Застройщик объявляет «-10% до конца месяца», а вы не знаете, выгодное ли это предложение или прежняя цена в новой упаковке. Ответ есть в данных, которые застройщик обязан публиковать. При каждом изменении цены он должен указать дату изменения, а в большинстве файлов на dane.gov.pl рядом с ценой стоит дата, с которой она действует. Кроме того, на своём сайте застройщик обязан сохранять прежние цены с датами изменений (art. 19a ust. 2 закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.). Если цена «со скидкой» действует уже месяцами или выше минимальной цены за 30 дней до акции, цена на деле не снизилась. Акции застройщиков в Варшаве проверяются в двух местах: в прайсе на сайте застройщика и в его файле на портале dane.gov.pl.
Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska), единый текст Dz.U. 2026 poz. 880. По состоянию на октябрь 2026 г.
Три вопроса, прежде чем бронировать квартиру по акции:
- С какой даты действует акционная цена и не действовала ли она уже до объявления акции?
- Сколько эта же квартира стоила в последние недели и месяцы, в частности за 30 дней до снижения?
- Снизилась ли цена за м² при том же метраже или изменилась только итоговая сумма, например из-за нового метража, пакета или парковочного места?
Прозрачность цен квартир застройщика: где дата и история цены
Сайт застройщика. Согласно art. 19a ust. 1 застройщик публикует на сайте цену за м² полезной площади каждой квартиры, цены относящихся к ней помещений и прав, необходимых для пользования квартирой (если они не входят в цену квартиры), и иные денежные платежи, всё с НДС. При каждом изменении цены он обновляет страницу «в день этого изменения», «с указанием даты изменения» и «с сохранением ранее указанных сведений, начиная со дня начала продаж» (art. 19a ust. 2). Значит, история цены квартиры должна быть видна на сайте застройщика.
Реклама. В рекламе, объявлении и предложении застройщик указывает адрес страницы с этими ценами (art. 19a ust. 3). Баннер «-10%» должен содержать адрес прайса, где можно проверить дату и прежние цены.
Портал dane.gov.pl. Застройщик передаёт данные раз в сутки министру, ответственному за информатизацию, и они публикуются на портале открытых данных (art. 19b ust. 1 и 3). В файлах по структуре министерства у каждой цены есть колонка с датой, с которой она действует. Файлы выложены по лицензии CC0. Файл может измениться за день, поэтому записывайте дату скачивания (по состоянию на октябрь 2026 г.). С 11 ноября 2026 г. структуру данных должно определить постановление (изменение art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077). На 7 октября 2026 г. это постановление в Dziennik Ustaw не опубликовано.
Наш каталог. В списке квартир с датой цены в колонке «Цена на дату» мы показываем дату цены из файла застройщика, а если он её не указал, дату файла. В Варшавском индексе открытых цен есть медиана цены за м² в каждом жилом комплексе с датой данных. Историю изменений по дням мы не публикуем, поэтому историю квартиры проверяйте у застройщика.
Как проверить акцию по шагам
- Сохраните рекламу. Сделайте скриншот с датой и проверьте, есть ли в рекламе адрес страницы с ценами.
- Найдите квартиру в прайсе застройщика. Выпишите цену за м², цену квартиры, дату последнего изменения и прежние цены.
- Скачайте файл с dane.gov.pl за тот же день. Найдите номер квартиры и дату, с которой действует цена. Как найти набор данных конкретного комплекса, мы описали в статье о том, как найти файл конкретного комплекса на dane.gov.pl.
- Сравните дату цены с датой акции. Если цена «со скидкой» действует с даты до старта акции, акция цену этой квартиры не снизила.
- Вычислите минимальную цену за 30 дней до снижения. Если незадолго до акции цена выросла, скидка от завышенной цены меньше, чем кажется.
- Считайте в zł/м² при том же метраже. Сумма может измениться из-за нового метража, а не из-за новой цены.
- Добавьте дополнительные платежи. Проверьте цену парковочного места и кладовой и их даты, особенно если акция действует на «пакет».
