Was kostet eine Neubauwohnung in Warschau? So viele Quadratmeter bekommen Sie für 800.000 bis 1,2 Mio. zł, Bezirk für Bezirk

Die meisten Quadratmeter für dasselbe Geld bekommen Sie derzeit in Białołęka, die wenigsten in Wola. Was eine Wohnung in Warschau kostet, hängt stark vom Bezirk und vom einzelnen Projekt ab, deshalb zeigen wir beides. Für 1 Mio. Złoty (zł, PLN) hat die größte Neubauwohnung in unserem Katalog 76,4 m² in Białołęka, 66,6 m² in Włochy, 62,6 m² in Targówek und 44,2 m² in Wola. In Mokotów gibt es in diesem Budget keine einzige Wohnung. Wir rechnen mit den Dateien, die Bauträger auf dem staatlichen Portal dane.gov.pl veröffentlichen: 960 Wohnungen in 22 Projekten aus 9 Bezirken, Stand 4. Oktober 2026.

Dieser Text ist für Sie, wenn Sie von Deutschland aus eine Neubauwohnung in Warschau suchen, Ihr Budget kennen und wissen wollen, wo es die meisten Quadratmeter bringt. Unten finden Sie drei Budgets, die größten Wohnungen, die tatsächlich in den Dateien stehen, die Kosten, die im Wohnungspreis nicht sichtbar sind, und das, was sich für Käufer aus dem Ausland ändert.

Woher stammen die Zahlen und was decken sie nicht ab?

Der Bauträger (deweloper) muss auf seiner Website für jede Wohnung den Preis je m² Nutzfläche (powierzchnia użytkowa) inklusive Umsatzsteuer angeben. Gesondert muss er den Preis von Nebenräumen wie Abstellraum oder Garage und von Rechten nennen, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, wenn sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind, außerdem andere Geldleistungen, die Sie zahlen müssen (Art. 19a Abs. 1 Nr. 1–3 des Bauträgergesetzes, ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Dieselben Daten gehen „einmal täglich“ an den für Digitalisierung zuständigen Minister und werden auf dane.gov.pl veröffentlicht (Art. 19b Abs. 1 und 3). Die Datensätze stehen unter der Lizenz CC0 1.0.

So haben wir gerechnet:

• Basis: Dateien von 22 Projekten aus unserem Katalog, abgerufen am 4.10.2026; die Datenstände in den Dateien liegen zwischen dem 28.09. und dem 04.10.2026.
• Wohnung im Angebot: hat einen Preis über null und ist nicht als verkauft, reserviert oder nicht verfügbar markiert. Das trifft auf 960 Wohnungen zu.
• Preis je m²: liegt für 880 Wohnungen vor. Für 80 Wohnungen (79 in Metro Art, 1 in Miasteczko Nova Sfera) gibt Victoria Dom den Preis je m² der Abrechnungsfläche (powierzchnia rozliczeniowa) an, nicht der Nutzfläche. Diese 80 Wohnungen zählen wir weder beim Quadratmeterpreis noch bei den Flächen mit.
• Bezirk: Einen Median für den Bezirk nennen wir nur, wenn wir dort mindestens 2 Projekte haben. Bemowo und Mokotów haben je eines, deshalb sprechen wir dort vom konkreten Projekt, nicht vom Bezirk.

Grenzen der Daten:

• Das ist nicht der ganze Markt. Es sind 22 Projekte aus 9 Bezirken. Es fehlen Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła und Ursus (für Ursus haben wir keine Wohnungen aus den Dateien).
• Ein Projekt wiegt oft am schwersten. Osiedle Sprawna stellt 38 % der Wohnungen in Białołęka, Metro Art 67 % in Praga-Południe, Konopacka 78 % in Praga-Północ, Rezydencja Liwska 75 % in Targówek, Korkowa 146 91 % in Wawer, NU! 68 % in Wola, Stilla 83 % in Włochy. Der Median des Bezirks ist damit weitgehend der Median dieses einen Projekts.
• Status der Wohnung. Die meisten Dateien sagen nicht, ob eine Wohnung frei ist. Ein Teil der Wohnungen kann bereits verkauft sein, die Verfügbarkeit prüfen Sie in der Preisliste des Bauträgers.
• Zusatzkosten. Der Wohnungspreis enthält weder Stellplatz noch Abstellraum noch andere Gebühren (dazu unten mehr).

Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026). Wie wir die Dateien sammeln, beschreiben wir unter wie wir die Bauträgerdateien sammeln.

