З 11 листопада 2026 р. забудовники мають передавати ціни квартир міністру в одній наперед заданій структурі. Для вас як покупця правила прозорості цін не змінюються: ціна приміщення з ПДВ, ціна за м² та історія змін ціни, як і раніше, мають бути на сайті забудовника, а за розбіжності ви, як і раніше, можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною. Змінюється те, у якому вигляді забудовник передає ті самі дані міністру, який публікує їх на порталі dane.gov.pl. Розпорядження, що має визначити цю структуру, станом на 7 жовтня 2026 р. усе ще є проєктом.
Якщо ви купуєте квартиру у Варшаві й хочете знати, чи актуальні ціни на dane.gov.pl уже зараз, ми перевірили це на файлах комплексів із нашого каталогу (станом на 4 жовтня 2026 р.). Результати нижче.
Правовий стан: жовтень 2026 р.
Відколи діє прозорість цін і що змінює поправка
Прозорість цін на квартири діє з 11 липня 2025 р. Її запровадив закон від 21 травня 2025 р. (Dz.U. 2025 poz. 758), який додав до закону про забудовників (ustawa deweloperska) art. 19a і 19b. Комплекси, де продаж розпочався раніше, мали привести роботу у відповідність до 11 вересня 2025 р. Чинний єдиний текст закону про забудовників — Dz.U. 2026 poz. 880.
Поправка від 17 липня 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1077) — короткий закон: він змінює лише art. 19b. Президент підписав його 7 серпня 2026 р., оголошено його 10 серпня 2026 р., а чинності він набуває 11 листопада 2026 р., через 3 місяці після оголошення. Перехідних положень немає. 11 листопада 2026 р. припадає на середу і є неробочим днем (Національне свято незалежності).
Що саме змінює закон:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Норма | До 10 листопада 2026 р. | З 11 листопада 2026 р. |
|---|---|---|
| art. 19b ust. 1: передача даних міністру | раз на добу, без обов’язкової структури | раз на добу, «у формі електронного документа відповідно до структури даних, визначеної цим міністром» |
| art. 19b ust. 2a (новий) | немає | міністр визначить структуру даних у розпорядженні |
| art. 19b ust. 2b (новий) | немає | зразкові електронні документи мають бути доступні на порталі відкритих даних |
| art. 19a: обов’язки перед покупцем | ціна з ПДВ, історія цін, адреса сторінки з цінами в рекламі, право на найвигіднішу ціну | без змін |
| art. 19b ust. 3–4: публікація на dane.gov.pl і санкції | дані високої цінності, практика, що порушує колективні інтереси споживачів | без змін |
Закон постав із депутатського проєкту (druk № 2468), що надійшов до Сейму 13 квітня 2026 р. Первісний проєкт передбачав, що формат даних міністр оголосить повідомленням у «Monitor Polski». Зрештою закон відсилає до розпорядження.
Навіщо єдиний формат: що сказано в обґрунтуваннях
До 11 листопада 2026 р. рекомендований формат даних Міністерства цифровізації не є обов’язковим. В обґрунтуванні законопроєкту автори пишуть, що значна частина забудовників застосовує рекомендований структурований формат, але частина даних і далі розкривається інакше. Зразкові файли, як сказано в тому самому обґрунтуванні, погоджувалися з Управлінням із захисту конкуренції та споживачів (UOKiK) і Польською спілкою девелоперських компаній.
Обґрунтування проєкту розпорядження називає мету прямо: єдина структура дасть змогу автоматично обробляти дані та забезпечить зіставність інформації про ціни. Дату 11 листопада 2026 р. обрали, щоб уникнути часового розриву між набуттям чинності закону й розпорядження.
Для покупця це означає таке: сьогодні файли різних забудовників важко порівнювати між собою, а після зміни вони мають мати ті самі колонки в тому самому порядку. Як цей різнобій виглядає на практиці, показано нижче на наших даних.
Що є в проєкті розпорядження, а чого в ньому немає
Проєкт розпорядження Міністра цифровізації «щодо структури даних, що містяться в інформації про продаж житлових приміщень і односімейних будинків» має номер 12415103 в Урядовому центрі законодавства (RCL). Він датований 23 вересня 2026 р., на сайті RCL з’явився 28 вересня 2026 р. Міністерство скерувало його на погодження листом від 26 вересня 2026 р. з 10-денним строком на зауваження. На 7 жовтня 2026 р. у RCL заповнено етапи 1–4 із 12, а розпорядження в Dziennik Ustaw немає.
