11 Kasım 2026’dan itibaren Polonya’daki geliştiriciler (deweloper) daire fiyatlarını bakana tek, önceden belirlenmiş bir yapıda iletmek zorunda olacak. Alıcı olarak sizin için fiyat şeffaflığı kuralları değişmiyor: KDV dahil daire fiyatı, m² fiyatı ve fiyat geçmişi yine geliştiricinin internet sitesinde bulunmak zorunda ve fark çıkarsa yine sizin için en uygun fiyattan sözleşme talep edebilirsiniz. Değişen tek şey, geliştiricinin aynı verileri bakana, yani bu verileri dane.gov.pl portalında yayımlayan makama iletme biçimi. Bu yapıyı belirleyecek yönetmelik 7 Ekim 2026 itibarıyla hâlâ taslak durumunda.
İlk dairenizi Varşova’da arıyor ve dane.gov.pl’deki fiyatların şimdiden güncel olup olmadığını merak ediyorsanız: bunu kataloğumuzdaki projelerin dosyaları üzerinde kontrol ettik (4 Ekim 2026 itibarıyla). Sonuçlar aşağıda.
Hukuki durum: Ekim 2026.
Fiyat şeffaflığı ne zamandan beri geçerli, değişiklik ne getiriyor?
Konut fiyat şeffaflığı 11 Temmuz 2025’ten beri geçerli. Bunu, geliştirici kanununa 19a ve 19b maddelerini ekleyen 21 Mayıs 2025 tarihli kanun (Dz.U. 2025 poz. 758) getirdi. Satışı daha önce başlayan projeler 11 Eylül 2025’e kadar uyum sağlamak zorundaydı. Geliştirici kanununun güncel birleştirilmiş metni Dz.U. 2026 poz. 880.
17 Temmuz 2026 tarihli değişiklik (Dz.U. 2026 poz. 1077) kısa bir kanun: yalnızca madde 19b’yi değiştiriyor. Cumhurbaşkanı 7 Ağustos 2026’da imzaladı, 10 Ağustos 2026’da yayımlandı ve yayımdan 3 ay sonra, 11 Kasım 2026’da yürürlüğe giriyor. Geçiş hükmü yok. 11 Kasım 2026 Çarşamba gününe denk geliyor ve Polonya’da resmî tatil (Ulusal Bağımsızlık Günü).
Kanunun tam olarak neyi değiştirdiği:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Hüküm | 10 Kasım 2026’ya kadar | 11 Kasım 2026’dan itibaren |
|---|---|---|
| Madde 19b fık. 1: bakana veri iletimi | günde bir kez, zorunlu yapı yok | günde bir kez, „bakanın belirlediği veri yapısına uygun elektronik belge biçiminde” |
| Madde 19b fık. 2a (yeni) | yok | bakan veri yapısını yönetmelikle belirleyecek |
| Madde 19b fık. 2b (yeni) | yok | örnek elektronik belgeler veri portalında erişilebilir olacak |
| Madde 19a: alıcıya karşı yükümlülükler | KDV dahil fiyat, fiyat geçmişi, reklamda fiyat sayfasının adresi, en uygun fiyat hakkı | değişmiyor |
| Madde 19b fık. 3–4: dane.gov.pl’de yayım ve yaptırımlar | yüksek değerli veri, tüketicilerin toplu çıkarlarını ihlal eden uygulama | değişmiyor |
Kanun, 13 Nisan 2026’da Sejm’e giren bir milletvekili tasarısından (basılı belge no. 2468) doğdu. İlk tasarı, bakanın veri biçimini „Monitor Polski”de bir duyuruyla ilan etmesini öngörüyordu. Sonunda kanun yönetmeliğe atıf yapıyor.
Neden tek biçim? Gerekçeler ne diyor?
11 Kasım 2026’ya kadar Dijitalleşme Bakanı’nın önerdiği veri biçimi zorunlu değil. Kanun tasarısının gerekçesinde yazarlar, „geliştiricilerin önemli bir kısmının önerilen yapılandırılmış veri biçimini kullandığını, ancak verilerin bir kısmının hâlâ bu şekilde sunulmadığını” yazıyor (Lehçeden çevrilmiştir). Aynı gerekçeye göre örnek dosyalar Rekabet ve Tüketicinin Korunması Kurumu (UOKiK) ve Polonya Geliştirici Firmalar Birliği ile istişare edilmiş.