Was kostet eine Wohnung in Warschau? Preis je m² in 9 Bezirken unseres Katalogs

Der Median ist der mittlere Preis: Die Hälfte der Wohnungen ist günstiger, die Hälfte teurer. Die Budgetspalten sind eine einfache Rechnung: Betrag geteilt durch den Median je m² im Bezirk. Das ist eine Orientierung, kein Angebot für eine bestimmte Wohnung.

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Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026). Bruttopreise je m² Nutzfläche.

Zwei Hinweise zur Tabelle. In Wawer ist der Median praktisch der von Korkowa 146, denn das zweite Projekt sind 4 Häuser im Osiedle Śpiewających Ptaków. In Wola liegen die Mediane der drei Projekte zwischen 24.500 zł/m² (NU!) und 30.448 zł/m² (Srebrna 5), und NU! stellt zwei Drittel der Wohnungen.

Eine Schätzung aus dem Median ist nicht dasselbe wie eine Wohnung, die man kaufen kann. Deshalb prüfen wir unten echte Wohnungen in jedem Budget.

Für 800.000 zł: wo die größten Wohnungen stehen

Bis 800.000 zł kosten 451 von 960 Wohnungen (47,0 %) in 16 Projekten. Stand 4. Oktober 2026:

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Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026).

Was daraus folgt: Für 800.000 zł gibt es eine Wohnung ab 60 m² nur in Białołęka (60,4 m² im Projekt Osiedle Sprawna). In den übrigen Bezirken haben die größten Wohnungen 44–49 m², in Wola nur 29,7 m². Die Median-Fläche der Wohnungen in diesem Budget liegt zwischen 30 m² (Włochy, Wola) und 47 m² (Wawer). Brauchen Sie 60 m² oder mehr, führt dieses Budget praktisch nach Białołęka oder zu einer kleineren Fläche.

In Praga-Północ gibt es einen zusätzlichen Haken. Im Projekt Konopacka haben 9 von 18 Wohnungen in der Datei den Vermerk, dass ein Abstellraum (komórka lokatorska) für 23.600–68.000 zł (Median 42.800 zł) zwingend mitgekauft werden muss. Das sind 3,2 % bis 12,8 % des Wohnungspreises, und im Wohnungspreis ist dieser Betrag nicht zu sehen (Datei vom 2.10.2026).

Für 1 Mio. zł: welche Bezirke 60 m² und mehr bieten

Bis 1.000.000 zł kosten 735 von 960 Wohnungen (76,6 %) in 19 Projekten. Stand 4. Oktober 2026:

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Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026).

Mit 1 Mio. zł gibt es Wohnungen ab 60 m² schon in drei Bezirken: Białołęka, Włochy und Targówek. In Praga-Południe und in Korkowa 146 in Wawer haben die größten Wohnungen je 59,8 m². In Wawer passt in dieses Budget außerdem ein Haus mit 94,1 m² im Osiedle Śpiewających Ptaków. In Wola hat die größte Wohnung in diesem Budget 44,2 m², also weniger als die Median-Fläche der Wohnungen bis 800.000 zł in Białołęka (46 m²).

Ein Blick auf Targówek: Die Schätzung aus dem Median ergibt 63,2 m², die größte Wohnung in den Dateien hat 62,6 m². Die Schätzung ist keine Garantie, denn die Wohnungen im Budget haben nicht unbedingt einen Quadratmeterpreis, der dem Median entspricht.

Für 1,2 Mio. zł: wo mehr als 80 m² möglich sind

Bis 1.200.000 zł kosten 824 von 960 Wohnungen (85,8 %) in 21 Projekten. Stand 4. Oktober 2026:

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Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl (Stand 4. Oktober 2026).

Eine Wohnung über 80 m² für 1,2 Mio. zł finden Sie in unserem Katalog nur in Białołęka und Targówek. In Wawer passt in dieses Budget außerdem das Haus mit 94,1 m² im Osiedle Śpiewających Ptaków. Die größte dieser Wohnungen in Targówek (85,5 m²) ist die einzige Wohnung des Projekts Rzepichy in diesem Budget, im Erdgeschoss. Im ganzen Katalog gibt es 110 Wohnungen ab 75 m². Bis 1 Mio. zł kosten 13 davon, bis 1,2 Mio. zł 44 (Stand 4. Oktober 2026).

Die Zimmerzahl gibt nur ein Teil der Bauträger an: Das Feld ist für 94 von 960 Wohnungen in 6 Projekten ausgefüllt. Deshalb vergleichen wir Quadratmeter, nicht Zimmer. Den Grundriss einer bestimmten Wohnung sehen Sie auf ihrer Karte in der Preisliste des Bauträgers.

