Прозорість цін на квартири (jawność cen mieszkań) означає, що справжню ціну конкретної квартири від забудовника можна перевірити у двох місцях. Перше: сайт самого забудовника. З 11 липня 2025 р. на ньому має бути ціна кожного пропонованого приміщення разом з історією змін. Друге: портал dane.gov.pl, де міністерство публікує ті самі дані, які забудовник передає йому раз на добу. Ціни угод можна дивитися безкоштовно в Реєстрі цін нерухомості на geoportal.gov.pl (з 13 лютого 2026 р.). Правовий стан: вересень 2026 р.
У рекламі написано «від … zł/m²», а у відділі продажу вам називають іншу суму? Нижче: де знайти перелік цін, як читати історію ціни і що робити, якщо в договорі стоїть інша цифра.
Відколи діє прозорість цін і кого вона стосується?
Обов’язок запровадив закон від 21 травня 2025 р. про внесення змін до закону про захист прав покупця квартири або будинку та про Гарантійний фонд забудовників (Dz.U. 2025 poz. 758). Він додав до закону про забудовників (ustawa deweloperska) статті 19a і 19b. Норми набули чинності 11 липня 2025 р. У проєктів, де продаж почався раніше, було 2 місяці на підготовку, тобто строк до 11 вересня 2025 р. Нині діє єдиний текст закону про забудовників: Dz.U. 2026 poz. 880 (на вересень 2026 р.).
Обов’язок лежить на забудовнику. Art. 19a ust. 4 поширює його на забудовника, який продає готові приміщення, і на підприємця, який уперше продає приміщення з девелоперського проєкту. Приватних осіб, що продають квартиру на вторинному ринку, норма не називає. Чим відрізняється купівля на двох ринках, ми розбираємо в тексті первинний чи вторинний ринок.
З 11 листопада 2026 р. змінюється форма щоденної звітності. Закон від 17 липня 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1077) вимагає, щоб забудовник передавав дані електронним документом зі структурою, яку визначить міністр. Розпорядження з цього питання станом на 27 вересня 2026 р. не опубліковане. Обов’язків перед покупцем з art. 19a ця поправка не змінює.
Що саме має бути відкритим: ціна приміщення, ціна за м², комора, машиномісце, інші платежі?
Згідно з art. 19a ust. 1 забудовник публікує на своєму сайті:
- ціну 1 м² корисної площі кожної пропонованої квартири та ціну всієї нерухомості або її частини, що є предметом договору;
- ціни приміщень, що належать до квартири (наприклад, підвальної комори, кладовки, гаража), і прав, потрібних для користування приміщенням, якщо їх не включено в ціну квартири;
- інші грошові платежі, які ви внесете забудовнику на виконання договору про передачу власності.
Усі суми вказуються з ПДВ (VAT). На тій самій сторінці мають бути загальна частина інформаційного проспекта (що перевірити в інформаційному проспекті забудовника), адреса місцезнаходження забудовника, адреса відділу продажу, спосіб зв’язку та локалізація проєкту. Сторінка працює від початку продажу (а за договорів бронювання: до укладення першого з них) до передачі прав за останнім договором у проєкті.
Машиномісце чи комору, що продаються окремо, знайдіть у переліку ще до того, як рахувати бюджет (доплати в прайс-листі забудовника: повна ціна). Для реклами «від … zł/m²» важлива art. 19a ust. 3: у рекламі й оголошеннях забудовник зобов’язаний указувати адресу сторінки з цінами. Саме там ціна конкретної квартири.
Де перевірити ціну: сайт забудовника і dane.gov.pl — як знайти файл потрібного проєкту?
Сайт забудовника. Перейдіть за адресою з оголошення, відкрийте прайс-лист і запишіть номер приміщення: за ним ви зіставите дані з різних джерел.
dane.gov.pl. Раз на добу забудовник передає дані міністрові, відповідальному за інформатизацію. Міністр публікує їх на порталі dane.gov.pl, а закон називає їх даними високої цінності (art. 19b). Як знайти файл:
- Уведіть у пошуку порталу «Ceny ofertowe mieszkań» та назву забудовника чи його компанії. Станом на 27 вересня 2026 р. таких наборів даних понад 14 тисяч. Це набори, а не проєкти.
- Відкрийте найсвіжіший файл і подивіться колонку з локалізацією проєкту.
- Знайдіть рядок із номером приміщення. Зразок міністерства не передбачає ні площі, ні поверху, ні кількості кімнат. До 10 листопада 2026 р. зразок ще й необов’язковий, тому файли забудовників різняться за структурою. З 11 листопада 2026 р. структуру даних визначить розпорядження (Dz.U. 2026 poz. 1077). Площу й поверх дивіться на сайті забудовника.
