Alman pasaportunuz var ve Varşova’da müteahhitten yeni bir daire mi almak istiyorsunuz? Bunun için izin gerekmez. Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) ve İsviçre vatandaşları, MSWiA iznini almak zorunda değildir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki 24 Mart 1920 tarihli kanun, madde 8, fıkra 2, birleştirilmiş metin Dz.U. 2017 poz. 2278; Ekim 2026 hukuki durumu). Yani Polonyalı bir alıcı gibi satın alırsınız. Müteahhitten alım, alıcıyı koruyan ayrı bir kanuna tabidir: bilgilendirme prospektüsü, konut emanet hesabı, garanti fonu ve noter senedi şeklinde iki sözleşme. KDV fiyata dahildir; müteahhitten alımda Polonya’daki medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC) normalde alınmaz.
Kanun atıflarının tamamı Ekim 2026 hukuki durumuna göredir. Lehçe terimleri ilk geçtikleri yerde parantez içinde veriyoruz.
Almanya vatandaşı Polonya’da daire almak için izne ihtiyaç duyar mı?
Hayır. 1920 tarihli kanunun 8. maddesinin 2. fıkrası, AEA ve İsviçre vatandaşlarını ve şirketlerini izin zorunluluğundan muaf tutar. Polonya’nın AB’ye girişinden sonraki geçiş süreleri (örneğin ikinci konutlar ve tarım arazileri için) sona ermiştir. Tarım arazileri için ayrıca tarım düzeni kanunu geçerlidir, ancak Varşova’daki bir daire için bunun önemi yoktur.
Bağımsız bir konutu, AEA dışındaki ülkelerin vatandaşları bile izinsiz alabilir (madde 8, fıkra 1, bent 1). Konut ihtiyacını karşılamaya yarıyorsa, bağımsız bölüm olarak garaj ya da garajdaki hisse de izin gerektirmez (bent 1a). İstisnalar sınır bölgesi, yani devlet sınırındaki ve deniz kıyısındaki belediyeler ile 1 hektarı aşan tarım arazileridir (madde 8, fıkra 3). Varşova sınır bölgesinde değildir.
Bu tür alımların ölçeğini MSWiA’nın 2025 yılı Meclis raporu (baskı no. 2420) gösteriyor: Alman vatandaşlığındaki gerçek kişiler 2025’te Polonya’da toplam yaklaşık 44.000 m² konut edindi.
Müteahhitten alım adım adım nasıl işler?
Temel, 20 Mayıs 2021 tarihli, konut ya da müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Garanti Fonu hakkındaki kanundur; kısaca müteahhit kanunu (ustawa deweloperska) diyoruz (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880). Süreç beş adımdan oluşur:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Adım | Ne olur | Hukuki dayanak |
|---|---|---|
| 1. Prospektüs | Müteahhit, rezervasyon veya müteahhit sözleşmesinden önce bilgilendirme prospektüsünü ekleriyle birlikte, kalıcı veri taşıyıcısında ve ücretsiz verir. | madde 20-21 |
| 2. Rezervasyon | Rezervasyon sözleşmesi yazılı olarak yapılır, aksi hâlde geçersizdir. Rezervasyon ücreti, prospektüsteki fiyatın en çok yüzde 1’idir ve fiyata mahsup edilir. | madde 30 fıkra 1, madde 32 fıkra 2-3 |
| 3. Müteahhit sözleşmesi | Noter senedi. Sözleşme, talebinizin tapu sicilinde (księga wieczysta) kaydedilmesinin dayanağıdır. | madde 38, madde 40 fıkra 1 |
| 4. Taksitler | Ödemeler takvime göre yapılır: en az 4 inşaat aşaması, her biri toplam fiyatın yüzde 10-25’i. Taksiti ancak müteahhit aşamanın bittiğini size bildirdikten sonra ödersiniz. | madde 8 fıkra 1-3, madde 24 fıkra 2 |
| 5. Teslim alma ve mülkiyet devri | Konutun teslim alınması, ardından mülkiyeti devreden noter senedi. | madde 41 |
Fiyat, kullanım alanı ile m² fiyatının çarpımından çıkar (madde 5a, 13.02.2026’dan itibaren). Prospektüste “Standard prac wykończeniowych” (tamamlama işleri standardı) bölümüne bakın: daireyi hangi durumda teslim alacağınız orada yazar. Yaygın “stan deweloperski” (müteahhit standardı) ifadesi kanunda tanımlanmamıştır. Belirli bir projede ne anlama geldiğini yalnızca prospektüsten ve sözleşmeden öğrenirsiniz.
