Auf dem Primärmarkt zahlt der Käufer dem Makler in der Regel nichts. Bei uns beträgt der Satz für Käufer 0 % (Stand September 2026). Der Bauträger muss den Preis jeder Wohnung auf seiner Website veröffentlichen, und das Gesetz sieht keinen Aufschlag dafür vor, dass Sie mit einem Makler kommen. Ein Makler hilft Ihnen, Projekte zu vergleichen, gemeinsam mit Ihnen den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) und den Vertragsentwurf durchzugehen und den Termin im Vertriebsbüro (biuro sprzedaży) wahrzunehmen. Das Wichtigste: Melden Sie sich beim Makler, bevor das Vertriebsbüro Ihre Daten kennt, denn sonst erkennt der Bauträger seine Beteiligung womöglich nicht an.
Zahlen Sie dem Makler etwas, wenn Sie vom Bauträger kaufen?
Wir erheben von Ihnen keine Vergütung für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Bei uns beträgt der Satz für Käufer auf dem Primärmarkt 0 % (Stand September 2026). Sie zahlen uns nichts für den Vergleich von Projekten oder für den gemeinsamen Besuch im Vertriebsbüro. Auch wenn Sie mehrere Projekte besichtigen und keines wählen, entstehen Ihnen keine Kosten.
Umgangssprachlich spricht man vom „Makler des Bauträgers“, doch er ist kein Mitarbeiter des Vertriebsbüros. Die Bedingungen der Zusammenarbeit zwischen Makler und Bauträger, einschließlich der Regeln zur Kundenmeldung, legt der Bauträger fest. Sie sind nicht Teil Ihres Vertrags. Das Bauträgergesetz regelt die Vergütung eines Maklers überhaupt nicht (Rechtsstand September 2026).
Die ehrliche Frage lautet daher: Auf wessen Seite steht ein Makler, dem Sie keine Vergütung zahlen? Achten Sie darauf, ob er Ihnen mehrere Projekte mit Preisen aus den öffentlichen Preislisten zeigt oder Sie zu einem einzigen drängt. Entscheidung und Unterschrift bleiben bei Ihnen.
Zahlen Sie über einen Makler mehr als direkt im Vertriebsbüro?
Seit dem 11. Juli 2025 muss der Bauträger auf seiner Website den Quadratmeterpreis und den Gesamtpreis jeder angebotenen Wohnung veröffentlichen, einschließlich MwSt. Er veröffentlicht auch die Preise von Nebenräumen und -rechten (zum Beispiel Stellplatz), sofern sie nicht enthalten sind, sowie sonstige Geldleistungen. Bei einer Preisänderung aktualisiert er den Preis am selben Tag, nennt das Datum und bewahrt die früheren Daten auf (Art. 19a Abs. 1–2, Rechtsstand September 2026). Dieselben Daten gehen einmal täglich an das Portal dane.gov.pl (Art. 19b).
Was folgt daraus für Sie:
- Weicht der Preis im Vertrag vom veröffentlichten ab, können Sie den Abschluss zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6);
- das Gesetz sieht keinen eigenen Preis für Kunden vor, die mit einem Makler kommen.
Einen konkreten Preis versprechen wir nicht, denn ihn legt der Bauträger fest. Machen Sie vor dem Termin einen Screenshot des Preises aus der Preisliste, mit Datum, damit Sie beim Vertrag etwas zum Vergleichen haben. Wie Sie die Preisliste eines Bauträgers finden, steht im Ratgeber Preistransparenz bei Neubauwohnungen: Bauträgerpreis prüfen.
Was sind Kundenmeldung und Präsentationskarte, und was bedeutet das für Sie?
Die Kundenmeldung ist eine Mitteilung des Maklers an den Bauträger, dass er mit einer bestimmten Person kommt. Sie erfolgt nach den Regeln, die der Bauträger festlegt. Die Präsentationskarte (manchmal: Besichtigungskarte) ist ein Dokument, das im Vertriebsbüro unterschrieben wird und bestätigt, dass das Projekt unter Beteiligung des Maklers gezeigt wurde.
Jeder Bauträger hat eigene Regeln. In manchen Projekten muss ein gemeinsamer Termin im Vertriebsbüro vereinbart und dort die Präsentationskarte unterschrieben werden¹. Wie lange eine Meldung gilt, bestimmt ebenfalls der Bauträger.
Für Sie bedeutet das zweierlei:
- Die Reihenfolge zählt. Kennt der Bauträger Sie schon, weil es einen Kontakt mit dem Vertriebsbüro gab (Besuch, Anruf oder Daten in einem Formular), erkennt er die Beteiligung des Maklers womöglich nicht an. Sagen Sie uns das gleich zu Beginn. Besser vorher wissen als nachher.
- Die Meldung kostet Sie nichts. Wir erheben von Ihnen keine Vergütung für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger. Mit der Meldung stimmen wir die Zusammenarbeit mit dem Vertriebsbüro ab und können Sie zum Termin begleiten.