За проєктом (станом на 7 жовтня 2026 р.):
- 57 полів у 10 групах (A–J): забудовник, його місцезнаходження, відділ продажу, розташування проєкту, приміщення або будинок, частини нерухомості, приналежні приміщення, необхідні права, інші грошові платежі та адреса сторінки з проспектом;
- обов’язково для приміщення (група E): вид нерухомості, номер приміщення, ціна 1 м² із датою, з якої вона діє, та ціна приміщення як добуток ціни за м² і площі, також із датою. Загальна ціна з доповненнями (приналежні приміщення, необхідні права) — умовне поле;
- один рядок — одне приміщення, будинок або інший предмет договору. Перший рядок — заголовок, колонки йдуть у порядку з таблиці, а поле, що не стосується пропозиції, позначається «X»;
- чого немає: площі, поверху, кількості кімнат, статусу приміщення (вільне, заброньоване, продане) та назви комплексу. Є адреса комплексу;
- формату файлу (CSV, XML, JSON) проєкт не вказує. Його немає ні в обґрунтуванні, ні в оцінці наслідків регулювання.
Висновок для вас: навіть після зміни з самого файлу на dane.gov.pl ви не дізнаєтеся, чи квартира ще вільна й на якому вона поверсі. Розташування приміщення в будівлі дивіться в індивідуальній частині інформаційного проспекту (prospekt informacyjny), а чи квартира ще вільна — на сайті забудовника або у відділі продажу. Це проєкт: остаточний текст розпорядження може бути іншим.
Наскільки свіжі дані сьогодні: замір на комплексах із нашого каталогу
На порталі dane.gov.pl близько 14,6 тис. наборів даних із фразою «Ceny ofertowe mieszkań» у назві (станом на 7 жовтня 2026 р.). Це набори даних, а не комплекси.
Ми перевірили, для скількох комплексів із нашого каталогу можна знайти актуальний файл і прив’язати до нього конкретні приміщення. Каталог охоплює 38 житлових комплексів із кількох районів Варшави. Це не вибірка по всьому варшавському ринку, тож ці цифри не кажуть, як чинять усі забудовники міста. Ми також не оцінюємо окремих забудовників.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Результат пошуку файлу (38 комплексів) | Комплексів |
|---|---|
| Актуальний файл, приміщення прив’язані до комплексу | 22 (58%) |
| Файл забудовника є, але в ньому не можна розпізнати цей комплекс | 9 |
| Файл застарілий (останні дані від 24.10.2025, 05.03.2026 і 03.06.2026) | 3 |
| У файлі забудовника цього комплексу немає | 2 |
| Збіг лише за назвою вулиці, без підтвердження | 1 |
| Файлу не знайшли | 1 |
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.; результати пошуку від 27 вересня 2026 р., 38 комплексів каталогу).
Старий файл не обов’язково означає порушення: комплекс міг розпродатися, або забудовник міг перенести дані в інший набір. Тому за такими комплексами перевіряйте ціну безпосередньо на сайті забудовника.
Свіжість 22 файлів, з яких узято ціни в каталозі:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Вік файлу на день завантаження (4 жовтня 2026 р.) | Файлів |
|---|---|
| того самого дня | 10 |
| 1 день | 9 |
| 2 дні | 2 |
| 6 днів | 1 |
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.; дати даних у файлах — від 28 вересня до 4 жовтня 2026 р.).
В одному файлі дата даних припадала на майбутнє (11 жовтня 2026 р.), тому ми взяли дату створення ресурсу на порталі. Серед 24 завантажених файлів (22 у базі й 2 виключені) було 17 файлів CSV, 6 файлів XLSX або збережених як бінарні файли та 1 серія щоденних файлів JSON. Усі мають ліцензію CC0 1.0.
