На первинному ринку покупець зазвичай не платить посереднику. У нас ставка для покупця — 0% (станом на вересень 2026). Ціну кожної квартири забудовник зобов’язаний публікувати на своєму сайті, а закон не передбачає доплати за те, що ви приходите з посередником. Посередник стане в пригоді, щоб порівняти комплекси, разом із вами пройти інформаційний проспект і проєкт договору та піти на зустріч до відділу продажу. Головне: зверніться до нього до того, як відділ продажу дізнається ваші дані, інакше забудовник може не визнати участь посередника.
Чи платите ви посереднику, коли купуєте у забудовника?
Ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири у забудовника. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
У нас ставка для покупця на первинному ринку — 0% (станом на вересень 2026). Ви не платите нам ні за порівняння комплексів, ні за спільний візит до відділу продажу (biuro sprzedaży). Витрат немає й тоді, коли ви подивилися кілька комплексів і не обрали жодного.
У розмові часто кажуть «посередник забудовника», але це не працівник відділу продажу. Умови співпраці посередника із забудовником, зокрема правила подання заявок на клієнтів, визначає забудовник. Вони не є частиною вашого договору. Закон про забудовників узагалі не регулює винагороду посередника (правовий стан на вересень 2026).
Тому чесне питання таке: на чиєму боці посередник, якому ви не платите? Дивіться, чи показує він кілька комплексів із цінами з відкритих реєстрів, чи вмовляє на один. Рішення й підпис залишаються за вами.
Чи буде дорожче, ніж під час купівлі напряму у відділі продажу?
З 11 липня 2025 р. забудовник зобов’язаний публікувати на своєму сайті ціну квадратного метра та загальну ціну кожної пропонованої квартири з ПДВ. Він публікує також ціни допоміжних приміщень і прав (наприклад, місця для паркування), якщо вони не включені в ціну, та інші грошові платежі. У разі зміни ціни забудовник оновлює її в день зміни, зазначає дату й зберігає попередні дані (art. 19a ust. 1–2, правовий стан на вересень 2026). Ці самі дані раз на добу потрапляють на портал dane.gov.pl (art. 19b).
Що з цього випливає для вас:
- якщо ціна під час укладення договору інша, ніж опублікована, ви маєте право вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6);
- закон не передбачає окремої ціни для клієнта, який приходить із посередником.
Конкретної ціни ми не обіцяємо, бо її визначає забудовник. Перед візитом зробіть скриншот ціни з реєстру з датою, щоб під час підписання було з чим порівняти. Як знайти реєстр конкретного забудовника, ми описали в посібнику Прозорість цін на квартири: де перевірити ціну забудовника.
Що таке заявка на клієнта і картка презентації та що це означає для вас
Заявка на клієнта — це повідомлення посередника забудовнику про те, що він прийде з конкретною людиною. Її передають за правилами, які встановлює забудовник. Картка презентації (іноді «картка зустрічі») — документ, який підписують у відділі продажу й який підтверджує, що комплекс вам показали за участі посередника.
Кожен забудовник має власні правила. У частині комплексів потрібно призначити спільний візит до відділу продажу й підписати там картку презентації¹. Строк дії заявки теж визначає забудовник.
Для вас це означає дві речі:
- Послідовність важлива. Якщо забудовник знає вас раніше, бо ви вже зверталися до відділу продажу (візит, дзвінок або дані у формі), він може не визнати участь посередника. Скажіть нам про це на самому початку. Краще дізнатися це до візиту, ніж після.
- Заявка вам нічого не коштує. Ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири у забудовника. Подаючи заявку, ми погоджуємо співпрацю з відділом продажу й можемо піти з вами на зустріч.
¹ Правила заявок і візитів різняться між забудовниками та комплексами (станом на вересень 2026).
Що посередник робить на боці покупця: порівняння комплексів, проспект, візит, договори
Порівняння комплексів. Обрану вами квартиру ми зіставляємо з подібними в інших комплексах: ціна з відкритого реєстру з датою, метраж, ціни місця для паркування та комори. Ви бачите, чи це добра пропозиція, чи вона лише добре сфотографована. Актуальні пропозиції є в каталозі новобудови від забудовників у Варшаві.
Інформаційний проспект (prospekt informacyjny). Забудовник зобов’язаний вручити його до договору із забудовником (umowa deweloperska) або договору бронювання, що йому передує, безоплатно та на довговічному носії (art. 21 ust. 1–2, правовий стан на вересень 2026). Ми проходимо його разом із вами до бронювання й підказуємо, про що запитати забудовника чи юриста. Перелік пунктів для перевірки: Інформаційний проспект забудовника: що перевірити.
Візит до відділу продажу. Якщо хочете, йдемо разом. Запитуємо про те, чого немає ні в реєстрі, ні в проспекті, і виконуємо формальності заявки.
Договори. Договір бронювання (umowa rezerwacyjna) укладається письмово під страхом недійсності. Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни з проспекту й зараховується в рахунок ціни (art. 30 ust. 1, art. 32 ust. 2–3, правовий стан на вересень 2026). Якщо ви берете кредит, строк бронювання має враховувати час, потрібний для рішення банку (art. 31). Докладніше: договір бронювання у забудовника. Ми не юридична контора, тому договір із забудовником варто дати прочитати юристові.
Як виглядає вся робота крок за кроком, описано на сторінці допомога в купівлі квартири.
Якщо ви іноземець і читаєте українською
Проспект і проєкт договору ви отримуватимете польською, і підписуєте саме польський текст. Тому до бронювання ми проходимо з вами проспект і проєкт договору й показуємо, про що запитати забудовника чи юриста. Проспект забудовник зобов’язаний передати безоплатно й на довговічному носії (art. 21 ust. 1–2), тож у вас буде час прочитати його не у відділі продажу, а вдома. Обслуговуємо ми 7 мовами, зокрема українською. Для ідентифікації клієнта потрібен документ, що посвідчує особу (див. FAQ нижче).
Коли посередник вам не потрібен?
- Ви вже спілкуєтеся з відділом продажу обраного комплексу. Забудовник може тоді не визнати участь посередника. Скажіть нам одразу, до будь-яких домовленостей.
- Ви знаєте один конкретний комплекс і маєте час. Реєстри цін ви порівнюєте самі, проспект читаєте уважно, а договір перевірить ваш юрист.
В інших випадках посередник може заощадити вам час і допомогти не проґавити відмінності між пропозиціями.
Як перевірити посередника: CEIDG, NIP, обов’язкове страхування OC
З 1 січня 2014 р. ліцензія посередника не потрібна, а державні реєстри посередників із цього дня закрито. Тож ліцензія не є критерієм. Перевірте три речі:
- Запис у CEIDG (або в KRS, якщо це компанія). Посередник — підприємець (art. 179a u.g.n.). Введіть його NIP у пошуковику CEIDG, дані відкриті. Посередництво у сфері нерухомості має в класифікації PKD 2025 код 68.31.Z (PKD 2025 діє з 1 січня 2025 р.).
- Відсутність судимості. З 31 жовтня 2021 р. посередником не може бути особа, засуджена вироком, що набрав законної сили, за умисний злочин, зокрема проти власності, достовірності документів або господарського обігу (art. 180a u.g.n.).
- Обов’язкове страхування OC. Посередник зобов’язаний мати страхування цивільної відповідальності (art. 181 ust. 3 u.g.n.). Мінімальна страхова сума — еквівалент 25 000 євро на одну подію та на всі події за період страхування. Для полісів, укладених у 2026 р., це щонайменше 105 390 зл. (перший середній курс NBP у 2026 р.: 4,2156 зл. від 2 січня 2026 р.; станом на вересень 2026). Копія полісу, чинного на день укладення договору посередництва, є додатком до цього договору (art. 181 ust. 3a u.g.n.).
Наші дані для перевірки: Jawno веде Vladyslav Moroz у межах індивідуальної господарської діяльності, NIP 5214128421, Варшава. У нас є обов’язкове страхування OC посередника (станом на вересень 2026).
Скільки коштує посередник на вторинному ринку і чому це інша ситуація?
На вторинному ринку продає зазвичай приватна особа, а не забудовник. Хто платить посереднику і скільки, визначає договір посередництва, закон цього не вирішує. Договір потребує письмової або електронної форми під страхом недійсності (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Електронна форма означає кваліфікований електронний підпис. Скан підписаного договору, надісланий поштою, — це документальна форма, а не письмова.
Скільки беруть агентства на вторинному ринку, із джерелом і датою даних, зібрано в посібнику Комісія посередника під час купівлі квартири: хто платить. Розмір нашої винагороди на вторинному ринку, те, хто її платить, та решту умов ми встановлюємо в договорі посередництва до початку співпраці.
Триває робота над урядовим проєктом зміни закону (UD424, станом на вересень 2026). За проєктом винагорода належала б лише від однієї зі сторін угоди. Сьогодні проєкт не діє.
FAQ
Скільки платить покупець посереднику під час купівлі квартири у забудовника?
У нас ставка для покупця на первинному ринку становить 0% (станом на вересень 2026). Ми не беремо з вас винагороди за допомогу в купівлі квартири у забудовника. Витрат немає й тоді, коли ви подивилися кілька комплексів і не купили жодної квартири.
Чи буде квартира дорожчою, якщо купувати через посередника?
З 11 липня 2025 р. забудовник публікує на своєму сайті ціну кожної пропонованої квартири з ПДВ. Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати укладення договору за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6). Закон не передбачає доплати за посередника (правовий стан на вересень 2026). Остаточну ціну визначає забудовник.
Чому посередник просить документ, що посвідчує особу?
Посередник у сфері нерухомості є зобов’язаною установою (instytucja obowiązana) за законом про протидію відмиванню грошей (art. 2 ust. 1 pkt 18). Він має встановити особу клієнта, зокрема ім’я та прізвище, номер PESEL і дані документа, а документацію зберігає 5 років (art. 49 ust. 1, правовий стан на вересень 2026). Без цих даних розпочати співпрацю не можна.
Як перевірити, що в посередника є обов’язкове страхування OC?
Попросіть копію полісу OC посередника. Страхування обов’язкове (art. 181 ust. 3 u.g.n.), мінімальна страхова сума — еквівалент 25 000 євро, тобто для полісів, укладених у 2026 р., щонайменше 105 390 зл. (станом на вересень 2026). Перевірте також NIP посередника в CEIDG. Ліцензія з 1 січня 2014 р. не потрібна.
Скільки бере агентство з покупця на вторинному ринку?
Ринкові ставки агентств із джерелом і датою ми зібрали в окремому посібнику: Комісія посередника під час купівлі квартири: хто платить. Закон не визначає, хто платить: вирішує договір посередництва в письмовій або електронній формі. Розмір нашої винагороди на вторинному ринку та те, хто її платить, ми встановлюємо в договорі посередництва до початку співпраці.
Придивилися квартиру у забудовника?
Напишіть нам до візиту у відділ продажу, можемо піти туди разом. Надішліть посилання на обрану пропозицію: +48 692 649 839, infojawno@gmail.com.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.