Wie viel kommt für Stellplatz und Abstellraum hinzu?

Wenn Sie mit dem Auto aus Deutschland anreisen oder die Wohnung vermieten wollen, gehört ein Stellplatz womöglich von Anfang an zum Plan, und sein Preis verschiebt die Budgetgrenze. Mediane der Stellplatzpreise in den Bauträgerdateien (Dateien vom 6.10.2026):

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Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl (Dateien vom 6. Oktober 2026).

In der Datei von Premiera Bemowo gibt es keine Stellplätze. Viele Dateien nennen auch die Art des Stellplatzes nicht. Prüfen Sie also in der Preisliste, ob es ein Tiefgaragenplatz ist, bevor Sie Preise vergleichen.

Ein Rechenbeispiel: Sie haben 1 Mio. zł für Wohnung und Tiefgaragenplatz. Kostet der Platz 40.000 zł, bleiben für die Wohnung 960.000 zł. Damit kann die größte Wohnung aus der Tabelle oben wegfallen. Rechnen Sie deshalb bei jeder Wohnung gleich den Gesamtbetrag.

Weitere Kosten: In den Dateien von 16 Projekten nennen die Bauträger weitere Leistungen beim Namen, etwa die Abrechnung der Gebühren für den sogenannten ewigen Nießbrauch am Grundstück (użytkowanie wieczyste) oder die Unterhaltskosten der Wohnung zwischen Übergabe und Eigentumsübertragung. Einen Preis dazu enthält keine Datei (Stand 4. Oktober 2026). Fragen Sie im Verkaufsbüro nach dem Betrag, bevor Sie einen Reservierungsvertrag unterschreiben.

Angebotspreis und tatsächlicher Kaufpreis

Die Preise in den Bauträgerdateien sind Angebotspreise. Für ganz Warschau nennt die polnische Nationalbank NBP beide Durchschnittswerte. Im 2. Quartal 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Erstmarkt bei 18.488,28 zł/m², der durchschnittliche Transaktionspreis bei 16.783,49 zł/m², also 9,22 % niedriger (NBP, 2. Quartal 2026, Datei vom 7.08.2026; Daten für das 3. Quartal enthält sie noch nicht). Zum durchschnittlichen Transaktionspreis der NBP ergeben 800.000 zł rund 47,7 m², 1 Mio. zł rund 59,6 m² und 1,2 Mio. zł rund 71,5 m².

Das ist ein Durchschnitt für die ganze Stadt, kein versprochener Rabatt in einem bestimmten Projekt. Angebote und Transaktionen sind zudem verschiedene Mengen von Wohnungen, die Differenz sagt also nicht, wie viel Sie heraushandeln. Sie zeigt nur, dass der Preis in der Preisliste ein Ausgangspunkt ist. Das Gesetz gibt Ihnen außerdem einen konkreten Schutz: Weicht der Preis bei Vertragsschluss vom veröffentlichten Preis des Bauträgers ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6, Rechtsstand Oktober 2026).

Achten Sie beim Vergleich der Flächen auf die Berechnungsgrundlage. Bei Verträgen, die ab dem 13.02.2026 geschlossen werden, ergibt sich der Preis aus Nutzfläche mal Preis je 1 m² (Art. 5a Bauträgergesetz, eingefügt durch Dz.U. 2026 poz. 27, Rechtsstand Oktober 2026). Die Fläche wird nach der Polnischen Norm berechnet, die am Tag des Antrags auf Baugenehmigung oder der Bauanzeige galt. Vergleichen Sie die Fläche auf der Wohnungskarte mit der Fläche im Vertragsentwurf.

Was ändert sich, wenn Sie aus Deutschland kaufen?

Die Quadratmeterzahlen oben gelten für Sie genauso wie für polnische Käufer. Einige Punkte verschieben aber Ihr Budget oder Ihren Zeitplan. Rechtsstand Oktober 2026:

