У вас німецький паспорт, і ви хочете купити у Варшаві нову квартиру в забудовника? Дозвіл для цього не потрібен. Громадяни Європейського економічного простору та Швейцарії звільнені від обов’язку отримувати дозвіл MSWiA (art. 8 ust. 2 закону від 24 березня 1920 р. про придбання нерухомості іноземцями, tekst jedn. Dz.U. 2017 poz. 2278, правовий стан на жовтень 2026 р.). Ви купуєте так само, як польський покупець. Купівлю в забудовника регулює окремий закон про захист покупців: інформаційний проспект, спеціальний рахунок у банку, гарантійний фонд і два договори у формі нотаріального акта. ПДВ уже включений у ціну, а польський податок на цивільно-правові дії при купівлі в забудовника зазвичай не стягується.
Усі посилання на норми відповідають правовому стану на жовтень 2026 р. Польські терміни подаємо в дужках при першому вжитку.
Чи потрібен громадянину Німеччини дозвіл на купівлю квартири в Польщі?
Ні. Art. 8 ust. 2 закону 1920 р. звільняє від дозволу громадян і підприємців із ЄЕП та Швейцарії. Колишні перехідні періоди після вступу Польщі до ЄС, наприклад для других будинків і сільськогосподарської землі, вже минули. Для сільськогосподарської землі додатково діє окремий закон про формування аграрного устрою, але для квартири у Варшаві це значення не має.
Окрему квартиру без дозволу можуть купити навіть громадяни держав поза ЄЕП (art. 8 ust. 1 pkt 1). Гараж як окреме приміщення або частка в ньому також не потребує дозволу, якщо задовольняє житлові потреби (pkt 1a). Винятки стосуються прикордонної зони, тобто гмін біля державного кордону й морського узбережжя, та сільськогосподарської землі площею понад 1 га (art. 8 ust. 3). Варшава в прикордонну зону не входить.
Масштаб таких купівель показує звіт MSWiA для Сейму за 2025 р. (druk nr 2420): фізичні особи з німецьким громадянством придбали у 2025 р. у Польщі житлові приміщення загальною площею близько 44 000 м².
Як відбувається купівля в забудовника крок за кроком
Основа — закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення чи одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників, його називають законом про забудовників (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 880). Процес складається з п’яти кроків:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Крок | Що відбувається | Підстава |
|---|---|---|
| 1. Проспект | Забудовник безоплатно передає інформаційний проспект із додатками на довговічному носії ще до договору бронювання чи договору із забудовником. | art. 20-21 |
| 2. Бронювання | Договір бронювання укладають у письмовій формі під страхом недійсності. Плата за бронювання — не більше 1% ціни з проспекту, її зараховують у ціну. | art. 30 ust. 1, art. 32 ust. 2-3 |
| 3. Договір із забудовником | Нотаріальний акт. Він є підставою для запису вашої вимоги в земельно-іпотечній книзі. | art. 38, art. 40 ust. 1 |
| 4. Платежі | Оплата за графіком: щонайменше 4 етапи будівництва, кожен по 10-25% загальної ціни. Черговий платіж вносите лише після того, як забудовник повідомить вас про завершення етапу. | art. 8 ust. 1-3, art. 24 ust. 2 |
| 5. Прийом і перехід власності | Прийом приміщення, далі нотаріальний акт про перехід власності. | art. 41 |
Ціна дорівнює корисній площі, помноженій на ціну за м² (art. 5a, з 13.02.2026). У проспекті знайдіть розділ «Standard prac wykończeniowych»: там указано, у якому стані ви приймете квартиру. Поширений вислів «stan deweloperski» у законі не визначений. Що він означає в конкретному житловому комплексі, видно лише з проспекту й договору.
Актуальні ціни варшавських комплексів із датою даних є в каталозі: нові квартири у Варшаві з цінами та датою даних.
Як захищені гроші, які ви сплачуєте забудовнику
Спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Усі платежі за договором із забудовником надходять на цей рахунок (art. 8 ust. 1). Є два варіанти:
- відкритий рахунок: банк виплачує забудовнику кошти не раніше ніж через 30 днів після укладення договору й лише після завершення чергового етапу будівництва (art. 16 ust. 1);
- закритий рахунок: забудовник отримує гроші лише після переходу власності до вас (art. 15).
Витрати й комісії за рахунок несе забудовник. Утримувати їх з ваших платежів він не може (art. 14 ust. 1-2).
Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Це окремий рахунок, який веде Страховий гарантійний фонд (UFG, art. 46 ust. 1). Внесок обчислює й сплачує забудовник (art. 49 ust. 5): 0,45% за відкритого рахунку та 0,1% за закритого (розпорядження, Dz.U. 2022 poz. 1341). За відкритого рахунку DFG повертає платежі в одному з випадків з art. 48 ust. 1. Якщо збанкрутує банк, DFG покриває ту частину ваших платежів, що перевищує гарантію Банківського гарантійного фонду (BFG, art. 48 ust. 2). Гарантія BFG становить еквівалент 100 000 євро (art. 24 ust. 1 закону про BFG, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 620).
Прийом, відмова від договору, вади: ваші права
Відмова від договору із забудовником. Art. 43 ust. 1 називає дванадцять підстав для відмови. За підставами з pkt 1-5 строк становить 30 днів від укладення договору (ust. 2). До них належить, наприклад, невідповідність договору проспекту чи непередання проспекту. Заяву подають письмово з нотаріально посвідченим підписом і разом зі згодою на викреслення вимоги із земельно-іпотечної книги (art. 45 ust. 1). Що відбувається зі сплаченими грошима, визначає art. 44.
Прийом. Він відбувається лише тоді, коли дозвіл на експлуатацію (pozwolenie na użytkowanie) остаточний, у вашій присутності та з протоколом (art. 41 ust. 1-3). Для багатоквартирного будинку дозвіл на експлуатацію обов’язковий (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 524). Вносьте до протоколу всі вади:
- у забудовника є 14 днів на відповідь, а мовчання означає визнання вад (art. 41 ust. 4-5);
- визнані вади він усуває протягом 30 днів (ust. 6);
- за істотної вади, яку забудовник не визнає, ви можете відмовитися від прийому (ust. 9).
Відповідальність за недоліки (rękojmia). За недоліки нерухомості продавець відповідає п’ять років від передання (art. 568 § 1 Цивільного кодексу, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 795). Разом із нотаріальним актом ви отримуєте і свідоцтво про енергетичні характеристики будівлі. Від цього права не можна відмовитися (art. 11 ust. 1 pkt 1 i ust. 4 закону про енергетичні характеристики будівель, tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 101).
Нотаріус, мова й довіреність: ситуація іноземця
Договір із забудовником і договір про перехід власності укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про забудовників, art. 158 Цивільного кодексу). Для того, хто не читає польською, важливі чотири питання:
- Мова. Нотаріус складає акт польською. За клопотанням він може додатково скласти його іноземною мовою: сам, якщо підтвердив знання мови, або з присяжним перекладачем (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо сторона польської не знає, їй акт перекладають (art. 87 § 1 pkt 1). Сам акт лишається польською, тож проєкт перед підписанням варто вивчити заздалегідь.
- Довіреність. Якщо ви не можете приїхати особисто, довіреність потребує тієї самої форми, що й договір, тобто нотаріального акта (art. 99 § 1 Цивільного кодексу).
- Особа й походження коштів. Нотаріус і посередник у сфері нерухомості — зобов’язані установи (instytucje obowiązane) за законом про протидію відмиванню грошей (art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 644). Вони фіксують, зокрема, ім’я та прізвище, громадянство, номер документа й номер PESEL. Якщо PESEL немає, записують дату й країну народження (art. 36 ust. 1 pkt 1). Про походження коштів запитують, якщо це виправдано обставинами (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Про акти вартістю понад 15 000 євро нотаріус повідомляє Генерального інспектора фінансової інформації (GIIF) протягом 7 днів (art. 72 ust. 4).
- Податковий номер. Без PESEL для податкових цілей ви отримуєте NIP за формою NIP-7 (розпорядження, Dz.U. 2024 poz. 1367).