¹ Die Regeln für Meldungen und Termine unterscheiden sich je nach Bauträger und Projekt (Stand September 2026).
Was der Makler auf Käuferseite tut: Projektvergleich, Prospekt, Termin im Vertriebsbüro, Verträge
Projektvergleich. Die von Ihnen gewählte Wohnung stellen wir ähnlichen Wohnungen in anderen Projekten gegenüber: Preis aus der öffentlichen Preisliste mit Datum, Fläche, Preise für Stellplatz und Kellerabteil. So sehen Sie, ob das Angebot gut ist oder nur gut fotografiert. Aktuelle Angebote finden Sie im Katalog Neubauwohnungen von Bauträgern in Warschau.
Informationsprospekt (prospekt informacyjny). Der Bauträger muss ihn vor dem Bauträgervertrag (umowa deweloperska) oder dem vorangehenden Reservierungsvertrag (umowa rezerwacyjna) kostenlos und auf einem dauerhaften Datenträger aushändigen (Art. 21 Abs. 1–2, Rechtsstand September 2026). Wir gehen ihn vor der Reservierung mit Ihnen durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Die Prüfpunkte finden Sie in Verkaufsprospekt des Bauträgers prüfen.
Termin im Vertriebsbüro. Auf Wunsch gehen wir gemeinsam hin. Wir fragen nach dem, was weder in der Preisliste noch im Prospekt steht, und erledigen die Formalitäten der Meldung.
Verträge. Der Reservierungsvertrag wird bei Strafe der Nichtigkeit schriftlich geschlossen. Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Preises aus dem Prospekt nicht übersteigen und wird auf den Preis angerechnet (Art. 30 Abs. 1, Art. 32 Abs. 2–3, Rechtsstand September 2026). Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sollte die Reservierungsdauer die Zeit für die Kreditentscheidung berücksichtigen (Art. 31). Einzelheiten: Reservierungsvertrag beim Bauträger. Wir sind keine Kanzlei, deshalb sollte ein Anwalt den Bauträgervertrag lesen.
Wie die Zusammenarbeit Schritt für Schritt abläuft, beschreiben wir auf der Seite Hilfe beim Wohnungskauf.
Ihre Lage als Käufer aus dem Ausland
Wir betreuen auf Deutsch und in sechs weiteren Sprachen. Für die Zusammenarbeit gilt, was auch Polen gilt: Der Makler muss Sie identifizieren, und zwar mit Name, Ausweisdaten und PESEL. Haben Sie keine PESEL, erfasst er stattdessen Geburtsdatum und Geburtsland (Art. 36 Abs. 1 Nr. 1 des Geldwäschegesetzes, Rechtsstand September 2026). Halten Sie Ihren Ausweis bereit.
Auch für Sie bleibt der Preis aus der öffentlichen Preisliste des Bauträgers der Maßstab, und auch für Sie gilt: Machen Sie den Screenshot mit Datum, bevor Sie sich melden. Wohnen Sie in Polen, wird der Vertrag nach dem Gesetz über die polnische Sprache auf Polnisch geschlossen (Art. 7 Abs. 1 und 3, Rechtsstand September 2026); Prospekt und Vertragsentwurf gehen wir deshalb mit Ihnen gemeinsam durch, und was Sie dabei fragen sollten, besprechen wir vor der Unterschrift.
Wann brauchen Sie keinen Makler?
- Sie sprechen bereits mit dem Vertriebsbüro des gewählten Projekts. Der Bauträger erkennt die Beteiligung eines Maklers dann womöglich nicht an. Sagen Sie uns das sofort, bevor wir etwas vereinbaren.
- Sie kennen ein einziges Projekt und haben Zeit. Sie vergleichen die Preislisten selbst, lesen den Prospekt mit Verständnis, und den Vertrag prüft Ihr Anwalt.
In den übrigen Fällen kann ein Makler Ihnen Zeit sparen und helfen, Unterschiede zwischen Angeboten nicht zu übersehen.
Wie Sie einen Makler prüfen: CEIDG, NIP, Pflicht-Haftpflicht
Seit dem 1. Januar 2014 ist keine Maklerlizenz mehr erforderlich, und die staatlichen Maklerregister wurden an diesem Tag geschlossen. Die Lizenz ist also kein Kriterium. Prüfen Sie drei Dinge:
- Eintrag im CEIDG (oder im KRS, wenn es eine Gesellschaft ist). Ein Makler ist Unternehmer (Art. 179a u.g.n.). Geben Sie seine NIP in die CEIDG-Suche ein, die Daten sind öffentlich. Maklertätigkeit hat in der Klassifikation PKD 2025 den Code 68.31.Z (PKD 2025 gilt seit dem 1. Januar 2025).