- У файлі за зразком біля ціни за м², ціни приміщення та цін комор чи інших платежів стоїть дата, з якої ціна діє.
У частини наборів оновлення «щодня» й є архів денних файлів, з якого можна прочитати ціни попередніх днів. Архів є не в кожного набору. Частина забудовників публікує один файл «на поточний день», який щодня замінює новий. Тоді історію цін дивіться на сайті забудовника.
Як читати історію цін і що означає «найнижча ціна за 30 днів» під час знижки?
Історію ціни веде забудовник на своєму сайті. Art. 19a ust. 2 вимагає, щоб за кожної зміни він оновив інформацію в день зміни, указав її дату й зберіг попередні дані від початку продажу: стару ціну, нову ціну та дату. Порівняйте дату оголошення з ціною, що діяла того дня.
Правило «найнижчої ціни за 30 днів» походить з іншого закону: про інформування про ціни товарів і послуг (єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). За знижки поруч із новою ціною вказують найнижчу ціну за 30 днів до знижки. Чи діє це правило для квартир від забудовника, однозначно не вирішено. Art. 2 цього закону виключає інформування про ціни, урегульоване окремими законами, а прозорість цін квартир регулює закон про забудовників. Опублікованої позиції UOKiK із цього питання ми не знайшли (на вересень 2026 р.).
На практиці: коли забудовник оголошує знижку, перевірте за історією з art. 19a ust. 2, якою була ціна квартири впродовж 30 днів до знижки й чи не зросла вона перед самою знижкою.
Ціна з переліку й ціна угоди: де дізнатися, за скільки квартири справді продалися?
Перелік забудовника показує ціну пропозиції. За скільки квартири продалися насправді, видно в Реєстрі цін нерухомості (RCN). З 13 лютого 2026 р. дані RCN надаються безкоштовно (закон від 26 вересня 2025 р., Dz.U. 2025 poz. 1542).
На geoportal.gov.pl відкрийте модуль «Rejestr Cen Nieruchomości». Ви побачите ціну, дату документа, вид нерухомості, площу й тип ринку: первинний або вторинний. Варшава в сервісі є, але із запізненням: станом на 27 вересня 2026 р. найсвіжіші варшавські угоди в RCN датовані травнем 2026 р. У шарі приміщень є також гаражі та нежитлові приміщення, тому фільтруйте за видом нерухомості.
Друге джерело лише створюється. За законом від 17 жовтня 2025 р. (Dz.U. 2025 poz. 1669) з 2 квітня 2027 р. Portal DOM, який веде Страховий гарантійний фонд (UFG), має публікувати середні або медіанні ціни угод і кількість угод на первинному та вторинному ринку. Статистика з’явиться лише тоді, коли у вибірці щонайменше 6 приміщень і 6 різних покупців, а обраний період не може перевищувати 2 років (правовий стан на вересень 2026 р.). За описом проєкту в Сеймі доступ має бути безкоштовним.
Що робити, якщо в договорі ціна не така, як у переліку?
Art. 19a ust. 6: якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від ціни, запропонованої під час укладення договору, ви маєте право вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною. Як підготуватися:
- Перед візитом збережіть сторінку з цінами (скріншот із видимою датою) і завантажте файл із dane.gov.pl за цей день.
- Перевірте розрахунок. У договорах із забудовником, що укладаються від 13 лютого 2026 р., зокрема в договорі бронювання, ціну приміщення визначають як добуток корисної площі в м² і ціни за 1 м² (art. 5a). Площу рахують за Польською нормою, що діяла в день подання заяви на дозвіл на будівництво або повідомлення про будівництво.
- Про розбіжність заявіть письмово до підписання та посилайтеся на art. 19a ust. 6.
- Норма говорить про ціну «під час укладення договору». Чи охоплює вона й договір бронювання, закон прямо не вирішує, тому перед бронюванням попросіть ціну квартири в письмовій формі.
Хто стежить за дотриманням норм і куди повідомити про порушення?
За дотриманням цих норм стежить Президент UOKiK (Управління захисту конкуренції та споживачів). Порушення art. 19a ust. 1–4 та обов’язку звітності з art. 19b вважається практикою, що порушує колективні інтереси споживачів. Штраф може становити до 10% обороту за попередній рік (art. 106 ust. 1 pkt 4 закону про захист конкуренції та споживачів, Dz.U. 2025 poz. 1714). Керівникові, який умисно допустив порушення, загрожує до 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1, правовий стан на вересень 2026 р.). Президент UOKiK може також звернутися до забудовника без порушення провадження; строк на відповідь не може бути коротшим за 14 днів.
У жовтні 2025 р. міністерка фондів і регіональної політики нагадала, що ціна «1 zł» не враховується. Закон визнає недобросовісною за будь-яких обставин і «рекламу-принаду»: пропозицію за певною ціною без розкриття того, що в підприємця можуть бути підстави вважати, що за цією ціною він товару не надасть (art. 7 pkt 5 закону про протидію недобросовісним ринковим практикам).
Куди звернутися (на вересень 2026 р.):
- UOKiK займається колективним інтересом, а не окремим спором (art. 24 ust. 3 закону про захист конкуренції та споживачів). Сигнал можна надіслати на uokik@uokik.gov.pl або за адресою pl. Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Ваш особистий випадок: міський або повітовий уповноважений із захисту споживачів (rzecznik konsumentów; у Польщі їх понад 370) і споживча гаряча лінія 801 440 220 або 222 66 76 76, у робочі дні 10:00–18:00, оплата за тарифом оператора. Форма є на dlakonsumentow.pl.
Якщо ви не читаєте польською: що врахувати під час перевірки ціни
Усі джерела з цієї статті польські: сайт забудовника, портал dane.gov.pl і geoportal.gov.pl. Уводьте в пошук польські назви, наприклад «Ceny ofertowe mieszkań», та назву забудовника так, як вона написана на сайті проєкту. Номер приміщення з прайс-листа записуйте дослівно: за ним ви звірите сайт, файл на dane.gov.pl і договір. Просити ціну в письмовій формі та зберігати сторінку з датою варто за будь-якої мови читання. Якщо хочете, ми пройдемо з вами перелік цін та історію обраної квартири українською: обслуговування у нас 7 мовами.
Як ми показуємо ціни в каталозі Jawno: джерело й дата біля кожної ціни
Біля кожної ціни в каталозі новобудови Варшави ми вказуємо дату даних і джерело, наприклад «Дані станом на … · джерело: прайс-лист забудовника». Там, де ми показуємо історію ціни, ми підписуємо, звідки вона: з файлу забудовника на dane.gov.pl чи з наших спостережень від конкретної дати. Наша ціна — це показання на певний день. Для порівняння з договором слугує перелік забудовника, бо art. 19a ust. 6 стосується саме його. Бачите розбіжність? Напишіть нам, ми перевіримо обидва джерела.
FAQ
Відколи забудовники в Польщі зобов’язані публікувати ціни на квартири?
З 11 липня 2025 р. за законом від 21 травня 2025 р. (Dz.U. 2025 poz. 758). Проєкти, де продаж почався раніше, мали підлаштуватися до 11 вересня 2025 р. З 11 листопада 2026 р. (закон від 17 липня 2026 р., Dz.U. 2026 poz. 1077) зміниться лише форма щоденної звітності забудовника перед міністерством, а не обов’язок показувати ціни на його сайті.
Де знайти офіційні ціни забудовника на квартири в Польщі?
На сайті забудовника, адреса якого мусить бути в його оголошеннях, і на порталі dane.gov.pl: введіть «Ceny ofertowe mieszkań» та назву забудовника. Станом на 27 вересня 2026 р. таких наборів даних понад 14 тисяч. Забудовник передає дані раз на добу, а у файлі за зразком міністерства біля кожної ціни є дата, з якої вона діє.
Що має бути в рекламі забудовника з ціною «від … zł/m²»?
Адреса сайту, де забудовник публікує ціну кожного пропонованого приміщення та історію її змін (art. 19a ust. 3 закону про забудовників, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880, на вересень 2026 р.). Ціна «від» у рекламі не замінює ціну конкретної квартири: її ви знайдете у переліку за цією адресою разом із ціною комори чи гаража.
У договорі ціна вища, ніж на сайті забудовника. Що робити?
Ви маєте право вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6 закону про забудовників, правовий стан на вересень 2026 р.). Перед візитом збережіть сторінку з цінами з видимою датою. Перевірте й розрахунок: з 13 лютого 2026 р. ціна в договорі дорівнює корисній площі в м², помноженій на ціну за 1 м².
Де перевірити ціни реальних угод із квартирами у Варшаві?
У Реєстрі цін нерухомості (Rejestr Cen Nieruchomości) на geoportal.gov.pl, з 13 лютого 2026 р. безкоштовно. Станом на 27 вересня 2026 р. найсвіжіші варшавські угоди в сервісі датовані травнем 2026 р. За законом з 2 квітня 2027 р. середні або медіанні ціни угод окремо для первинного й вторинного ринку має публікувати Portal DOM.
Ідете у відділ продажу забудовника? Напишіть нам до візиту
Напишіть нам до візиту у відділ продажу забудовника. Ми звіримо перелік цін та історію обраної квартири на сайті забудовника і в dane.gov.pl, а якщо хочете, підемо на зустріч разом. Ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника (скільки коштує посередник під час купівлі в забудовника). Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Телефон: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.