L’imposta forfettaria sull’affitto privato è l’8,5% dei ricavi fino a 100 000 zł l’anno e il 12,5% sull’eccedenza (stato a ottobre 2026). La convenzione Polonia-Germania contro la doppia imposizione consente alla Polonia di tassare questi redditi (art. 6 comma 1). Come li considera la Germania, lo chiarisca con un consulente fiscale.
Quanto costa un appartamento nuovo a Varsavia?
Secondo la Banca nazionale di Polonia (NBP) il prezzo medio di offerta dei nuovi appartamenti a Varsavia nel secondo trimestre 2026 era di 18 488 zł/m², il prezzo di transazione di 16 783 zł/m². CBRE indica per fine giugno 2026 un prezzo medio di offerta di 19 405 zł/m². Al cambio NBP del 6 ottobre 2026 (4,3699 zł per euro) 18 488 zł/m² sono circa 4231 euro/m².
Ha individuato un nuovo intervento a Varsavia e prevede di andare all’ufficio vendite? Ci scriva prima della prima visita, perché dobbiamo segnalarLa al costruttore prima che Lei vi si presenti da solo. Andremo insieme, esamineremo con Lei in tedesco il prospetto e il progetto di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Chi compra dal costruttore non ci paga alcun compenso, e il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico: ottobre 2026.