Varşova’daki projelerin güncel fiyatlarını veri tarihiyle katalogda bulabilirsiniz: Varşova’daki yeni daireler, fiyat ve veri tarihiyle.
Müteahhide ödenen para nasıl güvence altındadır?
Konut emanet hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Müteahhit sözleşmesindeki tüm ödemeler bankadaki bu hesaba yatar (madde 8 fıkra 1). İki türü vardır:
- açık hesap: banka parayı müteahhide en erken sözleşmeden 30 gün sonra ve yalnızca ilgili inşaat aşaması bittikten sonra öder (madde 16 fıkra 1);
- kapalı hesap: müteahhit parayı ancak mülkiyet size devredildikten sonra alır (madde 15).
Hesabın masraf ve komisyonlarını müteahhit öder. Bunları sizin ödemelerinizden kesemez (madde 14 fıkra 1-2).
Müteahhit Garanti Fonu (DFG). Fon, Sigorta Garanti Fonu UFG’nin yönettiği ayrı bir hesaptır (madde 46 fıkra 1). Primi müteahhit hesaplar ve öder (madde 49 fıkra 5): açık hesapta yüzde 0,45, kapalı hesapta yüzde 0,1 (yönetmelik, Dz.U. 2022 poz. 1341). Açık hesapta DFG, madde 48 fıkra 1’deki durumlardan biri gerçekleştiğinde ödemeleri iade eder. Banka iflas ederse DFG, ödemelerinizden Banka Garanti Fonu (BFG) güvencesini aşan kısmı karşılar (madde 48 fıkra 2). BFG güvencesi 100.000 euro karşılığıdır (BFG kanunu madde 24 fıkra 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 620).
Teslim alma, sözleşmeden dönme, kusurlar: haklarınız
Müteahhit sözleşmesinden dönme. Madde 43 fıkra 1, on iki dönme sebebi sayar. 1-5. bentlerdeki sebepler için süre sözleşmenin yapılmasından itibaren 30 gündür (fıkra 2). Örneğin sözleşmenin prospektüse aykırı olması ya da prospektüsün verilmemesi bunlar arasındadır. Beyan yazılı yapılır, imza noterce onaylanır ve talebin tapu sicilinden silinmesine rıza da eklenir (madde 45 fıkra 1). Ödenen paraya ne olacağını madde 44 düzenler.
Teslim alma. Ancak kullanım izni kesinleştiğinde, sizin huzurunuzda ve tutanakla yapılır (madde 41 fıkra 1-3). Çok daireli binalarda kullanım izni zorunludur (İmar Kanunu madde 55 fıkra 1 bent 1 lit. a, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 524). Tüm kusurları tutanağa yazın:
- müteahhidin cevap vermek için 14 günü vardır; sessiz kalması kusurların kabulü sayılır (madde 41 fıkra 4-5);
- kabul ettiği kusurları 30 gün içinde giderir (fıkra 6);
- müteahhidin kabul etmediği esaslı bir kusur varsa teslim almayı reddedebilirsiniz (fıkra 9).
Ayıba karşı tekeffül (rękojmia). Satıcı, taşınmazın ayıplarından teslimden itibaren beş yıl sorumludur (Medeni Kanun madde 568 § 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 795). Noter senedinde ayrıca enerji performans belgesi de alırsınız. Bu haktan feragat edilemez (binaların enerji performansı kanunu madde 11 fıkra 1 bent 1 ve fıkra 4, birleştirilmiş metin Dz.U. 2024 poz. 101).
Noter, dil ve vekâletname
Müteahhit sözleşmesi ve mülkiyeti devreden sözleşme noter senedi şeklinde yapılır (müteahhit kanunu madde 40 fıkra 1, Medeni Kanun madde 158). Almanya’dan alım yapanlar için dört konu önemlidir:
- Dil. Noter senedi Lehçe düzenler. Talep üzerine ek olarak yabancı dilde de düzenleyebilir: dil bilgisini kanıtlamışsa kendisi, aksi hâlde yeminli tercümanla (Noterlik Kanunu madde 2 § 3, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 614). Taraf Lehçe bilmiyorsa senet ona tercüme edilir (madde 87 § 1 bent 1).
