Neubauwohnung in Warschau kaufen: was Käufer aus Deutschland wissen müssen

Sie haben einen deutschen Pass und möchten in Warschau eine Neubauwohnung vom Bauträger kaufen? Eine Genehmigung brauchen Sie dafür nicht. Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums und der Schweiz sind von der Genehmigungspflicht des polnischen Innenministeriums befreit (Art. 8 Abs. 2 des Gesetzes vom 24. März 1920 über den Immobilienerwerb durch Ausländer, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, Rechtsstand Oktober 2026). Eine Eigentumswohnung in Polen kaufen Sie also ohne Genehmigung, genau wie ein polnischer Käufer. Den Kauf vom Bauträger regelt ein eigenes Verbraucherschutzgesetz: Prospekt, Wohnungs-Treuhandkonto, Garantiefonds und zwei notarielle Verträge. Die Umsatzsteuer ist im Preis enthalten, die polnische Grunderwerbsteuer fällt beim Neubau in der Regel nicht an.

Alle Gesetzesangaben geben den Rechtsstand Oktober 2026 wieder. Polnische Fachbegriffe stehen beim ersten Auftreten in Klammern.

Brauchen Deutsche eine Genehmigung für den Wohnungskauf in Polen?

Nein. Das Gesetz von 1920 befreit in Art. 8 Abs. 2 Staatsangehörige und Unternehmer aus dem EWR und der Schweiz von der Genehmigungspflicht. Die früheren Übergangsfristen nach dem EU-Beitritt Polens, etwa für Zweitwohnsitze und landwirtschaftliche Flächen, sind abgelaufen. Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt zusätzlich ein eigenes Gesetz über die Gestaltung der Agrarstruktur, für eine Wohnung in Warschau spielt das keine Rolle.

Für eine eigenständige Wohnung (samodzielny lokal mieszkalny) brauchen sogar Käufer aus Drittstaaten keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1). Eine Garage als eigenständiges Teileigentum (lokal garażowy) oder ein Anteil daran ist ebenfalls genehmigungsfrei, wenn sie mit Ihrem Wohnbedarf zusammenhängt (Nr. 1a). Ausnahmen davon gelten in der Grenzzone (strefa nadgraniczna), also in Gemeinden an der Staatsgrenze oder an der Meeresküste, und bei landwirtschaftlichen Flächen über 1 ha (Art. 8 Abs. 3). Warschau liegt nicht in der Grenzzone.

Wie verbreitet solche Käufe sind, zeigt der Bericht des Innenministeriums MSWiA an den Sejm für 2025 (Drucksache Nr. 2420): Natürliche Personen mit deutscher Staatsangehörigkeit erwarben 2025 in Polen Wohnungen mit zusammen rund 44.000 m² Fläche.

Wie läuft der Kauf vom Bauträger ab?

Grundlage ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 zum Schutz der Erwerber von Wohnungen oder Einfamilienhäusern und über den Bauträger-Garantiefonds, kurz Bauträgergesetz (ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Der Ablauf in fünf Schritten:

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Der Preis ergibt sich aus der Nutzfläche (powierzchnia użytkowa) mal Preis je m² (Art. 5a, seit 13.02.2026). Prüfen Sie im Prospekt den Abschnitt „Standard prac wykończeniowych“: Dort steht, in welchem Ausbauzustand Sie die Wohnung bekommen. Der verbreitete Ausdruck „stan deweloperski“ ist im Gesetz nicht definiert. Was er im konkreten Projekt bedeutet, lesen Sie nur im Prospekt und im Vertrag.

Aktuelle Preise der Warschauer Neubauprojekte, jeweils mit Datenstand, finden Sie im Katalog Neubauwohnungen in Warschau mit Preisen und Datenstand.

Wie ist Ihr Geld beim Bauträger geschützt?

Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Alle Zahlungen aus dem Bauträgervertrag gehen auf dieses Konto bei einer Bank (Art. 8 Abs. 1). Es gibt zwei Varianten:

• offenes Treuhandkonto (otwarty): Die Bank zahlt dem Bauträger Geld frühestens 30 Tage nach Vertragsschluss und erst nach Abschluss der jeweiligen Bauphase aus (Art. 16 Abs. 1);
• geschlossenes Treuhandkonto (zamknięty): Der Bauträger erhält das Geld erst, wenn das Eigentum auf Sie übertragen ist (Art. 15).

Die Kosten und Provisionen des Treuhandkontos trägt der Bauträger. Er darf sie nicht von Ihren Zahlungen abziehen (Art. 14 Abs. 1–2).

