У вас немецкий паспорт, и вы хотите купить в Варшаве новую квартиру у застройщика? Разрешение для этого не нужно. Граждане Европейского экономического пространства и Швейцарии освобождены от обязанности получать разрешение MSWiA (art. 8 ust. 2 закона от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами, tekst jedn. Dz.U. 2017 poz. 2278, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Вы покупаете так же, как польский покупатель. Покупку у застройщика регулирует отдельный закон о защите покупателей: информационный проспект, специальный счёт в банке, гарантийный фонд и два договора в форме нотариального акта. НДС уже включён в цену, а польский налог на гражданско-правовые сделки при покупке у застройщика обычно не взимается.
Все ссылки на нормы соответствуют правовому состоянию на октябрь 2026 г. Польские термины даём в скобках при первом употреблении.
Нужно ли гражданину Германии разрешение на покупку квартиры в Польше?
Нет. Art. 8 ust. 2 закона 1920 г. освобождает от разрешения граждан и предпринимателей из ЕЭП и Швейцарии. Прежние переходные периоды после вступления Польши в ЕС, например для вторых домов и сельскохозяйственной земли, уже истекли. Для сельскохозяйственной земли дополнительно действует отдельный закон о формировании аграрного строя, но для квартиры в Варшаве это значения не имеет.
Отдельную квартиру без разрешения могут купить даже граждане государств вне ЕЭП (art. 8 ust. 1 pkt 1). Гараж как отдельное помещение или доля в нём тоже не требует разрешения, если служит жилищным потребностям (pkt 1a). Исключения касаются приграничной зоны, то есть гмин у государственной границы и морского побережья, и сельскохозяйственной земли площадью свыше 1 га (art. 8 ust. 3). Варшава в приграничную зону не входит.
Масштаб таких покупок показывает отчёт MSWiA для Сейма за 2025 г. (druk nr 2420): физические лица с немецким гражданством приобрели в 2025 г. в Польше жилые помещения общей площадью около 44 000 м².
Как проходит покупка у застройщика шаг за шагом
Основа — закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков, его называют законом о застройщиках (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 880). Процесс состоит из пяти шагов:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Шаг | Что происходит | Основание |
|---|---|---|
| 1. Проспект | Застройщик безвозмездно передаёт информационный проспект с приложениями на долговременном носителе ещё до договора бронирования или договора с застройщиком. | art. 20-21 |
| 2. Бронирование | Договор бронирования заключается в письменной форме под страхом недействительности. Плата за бронирование — не более 1% цены из проспекта, она засчитывается в цену. | art. 30 ust. 1, art. 32 ust. 2-3 |
| 3. Договор с застройщиком | Нотариальный акт. Он служит основанием для записи вашего требования в земельно-ипотечной книге. | art. 38, art. 40 ust. 1 |
| 4. Платежи | Оплата по графику: не менее 4 этапов стройки, каждый по 10-25% общей цены. Очередной платёж вносите только после того, как застройщик сообщит вам о завершении этапа. | art. 8 ust. 1-3, art. 24 ust. 2 |
| 5. Приёмка и переход собственности | Приёмка помещения, затем нотариальный акт о переходе собственности. | art. 41 |
Цена равна полезной площади, умноженной на цену за м² (art. 5a, с 13.02.2026). В проспекте найдите раздел «Standard prac wykończeniowych»: там указано, в каком состоянии вы примете квартиру. Распространённое выражение «stan deweloperski» в законе не определено. Что оно означает в конкретном жилом комплексе, видно только из проспекта и договора.
Актуальные цены варшавских комплексов с датой данных есть в каталоге: новые квартиры в Варшаве с ценами и датой данных.
Как защищены деньги, которые вы платите застройщику
Специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Все платежи по договору с застройщиком поступают на этот счёт (art. 8 ust. 1). Есть два варианта:
- открытый счёт: банк выплачивает застройщику деньги не раньше чем через 30 дней после заключения договора и только после завершения очередного этапа стройки (art. 16 ust. 1);
- закрытый счёт: застройщик получает деньги только после того, как собственность перейдёт к вам (art. 15).
