Müteahhit “ay sonuna kadar -%10” ilan ediyor ve bunun fırsat mı yoksa eski fiyatın yeni ambalajı mı olduğunu bilmiyorsunuz. Yanıt, müteahhidin yayımlamak zorunda olduğu verilerde. Müteahhit her fiyat değişikliğinde değişikliğin tarihini belirtmek zorundadır ve dane.gov.pl’deki dosyaların çoğunda fiyatın yanında geçerlilik tarihi bulunur. Müteahhit ayrıca internet sitesinde önceki fiyatları değişiklik tarihleriyle birlikte saklamalıdır (müteahhit yasası art. 19a ust. 2, hukuki durum Ekim 2026). “İndirimli” fiyat aylardır geçerliyse veya kampanyadan önceki 30 günün en düşük fiyatından yüksekse, fiyat gerçekte düşmemiştir. Varşova’daki müteahhit kampanyalarını iki yerde kontrol edebilirsiniz: müteahhidin sitesindeki fiyat listesinde ve müteahhidin dane.gov.pl portalındaki dosyasında.
Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Teminat Fonu’na ilişkin yasa (ustawa deweloperska), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880. Hukuki durum Ekim 2026.
Kampanyadaki bir daireyi rezerve etmeden önce üç soru:
- Kampanya fiyatı hangi tarihten itibaren geçerli ve kampanya duyurulmadan önce de geçerli miydi?
- Aynı daire son haftalarda ve aylarda, özellikle indirimden önceki 30 günde kaç paraydı?
- Aynı metrekarede m² fiyatı düştü mü, yoksa yalnızca toplam tutar mı değişti (örneğin yeni metraj, paket veya otopark yüzünden)?
Yeni konut fiyat şeffaflığı: tarih ve fiyat geçmişi nerede?
Müteahhidin internet sitesi. Art. 19a ust. 1’e göre müteahhit sitesinde her dairenin kullanım alanının m² fiyatını, dairenin fiyatına dahil değilse daireyi kullanmak için gerekli müştemilat veya hakların fiyatlarını ve diğer parasal edimleri, hepsini KDV dahil olarak belirtir. Her fiyat değişikliğinde sayfayı “değişikliğin günü itibarıyla”, “değişikliğin tarihini belirterek” ve “satışın başladığı günden itibaren daha önce verilen bilgileri koruyarak” günceller (art. 19a ust. 2). Yani bir dairenin fiyat geçmişi müteahhidin sitesinde görünür olmalıdır.
Reklam. Reklamda, ilanda ve teklifte müteahhit bu fiyatların bulunduğu sayfanın adresini verir (art. 19a ust. 3). Bu nedenle ”-%10” afişi, tarihi ve önceki fiyatları kontrol edebileceğiniz fiyat listesinin adresini içermelidir.
dane.gov.pl portalı. Müteahhit verileri günde bir kez bilişimden sorumlu bakana iletir ve bu veriler veri portalında yayımlanır (art. 19b ust. 1 ve 3). Bakanlığın yapısına uygun dosyalarda her fiyatın yanında, o fiyatın hangi tarihten itibaren geçerli olduğunu gösteren bir sütun bulunur. Dosyalar CC0 lisansındadır. Dosya günden güne değişebilir; indirme tarihini kaydedin (durum Ekim 2026). 11 Kasım 2026’dan itibaren veri yapısını bir yönetmeliğin belirlemesi öngörülüyor (art. 19b değişikliği, Dz.U. 2026 poz. 1077). 7 Ekim 2026 itibarıyla bu yönetmelik Resmî Gazete’de (Dziennik Ustaw) yayımlanmamıştı.
Kataloğumuz. Fiyat tarihli daire listesinde “Cena z dnia” sütununda müteahhit dosyasındaki fiyat tarihini, müteahhit tarih vermemişse dosyanın tarihini gösteriyoruz. Varşova Açık Fiyat Endeksi’nde veri tarihiyle birlikte her yatırımda m² fiyatının medyanını bulursunuz. Gün gün değişiklik geçmişi yayımlamıyoruz; bu yüzden dairenin geçmişini müteahhitten kontrol edersiniz.
Kampanyayı adım adım kontrol etme
- Reklamı kaydedin. Tarihli bir ekran görüntüsü alın ve reklamda fiyatların bulunduğu sayfanın adresi olup olmadığına bakın.
- Daireyi müteahhidin fiyat listesinde bulun. m² fiyatını, daire fiyatını, son değişiklik tarihini ve önceki fiyatları okuyun.
- Aynı günün dane.gov.pl dosyasını indirin. Daire numarasını ve fiyatın geçerli olduğu tarihi bulun. Belirli bir yatırımın veri setini nasıl bulacağınızı ilgili rehberde anlatıyoruz: dane.gov.pl üzerinde belirli bir yatırımın dosyasını bulma.
- Fiyat tarihini kampanya tarihiyle karşılaştırın. “İndirimli” fiyat kampanyanın başlamasından önceki bir günden beri geçerliyse, kampanya o dairenin fiyatını düşürmemiştir.
- İndirimden önceki 30 günün en düşük fiyatını hesaplayın. Kampanyadan hemen önce fiyat artmışsa, yükseltilmiş fiyat üzerinden hesaplanan indirim göründüğünden küçüktür.
- Aynı metrekarede zł/m² olarak hesaplayın. Tutardaki değişiklik yeni fiyattan değil, yeni metrajdan kaynaklanabilir.
- Eklentileri ekleyin. Otopark ve depo fiyatlarına ve tarihlerine bakın; özellikle kampanya bir “paketi” kapsıyorsa.
- Yatırımın medyanıyla karşılaştırın (Varşova Açık Fiyat Endeksi). Bu bir bağlamdır; fiyatın fırsat olup olmadığının değerlendirmesi değildir.
Müteahhit dosyalarında ne görünüyor: altı örnek daire
Aşağıda dane.gov.pl’deki müteahhit dosyalarından kayıtlar var. Fiyatlar brüt. Bir kaydın nasıl okunacağını gösteriyoruz. Müteahhitlerin bu değişiklikleri kampanya olarak duyurup duyurmadığını bilmiyoruz ve piyasa hakkında sonuç çıkarmıyoruz.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Yatırım (ilçe), daire | Dosyadaki kayıt | Anlamı |
|---|---|---|
| Korkowa 146 (Wawer), K1.01, K3.04, K3.10, K3.14 daireleri | 09.09.2026’dan itibaren m² fiyatı, 14.03.2026’dan itibaren fiyata karşı, metraj aynı: 16 000 → 15 600 zł (−%2,5), 15 600 → 15 200 (−%2,6), 16 450 → 16 000 (−%2,7), 16 600 → 16 000 (−%3,6) | Verilerde indirim böyle görünür: aynı metraj, düşük m² fiyatı, yeni tarih |
| Aleja Krakowska 201 (Włochy), M2, 75,19 m² | 1 258 345 zł (02.09.2025’ten) → 1 157 926 zł (05.08.2026’dan) → 1 052 585 zł (09.09.2026’dan) | 35 gün arayla iki indirim: önceki fiyata göre −%9,1, ilk fiyata göre −%16,4 |
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), daire 43, 56,45 m² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (iki kayıt da 11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | İndirimden önce fiyat %5,1 artmış. Nisan fiyatından hesaplanan indirim −%14,1, daha önceki en düşük fiyata göre −%9,7 |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (Wawer), ev 11, 94,14 m² | 835 000 zł (11.09.2025) → 909 000 (17.02.2026) → 949 000 (08.08.2026) → 929 000 (21.08.2026) | %2,1’lik indirim, bir artıştan 13 gün sonra geldi. Öncesindeki 30 günün en düşük fiyatı 909 000 zł idi; yani “indirimden sonraki” fiyattan daha düşük |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 m² | … 860 636 (14.05.2026’ya kadar) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | 1 Eylül’den 2 Eylül’e %10,2 düşüş, ama aynı 772 816 zł fiyatı tüm Ağustos boyunca geçerliydi |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | m² fiyatı değişmedi, daire tutarları metrajın netleştirilmesi nedeniyle −%0,19 ile +%0,50 arasında değişti. İki kayıt 1 ve 10 dakika sonra geri çekildi (daire 24: +%1,4, daire 27: −%5,4). Bağımlı çift otopark yerleri: 13.08.2026’dan itibaren 35 000 → 55 000 zł | Tutar değişikliği her zaman fiyat değişikliği değildir. Birkaç dakika sonra geri çekilen kayıt bir düzeltme olabilir. Otopark fiyatının da bir tarihi var |
Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır. Dosyalar: Korkowa 146 ve Kowalskiego 37 için 6 Ekim 2026, Konopacka için 3 Ekim 2026 (10.07.2025 ile 02.10.2026 arasındaki her gün için fiyat listesi durumu), Aleja Krakowska 201 ve Galant Ząbkowska için 3 Ekim 2026, Osiedle Śpiewających Ptaków için 4 Ekim 2026. Yüzde hesapları bize aittir.
Konopacka yatırımının dosyasında 1 Eylül 2026’da 30 dairede fiyatın arttığı, 2 Eylül’de 28 dairede düştüğü görülüyor. Fiyatın bir günlüğüne eski haline dönmesi veri girişi hatası olabilir. Dosyadan bunu anlamak mümkün değil, ancak karşılaştırmalarda yalnızca bir gün geçerli olan fiyatı kullanmayın. Aynı dosyada metrajı değişmeyen 15 daire, dosyanın son gününde (2 Ekim 2026) dosyada ilk göründükleri günden daha ucuzdu (medyan −%9,3). Bu tek bir yatırım ve 15 dairedir; piyasanın resmi değildir.
Dosyalarda gerçekte ne kadar fiyat geçmişi var?
Sanıldığından az. Kataloğumuzdaki, dane.gov.pl dosyalarından dairesi olan 22 yatırımda 960 daire satıştaydı (dosyalar 4 Ekim 2026 tarihinde indirildi):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Dosyada ne var | Daire | Yatırım |
|---|---|---|
| Fiyatın geçerli olduğu tarih | 726 (%75,6) | 22 yatırımdan 18’i |
| bunlardan 1 Eylül 2026’dan önceki tarih | 595 | — |
| En az bir önceki daire fiyatı | 42 (%4,4) | 6 |
| En az iki önceki fiyat | 12 | 4 |
| Her gün için fiyat listesi durumu | 18 | 1 (Konopacka) |
Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanır (dosyalar 4 Ekim 2026 tarihinde indirildi).
Fiyat tarihi dört yatırımın dosyasında yoktu: Apartamenty Płużnicka, Konopacka (burada müteahhit bunun yerine her gün için fiyat listesi durumunu yayımlıyor), Rezydencja Liwska ve Osiedle Sprawna. Yani çoğu durumda dosya yalnızca güncel fiyatı tarihiyle gösterir; önceki fiyatları art. 19a ust. 2’nin gerektirdiği şekilde müteahhidin sitesinden okumanız gerekir.
Bu nedenle “ortalama indirim” ya da kampanyadan önce fiyat artıran müteahhitlerin oranını vermiyoruz. 6 yatırımdaki 42 dairenin geçmişi bu tür sonuçlar için yetersizdir.
Kampanyada “son 30 günün en düşük fiyatı” geçerli mi?
Kesin bilinmiyor. Kural, mal ve hizmet fiyatlarının bildirilmesine ilişkin yasadan gelir (birleştirilmiş metin Dz.U. 2023 poz. 168). Fiyat indiriminde, fiyatın yanında indirimden önceki 30 günün en düşük fiyatı verilir (art. 4 ust. 2), fiyatlı reklamda da (art. 4 ust. 5). Yasa “mal” yani eşyayı ve devredilebilir mali hakları kapsar (art. 3 ust. 1 pkt 4). Ancak ayrı yasalarla düzenlenen fiyat bildirimlerine uygulanmaz (art. 2); müteahhidin konut fiyatlarını bildirmesini ise müteahhit yasası düzenler (art. 19a). UOKiK Başkanı’nın 8 Mayıs 2023 tarihli açıklamaları, mal veya hizmet tanıtan tüm girişimcilerden söz eder ama gayrimenkulü anmaz. Hukuki durum Ekim 2026.