Yönetmelik taslağının gerekçesi amacı doğrudan söylüyor: tek yapı, verilerin otomatik işlenmesini sağlayacak ve fiyat bilgilerinin karşılaştırılabilirliğini güvence altına alacak. 11 Kasım 2026 tarihi, kanunun ve yönetmeliğin yürürlüğe girmesi arasında zaman boşluğu oluşmaması için seçilmiş.
Alıcı için anlamı şu: bugün farklı geliştiricilerin dosyalarını yan yana koymak zor; değişiklikten sonra aynı sütunlar aynı sırada olmalı. Bu farkın uygulamada nasıl göründüğünü aşağıda kendi verilerimizde gösteriyoruz.
Yönetmelik taslağında neler var, neler yok?
Dijitalleşme Bakanı’nın „konut ve müstakil ev satışına ilişkin bilgilerde yer alan verilerin yapısı hakkında” yönetmelik taslağı, Hükümet Mevzuat Merkezi’nde (RCL) 12415103 numarasını taşıyor. Taslak 23 Eylül 2026 tarihli, RCL sayfasında 28 Eylül 2026’da göründü. Bakanlık taslağı 26 Eylül 2026 tarihli yazıyla, görüşler için 10 günlük süreyle istişareye gönderdi. 7 Ekim 2026 itibarıyla RCL’de 12 aşamanın 1–4’ü tamamlandı ve yönetmelik Dziennik Ustaw’da yok.
Taslağa göre (7 Ekim 2026 itibarıyla):
- 10 grupta (A–J) 57 alan: geliştirici, merkezi, satış ofisi, girişimin konumu, daire veya ev, taşınmazın parçaları, bağlı mekânlar, gerekli haklar, diğer parasal edimler ve prospektüsün bulunduğu sayfanın adresi;
- daire için zorunlu alanlar (E grubu): taşınmaz türü, daire numarası, geçerli olduğu tarihle birlikte 1 m² fiyatı ve m² fiyatı ile alanın çarpımı olarak daire fiyatı, o da tarihli. Ek unsurlarla (bağlı mekânlar, gerekli haklar) toplam fiyat koşullu bir alan;
- bir satır, bir daire, ev veya başka bir sözleşme konusudur. İlk satır başlıktır, sütunlar tablodaki sırayı izler, teklif için geçerli olmayan alan „X” ile işaretlenir;
- olmayanlar: alan (m²), kat, oda sayısı, dairenin durumu (boş, rezerve, satıldı) ve projenin adı. Projenin adresi var;
- dosya biçimini (CSV, XML, JSON) taslak belirtmiyor. Gerekçede ve etki değerlendirmesinde de yok.
Sizin için sonuç: değişiklikten sonra bile yalnızca dane.gov.pl’deki dosyadan dairenin hâlâ boş olup olmadığını ve kaçıncı katta olduğunu öğrenemezsiniz. Dairenin binadaki konumunu bilgilendirme prospektüsünün (prospekt informacyjny) bireysel bölümünde, hâlâ boş olup olmadığını geliştiricinin sitesinde veya satış ofisinde kontrol edersiniz. Bu bir taslak: yönetmeliğin nihai metni farklı olabilir.
Veriler bugün ne kadar güncel? Kataloğumuzdaki projelerde ölçüm
dane.gov.pl portalında adında „Ceny ofertowe mieszkań” ifadesi geçen yaklaşık 14,6 bin veri seti var (7 Ekim 2026 itibarıyla). Bunlar veri setleri, proje değil.
Kataloğumuzdaki kaç proje için güncel bir dosya bulup belirli dairelere bağlayabildiğimizi kontrol ettik. Katalog, Varşova’nın birkaç ilçesinden 38 projeyi kapsıyor. Bu, Varşova piyasasının tamamının örneklemi değil; yani bu sayılar şehirdeki tüm geliştiricilerin nasıl davrandığını göstermez. Tek tek geliştiricileri de değerlendirmiyoruz.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Dosya arama sonucu (38 proje) | Proje |
|---|---|
| Güncel dosya, daireler projeye bağlı | 22 (%58) |
| Geliştiricinin dosyası var ama içinde bu proje tanınamıyor | 9 |
| Güncel olmayan dosya (son veriler 24.10.2025, 05.03.2026 ve 03.06.2026) | 3 |
| Geliştiricinin dosyasında bu proje yok | 2 |
| Yalnızca sokak adı eşleşiyor, doğrulama yok | 1 |
| Dosya bulunamadı | 1 |
Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanıyor (4 Ekim 2026 itibarıyla; 27 Eylül 2026 arama sonuçları, katalogdan 38 proje).