Чого бракує в сьогоднішніх файлах: 960 приміщень під лупою
У 22 комплексах нашого каталогу ми нарахували 960 квартир і будинків у пропозиції (з ціною вище нуля й без статусу «продано», «бронь» або «недоступно»). Ось яка повнота даних:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Інформація у файлі | Приміщень (з 960) | Примітки |
|---|---|---|
| Ціна й корисна площа | 880 (91,7%) | у решти 80 ціна за м² наведена від розрахункової площі |
| Дата, з якої діє ціна | 726 (75,6%) | немає у файлах 4 комплексів |
| Історія ціни | 42 (4,4%) | 6 комплексів |
| Поверх | 197 (20,5%) | 8 комплексів; записи різні: «0», «Parter», «IV», «3 piętro» |
| Кількість кімнат | 94 (9,8%) | 6 комплексів; без 15 записів, де кількість кімнат не збігається з метражем |
| Статус приміщення | 106 | лише 2 комплекси |
Власна розробка на основі даних dane.gov.pl (станом на 4 жовтня 2026 р.; 22 комплекси, 960 приміщень).
Два приклади того, чому єдиний формат важливий:
- Ціни доповнень у різних колонках. Ціну додаткових продуктів (паркувальні місця, комори, бокси, садки) вказано у 1 134 із 1 135 позицій. У 553 позиціях вона стоїть у колонці ціни продукту, а у 581 — у колонці ціни частини нерухомості або приналежного приміщення. Програма, що читає лише одну колонку, згубить близько половини цих цін.
- Інші платежі без сум. У 548 записах про інші платежі (наприклад, плата за перетворення права, витрати на утримання приміщення до переходу права власності) немає жодної суми, лише назви. В одному комплексі обов’язкову купівлю комори для 9 із 18 приміщень записали лише в колонці приміток, поза полями з цінами.
Проєкт розпорядження впорядковує колонки з цінами, але не додає поверх, кількість кімнат і статус приміщення. Ці прогалини єдина структура не усуне.
Що з цього випливає під час купівлі квартири в забудовника
І до 11 листопада, і після контрольний список однаковий:
- Ціна приміщення й ціна за м² на сайті забудовника. Адреса цієї сторінки має бути в кожній рекламі й оголошенні забудовника (art. 19a ust. 3).
- Дата, з якої діє ціна. За кожної зміни забудовник оновлює сторінку в день зміни, вказує її дату й зберігає попередні дані від початку продажу (art. 19a ust. 2).
- Розрахунок у договорі. У договорах із забудовником (umowa deweloperska) та договорах бронювання, що укладаються з 13 лютого 2026 р., ціна — це добуток корисної площі в м² і ціни за 1 м² (art. 5a).
- Розбіжність цін. Якщо ціна на сайті відрізняється від ціни під час укладення договору, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6). Збережіть сторінку з цінами з видимою датою до візиту у відділ продажу.
- Поверх, площа, наявність. Цих даних на dane.gov.pl може не бути й після зміни. Перевіряйте їх на сайті забудовника та в інформаційному проспекті.
Де знайти перелік і файл конкретного комплексу, крок за кроком описано в посібнику де перевірити ціну конкретної квартири в забудовника. Якщо забудовник оголошує знижку, подивіться також, як зрозуміти, що акція забудовника — справжнє зниження. Медіани цін із цих самих файлів по районах — у матеріалі скільки метрів можна купити за 800 тис.–1,2 млн zł по районах.
Ціни угод — окрема тема. Норма, за якою Portal DOM має публікувати середні ціни та медіани цін угод (art. 56f закону від 17 жовтня 2025 р., Dz.U. 2025 poz. 1669), набуває чинності 2 квітня 2027 р. (правовий стан на жовтень 2026 р.).
Якщо ви іноземець і читаєте документи не польською
Усі основні джерела з цієї теми польськомовні: закон про забудовників, файли на dane.gov.pl, сайт забудовника, інформаційний проспект і проєкт договору. Тому під час купівлі варто пам’ятати кілька речей, що випливають зі сказаного вище.
- Файли й документи польською. Опис структури даних у проєкті розпорядження — польською; поле, що не стосується пропозиції, позначається «X», а не порожньою коміркою. Базові слова для читання файлу: cena 1 m² (ціна за м²), cena lokalu (ціна приміщення).
- Поверх і статус «вільне» з файлу не дізнатися. Це стосується всіх покупців, але іноземцеві, який не може швидко уточнити в забудовника польською, легше пропустити цю прогалину. Розташування приміщення в будівлі шукайте в індивідуальній частині інформаційного проспекту (prospekt informacyjny), а наявність — на сайті забудовника або у відділі продажу (biuro sprzedaży).
- Зберігайте сторінку з ціною й датою до візиту. Право вимагати договір за найвигіднішою ціною (art. 19a ust. 6) спирається на те, що саме було опубліковано на сайті забудовника, тож знімок із видимою датою корисний незалежно від мови, якою ви його читаєте.
- Тримайте під рукою польський термін. У розмові з відділом продажу чи юристом користуйтеся польськими назвами: umowa deweloperska, prospekt informacyjny, rachunek powierniczy, cena 1 m². Так вас зрозуміють без уточнень.
Хто стежить за прозорістю цін: UOKiK і санкції
Поправка 2026 р. санкцій не змінює. Порушення art. 19a і art. 19b — практика, що порушує колективні інтереси споживачів (правовий стан на жовтень 2026 р.):
- штраф для забудовника до 10% обороту за попередній рік (art. 106 ust. 1 pkt 4 закону про захист конкуренції та споживачів, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1714);
- штраф для керівника до 2 000 000 zł, якщо він умисно допустив порушення (art. 106b ust. 1);
- Президент UOKiK може також скерувати до забудовника звернення без порушення провадження; строк на відповідь не може бути коротшим за 14 днів від отримання звернення (art. 49a).
Чи буде розпорядження опубліковане до 11 листопада 2026 р., на 7 жовтня 2026 р. невідомо. Ми оновимо цей текст після його публікації в Dziennik Ustaw.
Як ціни показано в каталозі Jawno
Ціни в каталозі взято з файлів забудовників на dane.gov.pl, і вони мають дату даних. Як ми завантажуємо й датуємо файли, описано на сторінці звідки беруться ціни в каталозі й як ми їх датуємо. Наш зріз — це стан на конкретний день. Під час укладення договору важливий перелік на сайті забудовника, адже art. 19a ust. 6 стосується саме його.
FAQ
Відколи діє прозорість цін на квартири в Польщі?
З 11 липня 2025 р. Тоді набули чинності art. 19a і 19b закону про забудовників, додані законом від 21 травня 2025 р. (Dz.U. 2025 poz. 758). Для комплексів, де продаж розпочався раніше, строк на приведення у відповідність минув 11 вересня 2025 р. Дата 11 листопада 2026 р. не запроваджує прозорість цін, а змінює форму, в якій забудовник щодня передає дані міністру.
Що змінюється 11 листопада 2026 р. для покупця квартири?
Обов’язки забудовника перед вами лишаються тими самими: ціна за м² і ціна приміщення з ПДВ на сайті забудовника, історія змін ціни та право вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a). Змінюється art. 19b: з 11 листопада 2026 р. забудовник передає дані як електронний документ зі структурою, яку визначить міністр (закон від 17 липня 2026 р., Dz.U. 2026 poz. 1077). Станом на жовтень 2026 р.
Чи вже діє розпорядження про структуру даних про ціни квартир?
Ні. На 7 жовтня 2026 р. це проєкт Міністра цифровізації (RCL, № 12415103, проєкт від 23 вересня 2026 р.) на етапі погоджень. Проєкт передбачає набуття чинності 11 листопада 2026 р., але в Dziennik Ustaw розпорядження не опубліковано. Закон від 17 липня 2026 р. набуває чинності 11 листопада 2026 р. і перехідних положень не містить.
Чи будуть у dane.gov.pl після 11 листопада площа, поверх і кількість кімнат?
За проєктом розпорядження від 23 вересня 2026 р. ні. У проєкті 57 полів у 10 групах, але немає площі, поверху, кількості кімнат, статусу приміщення та назви комплексу. Є адреса комплексу, номер приміщення, ціна за м² і ціна приміщення з датами. Площу й поверх, як і раніше, дивіться на сайті забудовника та в проспекті (станом на жовтень 2026 р.).
Що загрожує забудовнику, який не публікує цін, і яка роль UOKiK?
Порушення art. 19a і 19b — практика, що порушує колективні інтереси споживачів. Президент UOKiK може накласти штраф до 10% обороту за попередній рік, а керівнику, який умисно допустив порушення, — до 2 000 000 zł (art. 106 і 106b закону про захист конкуренції та споживачів). Він може також звернутися до забудовника без порушення провадження. Поправка 2026 р. ці санкції не змінює.
Обираєте квартиру в забудовника? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу: ми заявимо вас там до того, як ви підете самі. Перевіримо ціну приміщення на сайті забудовника й на dane.gov.pl, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста, а до відділу продажу підемо разом. За допомогу з купівлею на первинному ринку ви не платите нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Посередник: Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC), обслуговування 7 мовами.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Станом на жовтень 2026 р.