Расходы и комиссии по счёту несёт застройщик. Удерживать их из ваших платежей он не вправе (art. 14 ust. 1-2).
Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Это отдельный счёт, который ведёт Страховой гарантийный фонд (UFG, art. 46 ust. 1). Взнос рассчитывает и вносит застройщик (art. 49 ust. 5): 0,45% при открытом счёте и 0,1% при закрытом (постановление, Dz.U. 2022 poz. 1341). При открытом счёте DFG возвращает платежи в одном из случаев из art. 48 ust. 1. Если банк обанкротится, DFG покрывает ту часть ваших платежей, которая превышает гарантию Банковского гарантийного фонда (BFG, art. 48 ust. 2). Гарантия BFG составляет эквивалент 100 000 евро (art. 24 ust. 1 закона о BFG, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 620).
Приёмка, отказ от договора, дефекты: ваши права
Отказ от договора с застройщиком. Art. 43 ust. 1 называет двенадцать оснований для отказа. По основаниям из pkt 1-5 срок составляет 30 дней со дня заключения договора (ust. 2). К ним относится, например, несоответствие договора проспекту или непередача проспекта. Заявление подаётся письменно с нотариально удостоверенной подписью и вместе с согласием на вычеркивание требования из земельно-ипотечной книги (art. 45 ust. 1). Что происходит с внесёнными деньгами, определяет art. 44.
Приёмка. Она проводится только когда разрешение на эксплуатацию (pozwolenie na użytkowanie) окончательное, в вашем присутствии и с протоколом (art. 41 ust. 1-3). Для многоквартирного дома разрешение на эксплуатацию обязательно (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 524). Вносите в протокол все дефекты:
- у застройщика есть 14 дней на ответ, а молчание означает признание дефектов (art. 41 ust. 4-5);
- признанные дефекты он устраняет в течение 30 дней (ust. 6);
- при существенном дефекте, который застройщик не признаёт, вы вправе отказаться от приёмки (ust. 9).
Ответственность за недостатки (rękojmia). За недостатки недвижимости продавец отвечает пять лет со дня передачи (art. 568 § 1 Гражданского кодекса, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 795). При нотариальном акте вы получаете и свидетельство об энергетических характеристиках здания. От этого права нельзя отказаться (art. 11 ust. 1 pkt 1 и ust. 4 закона об энергетических характеристиках зданий, tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 101).
Нотариус, язык и доверенность: ситуация иностранца
Договор с застройщиком и договор о переходе собственности заключаются в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках, art. 158 Гражданского кодекса). Для читающего не по-польски важны четыре вопроса:
- Язык. Нотариус составляет акт по-польски. По ходатайству он может дополнительно составить его на иностранном языке: сам, если подтвердил знание языка, или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 614). Если сторона польского не знает, ей акт переводят (art. 87 § 1 pkt 1). Сам акт остаётся по-польски, поэтому проект перед подписанием стоит изучить заранее.
- Доверенность. Если вы не можете приехать лично, доверенность требует той же формы, что и договор, то есть нотариального акта (art. 99 § 1 Гражданского кодекса).
- Личность и происхождение средств. Нотариус и посредник по недвижимости — обязанные учреждения (instytucje obowiązane) по закону о противодействии отмыванию денег (art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 644). Они фиксируют, в частности, имя и фамилию, гражданство, номер документа и номер PESEL. Если PESEL нет, записывают дату и страну рождения (art. 36 ust. 1 pkt 1). О происхождении средств спрашивают, если это оправдано обстоятельствами (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). О актах стоимостью свыше 15 000 евро нотариус сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) в течение 7 дней (art. 72 ust. 4).
- Налоговый номер. Без PESEL для налоговых целей вы получаете NIP по форме NIP-7 (постановление, Dz.U. 2024 poz. 1367).