• Keine Genehmigung, keine Sondersteuer. Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums und der Schweiz brauchen für den Erwerb keine Genehmigung des Innenministeriums (Art. 8 Abs. 2 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Steuern hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab. Beim Kauf vom Bauträger ist die Umsatzsteuer von 8 % für Wohnungen bis 150 m² im Bruttopreis der Dateien enthalten (Art. 41 Abs. 2 und 12 sowie Art. 146ef Abs. 1 Nr. 2 Umsatzsteuergesetz, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Die Grunderwerbsteuer PCC fällt dann nicht an (Art. 2 Nr. 4 lit. a PCC-Gesetz, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Ausnahme: 6 % ab der sechsten Wohnung, die derselbe Käufer in einem oder mehreren Gebäuden auf einem Grundstück erwirbt (Art. 7a).
• Budget in Złoty, Ersparnisse in Euro. Alle Preise in den Dateien sind Złoty-Beträge. Beim Kauf im Bau zahlen Sie auf ein Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy), jeweils nach Abschluss einer Bauphase (Art. 8 Abs. 1–3 Bauträgergesetz). Der Zeitplan hat mindestens 4 Phasen, jede umfasst 10–25 % der Gesamtkosten des Projekts, nicht des Wohnungspreises (Art. 24 Abs. 2). Wie viele Euro Sie am Ende brauchen, hängt also vom Kurs an jedem Zahlungstermin ab. Planen Sie dafür einen Puffer ein.
• Überweisungen aus dem Ausland werden gemeldet. Banken melden der polnischen Geldwäsche-Meldestelle GIIF Bareinzahlungen und -auszahlungen sowie Überweisungen über 15.000 Euro, auch Überweisungen aus dem Ausland, mit gesetzlichen Ausnahmen (Art. 72 Abs. 1 Nr. 1–2 Geldwäschegesetz, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Der Notar meldet beurkundete Geschäfte über 15.000 Euro innerhalb von 7 Tagen nach der Beurkundung (Art. 72 Abs. 4). Nach der Herkunft der Mittel fragen Notar und Vermittler, wenn die Umstände es rechtfertigen (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 lit. b). Halten Sie Belege über die Herkunft Ihres Geldes bereit.
• Preislisten und Verträge auf Polnisch. Das Bauträgergesetz regelt die Sprache von Prospekt und Vertrag nicht. Die Datei- und Preislistenfelder, die Sie für diesen Vergleich brauchen, heißen: cena za m² (Preis je m²), powierzchnia użytkowa (Nutzfläche), miejsce postojowe (Stellplatz), komórka lokatorska (Abstellraum), pomieszczenie przynależne (zugehöriger Nebenraum), inne świadczenia pieniężne (sonstige Geldleistungen), sprzedany / zarezerwowany (verkauft / reserviert). Beim Notar wird auf Polnisch beurkundet; auf Verlangen einer Partei zusätzlich in einer Fremdsprache. Verstehen Sie kein Polnisch, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) (Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 Nr. 1 Notariatsgesetz, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Vor der Unterschrift wird die Urkunde verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass Sie Inhalt und Bedeutung verstehen (Art. 94 § 1).
• Nicht vor Ort? Bauträgervertrag und Übertragungsvertrag brauchen die Form einer notariellen Urkunde, eine Vollmacht dafür dieselbe Form (Art. 158 und Art. 99 § 1 Zivilgesetzbuch, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795; Art. 40 Abs. 1 Bauträgergesetz). Die Regel, dass die Form des Landes genügt, in dem Sie unterschreiben, gilt für Verfügungen über Immobilien nicht (Art. 25 Abs. 2 des Gesetzes über das internationale Privatrecht, t.j. Dz.U. 2023 poz. 503). Eine Apostille bestätigt nur Unterschrift, Funktion des Unterzeichners und Siegel, die richtige Form ersetzt sie nicht. Stimmen Sie die Form einer Vollmacht aus Deutschland deshalb vorab mit dem Notar in Polen ab.
• Wartezeit bis zur Übergabe. Laut dem polnischen Statistikamt GUS wurden Mehrfamilienhäuser 2025 im Durchschnitt in 24,8 Monaten gebaut (Bericht „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“ vom 30.06.2026). Wer im Bau kauft, zahlt in dieser Zeit weiter Miete oder hat Kapital gebunden, ohne die Wohnung zu nutzen.
• Finanzierung. Fragen Sie dazu einen Kreditberater (doradca kredytowy).

Mehr zu Ablauf, Treuhandkonto und Nebenkosten lesen Sie im Ratgeber zum Neubaukauf in Warschau für Deutsche.

So nutzen Sie diese Übersicht

1. Legen Sie das Budget samt Zusatzkosten fest. Ziehen Sie Stellplatz, Abstellraum und eine Reserve für Kaufnebenkosten und Wechselkurs ab. Erst mit dem Rest suchen Sie in den Tabellen.
2. Schauen Sie auf die größte Wohnung, nicht auf die Schätzung. Die Schätzung aus dem Median zeigt, wie viele Quadratmeter ein typischer Preis bringt. Die Spalte mit der größten Wohnung zeigt, was tatsächlich in den Dateien stand.
3. Prüfen Sie, ob der Bezirk an einem Projekt hängt. In jedem Bezirk mit mindestens zwei Projekten außer Białołęka stammt die Mehrheit der Wohnungen aus einem Projekt (von 67 % in Praga-Południe bis 91 % in Wawer). Vergleichen Sie es mit den benachbarten Projekten, etwa im Katalog Neubauprojekte in Warschau mit Preisen und Datenstand.
4. Prüfen Sie Verfügbarkeit und Preisdatum. Unsere Zahlen haben den Stand 4. Oktober 2026, die Preisliste des Bauträgers kann sich jederzeit ändern. Aktuelle Mediane zeigen wir im Preisindex mit den Angebotspreisen der Bauträger.