Eski dosya ihlal anlamına gelmek zorunda değil: proje tükenmiş olabilir veya geliştirici verileri başka bir veri setine taşımış olabilir. Bu yüzden böyle projelerde fiyatı doğrudan geliştiricinin sitesinde kontrol edin.
Katalogdaki fiyatların geldiği 22 dosyanın güncelliği:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Dosyanın indirme günündeki yaşı (4 Ekim 2026) | Dosya |
|---|---|
| aynı gün | 10 |
| 1 gün | 9 |
| 2 gün | 2 |
| 6 gün | 1 |
Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanıyor (4 Ekim 2026 itibarıyla; dosyalardaki veri tarihleri 28 Eylül - 4 Ekim 2026).
Bir dosyada veri tarihi gelecekteydi (11 Ekim 2026); bu yüzden portaldaki kaynağın oluşturulma tarihini aldık. İndirilen 24 dosyanın (veritabanında 22, dışlanan 2) 17’si CSV, 6’sı XLSX veya ikili dosya olarak kaydedilmiş, 1’i günlük JSON dosyaları serisiydi. Hepsi CC0 1.0 koşullarıyla açık veri olarak yayımlanmış.
Bugünkü dosyalarda ne eksik? Mercek altında 960 daire
Kataloğumuzdaki 22 projede teklifteki 960 daire ve evi saydık (fiyatı sıfırdan büyük ve „satıldı”, „rezervasyon” veya „mevcut değil” durumu olmayan). Verilerin eksiksizliği şöyle:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Dosyadaki bilgi | Daire (960’tan) | Notlar |
|---|---|---|
| Fiyat ve kullanım alanı | 880 (%91,7) | kalan 80’de m² fiyatı hesaplama alanı üzerinden verilmiş |
| Fiyatın geçerli olduğu tarih | 726 (%75,6) | 4 projenin dosyasında yok |
| Fiyat geçmişi | 42 (%4,4) | 6 proje |
| Kat | 197 (%20,5) | 8 proje; farklı yazımlar: „0”, „Parter”, „IV”, „3 piętro” |
| Oda sayısı | 94 (%9,8) | 6 proje; oda sayısının alanla uyuşmadığı 15 kayıt hariç |
| Dairenin durumu | 106 | yalnızca 2 proje |
Kendi çalışmamız, dane.gov.pl verilerine dayanıyor (4 Ekim 2026 itibarıyla; 22 proje, 960 daire).
Tek biçimin neden önemli olduğuna iki örnek:
- Ek ürünlerin fiyatları farklı sütunlarda. Ek ürünlerin (otopark yeri, depo, box, bahçe) fiyatı 1.135 kalemin 1.134’ünde verilmiş. 553 kalemde ürün fiyatı sütununda, 581’inde taşınmaz parçası veya bağlı mekân fiyatı sütununda duruyor. Yalnızca tek sütunu okuyan bir program bu fiyatların yaklaşık yarısını kaçırır.
- Tutarı olmayan diğer edimler. Diğer edimlere ilişkin 548 kayıtta (örneğin dönüşüm harcı, mülkiyet devrine kadar dairenin bakım giderleri) tek bir tutar yok, yalnızca adlar var. Bir projede 18 dairenin 9’u için zorunlu depo satın alımı yalnızca notlar sütununa, fiyat alanlarının dışına yazılmış.
Yönetmelik taslağı fiyat sütunlarını düzene sokuyor ama kat, oda sayısı ve dairenin durumunu eklemiyor. Bu eksikleri tek yapı gidermeyecek.
Yabancı alıcı için ne anlama geliyor?
Geliştiricilerin veri alanları, dosyaları ve fiyat sayfaları Lehçe. Lehçe okumuyorsanız şu yönlendirme işinize yarar:
- Alan adları Lehçe. Yönetmelik taslağında m² fiyatı „cena 1 m²”, daire fiyatı „cena lokalu”, daire numarası „numer lokalu” olarak geçiyor. Geçerli olmayan alan „X” ile işaretlenir; bu „fiyat eksik” anlamına gelmez.