Какие расходы добавляются к цене квартиры
По состоянию на октябрь 2026 г.:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Статья | Размер | Основание |
|---|---|---|
| НДС | 8% для квартир до 150 м², включён в цену застройщика; для больших помещений сниженная ставка применяется только к части до 150 м² | art. 41 ust. 2 i 12-12c w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 1263 |
| PCC | не взимается, если продажа облагается НДС; исключение: 6% с шестого помещения, которое один и тот же покупатель приобретает в зданиях на одном участке | art. 2 pkt 4 lit. a, art. 7a ust. 1, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 191 |
| Нотариальная такса | максимальная ставка при стоимости 60 000-1 000 000 zł: 1010 zł плюс 0,4% суммы свыше 60 000 zł; для договора с застройщиком и договора о переходе собственности не больше половины максимальной ставки | § 3 i § 6 pkt 15a, 16 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 1566 |
| Выписки из акта | 6 zł за каждую начатую страницу | § 12 ust. 1 того же постановления |
| Судебные сборы | 200 zł за запись права собственности, 100 zł за открытие земельно-ипотечной книги | art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 1, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 1228 |
| Налог на недвижимость | за м² полезной площади, на 2026 г. не более 1,25 zł/м² в год; точную ставку устанавливает город | art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 707; M.P. 2025 poz. 726 |
О ставке НДС 8%. Art. 41 ust. 2 для квартир в принципе предусматривает 7%. Ставка 8% действует временно на основании art. 146ef ust. 1 pkt 2: до конца года, в котором запланированные в бюджетном законе и финансовом плане Фонда поддержки вооружённых сил расходы на оборону превысят 3% ВВП. Конец этого периода министр финансов объявляет в Monitor Polski до 31 октября соответствующего года. На 7 октября 2026 г. такого объявления не было. Если нотариальный акт планируется в ближайшие месяцы, спросите застройщика, по какой ставке он считает цену.
Сколько стоит новая квартира в Варшаве
Два источника, оба за II квартал 2026 г. Данные NBP за III квартал на 7 октября 2026 г. опубликованы не были.
- Национальный банк Польши (файл ceny_mieszkan.xlsx от 07.08.2026): новые квартиры в Варшаве в среднем 18 488 zł/м² в предложении и 16 783 zł/м² в сделках. Цена предложения была на 6,91% выше, чем во II квартале 2025 г.
- CBRE (31.07.2026): средняя цена предложения новых квартир в Варшаве на конец июня 2026 г. составляла 19 405 zł/м², на 6,9% больше, чем годом раньше.
По референтному курсу NBP от 6 октября 2026 г. (таблица 194/A/NBP/2026, 4,3699 zł за евро) 18 488 zł/м² составляют около 4231 евро/м². Это средние значения по всему городу. Актуальные значения по данным застройщиков смотрите в индексе цен новых квартир в Варшаве, а полную стоимость покупки с доплатами мы разбираем в гиде полная стоимость квартиры от застройщика с доплатами. Если вы читаете по-русски, но гражданства ЕЭП не имеете, вопрос о разрешении разобран в материале когда иностранцу нужно разрешение MSWiA.
Финансирование при доходе в евро
Получите ли вы кредит в Польше при доходе в евро и на каких условиях, выясните у кредитного консультанта до бронирования квартиры.
Аренда: налоги в Польше и в Германии
Тот, кто хочет сдавать квартиру, платит в Польше налог с дохода от аренды, даже без налогового резидентства (art. 3 ust. 2b pkt 4 закона о подоходном налоге с физических лиц, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 592). При частной аренде действует ставка 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 843, по состоянию на октябрь 2026 г.).
Соглашение между Польшей и Германией об избежании двойного налогообложения от 14 мая 2003 г. (Dz.U. 2005 nr 12 poz. 90) действует с 19 декабря 2004 г. и применяется к доходам с 1 января 2005 г. По art. 6 ust. 1 доходы от недвижимого имущества могут облагаться в государстве, где оно находится, то есть здесь, в Польше. Как Германия учтёт эти доходы у вас, уточните у налогового консультанта в Германии.
Что мы делаем для вас
Когда вы покупаете из Германии, мы берём на себя шаги, где важны язык и присутствие на месте:
- Первичный рынок. Покупатель у застройщика нам вознаграждения не платит. Наше вознаграждение при покупке на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
- Заявка до первого визита. Мы должны заявить вас в отделе продаж застройщика (biuro sprzedaży) до того, как вы придёте туда самостоятельно. На встречу идём вместе.