- Vekâletname. Şahsen gelemiyorsanız vekâletname sözleşmeyle aynı şekle, yani noter senedine tabidir (Medeni Kanun madde 99 § 1).
- Kimlik ve paranın kaynağı. Noter ve emlak aracısı, kara para aklamayı önleme kanunu anlamında yükümlü kurumlardır (madde 2 fıkra 1 bent 13 ve 18, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 644). Ad-soyad, vatandaşlık, kimlik belgesi numarası ve PESEL numarasını kaydederler. PESEL’iniz yoksa doğum tarihi ve ülkesi yazılır (madde 36 fıkra 1 bent 1). Koşullar gerektiriyorsa paranın kaynağını sorarlar (madde 34 fıkra 1 bent 4 lit. b). 15.000 euroyu aşan değerdeki senetleri noter 7 gün içinde Mali Bilgi Genel Müfettişi’ne (GIIF) bildirir (madde 72 fıkra 4).
- Vergi numarası. PESEL’iniz yoksa vergi işlemleri için NIP-7 formuyla NIP numarası alırsınız (yönetmelik, Dz.U. 2024 poz. 1367).
Fiyata hangi masraflar eklenir?
Ekim 2026 durumu:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kalem | Tutar | Hukuki dayanak |
|---|---|---|
| KDV | 150 m²’ye kadar konutlarda yüzde 8, müteahhidin fiyatına dahil; daha büyük konutlarda indirimli oran yalnızca 150 m²’ye kadar olan kısmı kapsar | KDV kanunu madde 41 fıkra 2 ve 12-12c, madde 146ef fıkra 1 bent 2 ile birlikte, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1263 |
| PCC | satış KDV’ye tabi olduğunda alınmaz; istisna: aynı alıcının aynı taşınmazdaki binalarda aldığı altıncı konuttan itibaren yüzde 6 | madde 2 bent 4 lit. a, madde 7a fıkra 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 191 |
| Noter ücreti | 60.000-1.000.000 zł değer aralığında azami tarife: 1010 zł artı 60.000 zł’yi aşan kısmın yüzde 0,4’ü; müteahhit sözleşmesi ve mülkiyet devri sözleşmesi için azami tarifenin en fazla yarısı | azami noter tarifesi yönetmeliği § 3 ve § 6 bent 15a, 16, birleştirilmiş metin Dz.U. 2024 poz. 1566 |
| Senet suretleri | başlanan her sayfa için 6 zł | aynı yönetmelik § 12 fıkra 1 |
| Mahkeme harçları | mülkiyet tescili için 200 zł, tapu sicili kaydı açmak için 100 zł | madde 42 fıkra 1, madde 44 fıkra 1 bent 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 1228 |
| Emlak vergisi | kullanım alanının m²’si başına, 2026 için en çok yılda 1,25 zł/m²; kesin oranı belediye kararlaştırır | madde 5 fıkra 1 bent 2 lit. a, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 707; M.P. 2025 poz. 726 |
Yüzde 8 KDV hakkında. KDV kanununun 41. maddesinin 2. fıkrası konutlar için esas olarak yüzde 7 öngörür. Yüzde 8 oranı, madde 146ef fıkra 1 bent 2 uyarınca geçici olarak uygulanır: bütçe kanununda ve Silahlı Kuvvetleri Destekleme Fonu mali planında öngörülen savunma harcamalarının GSYH’nin yüzde 3’ünü aştığı yılın sonuna kadar. Bu dönemin bitişini maliye bakanı, o yılın 31 Ekim tarihine kadar Monitor Polski’de ilan eder. 7 Ekim 2026 itibarıyla böyle bir ilan yoktu. Noter senedini önümüzdeki aylarda yapmayı planlıyorsanız, müteahhide fiyatı hangi oranla hesapladığını sorun.
Varşova’da yeni daire kaç paraya mal olur?
2026’nın 2. çeyreğine ait iki kaynak var. NBP’nin 3. çeyrek verileri 7 Ekim 2026 itibarıyla yayımlanmamıştı.
- Polonya Merkez Bankası (ceny_mieszkan.xlsx dosyası, 07.08.2026): Varşova’da yeni daireler ortalama ilanda 18.488 zł/m², işlemlerde 16.783 zł/m². İlan fiyatı 2025’in 2. çeyreğine göre yüzde 6,91 yüksekti.
- CBRE (31.07.2026): Varşova’da yeni dairelerin Haziran 2026 sonundaki ortalama ilan fiyatı 19.405 zł/m², bir yıl öncesine göre yüzde 6,9 fazla.
NBP’nin 6 Ekim 2026 tarihli referans kuruyla (tablo 194/A/NBP/2026, euro başına 4,3699 zł) 18.488 zł/m² yaklaşık 4231 euro/m² eder. Bunlar tüm şehrin ortalamalarıdır. Müteahhit verilerinden güncel değerleri Varşova yeni daire fiyat endeksinde bulabilirsiniz; dairelere eklenen ödemelerle toplam maliyeti ise şu rehberde anlatıyoruz: müteahhit dairesinin ek ödemelerle toplam maliyeti.
Euro gelirle finansman
Euro gelirle Polonya’da kredi alıp alamayacağınızı ve hangi koşullarda alacağınızı, daireyi rezerve etmeden önce bir kredi danışmanıyla netleştirin.
Kiralama: Polonya’da ve Almanya’da vergi
Daireyi kiralamak isteyen, kira gelirinin vergisini Polonya’da öder; Polonya’da vergi mukimi olmasa da (gelir vergisi kanunu madde 3 fıkra 2b bent 4, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 592). Özel kiralamada yılda 100.000 zł’ye kadar gelirde yüzde 8,5, aşan kısımda yüzde 12,5 götürü vergi uygulanır (madde 12 fıkra 1 bent 4 lit. a, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 843; Ekim 2026 durumu).
Polonya ile Almanya arasındaki 14 Mayıs 2003 tarihli çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması (Dz.U. 2005 no. 12 poz. 90) 19 Aralık 2004’ten beri yürürlüktedir ve 1 Ocak 2005’ten itibaren elde edilen gelirlere uygulanır. Madde 6 fıkra 1 uyarınca taşınmaz maldan elde edilen gelir, malın bulunduğu devlette, yani burada Polonya’da vergilendirilebilir. Almanya’nın bu geliri sizde nasıl dikkate alacağını Almanya’daki vergi danışmanınızla netleştirin.
Yabancı olarak sizin durumunuz
Metni Türkçe okuyorsanız, belgelerin Lehçe olması ve uzaktan işlem yapmanız sizin için asıl pratik konudur. Yukarıdaki bilgilerden şunlar öne çıkar:
- Müteahhitle ve noterle işlemler Lehçe yürür, ancak noter senedi size tercüme edilir; gerekirse yeminli tercüman devreye girer (Noterlik Kanunu madde 2 § 3 ve madde 87 § 1 bent 1). Prospektüsü ve sözleşme taslağını imzadan önce size tanıdık bir dilde birlikte okumanız yararlıdır.
- Gelemiyorsanız vekâletname yine noter senedi şeklinde olmalıdır (Medeni Kanun madde 99 § 1).
- PESEL’iniz yoksa noter doğum tarihinizi ve ülkenizi kaydeder, vergi için NIP-7 ile NIP alırsınız. Paranın kaynağı sorulabileceğinden, bunu belgeleyen evrakı önceden hazırlayın (madde 34 fıkra 1 bent 4 lit. b).
- Vatandaşlığınız AEA dışındaysa da Varşova’daki bağımsız bir konut için MSWiA izni gerekmez (madde 8 fıkra 1 bent 1). Bu rehberdeki AEA muafiyeti ise Alman ve diğer AEA vatandaşlarına ilişkindir.
- Kira gelirinin vergisi Polonya’da ödenir. Almanya’da vergi mukimiyetiniz varsa, ikinci ülkedeki uygulamayı Almanya’daki vergi danışmanınızla netleştirin.
Sizin için neler yapıyoruz
Almanya’dan alım yaparken, dilin ve yerinde bulunmanın önem taşıdığı adımları biz üstleniriz:
- Birincil piyasa. Müteahhitten alan alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
- İlk ziyaretten önce bildirim. Siz müteahhidin satış ofisine kendi başınıza gitmeden önce sizi orada bildirmemiz gerekir. Görüşmeye birlikte gideriz.
- Belgeler. Bilgilendirme prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya avukata ne soracağınızı gösteririz.
- Yedi dil, Almanca dahil.
- Aracı Vladyslav Moroz’dur; sorumluluk sigortalı (OC) tek kişilik işletmedir (JDG). Aracılık sözleşmesi Polonya’da yazılı ya da elektronik biçimde yapılır, poliçe kopyası sözleşmenin ekidir (taşınmaz yönetimi kanunu madde 180 fıkra 3 ve madde 181 fıkra 3a, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 399).