Ob die Preise in den Bezirken steigen oder fallen, geben wir nicht an, weil die Dateien es nicht zeigen (mehr dazu in den FAQ unten).

FAQ

Was kostet eine Neubauwohnung in Warschau pro Quadratmeter?

Laut der polnischen Nationalbank NBP lag der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen in ganz Warschau im 2. Quartal 2026 bei 18.488,28 zł/m², der durchschnittliche Transaktionspreis bei 16.783,49 zł/m². In den 22 Projekten unseres Katalogs reicht der Median je Bezirk von 13.795 zł/m² in Białołęka bis 26.271 zł/m² in Wola (Bauträgerdateien auf dane.gov.pl, Stand 4. Oktober 2026).

Wie viele Quadratmeter Neubau bekomme ich in Warschau für 1 Million Złoty?

In unserem Katalog (Stand 4. Oktober 2026) hat die größte Wohnung bis 1.000.000 zł in Białołęka 76,4 m², in Włochy 66,6 m², in Targówek 62,6 m² und in Praga-Południe 59,8 m². In Wola sind es 44,2 m². Im einzigen Projekt aus Mokotów gibt es in diesem Budget keine Wohnung.

Sind Stellplatz und Abstellraum im Wohnungspreis enthalten?

In den Dateien unseres Katalogs nicht. Der Wohnungspreis ist dort der Bruttopreis der Wohnung selbst. Nebenräume wie Abstellraum oder Garage und Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, weist der Bauträger gesondert aus, wenn sie nicht im Preis enthalten sind (Art. 19a Abs. 1 Nr. 2 Bauträgergesetz, Rechtsstand Oktober 2026). In 9 Projekten unserer Übersicht liegt der Median für einen Stellplatz zwischen 32.000 zł in Metro Art und 78.000 zł in Jaśminowy Mokotów, oberirdische Plätze in Korkowa 146 kosten 25.000 zł (Dateien vom 6. Oktober 2026).

Ist der Preis in der Preisliste der Preis, den ich am Ende zahle?

Es ist ein Angebotspreis. Laut NBP lag der durchschnittliche Transaktionspreis für Neubauwohnungen in Warschau im 2. Quartal 2026 (16.783,49 zł/m²) um 9,22 % unter dem Angebotspreis (18.488,28 zł/m²). Weicht der Preis im Vertrag vom veröffentlichten Preis ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6 Bauträgergesetz, Rechtsstand Oktober 2026).

Zahle ich als Deutscher beim Neubaukauf in Warschau andere Steuern?

Nein, Steuern hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab. Beim Kauf vom Bauträger ist die Umsatzsteuer von 8 % für Wohnungen bis 150 m² im Preis enthalten, und die Grunderwerbsteuer PCC fällt nicht an. Ausnahme: 6 % PCC ab der sechsten Wohnung, die derselbe Käufer in einem oder mehreren Gebäuden auf einem Grundstück kauft (Art. 7a PCC-Gesetz). Eine Genehmigung brauchen Sie als EU-Bürger nicht (Art. 8 Abs. 2 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer). Rechtsstand Oktober 2026.

Warum zeigen Sie nicht, ob die Preise in den Bezirken steigen oder fallen?

Weil die Dateien das nicht hergeben. Eine Preishistorie haben nur 42 von 960 Wohnungen (4,4 %) aus 6 Projekten (Stand 4. Oktober 2026). Das reicht, um eine einzelne Wohnung zu prüfen, aber nicht für eine Aussage über einen ganzen Bezirk. Wir zeigen deshalb eine Momentaufnahme zu einem Datum, keine Entwicklung.

Sie wissen jetzt, in welchem Bezirk Sie suchen? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers (biuro sprzedaży). Wir melden Sie dort als unseren Kunden an und begleiten Sie hin. Auf Deutsch gehen wir mit Ihnen den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) und den Vertragsentwurf durch, einschließlich der Preise für Stellplatz und Abstellraum, und sagen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Als Käufer vom Bauträger zahlen Sie uns keine Vergütung.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.