- Документы. Мы пройдём с вами информационный проспект и проект договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста.
- Семь языков, включая немецкий и русский.
- Посредник — Vladyslav Moroz, индивидуальная предпринимательская деятельность (JDG) со страхованием гражданской ответственности (OC). Договор посредничества в Польше заключается в письменной или электронной форме, а копия полиса прилагается к нему (art. 180 ust. 3 i art. 181 ust. 3a закона о ведении недвижимости, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 399).
- Цены в каталоге взяты из открытых данных dane.gov.pl и имеют дату. Подробнее: откуда берутся цены в каталоге.
FAQ
Нужно ли гражданину Германии разрешение, чтобы купить квартиру в Варшаве?
Нет. Гражданам и предпринимателям из Европейского экономического пространства (ЕЭП, по-польски EOG) и Швейцарии разрешение MSWiA на приобретение недвижимости не нужно (art. 8 ust. 2 закона от 24 марта 1920 г., Dz.U. 2017 poz. 2278, по состоянию на октябрь 2026 г.). Отдельную квартиру вне приграничной зоны без разрешения могут купить и граждане государств вне ЕЭП, а Варшава в приграничную зону не входит. Отдельный закон касается только сельскохозяйственной земли.
Какие расходы добавляются к цене квартиры от застройщика?
В цену от застройщика входит НДС: 8% для квартир до 150 м² (по состоянию на октябрь 2026 г.). Налог на гражданско-правовые сделки (PCC) обычно не взимается, кроме 6% с шестого помещения одного покупателя в зданиях на одном участке. Дополнительно платятся нотариальная такса (за договор с застройщиком и за договор о переходе собственности не больше половины максимальной ставки), выписки по 6 zł за страницу и судебные сборы: 200 zł за запись права собственности и 100 zł за открытие земельно-ипотечной книги.
Как защищены деньги, которые я плачу застройщику?
Платежи идут не на обычный счёт компании, а на специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy). При открытом счёте банк выплачивает застройщику деньги не раньше чем через 30 дней после заключения договора и только после завершения очередного этапа стройки. Дополнительно действует Гарантийный фонд застройщиков (DFG) при Страховом гарантийном фонде (UFG), взносы в который платит застройщик (правовое состояние на октябрь 2026 г.).
Нужно ли знать польский, чтобы подписать договор у нотариуса?
Нет. Нотариальный акт составляется по-польски. Тот, кто польским не владеет, получает перевод акта: от самого нотариуса, если он подтвердил знание языка, или от присяжного переводчика (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614). Доверенность на покупку тоже требует нотариальной формы.
Где платить налог, если сдавать варшавскую квартиру в аренду?
В Польше. Даже без налогового резидентства в Польше доход от польской недвижимости облагается здесь. Ставка налога при сдаче в частную аренду составляет 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения (по состоянию на октябрь 2026 г.). Польско-германское соглашение об избежании двойного налогообложения разрешает Польше облагать такой доход (art. 6 ust. 1). Как его учтёт Германия, уточните у налогового консультанта.
Сколько стоит новая квартира в Варшаве?
По данным Национального банка Польши (NBP), средняя цена предложения новых квартир в Варшаве во II квартале 2026 г. составила 18 488 zł/м², цена сделок 16 783 zł/м². CBRE называет на конец июня 2026 г. среднюю цену предложения 19 405 zł/м². По курсу NBP от 6 октября 2026 г. (4,3699 zł за евро) 18 488 zł/м² составляют около 4231 евро/м².
Присматриваете новый жилой комплекс в Варшаве и планируете визит в отдел продаж? Напишите нам до первого визита: мы должны заявить вас у застройщика, прежде чем вы придёте туда самостоятельно. Пойдём вместе, разберём с вами проспект и проект договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель у застройщика нам вознаграждения не платит, а наше вознаграждение при покупке на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние: октябрь 2026 г.