- dane.gov.pl’deki dosyalar açık veridir (CC0 1.0). Herkes indirebilir.
- Yalnızca dosyaya bakarak kat, alan ve satışta olup olmadığını göremezsiniz. 11 Kasım 2026’dan sonra da böyle. Bu bilgileri prospektüsten ve geliştiricinin sitesinden alırsınız; ikisi de Lehçe.
- Sözleşme için belirleyici olan, geliştiricinin sitesindeki fiyat listesidir (madde 19a fık. 6); bizim çalışmamız da portaldaki dosya da değil.
- 11 Kasım 2026 Polonya’da resmî tatil. O gün için kurum randevusu planlamayın.
Fiyat sayfasını ve prospektüsü sizinle birlikte Türkçe okuyup hangi satırın ne anlama geldiğini açıklıyoruz. Hizmet 7 dilde veriliyor.
İlk daire alırken bundan ne çıkıyor?
11 Kasım’dan önce de sonra da kontrol listesi aynı:
- Geliştiricinin sitesinde daire fiyatı ve m² fiyatı. Bu sayfanın adresi geliştiricinin her reklamında ve ilanında bulunmak zorunda (madde 19a fık. 3).
- Fiyatın geçerli olduğu tarih. Her değişiklikte geliştirici sayfayı değişiklik günü günceller, tarihini yazar ve satışın başından itibaren önceki verileri saklar (madde 19a fık. 2).
- Sözleşmedeki hesaplama. 13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan geliştirici ve rezervasyon sözleşmelerinde fiyat, kullanım alanının (m²) 1 m² fiyatıyla çarpımıdır (madde 5a).
- Fiyat farkı. Sitedeki fiyat sözleşme yapılırken verilen fiyattan farklıysa, sizin için en uygun fiyattan sözleşme talep edebilirsiniz (madde 19a fık. 6). Satış ofisine gitmeden önce fiyat sayfasını görünür tarihle kaydedin.
- Kat, alan, satışta olup olmadığı. Bu veriler değişiklikten sonra da dane.gov.pl’de olmayabilir. Geliştiricinin sitesinde ve bilgilendirme prospektüsünde kontrol edin.
Belirli bir projenin listesini ve dosyasını adım adım nerede bulacağınızı belirli bir dairenin fiyatını geliştiricide nereden kontrol edersiniz rehberinde anlatıyoruz. Geliştirici indirim ilan ediyorsa geliştirici indiriminin gerçek olup olmadığını nasıl anlarsınız yazısına da bakın. Aynı dosyalardan ilçe ilçe medyan fiyatları Varşova ilçelerinde 800 bin - 1,2 milyon zlotiye kaç metrekare alırsınız metninde bulacaksınız.
İşlem fiyatları ayrı bir konu. DOM portalının işlem fiyatlarının ortalamalarını ve medyanlarını yayımlamasını öngören hüküm (17 Ekim 2025 tarihli kanunun 56f maddesi, Dz.U. 2025 poz. 1669) 2 Nisan 2027’de yürürlüğe giriyor (hukuki durum: Ekim 2026).
Fiyat şeffaflığını kim denetliyor: UOKiK ve yaptırımlar
2026 tarihli değişiklik yaptırımları değiştirmiyor. 19a ve 19b maddelerinin ihlali, tüketicilerin toplu çıkarlarını ihlal eden uygulamadır (hukuki durum: Ekim 2026):
- geliştiriciye önceki yıl cirosunun %10’una kadar para cezası (rekabet ve tüketicinin korunması kanununun madde 106 fık. 1 bent 4, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 1714);
- ihlale kasten izin veren yöneticiye 2.000.000 zlotiye kadar para cezası (madde 106b fık. 1);
- UOKiK Başkanı, işlem başlatmadan da geliştiriciye başvurabilir; görüş bildirme süresi başvurunun alınmasından itibaren 14 günden kısa olamaz (madde 49a).
Yönetmeliğin 11 Kasım 2026’ya kadar yayımlanıp yayımlanmayacağı 7 Ekim 2026 itibarıyla bilinmiyor. Dziennik Ustaw’da yayımlandıktan sonra bu metni güncelleyeceğiz.
Katalogda Jawno fiyatları nasıl gösteriyor?