- Katalogdaki fiyatlar dane.gov.pl’deki açık verilerden gelir ve tarihlidir. Ayrıntı: katalogdaki fiyatlar nereden geliyor.
FAQ
Almanya’da yaşayan biri Varşova’da daire almak için izne ihtiyaç duyar mı?
Hayır. Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) ve İsviçre vatandaşları ile şirketleri taşınmaz edinmek için İçişleri Bakanlığı (MSWiA) iznine ihtiyaç duymaz (24 Mart 1920 tarihli kanun, madde 8, fıkra 2, Dz.U. 2017 poz. 2278; Ekim 2026 hukuki durumu). Sınır bölgesi dışındaki bağımsız bir konutu AEA dışı ülkelerin vatandaşları da izinsiz alabilir; Varşova sınır bölgesinde değildir. Ayrı kanun yalnızca tarım arazileri için geçerlidir.
Müteahhit dairesinin fiyatına hangi masraflar eklenir?
Müteahhitten alınan dairenin fiyatına KDV dahildir: 150 m²’ye kadar konutlarda yüzde 8 (Ekim 2026 durumu). Medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC) normalde alınmaz; istisna, aynı alıcının aynı taşınmazdaki binalarda aldığı altıncı konuttan itibaren yüzde 6’dır. Bunlara noter ücreti (müteahhit sözleşmesi ve mülkiyet devri sözleşmesi için azami tarifenin en fazla yarısı), sayfa başına 6 zł tasdikli suret ve mahkeme harçları eklenir: mülkiyet tescili için 200 zł, tapu sicili kaydı açmak için 100 zł.
Müteahhide ödediğim para nasıl güvence altındadır?
Ödemeleri şirketin olağan hesabına değil, konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yatırırsınız. Açık hesapta banka, parayı müteahhide en erken sözleşmeden 30 gün sonra ve yalnızca ilgili inşaat aşaması bittikten sonra öder. Ayrıca UFG bünyesindeki Müteahhit Garanti Fonu (DFG) devreye girer; primleri müteahhit öder (Ekim 2026 hukuki durumu).
Noterde sözleşme imzalamak için Lehçe bilmem gerekir mi?
Hayır. Noter senedi Lehçe düzenlenir. Lehçe bilmeyen kişiye senedin tercümesi verilir: dil bilgisini kanıtlamışsa noterin kendisi ya da yeminli tercüman çevirir (Noterlik Kanunu madde 2 § 3 ve madde 87 § 1 bent 1, Dz.U. 2026 poz. 614). Alım için verilecek vekâletname de noter senedi şeklinde olmalıdır.
Varşova’daki daireyi kiraya verirsem vergiyi nerede öderim?
Polonya’da. Polonya’da vergi mukimi olmayan kişi de Polonya’daki taşınmazlardan elde ettiği geliri burada vergilendirir. Özel kiralamada götürü vergi, yılda 100.000 zł’ye kadar gelirde yüzde 8,5, aşan kısımda yüzde 12,5’tir (Ekim 2026 durumu). Polonya-Almanya çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bu gelirin Polonya’da vergilendirilmesine izin verir (madde 6, fıkra 1). Almanya’da bu geliri nasıl dikkate alacakları konusunda vergi danışmanına başvurun.
Varşova’da yeni daire kaç paraya mal olur?
Polonya Merkez Bankası’na (NBP) göre Varşova’da yeni dairelerin ortalama ilan fiyatı 2026’nın 2. çeyreğinde 18.488 zł/m², işlem fiyatı 16.783 zł/m² idi. CBRE, Haziran 2026 sonu için ortalama ilan fiyatını 19.405 zł/m² olarak veriyor. NBP’nin 6 Ekim 2026 kuruyla (euro başına 4,3699 zł) 18.488 zł/m² yaklaşık 4231 euro/m² eder.
Varşova’da yeni bir proje gözünüze kestiyseniz ve satış ofisine gitmeyi planlıyorsanız: İlk ziyaretten önce bize yazın; siz oraya kendi başınıza gitmeden önce sizi müteahhide bildirmemiz gerekir. Birlikte gideriz, prospektüsü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya avukata ne soracağınızı göstereceğiz. Müteahhitten alan alıcı bize ücret ödemez; birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum: Ekim 2026.