Der Bauträger wirbt mit „-10 % bis Monatsende“, und Sie wissen nicht, ob das ein Schnäppchen ist oder der bisherige Preis in neuer Verpackung. Die Antwort steht in Daten, die der Bauträger veröffentlichen muss. Bei jeder Preisänderung muss er das Datum der Änderung angeben, und in den meisten Dateien auf dane.gov.pl steht beim Preis das Datum, ab dem er gilt. Auf seiner Website muss der Bauträger außerdem die früheren Preise mit den Änderungsdaten aufbewahren (Art. 19a Abs. 2 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Gilt der „Preis nach Rabatt“ seit Monaten oder liegt er über dem niedrigsten Preis der 30 Tage vor der Aktion, ist der Preis nicht wirklich gesunken. Aktionen von Bauträgern in Warschau prüfen Sie an zwei Stellen: in der Preisliste auf der Website des Bauträgers und in seiner Datei auf dem Portal dane.gov.pl.
Rechtsgrundlage: Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (ustawa deweloperska), Einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880. Rechtsstand Oktober 2026.
Drei Fragen, bevor Sie eine Wohnung aus der Aktion reservieren:
- Ab wann gilt der Aktionspreis, und galt er schon vor der Ankündigung der Aktion?
- Was kostete dieselbe Wohnung in den letzten Wochen und Monaten, insbesondere in den 30 Tagen vor der Senkung?
- Ist der Preis pro m² bei gleicher Fläche gesunken, oder hat sich nur der Gesamtbetrag geändert, etwa durch eine neue Fläche, ein Paket oder einen Stellplatz?
Preistransparenz bei Neubauwohnungen: Wo stehen Datum und Preisverlauf?
Website des Bauträgers. Nach Art. 19a Abs. 1 nennt der Bauträger auf seiner Website den Preis pro m² Nutzfläche jeder Wohnung, die Preise zugehöriger Räume oder Rechte, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind (wenn sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind), sowie sonstige Geldleistungen, jeweils mit Mehrwertsteuer. Bei jeder Preisänderung aktualisiert er die Seite „mit dem Tag dieser Änderung“, „unter Angabe des Datums dieser Änderung“ und „unter Beibehaltung der bisher angegebenen Informationen ab dem Tag des Verkaufsbeginns“ (Art. 19a Abs. 2). Der Preisverlauf einer Wohnung muss also auf der Website des Bauträgers sichtbar sein.
Werbung. In Werbung, Anzeige und Angebot nennt der Bauträger die Adresse der Seite, auf der diese Preise stehen (Art. 19a Abs. 3). Ein Banner „-10 %“ sollte daher die Adresse der Preisliste enthalten, in der Sie Datum und frühere Preise prüfen können.
Portal dane.gov.pl. Der Bauträger übermittelt die Daten einmal täglich an den für Digitalisierung zuständigen Minister, und sie werden auf dem Datenportal veröffentlicht (Art. 19b Abs. 1 und 3). In Dateien nach der Struktur des Ministeriums steht bei jedem Preis eine Spalte mit dem Datum, ab dem er gilt. Die Dateien stehen unter der Lizenz CC0. Eine Datei kann sich von Tag zu Tag ändern. Notieren Sie sich das Abrufdatum (Stand Oktober 2026). Ab dem 11. November 2026 soll eine Verordnung die Datenstruktur festlegen (Änderung des Art. 19b, Dz.U. 2026 Pos. 1077). Am 7. Oktober 2026 war diese Verordnung im Gesetzblatt noch nicht veröffentlicht.
Unser Katalog. In der Wohnungsliste mit Preisdatum zeigen wir in der Spalte „Cena z dnia“ das Preisdatum aus der Datei des Bauträgers, und wenn der Bauträger keines angegeben hat, das Datum der Datei. Im Warschauer Index der offenen Preise finden Sie den Median des Preises pro m² in jeder Investition mit Datenstand. Eine tagesgenaue Änderungshistorie veröffentlichen wir nicht, den Verlauf einer Wohnung prüfen Sie also beim Bauträger.
Aktion prüfen: Schritt für Schritt
- Werbung sichern. Machen Sie einen Screenshot mit Datum und prüfen Sie, ob die Werbung die Adresse der Seite mit den Preisen enthält.