Bauträger-Garantiefonds (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Der Fonds ist ein eigenes Konto beim Versicherungsgarantiefonds UFG (Art. 46 Abs. 1). Den Beitrag berechnet und zahlt der Bauträger (Art. 49 Abs. 5): 0,45 % beim offenen und 0,1 % beim geschlossenen Treuhandkonto (Verordnung Dz.U. 2022 poz. 1341). Bei einem offenen Treuhandkonto zahlt Ihnen der DFG Geld zurück, wenn einer der Fälle aus Art. 48 Abs. 1 eintritt. Wird die Bank insolvent, deckt der DFG den Teil Ihrer Einzahlungen, der über die Einlagensicherung des BFG hinausgeht (Art. 48 Abs. 2). Die Einlagensicherung beträgt 100.000 Euro (Art. 24 Abs. 1 des BFG-Gesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 620).

Abnahme, Rücktritt, Mängel: welche Rechte Sie haben

Rücktritt vom Bauträgervertrag. Das Gesetz nennt in Art. 43 Abs. 1 zwölf Rücktrittsgründe. Für die Gründe Nr. 1–5 gilt eine Frist von 30 Tagen ab Vertragsschluss (Abs. 2). Dazu gehört etwa, dass der Vertrag nicht mit dem Prospekt übereinstimmt oder der Bauträger den Prospekt nicht übergeben hat. Die Erklärung muss schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift abgegeben werden, zusammen mit der Zustimmung zur Löschung Ihres Anspruchs im Grundbuch (Art. 45 Abs. 1). Was mit Ihrem Geld passiert, regelt Art. 44.

Abnahme. Sie findet erst statt, wenn die Nutzungsgenehmigung bestandskräftig ist, in Ihrer Anwesenheit und mit Protokoll (Art. 41 Abs. 1–3). Für ein Mehrfamilienhaus ist eine Nutzungsgenehmigung (pozwolenie na użytkowanie) Pflicht (Art. 55 Abs. 1 Nr. 1 lit. a Baugesetz, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Notieren Sie im Protokoll alle Mängel:

• der Bauträger muss innerhalb von 14 Tagen antworten; schweigt er, gelten die Mängel als anerkannt (Art. 41 Abs. 4–5);
• anerkannte Mängel beseitigt er innerhalb von 30 Tagen (Abs. 6);
• bei einem wesentlichen Mangel, den der Bauträger nicht anerkennt, dürfen Sie die Abnahme verweigern (Abs. 9).

Gewährleistung. Für Mängel einer Immobilie haftet der Verkäufer fünf Jahre ab Übergabe (rękojmia, Art. 568 § 1 Zivilgesetzbuch, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Beim Notartermin erhalten Sie außerdem den Energieausweis (świadectwo charakterystyki energetycznej). Auf dieses Recht können Sie nicht verzichten (Art. 11 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 4 des Gesetzes über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101).

Notar, Sprache und Vollmacht

Der Bauträgervertrag und der Übertragungsvertrag werden als notarielle Urkunde (akt notarialny) geschlossen (Art. 40 Abs. 1 Bauträgergesetz, Art. 158 Zivilgesetzbuch). Für Käufer aus Deutschland wichtig:

• Sprache. Der Notar beurkundet auf Polnisch. Auf Antrag kann er die Beurkundung zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen: selbst, wenn er die Sprachkenntnis nachgewiesen hat, oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) (Art. 2 § 3 Notariatsgesetz, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Versteht eine Partei kein Polnisch, wird ihr die Urkunde übersetzt (Art. 87 § 1 Nr. 1).
• Vollmacht. Können Sie nicht selbst kommen, braucht die Vollmacht dieselbe Form wie der Vertrag, also eine notarielle Urkunde (Art. 99 § 1 Zivilgesetzbuch).
• Identität und Geldherkunft. Notar und Immobilienmakler sind nach dem polnischen Geldwäschegesetz verpflichtete Stellen (Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 und 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Sie erfassen unter anderem Name, Staatsangehörigkeit, Nummer des Ausweisdokuments und die polnische Personenkennzahl PESEL. Haben Sie keine PESEL, notieren sie Geburtsdatum und Geburtsland (Art. 36 Abs. 1 Nr. 1). Nach der Herkunft der Mittel fragen sie, wenn die Umstände es rechtfertigen (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 lit. b). Über Urkunden mit einem Wert über 15.000 Euro informiert der Notar innerhalb von 7 Tagen die polnische Geldwäsche-Meldestelle GIIF (Art. 72 Abs. 4).
• Steuernummer. Ohne PESEL erhalten Sie für steuerliche Zwecke eine NIP über das Formular NIP-7 (Verordnung Dz.U. 2024 poz. 1367).

Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?

Stand Oktober 2026:

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Zum 8-%-Satz. Art. 41 Abs. 2 sieht für Wohnungen grundsätzlich 7 % vor. Der Satz von 8 % gilt nach Art. 146ef Abs. 1 Nr. 2 befristet, bis zum Ende des Jahres, in dem die im Haushaltsgesetz und im Finanzplan des Fonds zur Unterstützung der Streitkräfte geplanten Verteidigungsausgaben 3 % des BIP übersteigen. Das Ende dieses Zeitraums gibt das Finanzministerium bis zum 31. Oktober des jeweiligen Jahres im Amtsblatt Monitor Polski bekannt. Am 7. Oktober 2026 lag keine solche Bekanntmachung vor. Liegt Ihr Notartermin in den kommenden Monaten, fragen Sie den Bauträger, mit welchem Satz er rechnet.

Was kostet eine Neubauwohnung in Warschau?

Zwei Quellen, beide für das 2. Quartal 2026. Die Daten der NBP für das 3. Quartal waren am 7. Oktober 2026 noch nicht veröffentlicht.

• Narodowy Bank Polski (Datei ceny_mieszkan.xlsx vom 07.08.2026): Neubauwohnungen in Warschau durchschnittlich 18.488 zł/m² im Angebot und 16.783 zł/m² in abgeschlossenen Transaktionen. Der Angebotspreis lag 6,91 % über dem Wert des 2. Quartals 2025.
• CBRE (31.07.2026): durchschnittlicher Angebotspreis neuer Wohnungen in Warschau Ende Juni 2026 bei 19.405 zł/m², 6,9 % mehr als ein Jahr zuvor.

Zum Referenzkurs der NBP vom 6. Oktober 2026 (Tabelle 194/A/NBP/2026, 4,3699 zł je Euro) entsprechen 18.488 zł/m² rund 4.231 Euro/m². Das sind Durchschnittswerte für die ganze Stadt. Wie viele Quadratmeter ein konkretes Budget in welchem Bezirk ergibt, zeigt der Beitrag wie viele Quadratmeter Sie für 0,8–1,2 Mio. PLN bekommen. Aktuelle Werte nach Daten der Bauträger finden Sie im Preisindex für Warschauer Neubauten.

Finanzierung mit Euro-Einkommen

Ob und zu welchen Bedingungen Sie mit einem Einkommen in Euro einen Kredit in Polen bekommen, klären Sie mit einem Kreditberater (doradca kredytowy), bevor Sie eine Wohnung reservieren.

Vermieten: Steuern zwischen Polen und Deutschland

Wer die Wohnung vermieten will, zahlt die Steuer auf die Mieteinnahmen in Polen, auch ohne Wohnsitz dort (Art. 3 Abs. 2b Nr. 4 Einkommensteuergesetz, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). Für private Vermietung gilt eine Pauschalsteuer (ryczałt) von 8,5 % auf Einnahmen bis 100.000 zł im Jahr und 12,5 % auf den Überschuss (Art. 12 Abs. 1 Nr. 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, Stand Oktober 2026).

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Polen und Deutschland vom 14. Mai 2003 (Dz.U. 2005 nr 12 poz. 90) gilt seit dem 19. Dezember 2004 und wird auf Einkünfte ab dem 1. Januar 2005 angewendet. Nach Art. 6 Abs. 1 dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem es liegt, hier also in Polen. Wie Deutschland diese Einkünfte bei Ihnen berücksichtigt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung in Deutschland.

Was wir für Sie übernehmen

Wenn Sie aus Deutschland kaufen, übernehmen wir die Schritte, bei denen Sprache und Anwesenheit vor Ort zählen:

• Für Sie als Käufer vom Bauträger kostenlos. Sie zahlen uns keine Vergütung.
• Anmeldung vor Ihrem ersten Besuch. Wir müssen Sie im Verkaufsbüro des Bauträgers (biuro sprzedaży) anmelden, bevor Sie dort selbst erscheinen. Zum Termin gehen wir gemeinsam.
• Unterlagen. Wir gehen mit Ihnen den Prospekt und den Vertragsentwurf durch und sagen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten.
• Sieben Sprachen, darunter Deutsch.
• Vermittler ist Vladyslav Moroz, Einzelunternehmer (JDG) mit Berufshaftpflichtversicherung (ubezpieczenie OC). Ein Maklervertrag wird in Polen schriftlich oder elektronisch geschlossen, die Kopie der Versicherungspolice ist seine Anlage (Art. 180 Abs. 3 und Art. 181 Abs. 3a des Gesetzes über die Immobilienbewirtschaftung, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399).
• Preise im Katalog stammen aus den offenen Daten auf dane.gov.pl und tragen ein Datum. Mehr dazu: woher die Preise im Katalog stammen.