Які витрати додаються до ціни квартири
Станом на жовтень 2026 р.:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Стаття | Розмір | Підстава |
|---|---|---|
| ПДВ | 8% для квартир до 150 м², включений у ціну забудовника; для більших приміщень знижена ставка стосується лише частини до 150 м² | art. 41 ust. 2 i 12-12c w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 1263 |
| PCC | не стягується, якщо продаж підлягає ПДВ; виняток: 6% із шостого приміщення, яке той самий покупець придбаває в будівлях на одній ділянці | art. 2 pkt 4 lit. a, art. 7a ust. 1, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 191 |
| Нотаріальна такса | максимальна ставка за вартості 60 000-1 000 000 zł: 1010 zł плюс 0,4% суми понад 60 000 zł; для договору із забудовником і договору про перехід власності не більше половини максимальної ставки | § 3 i § 6 pkt 15a, 16 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 1566 |
| Витяги з акта | 6 zł за кожну розпочату сторінку | § 12 ust. 1 того самого розпорядження |
| Судові збори | 200 zł за запис права власності, 100 zł за відкриття земельно-іпотечної книги | art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 1, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 1228 |
| Податок на нерухомість | за м² корисної площі, на 2026 р. не більше 1,25 zł/м² на рік; точну ставку встановлює місто | art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 707; M.P. 2025 poz. 726 |
Про ставку ПДВ 8%. Art. 41 ust. 2 для квартир загалом передбачає 7%. Ставка 8% діє тимчасово на підставі art. 146ef ust. 1 pkt 2: до кінця року, у якому заплановані в бюджетному законі та фінансовому плані Фонду підтримки збройних сил витрати на оборону перевищать 3% ВВП. Кінець цього періоду міністр фінансів оголошує в Monitor Polski до 31 жовтня відповідного року. На 7 жовтня 2026 р. такого оголошення не було. Якщо нотаріальний акт плануєте в найближчі місяці, запитайте забудовника, за якою ставкою він рахує ціну.
Скільки коштує нова квартира у Варшаві
Два джерела, обидва за II квартал 2026 р. Дані NBP за III квартал на 7 жовтня 2026 р. опубліковані не були.
- Національний банк Польщі (файл ceny_mieszkan.xlsx від 07.08.2026): нові квартири у Варшаві в середньому 18 488 zł/м² у пропозиції та 16 783 zł/м² в угодах. Ціна пропозиції була на 6,91% вищою, ніж у II кварталі 2025 р.
- CBRE (31.07.2026): середня ціна пропозиції нових квартир у Варшаві наприкінці червня 2026 р. становила 19 405 zł/м², на 6,9% більше, ніж роком раніше.
За референтним курсом NBP від 6 жовтня 2026 р. (таблиця 194/A/NBP/2026, 4,3699 zł за євро) 18 488 zł/м² становлять близько 4231 євро/м². Це середні значення по всьому місту. Актуальні значення за даними забудовників дивіться в індексі цін нових квартир у Варшаві, а повну вартість купівлі з доплатами ми розбираємо в гіді повна вартість квартири від забудовника з доплатами. Якщо ви читаєте українською, але громадянства ЄЕП не маєте, питання дозволу розібрано в матеріалі коли іноземцю потрібен дозвіл MSWiA.
Фінансування за доходу в євро
Чи отримаєте ви кредит у Польщі за доходу в євро і на яких умовах, з’ясуйте в кредитного консультанта до бронювання квартири.
Оренда: податки в Польщі й у Німеччині
Хто хоче здавати квартиру, сплачує в Польщі податок із доходу від оренди, навіть без податкового резидентства (art. 3 ust. 2b pkt 4 закону про податок на доходи фізичних осіб, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 592). За приватної оренди діє ставка 8,5% з доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% з перевищення (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 843, станом на жовтень 2026 р.).
Угода між Польщею та Німеччиною про уникнення подвійного оподаткування від 14 травня 2003 р. (Dz.U. 2005 nr 12 poz. 90) діє від 19 грудня 2004 р. і застосовується до доходів від 1 січня 2005 р. За art. 6 ust. 1 доходи від нерухомого майна можуть оподатковуватися в державі, де воно розташоване, тобто тут, у Польщі. Як Німеччина врахує ці доходи у вас, з’ясуйте в податкового консультанта в Німеччині.