- Wohnung in der Preisliste des Bauträgers finden. Lesen Sie Preis pro m², Wohnungspreis, Datum der letzten Änderung und frühere Preise ab.
- Datei von dane.gov.pl vom selben Tag herunterladen. Suchen Sie die Wohnungsnummer und das Datum, ab dem der Preis gilt. Wie Sie das Datenset einer bestimmten Investition finden, beschreiben wir im Ratgeber dazu, wie Sie die Datei einer bestimmten Investition auf dane.gov.pl finden.
- Preisdatum mit dem Datum der Aktion vergleichen. Gilt der „Preis nach Rabatt“ seit einem Tag vor dem Start der Aktion, hat die Aktion den Preis dieser Wohnung nicht gesenkt.
- Niedrigsten Preis der 30 Tage vor der Senkung errechnen. Stieg der Preis kurz vor der Aktion, ist der vom erhöhten Preis berechnete Rabatt kleiner, als er aussieht.
- In zł/m² bei gleicher Fläche rechnen. Eine Änderung des Betrags kann aus einer neuen Fläche stammen, nicht aus einem neuen Preis.
- Zusätze addieren. Prüfen Sie Preis von Stellplatz und Kellerabteil und deren Daten, besonders wenn die Aktion ein „Paket“ betrifft.
- Mit dem Median der Investition vergleichen im Warschauer Index der offenen Preise. Das ist Kontext und keine Bewertung, ob der Preis ein Schnäppchen ist.
Was in den Dateien der Bauträger steht: sechs Beispielwohnungen
Unten stehen Einträge aus Dateien der Bauträger auf dane.gov.pl. Preise brutto. Wir zeigen, wie man einen Eintrag liest. Wir wissen nicht, ob die Bauträger diese Änderungen als Aktionen angekündigt haben, und ziehen keine Schlüsse über den Markt.
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| Investition (Stadtbezirk), Wohnung | Eintrag in der Datei | Bedeutung |
|---|---|---|
| Korkowa 146 (Wawer), Wohnungen K1.01, K3.04, K3.10, K3.14 | Preis pro m² ab 09.09.2026 gegenüber dem Preis ab 14.03.2026, Fläche unverändert: 16 000 → 15 600 zł (−2,5 %), 15 600 → 15 200 (−2,6 %), 16 450 → 16 000 (−2,7 %), 16 600 → 16 000 (−3,6 %) | So sieht eine Senkung in den Daten aus: gleiche Fläche, niedrigerer Preis pro m², neues Datum |
| Aleja Krakowska 201 (Włochy), M2, 75,19 m² | 1 258 345 zł (ab 02.09.2025) → 1 157 926 zł (ab 05.08.2026) → 1 052 585 zł (ab 09.09.2026) | Zwei Senkungen im Abstand von 35 Tagen: −9,1 % zum vorherigen Preis, −16,4 % zum ersten |
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), Wohnung 43, 56,45 m² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (beide Einträge 11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | Vor der Senkung stieg der Preis um 5,1 %. Vom Aprilpreis gerechnet sind es −14,1 %, vom niedrigsten früheren Preis −9,7 % |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (Wawer), Haus 11, 94,14 m² | 835 000 zł (11.09.2025) → 909 000 (17.02.2026) → 949 000 (08.08.2026) → 929 000 (21.08.2026) | Die Senkung um 2,1 % kam 13 Tage nach einer Erhöhung. Der niedrigste Preis der 30 Tage davor war 909 000 zł, also weniger als der Preis „nach der Senkung“ |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 m² | … 860 636 (bis 14.05.2026) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | Rückgang um 10,2 % vom 1. auf den 2. September, doch derselbe Preis 772 816 zł galt den ganzen August |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | Preis pro m² unverändert, die Wohnungsbeträge änderten sich um −0,19 % bis +0,50 % durch genauere Flächenangaben. Zwei Einträge wurden nach 1 und 10 Minuten zurückgenommen (Wohnung 24: +1,4 %, Wohnung 27: −5,4 %). Abhängige Doppelstellplätze: 35 000 → 55 000 zł ab 13.08.2026 | Eine Betragsänderung ist nicht immer eine Preisänderung. Ein nach wenigen Minuten zurückgenommener Eintrag kann eine Korrektur gewesen sein. Auch der Stellplatzpreis hat ein Datum |
Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl. Dateien: Korkowa 146 und Kowalskiego 37 vom 6. Oktober 2026, Konopacka vom 3. Oktober 2026 (Preislistenstand für jeden Tag vom 10.07.2025 bis 02.10.2026), Aleja Krakowska 201 und Galant Ząbkowska vom 3. Oktober 2026, Osiedle Śpiewających Ptaków vom 4. Oktober 2026. Prozentwerte eigene Berechnung.
In der Datei der Investition Konopacka sieht man, dass der Preis am 1. September 2026 bei 30 Wohnungen stieg und am 2. September bei 28 sank. Eine eintägige Rückkehr des Preises kann ein Eingabefehler sein. Aus der Datei lässt sich das nicht entscheiden, doch einen Preis, der nur einen Tag galt, sollten Sie nicht für Vergleiche nehmen. In derselben Datei waren 15 Wohnungen mit unveränderter Fläche am letzten Tag der Datei (2. Oktober 2026) günstiger als am ersten Tag, an dem sie darin auftauchten (Median −9,3 %). Das ist eine Investition und 15 Wohnungen, kein Bild des Marktes.
Wie viel Preisverlauf steht wirklich in den Dateien?
Weniger, als man meinen könnte. In 22 Investitionen unseres Katalogs, die Wohnungen aus Dateien auf dane.gov.pl haben, waren 960 Wohnungen im Angebot (Dateien vom 4. Oktober 2026 abgerufen):
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| Was in der Datei steht | Wohnungen | Investitionen |
|---|---|---|
| Datum, ab dem der Preis gilt | 726 (75,6 %) | 18 von 22 |
| davon Datum vor dem 1. September 2026 | 595 | — |
| Mindestens ein früherer Wohnungspreis | 42 (4,4 %) | 6 |
| Mindestens zwei frühere Preise | 12 | 4 |
| Preislistenstand für jeden Tag | 18 | 1 (Konopacka) |
Eigene Auswertung auf Grundlage der Daten von dane.gov.pl (Dateien am 4. Oktober 2026 abgerufen).
Kein Preisdatum gab es in den Dateien von vier Investitionen: Apartamenty Płużnicka, Konopacka (hier veröffentlicht der Bauträger dafür den Preislistenstand für jeden Tag), Rezydencja Liwska und Osiedle Sprawna. In den meisten Fällen zeigt die Datei also nur den aktuellen Preis mit Datum, und frühere Preise müssen Sie auf der Website des Bauträgers ablesen, wo Art. 19a Abs. 2 sie verlangt.
Deshalb nennen wir keinen „durchschnittlichen Rabatt“ und keinen Anteil der Bauträger, die vor einer Aktion die Preise erhöhen. Die Historie von 42 Wohnungen in 6 Investitionen reicht für solche Schlüsse nicht aus.
Gilt bei einer Aktion der „niedrigste Preis der letzten 30 Tage“?
Das ist nicht sicher. Die Regel stammt aus dem Gesetz über die Preisangabe bei Waren und Dienstleistungen (Einheitlicher Text Dz.U. 2023 Pos. 168). Bei einer Preissenkung wird neben dem Preis der niedrigste Preis der 30 Tage vor der Senkung angegeben (Art. 4 Abs. 2), auch in der Werbung mit Preis (Art. 4 Abs. 5). Das Gesetz erfasst „Waren“, also Sachen, sowie übertragbare Vermögensrechte (Art. 3 Abs. 1 Pkt 4). Es gilt aber nicht für Preisangaben, die in gesonderten Gesetzen geregelt sind (Art. 2), und die Preisangabe bei Wohnungen vom Bauträger regelt das Bauträgergesetz (Art. 19a). Die Erläuterungen des Präsidenten des UOKiK vom 8. Mai 2023 sprechen von allen Unternehmern, die Waren oder Dienstleistungen bewerben, erwähnen Immobilien aber nicht. Rechtsstand Oktober 2026.
Gehen Sie in der Praxis nicht davon aus, dass der Bauträger Ihnen den niedrigsten Preis der 30 Tage nennt. Errechnen Sie ihn selbst aus dem Verlauf auf seiner Website. Das Beispiel von Haus 11 im Osiedle Śpiewających Ptaków aus der Tabelle oben zeigt, warum. Der Preis 929 000 zł ab 21.08.2026 ist niedriger als der vorherige, aber höher als die 909 000 zł, die noch am 7. August galten.
Aktion auf Paket, Stellplatz oder „Rabatt auf den Katalogpreis“
Ein Rabatt betrifft nicht immer den Preis pro m². Manchmal gibt es einen „Stellplatz in der Aktion“ oder ein „Kellerabteil zum halben Preis“. Die Preise zugehöriger Räume und notwendiger Rechte, sofern sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind, und sonstige Geldleistungen nennt der Bauträger auf der Website mit Mehrwertsteuer (Art. 19a Abs. 1 Pkt 2 und 3). Jedes dieser Elemente prüfen Sie wie den Wohnungspreis: Datum und früherer Preis. Beispiel aus der Tabelle: In Kowalskiego 37 stieg der Preis abhängiger Doppelstellplätze ab 13. August 2026 von 35 000 auf 55 000 zł. Ein Rabatt auf die Wohnung bei teurerem Stellplatz kann die Gesamtsumme unverändert lassen. Was zum Wohnungspreis hinzukommt, beschreiben wir im Ratgeber zu den Aufpreisen aus der Preisliste, die zum Preis hinzukommen.
Bei einem „Rabatt auf den Katalogpreis“ beachten Sie, dass in Bauträgerverträgen ab dem 13. Februar 2026 der Wohnungspreis als Produkt aus Nutzfläche und Preis pro 1 m² bestimmt wird (Art. 5a). Bitten Sie daher darum, dass der Rabatt im Preis pro m² sichtbar ist, denn dieser Preis gelangt in den Vertrag.
Wenn Sie als Ausländer in Warschau eine Aktion prüfen
Preislisten auf den Websites der Bauträger, Werbung und die Dateien auf dane.gov.pl sind auf Polnisch, und die Spaltennamen in den Dateien ebenso. Die Prüfung ist trotzdem machbar, weil sie mit Zahlen und Daten arbeitet: Preis pro m², Datum, Fläche. Notieren Sie sich bei jeder Aktion Wohnungsnummer, Preis pro m² und Datum und rechnen Sie in zł/m² bei gleicher Fläche. Der Preisverlauf einer Wohnung steht auf der Website des Bauträgers, die Datei von dane.gov.pl enthält meist nur den aktuellen Preis mit Datum. Wenn Sie Fachbegriffe in der Preisliste, im Prospekt (prospekt informacyjny) oder im Vertragsentwurf nicht verstehen, fragen Sie vor der Reservierung nach, statt zu raten.
Was tun, wenn Preis im Vertrag oder Werbung Zweifel wecken?
Preis im Vertrag höher als in der Preisliste. Weicht der auf der Website des Bauträgers genannte Preis vom Preis bei Vertragsabschluss ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Speichern Sie am Unterzeichnungstag die Seite mit den Preisen mit sichtbarem Datum, laden Sie die Datei von dane.gov.pl herunter und melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich.
Werbung, die irreführen kann. Das Gesetz gegen unlautere Marktpraktiken (Einheitlicher Text Dz.U. 2023 Pos. 845) bestimmt, dass sich eine irreführende Handlung insbesondere auf „den Preis, die Art seiner Berechnung oder das Bestehen eines besonderen Preisvorteils“ beziehen kann (Art. 5 Abs. 3 Pkt 5). Irreführen kann auch die Verbreitung wahrer Informationen in missverständlicher Weise (Art. 5 Abs. 2 Pkt 2) oder eine irreführende Unterlassung (Art. 6 Abs. 1). Unter allen Umständen unlauter ist die „Lockvogelwerbung“ (Art. 7 Pkt 5). Ob eine konkrete Aktion gegen diese Vorschriften verstößt, beurteilt der UOKiK oder ein Gericht, nicht der Käufer oder ein Vermittler.