- Сравните с медианой комплекса в Варшавском индексе открытых цен. Это контекст, а не оценка того, выгодна ли цена.
Что видно в файлах застройщиков: шесть примеров
Ниже записи из файлов застройщиков на dane.gov.pl. Цены брутто. Мы показываем, как читать запись. Мы не знаем, объявляли ли застройщики эти изменения акциями, и не делаем из них выводов о рынке.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Комплекс (район), квартира | Запись в файле | Что это означает |
|---|---|---|
| Korkowa 146 (Wawer), квартиры K1.01, K3.04, K3.10, K3.14 | Цена за м² с 09.09.2026 против цены с 14.03.2026, метраж прежний: 16 000 → 15 600 zł (−2,5%), 15 600 → 15 200 (−2,6%), 16 450 → 16 000 (−2,7%), 16 600 → 16 000 (−3,6%) | Так выглядит снижение в данных: тот же метраж, меньшая цена за м², новая дата |
| Aleja Krakowska 201 (Włochy), M2, 75,19 м² | 1 258 345 zł (с 02.09.2025) → 1 157 926 zł (с 05.08.2026) → 1 052 585 zł (с 09.09.2026) | Два снижения с интервалом 35 дней: −9,1% к предыдущей цене, −16,4% к первой |
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), квартира 43, 56,45 м² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (обе записи 11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | Перед снижением цена выросла на 5,1%. От цены за апрель снижение −14,1%, от самой низкой прежней цены −9,7% |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (Wawer), дом 11, 94,14 м² | 835 000 zł (11.09.2025) → 909 000 (17.02.2026) → 949 000 (08.08.2026) → 929 000 (21.08.2026) | Снижение на 2,1% пришло через 13 дней после повышения. Минимальная цена за 30 дней до него 909 000 zł, то есть ниже цены «после снижения» |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 м² | … 860 636 (до 14.05.2026) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | Падение на 10,2% с 1 на 2 сентября, но та же цена 772 816 zł действовала весь август |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | Цена за м² прежняя, а суммы по квартирам изменились от −0,19% до +0,50% из-за уточнения метража. Две записи отозваны через 1 и 10 минут (квартира 24: +1,4%, квартира 27: −5,4%). Двойные зависимые парковочные места: 35 000 → 55 000 zł с 13.08.2026 | Изменение суммы не всегда означает изменение цены. Запись, отозванная через несколько минут, могла быть исправлением. У цены парковочного места тоже есть дата |
Собственная обработка данных dane.gov.pl. Файлы: Korkowa 146 и Kowalskiego 37 от 6 октября 2026 г., Konopacka от 3 октября 2026 г. (состояние прайса на каждый день с 10.07.2025 по 02.10.2026), Aleja Krakowska 201 и Galant Ząbkowska от 3 октября 2026 г., Osiedle Śpiewających Ptaków от 4 октября 2026 г. Расчёты в процентах наши.
В файле комплекса Konopacka видно, что 1 сентября 2026 г. цена выросла у 30 квартир, а 2 сентября упала у 28. Возврат цены на один день может быть ошибкой ввода данных. Из файла это не установить, но для сравнений не берите цену, которая действовала один день. В том же файле 15 квартир с неизменным метражом в последний день файла (2 октября 2026 г.) были дешевле, чем в первый день, когда они в нём появились (медиана −9,3%). Это один комплекс и 15 квартир, а не картина рынка.
Сколько истории цен в файлах на самом деле
Меньше, чем можно подумать. В 22 комплексах нашего каталога, у которых есть квартиры из файлов на dane.gov.pl, в предложении было 960 квартир (файлы скачаны 4 октября 2026 г.):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Что есть в файле | Квартир | Комплексов |
|---|---|---|
| Дата, с которой действует цена | 726 (75,6%) | 18 из 22 |
| из них дата раньше 1 сентября 2026 г. | 595 | — |
| Хотя бы одна прежняя цена квартиры | 42 (4,4%) | 6 |
| Хотя бы две прежние цены | 12 | 4 |
| Состояние прайса на каждый день | 18 | 1 (Konopacka) |
Собственная обработка данных dane.gov.pl (файлы скачаны 4 октября 2026 г.).