Uygulamada müteahhidin size 30 günün en düşük fiyatını vereceğini varsaymayın. Onu müteahhidin sitesindeki geçmişten kendiniz hesaplayın. Yukarıdaki tablodaki Osiedle Śpiewających Ptaków’daki ev 11 örneği bunun neden gerekli olduğunu gösteriyor. 21.08.2026’dan itibaren geçerli 929 000 zł fiyatı bir öncekinden düşüktür ama 7 Ağustos’ta hâlâ geçerli olan 909 000 zł’den yüksektir.
Paket, otopark veya “katalog fiyatından indirim” kampanyası
İndirim her zaman m² fiyatına ilişkin değildir. Bazen “kampanyalı otopark” ya da “yarı fiyatına depo” olur. Dairenin fiyatına dahil değilse müştemilatın ve gerekli hakların fiyatlarını ve diğer parasal edimleri müteahhit sitesinde KDV dahil verir (art. 19a ust. 1 pkt 2 ve 3). Bu öğelerin her birini daire fiyatı gibi kontrol edersiniz: tarih ve önceki fiyat. Tablodan örnek: Kowalskiego 37’de bağımlı çift otopark yerlerinin fiyatı 13 Ağustos 2026’dan itibaren 35 000 zł’den 55 000 zł’ye çıktı. Otopark pahalıyken daireye yapılan indirim toplam tutarı değiştirmeyebilir. Daire fiyatına nelerin ekleneceğini fiyat listesindeki, fiyata eklenmesi gereken ek ödemeler rehberinde anlatıyoruz.
“Katalog fiyatından indirimde” şunu unutmayın: 13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan müteahhit sözleşmelerinde dairenin fiyatı, kullanım alanı ile 1 m² fiyatının çarpımı olarak belirlenir (art. 5a). Bu yüzden indirimin m² fiyatında görünmesini isteyin, çünkü sözleşmeye giren o fiyattır.
Türkiye’den ya da yurt dışından bir kampanyayı kontrol ediyorsanız
Müteahhitlerin sitelerindeki fiyat listeleri, reklamlar ve dane.gov.pl dosyaları Lehçedir; dosyalardaki sütun adları da öyle. Yine de kontrol mümkündür, çünkü rakamlarla ve tarihlerle çalışır: m² fiyatı, tarih, metraj. Her kampanyada daire numarasını, m² fiyatını ve tarihi not edin ve aynı metrekarede zł/m² olarak hesaplayın. Dairenin fiyat geçmişi müteahhidin sitesindedir; dane.gov.pl dosyası çoğunlukla yalnızca güncel fiyatı tarihiyle içerir. Fiyat listesindeki, bilgi prospektüsündeki (prospekt informacyjny) veya sözleşme taslağındaki terimleri anlamıyorsanız, tahmin etmek yerine rezervasyondan önce sorun.
Sözleşmedeki fiyat veya reklam kuşku uyandırıyorsa ne yapmalı?
Sözleşmedeki fiyat fiyat listesinden yüksek. Müteahhidin sitesinde verilen fiyat sözleşme yapılırken geçerli fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyattan sözleşme talep edebilirsiniz (art. 19a ust. 6). İmza günü fiyat sayfasını tarihi görünecek şekilde kaydedin, dane.gov.pl dosyasını indirin ve farkı imzadan önce yazılı olarak bildirin.
Yanıltıcı olabilecek reklam. Haksız piyasa uygulamalarıyla mücadele yasası (birleştirilmiş metin Dz.U. 2023 poz. 845), yanıltıcı eylemin özellikle “fiyat, fiyatın hesaplanma biçimi veya özel bir fiyat avantajının varlığı” ile ilgili olabileceğini belirtir (art. 5 ust. 3 pkt 5). Doğru bilgilerin yanıltıcı biçimde yayılması (art. 5 ust. 2 pkt 2) ya da yanıltıcı ihmal (art. 6 ust. 1) de yanıltıcı olabilir. Her koşulda haksız sayılan uygulama “yem reklam”dır (art. 7 pkt 5). Belirli bir kampanyanın bu hükümleri ihlal edip etmediğine UOKiK veya mahkeme karar verir; alıcı ya da aracı değil.
Sitede fiyat veya fiyat geçmişi yok. Art. 19a yükümlülüklerinin ihlali, tüketicilerin toplu çıkarlarını ihlal eden bir uygulamadır (art. 19a ust. 5). UOKiK Başkanı bunun için bir önceki yılın cirosunun %10’una kadar ceza verebilir (Rekabetin ve Tüketicilerin Korunması Yasası art. 106 ust. 1 pkt 4, Dz.U. 2025 poz. 1714). Hukuki durum Ekim 2026. Bir usulsüzlüğü nereye bildireceğinizi konut fiyat şeffaflığı rehberinde anlatıyoruz. Müteahhit dosyalarında neler değişeceğini ayrı bir rehberde yazdık: 11 Kasım 2026 tarihinden itibaren müteahhit dosyalarında neler değişecek.
FAQ
Müteahhidin kampanyasının gerçek bir indirim olup olmadığını nasıl anlarım?
Üç şeye bakın: kampanya fiyatının hangi tarihten itibaren geçerli olduğu, aynı dairenin önceki fiyatları ve aynı metrekarede m² fiyatı. Müteahhit internet sitesinde her fiyat değişikliğini tarihiyle göstermek ve satışın başladığı günden itibaren önceki bilgileri saklamak zorundadır (müteahhit yasası art. 19a ust. 2, Dz.U. 2026 poz. 880, hukuki durum Ekim 2026). “İndirimli” fiyat daha önce de geçerliyse veya indirimden önceki 30 günün en düşük fiyatından yüksekse, fiyat gerçekte düşmemiştir.
Müteahhit kampanyadan önceki 30 günün en düşük fiyatını belirtmek zorunda mı?
Bu kesin değildir. İndirimden önceki 30 günün en düşük fiyatını belirtme yükümlülüğü, mal ve hizmet fiyatlarının bildirilmesine ilişkin yasadan gelir (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 ve 5). Ancak bu yasa, ayrı yasalarla düzenlenen fiyat bildirimlerine uygulanmaz (art. 2); konut fiyatlarının şeffaflığını ise müteahhit yasası düzenler. Hukuki durum Ekim 2026. 30 günün en düşük fiyatını müteahhidin sitesindeki fiyat geçmişinden kendiniz hesaplayabilirsiniz.
Dairenin fiyatının hangi tarihten itibaren geçerli olduğunu nerede bulurum?
Müteahhidin internet sitesinde dairenin fiyatının yanında ve müteahhidin dane.gov.pl portalındaki dosyasında. Bakanlığın şablonuna uygun dosyalarda her fiyatın yanında, fiyatın hangi tarihten itibaren geçerli olduğunu gösteren bir sütun bulunur. Kataloğumuzdaki 22 yatırımda, listedeki 960 daireden 726 tanesinde bu tarih verilmişti (dosyalar 4 Ekim 2026 tarihinde indirildi).
Sözleşmedeki fiyat fiyat listesindekinden yüksekse ne yapmalıyım?
Müteahhidin sitesindeki fiyat sözleşme yapılırken geçerli fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyattan sözleşme talep edebilirsiniz (müteahhit yasası art. 19a ust. 6, hukuki durum Ekim 2026). İmza günü fiyat sayfasını tarihi görünecek şekilde kaydedin, dane.gov.pl dosyasını indirin ve farkı imzadan önce yazılı olarak bildirin.
“Ay sonuna kadar” kampanyası yanıltıcı olabilir mi?
Olabilir; fiyat, fiyatın hesaplanma biçimi veya özel bir fiyat avantajının varlığı konusunda yanıltıyorsa (haksız piyasa uygulamalarıyla mücadele yasası art. 5 ust. 3 pkt 5, Dz.U. 2023 poz. 845). Doğru bilgiler yanıltıcı biçimde sunulduğunda da yanıltma söz konusu olabilir (art. 5 ust. 2 pkt 2). Belirli bir kampanyanın hukuka aykırı olup olmadığına tüketici kurumu UOKiK veya mahkeme karar verir.
Kampanyadaki bir daireye göz mü diktiniz ve satış ofisinde randevunuz mu var? Satış ofisine (biuro sprzedaży) gitmeden önce bize yazın. Sizi ilk ziyaretinizden önce orada kaydettiririz ve birlikte gideriz. Öncesinde dairenin fiyat geçmişini müteahhidin fiyat listesinde ve dane.gov.pl’de kontrol eder, bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum Ekim 2026.