Fehlende Preise oder fehlender Preisverlauf auf der Website. Ein Verstoß gegen die Pflichten aus Art. 19a ist eine Praxis, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt (Art. 19a Abs. 5). Der Präsident des UOKiK kann dafür eine Geldbuße bis zu 10 % des Vorjahresumsatzes verhängen (Art. 106 Abs. 1 Pkt 4 des Gesetzes über den Schutz von Wettbewerb und Verbrauchern, Dz.U. 2025 Pos. 1714). Rechtsstand Oktober 2026. Wo Sie eine Unregelmäßigkeit melden, beschreiben wir im Ratgeber zur Preistransparenz bei Wohnungen. Was sich in den Dateien der Bauträger ändert, steht in einem eigenen Ratgeber: was sich ab dem 11. November 2026 in den Dateien der Bauträger ändert.
FAQ
Wie prüfe ich, ob die Aktion eines Bauträgers eine echte Preissenkung ist?
Prüfen Sie drei Dinge: ab wann der Aktionspreis gilt, welche früheren Preise dieselbe Wohnung hatte und wie hoch der Preis pro m² bei gleicher Fläche ist. Der Bauträger muss auf seiner Website jede Preisänderung mit Datum zeigen und die früheren Angaben seit Verkaufsbeginn aufbewahren (Art. 19a Abs. 2 des Bauträgergesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Galt der „Preis nach Rabatt“ schon früher oder liegt er über dem niedrigsten Preis der 30 Tage vor der Senkung, ist der Preis nicht wirklich gesunken.
Muss der Bauträger den niedrigsten Preis der letzten 30 Tage vor der Aktion nennen?
Das ist nicht eindeutig geklärt. Die Pflicht, den niedrigsten Preis der 30 Tage vor einer Senkung anzugeben, stammt aus dem Gesetz über die Preisangabe bei Waren und Dienstleistungen (Dz.U. 2023 Pos. 168, Art. 4 Abs. 2 und 5). Dieses Gesetz gilt aber nicht für Preisangaben, die in gesonderten Gesetzen geregelt sind (Art. 2), und die Preistransparenz bei Wohnungen regelt das Bauträgergesetz. Rechtsstand Oktober 2026. Den niedrigsten Preis der 30 Tage können Sie selbst aus dem Preisverlauf auf der Website des Bauträgers errechnen.
Wo finde ich das Datum, ab dem der Wohnungspreis gilt?
Auf der Website des Bauträgers beim Preis der Wohnung und in der Datei des Bauträgers auf dem Portal dane.gov.pl. In Dateien nach dem Muster des Ministeriums gibt es bei jedem Preis eine Spalte mit dem Datum, ab dem er gilt. In 22 Investitionen unseres Katalogs war dieses Datum bei 726 von 960 angebotenen Wohnungen angegeben (Dateien vom 4. Oktober 2026).
Was tun, wenn im Vertrag ein höherer Preis steht als in der Preisliste?
Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers vom Preis bei Vertragsabschluss ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Speichern Sie am Unterzeichnungstag die Preisseite mit sichtbarem Datum, laden Sie die Datei von dane.gov.pl herunter und melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich.
Kann eine Aktion „bis Monatsende“ irreführend sein?
Ja, wenn sie über den Preis, die Art seiner Berechnung oder das Bestehen eines besonderen Preisvorteils irreführt (Art. 5 Abs. 3 Pkt 5 des Gesetzes gegen unlautere Marktpraktiken, Dz.U. 2023 Pos. 845). Irreführen können auch wahre Angaben, die missverständlich dargestellt werden (Art. 5 Abs. 2 Pkt 2). Ob eine konkrete Aktion gegen das Recht verstößt, beurteilt die Verbraucherschutzbehörde UOKiK oder ein Gericht.
Sie haben eine Wohnung aus einer Aktion im Blick und einen Termin im Verkaufsbüro? Schreiben Sie uns, bevor Sie zum Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) gehen. Wir melden Sie dort vor Ihrem ersten Besuch an und gehen gemeinsam hin. Vorher prüfen wir den Preisverlauf der Wohnung in der Preisliste des Bauträgers und auf dane.gov.pl, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.