Що ми робимо для вас
Коли ви купуєте з Німеччини, ми беремо на себе кроки, де важливі мова й присутність на місці:
- Первинний ринок. Покупець у забудовника нам винагороди не сплачує. Наша винагорода при купівлі на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
- Заявка до першого візиту. Ми маємо заявити вас у відділі продажу забудовника (biuro sprzedaży) до того, як ви прийдете туди самостійно. На зустріч ідемо разом.
- Документи. Ми пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста.
- Сім мов, зокрема німецька та українська.
- Посередник — Vladyslav Moroz, індивідуальна підприємницька діяльність (JDG) зі страхуванням цивільної відповідальності (OC). Договір посередництва в Польщі укладають у письмовій або електронній формі, а копія полісу додається до нього (art. 180 ust. 3 i art. 181 ust. 3a закону про ведення нерухомості, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 399).
- Ціни в каталозі взяті з відкритих даних dane.gov.pl і мають дату. Докладніше: звідки беруться ціни в каталозі.
FAQ
Чи потрібен громадянину Німеччини дозвіл, щоб купити квартиру у Варшаві?
Ні. Громадянам і підприємцям з Європейського економічного простору (ЄЕП, польською EOG) та Швейцарії дозвіл MSWiA на придбання нерухомості не потрібен (art. 8 ust. 2 закону від 24 березня 1920 р., Dz.U. 2017 poz. 2278, станом на жовтень 2026 р.). Окрему квартиру поза прикордонною зоною без дозволу можуть купити й громадяни держав поза ЄЕП, а Варшава в прикордонну зону не входить. Окремий закон стосується лише сільськогосподарської землі.
Які витрати додаються до ціни квартири від забудовника?
У ціну від забудовника входить ПДВ: 8% для квартир до 150 м² (станом на жовтень 2026 р.). Податок на цивільно-правові дії (PCC) зазвичай не стягується, окрім 6% із шостого приміщення одного покупця в будівлях на одній ділянці. Додатково сплачують нотаріальну таксу (за договір із забудовником і за договір про перехід власності не більше половини максимальної ставки), витяги по 6 zł за сторінку та судові збори: 200 zł за запис права власності й 100 zł за відкриття земельно-іпотечної книги.
Як захищені гроші, які я сплачую забудовнику?
Платежі йдуть не на звичайний рахунок компанії, а на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy). За відкритого рахунку банк виплачує забудовнику кошти не раніше ніж через 30 днів після укладення договору й лише після завершення чергового етапу будівництва. Додатково діє Гарантійний фонд забудовників (DFG) при Страховому гарантійному фонді (UFG), внески до якого сплачує забудовник (правовий стан на жовтень 2026 р.).
Чи треба знати польську, щоб підписати договір у нотаріуса?
Ні. Нотаріальний акт складають польською. Хто польської не знає, отримує переклад акта: від самого нотаріуса, якщо він підтвердив знання мови, або від присяжного перекладача (art. 2 § 3 та art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). Довіреність на купівлю також потребує нотаріальної форми.
Де сплачувати податок, якщо здавати варшавську квартиру в оренду?
У Польщі. Навіть без податкового резидентства в Польщі дохід від польської нерухомості оподатковується тут. Ставка податку за приватної оренди становить 8,5% з доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% з перевищення (станом на жовтень 2026 р.). Польсько-німецька угода про уникнення подвійного оподаткування дозволяє Польщі оподатковувати такий дохід (art. 6 ust. 1). Як його врахує Німеччина, з’ясуйте в податкового консультанта.
Скільки коштує нова квартира у Варшаві?
За даними Національного банку Польщі (NBP), середня ціна пропозиції нових квартир у Варшаві у II кварталі 2026 р. становила 18 488 zł/м², ціна угод 16 783 zł/м². CBRE наводить на кінець червня 2026 р. середню ціну пропозиції 19 405 zł/м². За курсом NBP від 6 жовтня 2026 р. (4,3699 zł за євро) 18 488 zł/м² становлять близько 4231 євро/м².
Придивляєтеся до нового житлового комплексу у Варшаві й плануєте візит до відділу продажу? Напишіть нам до першого візиту: ми маємо заявити вас у забудовника, перш ніж ви прийдете туди самостійно. Підемо разом, розберемо з вами проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Покупець у забудовника нам винагороди не сплачує, а наша винагорода при купівлі на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан: жовтень 2026 р.