Даты цены не было в файлах четырёх комплексов: Apartamenty Płużnicka, Konopacka (там застройщик публикует взамен состояние прайса на каждый день), Rezydencja Liwska и Osiedle Sprawna. В большинстве случаев файл показывает лишь текущую цену с датой, а прежние цены нужно смотреть на сайте застройщика, где их требует art. 19a ust. 2.
Поэтому мы не называем «средний размер скидки» и долю застройщиков, повышающих цены перед акцией. Истории 42 квартир в 6 комплексах недостаточно для таких выводов.
Действует ли при акции «минимальная цена за 30 дней»
Наверняка неизвестно. Правило взято из закона об информировании о ценах товаров и услуг (единый текст Dz.U. 2023 poz. 168). При снижении цены рядом указывают наименьшую цену за 30 дней до снижения (art. 4 ust. 2), в том числе в рекламе с ценой (art. 4 ust. 5). Закон охватывает «товар», то есть вещь, а также отчуждаемые имущественные права (art. 3 ust. 1 pkt 4). Однако он не применяется к информированию о ценах, урегулированному отдельными законами (art. 2), а информирование о ценах квартир застройщика регулирует закон о застройщиках (art. 19a). Разъяснения Председателя UOKiK от 8 мая 2023 г. говорят обо всех предпринимателях, рекламирующих товары или услуги, но недвижимость не упоминают. По состоянию на октябрь 2026 г.
На практике не рассчитывайте, что застройщик сам назовёт вам минимальную цену за 30 дней. Вычислите её по истории на его сайте. Пример дома 11 в Osiedle Śpiewających Ptaków из таблицы показывает, зачем это нужно. Цена 929 000 zł с 21.08.2026 ниже предыдущей, но выше, чем 909 000 zł, которые действовали ещё 7 августа.
Акция на пакет, парковочное место или «скидка от каталожной цены»
Скидка не всегда относится к цене за м². Бывает «парковочное место по акции» или «кладовая за полцены». Цены относящихся к квартире помещений и необходимых прав, если они не входят в цену квартиры, и иные денежные платежи застройщик указывает на сайте с НДС (art. 19a ust. 1 pkt 2 и 3). Каждый из этих элементов проверяется так же, как цена квартиры: дата и прежняя цена. Пример из таблицы: в Kowalskiego 37 цена двойных зависимых мест выросла с 35 000 до 55 000 zł с 13 августа 2026 г. Скидка на квартиру при более дорогом парковочном месте может не изменить итоговую сумму. Что добавить к цене квартиры, мы описали в статье о том, какие доплаты из прайса нужно добавить к цене.
При «скидке от каталожной цены» помните: в договорах с застройщиком, заключаемых с 13 февраля 2026 г., цена квартиры определяется как произведение полезной площади на цену за 1 м² (art. 5a). Попросите, чтобы скидка была видна в цене за м², потому что именно она попадёт в договор.
Ситуация иностранца: на чём это сказывается
Прайс застройщика, рекламное объявление и файл на dane.gov.pl составлены на польском, а проверять нужно именно их. Поэтому в день подписания сохраните страницу с ценами с видимой датой и скачайте файл с dane.gov.pl: расхождение, которое вы заметите, нужно будет заявить письменно до подписания (art. 19a ust. 6 даёт право требовать договор по наиболее выгодной цене). Рассчитывать на то, что застройщик сам назовёт минимальную цену за 30 дней, нельзя. Скриншот рекламы с датой нужен именно вам как доказательство того, что именно обещал баннер. Мы обслуживаем клиентов на 7 языках и объясним, что означает каждая колонка файла и запись в прайсе.
Что делать, если цена в договоре или реклама вызывает сомнения
Цена в договоре выше, чем в прайсе. Если цена на сайте застройщика отличается от цены при заключении договора, вы можете потребовать договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6). В день подписания сохраните страницу с ценами с видимой датой, скачайте файл с dane.gov.pl и заявите о расхождении письменно до подписания.
Реклама, которая может вводить в заблуждение. Закон о противодействии недобросовестным рыночным практикам (единый текст Dz.U. 2023 poz. 845) указывает, что вводящее в заблуждение действие может касаться, в частности, «цены, способа расчёта цены или наличия особой ценовой выгоды» (art. 5 ust. 3 pkt 5). Вводить в заблуждение может и распространение правдивых сведений обманчивым способом (art. 5 ust. 2 pkt 2) либо вводящее в заблуждение бездействие (art. 6 ust. 1). Во всех обстоятельствах недобросовестной является «реклама-приманка» (art. 7 pkt 5). Нарушает ли конкретная акция эти нормы, решает UOKiK или суд, а не покупатель или посредник.
Нет цен или их истории на сайте. Нарушение обязанностей из art. 19a является практикой, нарушающей коллективные интересы потребителей (art. 19a ust. 5). Председатель UOKiK может наложить за это штраф до 10% оборота за предыдущий год (art. 106 ust. 1 pkt 4 закона о защите конкуренции и потребителей, Dz.U. 2025 poz. 1714). По состоянию на октябрь 2026 г. Куда сообщить о нарушении, мы описали в статье о прозрачности цен квартир. О том, что изменится в файлах застройщиков с 11 ноября 2026 г., мы пишем в отдельной статье.
FAQ
Как понять, что скидка застройщика настоящая?
Проверьте три вещи: дату, с которой действует акционная цена, прежние цены этой же квартиры и цену за м² при том же метраже. Застройщик обязан показывать на своём сайте изменения цены с датой и хранить прежние данные с начала продаж (art. 19a ust. 2 закона о застройщиках, Dz.U. 2026 poz. 880, по состоянию на октябрь 2026 г.). Если цена «со скидкой» действовала и раньше или выше минимальной цены за 30 дней до снижения, реального снижения нет.
Должен ли застройщик указывать минимальную цену за 30 дней до акции?
Однозначно это не решено. Обязанность указывать наименьшую цену за 30 дней до снижения следует из закона об информировании о ценах товаров и услуг (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 и 5). Но закон не применяется к информированию о ценах, которое урегулировано отдельными законами (art. 2), а прозрачность цен квартир регулирует закон о застройщиках. По состоянию на октябрь 2026 г. Минимальную цену за 30 дней можно вычислить самому по истории цены на сайте застройщика.
Где найти дату, с которой действует цена квартиры?
На сайте застройщика, рядом с ценой квартиры, и в файле застройщика на портале dane.gov.pl. В файлах по образцу министерства у каждой цены есть колонка с датой, с которой цена действует. В 22 жилых комплексах нашего каталога такая дата была указана у 726 из 960 квартир в предложении (файлы скачаны 4 октября 2026 г.).
Что делать, если в договоре цена выше, чем в прайсе?
Если цена на сайте застройщика отличается от цены при заключении договора, вы можете потребовать договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, по состоянию на октябрь 2026 г.). В день подписания сохраните страницу с ценами с видимой датой, скачайте файл с dane.gov.pl, а расхождение заявите письменно до подписания.
Может ли акция «до конца месяца» вводить в заблуждение?
Может, если вводит в заблуждение относительно цены, способа её расчёта или наличия особой ценовой выгоды (art. 5 ust. 3 pkt 5 закона о противодействии недобросовестным рыночным практикам, Dz.U. 2023 poz. 845). Вводить в заблуждение могут и правдивые сведения, поданные обманчиво (art. 5 ust. 2 pkt 2). Нарушает ли закон конкретная акция, решает UOKiK или суд.
Присмотрели квартиру по акции и назначили визит в отдел продаж? Напишите нам до визита. Мы заявим вас в отделе продаж до вашего первого визита и пойдём туда вместе. Заранее проверим историю цены квартиры в прайсе застройщика и на dane.gov.pl, пройдём с вами информационный проспект и проект договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. По состоянию на октябрь 2026 г.