Katalogdaki fiyatlar geliştiricilerin dane.gov.pl’deki dosyalarından geliyor ve veri tarihi taşıyor. Dosyaları nasıl indirdiğimizi ve tarihlediğimizi katalogdaki fiyatları nereden aldığımız ve nasıl tarihlediğimiz sayfasında anlatıyoruz. Bizim okumamız belirli bir günün görüntüsüdür. Sözleşmede geliştiricinin sitesindeki liste geçerlidir, çünkü madde 19a fık. 6 onunla ilgilidir.
FAQ
Polonya’da konut fiyat şeffaflığı ne zamandan beri geçerli?
11 Temmuz 2025’ten beri. O gün, 21 Mayıs 2025 tarihli kanunla (Dz.U. 2025 poz. 758) geliştirici kanununa eklenen 19a ve 19b maddeleri yürürlüğe girdi. Satışı daha önce başlayan projelerin uyum için 11 Eylül 2025’e kadar süresi vardı. 11 Kasım 2026 fiyat şeffaflığını yeni getirmiyor; geliştiricinin bakana her gün veri iletme biçimini değiştiriyor.
11 Kasım 2026’da daire alıcısı için ne değişiyor?
Geliştiricinin size karşı yükümlülükleri aynı kalıyor: geliştiricinin internet sitesinde KDV dahil m² fiyatı ve daire fiyatı, fiyat geçmişi ve sizin için en uygun fiyattan sözleşme yapılmasını talep etme hakkı (madde 19a). Değişen madde 19b: 11 Kasım 2026’dan itibaren geliştirici verileri, bakanın belirlediği yapıya uygun elektronik belge olarak iletmek zorunda (17 Temmuz 2026 tarihli kanun, Dz.U. 2026 poz. 1077). Hukuki durum: Ekim 2026.
Konut fiyatlarına ilişkin veri yapısını belirleyen yönetmelik yürürlükte mi?
Hayır. 7 Ekim 2026 itibarıyla bu, Dijitalleşme Bakanı’nın görüş alma aşamasındaki taslağı (RCL, no. 12415103, 23 Eylül 2026 tarihli taslak). Taslak 11 Kasım 2026’da yürürlüğe girmeyi öngörüyor, ancak yönetmelik Dziennik Ustaw (Polonya Resmî Gazetesi)‘da yayımlanmadı. 17 Temmuz 2026 tarihli kanun 11 Kasım 2026’da yürürlüğe giriyor ve geçiş hükmü içermiyor.
11 Kasım’dan sonra dane.gov.pl’de metrekare, kat ve oda sayısı olacak mı?
Yönetmelik taslağına (23 Eylül 2026) göre hayır. Taslakta 10 grupta 57 alan var, ancak alan (m²), kat, oda sayısı, dairenin durumu ve projenin adı yok. Projenin adresi, daire numarası, m² fiyatı ve daire fiyatı tarihleriyle birlikte yer alıyor. Metrekare ve katı yine geliştiricinin sitesinden ve bilgilendirme prospektüsünden (prospekt informacyjny) kontrol edersiniz (Ekim 2026 itibarıyla).
Fiyat vermeyen geliştiriciyi ne bekliyor, UOKiK’in rolü nedir?
19a ve 19b maddelerinin ihlali, tüketicilerin toplu çıkarlarını ihlal eden uygulamadır. UOKiK Başkanı geliştiriciye önceki yıl cirosunun %10’una kadar, ihlale kasten izin veren yöneticiye ise 2.000.000 zlotiye kadar para cezası verebilir (rekabet ve tüketicinin korunması kanununun 106 ve 106b maddeleri). Dava açmadan da geliştiriciye başvurabilir. 2026 tarihli değişiklik bu yaptırımları değiştirmiyor.
Geliştiriciden daire mi seçiyorsunuz? Satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın: siz tek başınıza gitmeden önce sizi orada kayıt ettiririz. Dairenin fiyatını geliştiricinin sitesinde ve dane.gov.pl’de kontrol eder, bilgilendirme prospektüsünü (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, geliştiriciye veya bir avukata ne sormanız gerektiğini gösterir ve satış ofisine birlikte gideriz. Birincil piyasada satın almada yardım için bize ücret ödemezsiniz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Aracı: Vladyslav Moroz (JDG, OC mesleki sorumluluk sigortası), hizmet 7 dilde.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz.