Masz niemiecki paszport i chcesz kupić w Warszawie nowe mieszkanie od dewelopera? Zezwolenie nie jest do tego potrzebne. Obywatele Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii są zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 2 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jedn. Dz.U. 2017 poz. 2278, stan prawny na październik 2026 r.). Kupujesz więc tak samo jak polski nabywca. Zakup od dewelopera reguluje osobna ustawa chroniąca nabywców: prospekt informacyjny, mieszkaniowy rachunek powierniczy, fundusz gwarancyjny i dwie umowy w formie aktu notarialnego. VAT jest wliczony w cenę, a polski podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie od dewelopera zwykle nie występuje.
Wszystkie odwołania do przepisów odpowiadają stanowi prawnemu na październik 2026 r. Terminy polskie podajemy w nawiasach przy pierwszym użyciu.
Czy obywatel Niemiec potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania w Polsce?
Nie. Art. 8 ust. 2 ustawy z 1920 r. zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia obywateli i przedsiębiorców z EOG oraz Szwajcarii. Dawne okresy przejściowe po wejściu Polski do UE, na przykład dla drugich domów i gruntów rolnych, już wygasły. Dla gruntów rolnych obowiązuje dodatkowo osobna ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, ale przy mieszkaniu w Warszawie nie ma to znaczenia.
Samodzielny lokal mieszkalny mogą kupić bez zezwolenia nawet obywatele państw spoza EOG (art. 8 ust. 1 pkt 1). Garaż jako samodzielny lokal albo udział w nim również nie wymaga zezwolenia, jeśli służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (pkt 1a). Wyjątki dotyczą strefy nadgranicznej, czyli gmin przy granicy państwa i wybrzeżu morskim, oraz gruntów rolnych powyżej 1 ha (art. 8 ust. 3). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej.
Skalę takich zakupów pokazuje sprawozdanie MSWiA dla Sejmu za 2025 r. (druk nr 2420): osoby fizyczne z obywatelstwem niemieckim nabyły w 2025 r. w Polsce lokale mieszkalne o łącznej powierzchni około 44 000 m2.
Jak wygląda zakup od dewelopera krok po kroku?
Podstawą jest ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwana ustawą deweloperską (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 880). Proces ma pięć kroków:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Krok | Co się dzieje | Podstawa prawna |
|---|---|---|
| 1. Prospekt | Deweloper nieodpłatnie przekazuje prospekt informacyjny z załącznikami na trwałym nośniku, jeszcze przed umową rezerwacyjną lub deweloperską. | art. 20-21 |
| 2. Rezerwacja | Umowa rezerwacyjna w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Opłata rezerwacyjna to najwyżej 1% ceny z prospektu i zalicza się ją na poczet ceny. | art. 30 ust. 1, art. 32 ust. 2-3 |
| 3. Umowa deweloperska | Akt notarialny. Umowa jest podstawą wpisu Twojego roszczenia w księdze wieczystej. | art. 38, art. 40 ust. 1 |
| 4. Raty | Płatności według harmonogramu: co najmniej 4 etapy budowy, każdy 10-25% ceny całkowitej. Ratę wpłacasz dopiero po tym, jak deweloper poinformuje Cię o zakończeniu etapu. | art. 8 ust. 1-3, art. 24 ust. 2 |
| 5. Odbiór i przeniesienie własności | Odbiór lokalu, następnie akt notarialny przenoszący własność. | art. 41 |
Cena wynika z powierzchni użytkowej pomnożonej przez cenę za m2 (art. 5a, od 13.02.2026). W prospekcie sprawdź część „Standard prac wykończeniowych”: tam jest napisane, w jakim stanie odbierzesz mieszkanie. Popularne określenie „stan deweloperski” nie jest w ustawie zdefiniowane. Co oznacza w konkretnej inwestycji, przeczytasz wyłącznie w prospekcie i w umowie.
Aktualne ceny warszawskich inwestycji wraz z datą danych znajdziesz w katalogu: nowe mieszkania w Warszawie z cenami i datą danych.
Jak zabezpieczone są pieniądze wpłacane deweloperowi?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wszystkie wpłaty z umowy deweloperskiej trafiają na ten rachunek w banku (art. 8 ust. 1). Są dwa warianty:
- rachunek otwarty: bank wypłaca deweloperowi środki najwcześniej po 30 dniach od zawarcia umowy i dopiero po zakończeniu danego etapu budowy (art. 16 ust. 1);
- rachunek zamknięty: deweloper dostaje pieniądze dopiero po przeniesieniu na Ciebie własności (art. 15).
Koszty i prowizje rachunku ponosi deweloper. Nie może ich potrącać z Twoich wpłat (art. 14 ust. 1-2).
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Fundusz to odrębny rachunek prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, UFG (art. 46 ust. 1). Składkę oblicza i wpłaca deweloper (art. 49 ust. 5): 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (rozporządzenie, Dz.U. 2022 poz. 1341). Przy rachunku otwartym DFG zwraca wpłaty, gdy zajdzie jeden z przypadków z art. 48 ust. 1. Jeśli upadnie bank, DFG pokrywa tę część Twoich wpłat, która przekracza gwarancję BFG (art. 48 ust. 2). Gwarancja BFG wynosi równowartość 100 000 euro (art. 24 ust. 1 ustawy o BFG, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 620).
Odbiór, odstąpienie, wady: jakie masz prawa
Odstąpienie od umowy deweloperskiej. Art. 43 ust. 1 wymienia dwanaście przyczyn odstąpienia. Dla przyczyn z pkt 1-5 termin wynosi 30 dni od zawarcia umowy (ust. 2). Należy do nich na przykład niezgodność umowy z prospektem albo nieprzekazanie prospektu. Oświadczenie składa się na piśmie z podpisem poświadczonym notarialnie, razem ze zgodą na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej (art. 45 ust. 1). Co dzieje się z wpłaconymi pieniędzmi, określa art. 44.
Odbiór. Odbywa się dopiero, gdy pozwolenie na użytkowanie jest ostateczne, w Twojej obecności i z protokołem (art. 41 ust. 1-3). Dla budynku wielorodzinnego pozwolenie na użytkowanie jest obowiązkowe (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 524). Wpisz do protokołu wszystkie wady:
- deweloper ma 14 dni na odpowiedź, a milczenie oznacza uznanie wad (art. 41 ust. 4-5);
- uznane wady usuwa w ciągu 30 dni (ust. 6);
- przy istotnej wadzie, której deweloper nie uznaje, możesz odmówić odbioru (ust. 9).
Rękojmia. Za wady nieruchomości sprzedawca odpowiada przez pięć lat od wydania (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 795). Przy akcie notarialnym otrzymujesz też świadectwo charakterystyki energetycznej. Tego prawa nie można się zrzec (art. 11 ust. 1 pkt 1 i ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 101).
Notariusz, język i pełnomocnictwo
Umowę deweloperską i umowę przenoszącą własność zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej, art. 158 Kodeksu cywilnego). Dla kupującego z Niemiec ważne są cztery sprawy:
- Język. Notariusz sporządza akt po polsku. Na wniosek może sporządzić go dodatkowo w języku obcym: sam, jeśli wykazał znajomość języka, albo z tłumaczem przysięgłym (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 614). Jeśli strona nie zna polskiego, akt jej się tłumaczy (art. 87 § 1 pkt 1).
- Pełnomocnictwo. Gdy nie możesz przyjechać osobiście, pełnomocnictwo wymaga tej samej formy co umowa, czyli aktu notarialnego (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego).
- Tożsamość i pochodzenie środków. Notariusz i pośrednik w obrocie nieruchomościami są instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 644). Odnotowują m.in. imię i nazwisko, obywatelstwo, numer dokumentu tożsamości i numer PESEL. Gdy nie masz PESEL, zapisują datę i państwo urodzenia (art. 36 ust. 1 pkt 1). O pochodzenie środków pytają, jeśli uzasadniają to okoliczności (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). O aktach o wartości powyżej 15 000 euro notariusz informuje Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF) w ciągu 7 dni (art. 72 ust. 4).
- Numer podatkowy. Bez PESEL dostajesz do celów podatkowych NIP na formularzu NIP-7 (rozporządzenie, Dz.U. 2024 poz. 1367).
Jakie koszty dochodzą do ceny mieszkania?
Stan na październik 2026 r.:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Pozycja | Wysokość | Podstawa prawna |
|---|---|---|
| VAT | 8% dla mieszkań do 150 m2, wliczony w cenę dewelopera; przy większych lokalach stawka obniżona obejmuje tylko część do 150 m2 | art. 41 ust. 2 i 12-12c w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 1263 |
| PCC | nie występuje, gdy sprzedaż podlega VAT; wyjątek: 6% od szóstego lokalu, który ten sam nabywca kupuje w budynkach na jednej nieruchomości | art. 2 pkt 4 lit. a, art. 7a ust. 1, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 191 |
| Taksa notarialna | stawka maksymalna przy wartości 60 000-1 000 000 zł: 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł; dla umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej własność najwyżej połowa stawki maksymalnej | § 3 i § 6 pkt 15a, 16 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 1566 |
| Wypisy aktu | 6 zł za każdą rozpoczętą stronę | § 12 ust. 1 tego rozporządzenia |
| Opłaty sądowe | 200 zł za wpis własności, 100 zł za założenie księgi wieczystej | art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 1, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 1228 |
| Podatek od nieruchomości | za m2 powierzchni użytkowej, na 2026 r. najwyżej 1,25 zł/m2 rocznie; dokładną stawkę uchwala miasto | art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 707; M.P. 2025 poz. 726 |
O stawce 8% VAT. Art. 41 ust. 2 przewiduje dla mieszkań zasadniczo 7%. Stawka 8% obowiązuje czasowo na podstawie art. 146ef ust. 1 pkt 2: do końca roku, w którym planowane w ustawie budżetowej i planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych wydatki na obronność przekroczą 3% PKB. Koniec tego okresu minister finansów ogłasza w Monitorze Polskim do 31 października danego roku. Na 7 października 2026 r. takiego obwieszczenia nie było. Jeśli akt notarialny planujesz w najbliższych miesiącach, zapytaj dewelopera, z jaką stawką liczy cenę.
Ile kosztuje nowe mieszkanie w Warszawie?
Dwa źródła, oba za II kwartał 2026 r. Dane NBP za III kwartał nie były opublikowane na 7 października 2026 r.
- Narodowy Bank Polski (plik ceny_mieszkan.xlsx z 07.08.2026): nowe mieszkania w Warszawie średnio 18 488 zł/m2 w ofercie i 16 783 zł/m2 w transakcjach. Cena ofertowa była o 6,91% wyższa niż w II kwartale 2025 r.
- CBRE (31.07.2026): średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie na koniec czerwca 2026 r. wynosiła 19 405 zł/m2, o 6,9% więcej niż rok wcześniej.
Po kursie referencyjnym NBP z 6 października 2026 r. (tabela 194/A/NBP/2026, 4,3699 zł za euro) 18 488 zł/m2 to około 4231 euro/m2. To średnie dla całego miasta. Aktualne wartości z danych deweloperów znajdziesz w indeksie cen nowych mieszkań w Warszawie, a pełny koszt zakupu z dopłatami opisujemy w poradniku pełny koszt mieszkania od dewelopera z dopłatami.
Finansowanie z dochodem w euro
Czy i na jakich warunkach dostaniesz kredyt w Polsce przy dochodzie w euro, ustal z doradcą kredytowym, zanim zarezerwujesz mieszkanie.
Wynajem: podatki w Polsce i w Niemczech
Kto chce wynajmować mieszkanie, płaci podatek od przychodów z najmu w Polsce, także bez rezydencji podatkowej (art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 592). Przy najmie prywatnym obowiązuje ryczałt 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 843, stan na październik 2026 r.).
Umowa między Polską a Niemcami o unikaniu podwójnego opodatkowania z 14 maja 2003 r. (Dz.U. 2005 nr 12 poz. 90) obowiązuje od 19 grudnia 2004 r. i stosuje się ją do dochodów od 1 stycznia 2005 r. Zgodnie z art. 6 ust. 1 dochody z majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w państwie, w którym majątek leży, czyli tu w Polsce. Jak Niemcy uwzględnią te dochody u Ciebie, ustal z doradcą podatkowym w Niemczech.
Co robimy dla Ciebie
Gdy kupujesz z Niemiec, bierzemy na siebie kroki, w których liczą się język i obecność na miejscu:
- Rynek pierwotny. Kupujący od dewelopera nie płaci nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
- Zgłoszenie przed pierwszą wizytą. Musimy zgłosić Cię w biurze sprzedaży dewelopera, zanim pojawisz się tam samodzielnie. Na spotkanie idziemy razem.
- Dokumenty. Przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy oraz wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika.
- Siedem języków, w tym niemiecki.
- Pośrednik to Vladyslav Moroz, jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG) z ubezpieczeniem OC. Umowę pośrednictwa zawiera się w Polsce w formie pisemnej lub elektronicznej, a kopia polisy jest jej załącznikiem (art. 180 ust. 3 i art. 181 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 399).
- Ceny w katalogu pochodzą z otwartych danych na dane.gov.pl i mają datę. Więcej: skąd pochodzą ceny w katalogu.
FAQ
Czy Niemiec potrzebuje zezwolenia, żeby kupić mieszkanie w Warszawie?
Nie. Obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości (art. 8 ust. 2 ustawy z 24 marca 1920 r., Dz.U. 2017 poz. 2278, stan prawny na październik 2026 r.). Samodzielny lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną mogą kupić bez zezwolenia także obywatele państw spoza EOG, a Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej. Osobna ustawa dotyczy tylko gruntów rolnych.
Jakie koszty dochodzą do ceny mieszkania od dewelopera?
Cena od dewelopera zawiera VAT: 8% dla mieszkań do 150 m2 (stan na październik 2026 r.). Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) zwykle nie występuje, z wyjątkiem 6% od szóstego lokalu tego samego nabywcy w budynkach na jednej nieruchomości. Do tego dochodzą taksa notarialna (dla umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej własność najwyżej połowa stawki maksymalnej), wypisy po 6 zł za stronę oraz opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności i 100 zł za założenie księgi wieczystej.
Jak zabezpieczone są pieniądze wpłacane deweloperowi?
Wpłacasz je nie na zwykły rachunek firmy, lecz na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przy rachunku otwartym bank wypłaca deweloperowi środki najwcześniej po 30 dniach od zawarcia umowy i dopiero po zakończeniu danego etapu budowy. Dodatkowo działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) przy UFG, na który składki płaci deweloper (stan prawny na październik 2026 r.).
Czy muszę znać polski, żeby podpisać umowę u notariusza?
Nie. Akt notarialny sporządza się po polsku. Kto nie zna języka polskiego, otrzymuje tłumaczenie aktu: od samego notariusza, jeśli wykazał znajomość języka, albo od tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3 i art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). Pełnomocnictwo do zakupu również wymaga formy aktu notarialnego.
Gdzie płacę podatek, jeśli wynajmuję warszawskie mieszkanie?
W Polsce. Również osoba niemająca tu rezydencji podatkowej opodatkowuje w Polsce dochody z polskich nieruchomości. Ryczałt od najmu prywatnego wynosi 8,5% przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (stan na październik 2026 r.). Umowa polsko-niemiecka o unikaniu podwójnego opodatkowania pozwala Polsce opodatkować te dochody (art. 6 ust. 1). Jak uwzględni je Niemcy, ustal z doradcą podatkowym.
Ile kosztuje nowe mieszkanie w Warszawie?
Według Narodowego Banku Polskiego średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie w II kwartale 2026 r. wynosiła 18 488 zł/m2, a cena transakcyjna 16 783 zł/m2. CBRE podaje na koniec czerwca 2026 r. średnią cenę ofertową 19 405 zł/m2. Po kursie NBP z 6 października 2026 r. (4,3699 zł za euro) 18 488 zł/m2 to około 4231 euro/m2.
Masz na oku nową inwestycję w Warszawie i planujesz wizytę w biurze sprzedaży? Napisz do nas przed pierwszą wizytą, bo musimy zgłosić Cię u dewelopera, zanim pojawisz się tam samodzielnie. Pójdziemy razem, przejdziemy z Tobą po niemiecku przez prospekt i projekt umowy i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Kupujący od dewelopera nie płaci nam wynagrodzenia, a nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny: październik 2026 r.