FAQ

Brauche ich als Deutscher eine Genehmigung, um in Warschau eine Wohnung zu kaufen?

Nein. Staatsangehörige und Unternehmer aus dem Europäischen Wirtschaftsraum und der Schweiz brauchen keine Genehmigung des polnischen Innenministeriums (MSWiA) für den Erwerb von Immobilien (Art. 8 Abs. 2 des Gesetzes vom 24. März 1920, Dz.U. 2017 poz. 2278, Rechtsstand Oktober 2026). Für eine eigenständige Wohnung außerhalb der Grenzzone gilt das sogar für Käufer jeder Staatsangehörigkeit, und Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Nur landwirtschaftliche Flächen unterliegen zusätzlich einem eigenen Gesetz.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Neubauwohnung in Warschau an?

Beim Kauf vom Bauträger ist die Umsatzsteuer im Preis enthalten: 8 % für Wohnungen bis 150 m² (Stand Oktober 2026). Die Grunderwerbsteuer PCC fällt dann nicht an, außer ab der sechsten Wohnung desselben Käufers in Gebäuden auf einem Grundstück (6 %). Dazu kommen Notargebühren (für Bauträger- und Übertragungsvertrag höchstens die Hälfte des Maximalsatzes), Ausfertigungen zu 6 zł je Seite und Gerichtsgebühren: 200 zł für den Eigentumseintrag, 100 zł für die Anlage des Grundbuchs.

Wie sind meine Zahlungen an den Bauträger abgesichert?

Sie zahlen nicht auf ein normales Firmenkonto, sondern auf ein Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Beim offenen Treuhandkonto bekommt der Bauträger Geld frühestens 30 Tage nach Vertragsschluss und erst nach Abschluss der jeweiligen Bauphase. Zusätzlich gibt es den Bauträger-Garantiefonds DFG beim UFG, dessen Beiträge der Bauträger zahlt (Rechtsstand Oktober 2026).

Muss ich Polnisch sprechen, um beim Notar zu unterschreiben?

Nein. Notarielle Urkunden werden auf Polnisch errichtet. Wer kein Polnisch versteht, bekommt die Urkunde übersetzt: durch den Notar selbst, wenn er die Sprachkenntnis nachgewiesen hat, oder durch einen vereidigten Übersetzer (Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 Nr. 1 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 poz. 614). Eine Vollmacht für den Kauf braucht ebenfalls notarielle Form.

Wo zahle ich Steuern, wenn ich die Warschauer Wohnung vermiete?

In Polen. Auch wer in Polen nicht ansässig ist, versteuert Einkünfte aus polnischen Immobilien dort. Die Pauschalsteuer auf private Vermietung beträgt 8,5 % bis 100.000 zł Einnahmen im Jahr und 12,5 % darüber (Stand Oktober 2026). Das deutsch-polnische Doppelbesteuerungsabkommen erlaubt Polen nach Art. 6 Abs. 1 die Besteuerung. Wie Deutschland diese Einkünfte berücksichtigt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Was kostet eine Neubauwohnung in Warschau?

Laut Narodowy Bank Polski lag der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen in Warschau im 2. Quartal 2026 bei 18.488 zł/m², der Transaktionspreis bei 16.783 zł/m². CBRE nennt für Ende Juni 2026 einen durchschnittlichen Angebotspreis von 19.405 zł/m². Zum NBP-Kurs vom 6. Oktober 2026 (4,3699 zł je Euro) entsprechen 18.488 zł/m² rund 4.231 Euro/m².

Sie haben in Warschau ein Neubauprojekt im Blick und planen einen Termin im Verkaufsbüro? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch, denn wir müssen Sie anmelden, bevor Sie dort selbst erscheinen. Wir begleiten Sie dorthin, gehen mit Ihnen auf Deutsch Prospekt und Vertragsentwurf durch und sagen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Als Käufer vom Bauträger zahlen Sie uns keine Vergütung.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.