- Keine Vorstrafen. Seit dem 31. Oktober 2021 darf Makler nicht sein, wer rechtskräftig wegen einer vorsätzlichen Straftat unter anderem gegen das Vermögen, die Glaubwürdigkeit von Urkunden oder den Wirtschaftsverkehr verurteilt wurde (Art. 180a u.g.n.).
- Pflicht-Haftpflicht. Der Makler muss eine Haftpflichtversicherung haben (Art. 181 Abs. 3 u.g.n.). Die Mindestversicherungssumme beträgt den Gegenwert von 25.000 Euro je Schadensereignis und für alle Ereignisse im Versicherungszeitraum. Für 2026 abgeschlossene Policen sind das mindestens 105.390 PLN (erster NBP-Durchschnittskurs 2026: 4,2156 PLN vom 2. Januar 2026; Stand September 2026). Die Kopie der zum Zeitpunkt des Maklervertrags gültigen Police ist Anlage zu diesem Vertrag (Art. 181 Abs. 3a u.g.n.).
Unsere Daten zur Prüfung: Jawno wird von Vladyslav Moroz im Rahmen eines Einzelunternehmens geführt, NIP 5214128421, Warschau. Wir haben die Pflicht-Haftpflichtversicherung für Makler (Stand September 2026).
Was kostet ein Makler auf dem Sekundärmarkt, und warum ist das eine andere Situation?
Auf dem Sekundärmarkt verkauft meist eine Privatperson, nicht ein Bauträger. Wer dem Makler wie viel zahlt, regelt der Maklervertrag, das Gesetz entscheidet das nicht. Der Vertrag bedarf bei Strafe der Nichtigkeit der Schrift- oder elektronischen Form (Art. 180 Abs. 3 u.g.n.). Elektronische Form bedeutet eine qualifizierte elektronische Signatur. Ein per E-Mail geschickter Scan des unterschriebenen Vertrags ist Dokumentenform, nicht Schriftform.
Was die Büros auf dem Sekundärmarkt nehmen, mit Quelle und Datum, stellen wir im Ratgeber Maklerprovision beim Wohnungskauf: Wer zahlt zusammen. Die Höhe unserer Vergütung auf dem Sekundärmarkt, wer sie zahlt, und die übrigen Bedingungen legen wir vor Beginn der Zusammenarbeit im Maklervertrag fest.
Es laufen Arbeiten an einem Regierungsentwurf zur Änderung des Gesetzes (UD424, Stand September 2026). Nach dem Entwurf stünde die Vergütung nur einer der Vertragsparteien zu. Derzeit gilt der Entwurf nicht.
FAQ
Was zahlt der Käufer dem Makler beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger?
Bei uns beträgt der Satz für Käufer auf dem Primärmarkt 0 % (Stand September 2026). Wir erheben von Ihnen keine Vergütung für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger. Auch wenn Sie mehrere Projekte besichtigen und keines kaufen, entstehen Ihnen keine Kosten.
Ist die Wohnung teurer, wenn ich über einen Makler kaufe?
Seit dem 11. Juli 2025 veröffentlicht der Bauträger den Preis jeder angebotenen Wohnung einschließlich MwSt. auf seiner Website. Weicht der Preis im Vertrag vom veröffentlichten ab, können Sie den Vertrag zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Einen Aufschlag für einen Makler sieht das Gesetz nicht vor (Rechtsstand September 2026). Den endgültigen Preis legt der Bauträger fest.
Warum verlangt der Makler meinen Ausweis?
Ein Immobilienmakler ist nach dem polnischen Geldwäschegesetz eine verpflichtete Stelle (Art. 2 Abs. 1 Nr. 18). Er muss den Kunden identifizieren, unter anderem mit Name, PESEL und Ausweisdaten, und bewahrt die Unterlagen 5 Jahre auf (Art. 49 Abs. 1, Rechtsstand September 2026). Ohne diese Daten darf er die Zusammenarbeit nicht beginnen. Haben Sie keine PESEL, erfasst er Geburtsdatum und Geburtsland (Art. 36 Abs. 1 Nr. 1).
Wie prüfe ich, ob der Makler die Pflicht-Haftpflichtversicherung hat?
Lassen Sie sich eine Kopie der Haftpflichtpolice geben. Die Versicherung ist Pflicht (Art. 181 Abs. 3 u.g.n.), die Mindestversicherungssumme beträgt den Gegenwert von 25.000 Euro, für 2026 abgeschlossene Policen also mindestens 105.390 PLN (Stand September 2026). Prüfen Sie außerdem die NIP des Maklers im Gewerberegister CEIDG. Eine Lizenz ist seit dem 1. Januar 2014 nicht mehr erforderlich.
Was nimmt ein Maklerbüro vom Käufer auf dem Sekundärmarkt?
Die marktüblichen Sätze der Büros mit Quelle und Datum stellen wir in einem eigenen Ratgeber zusammen: Maklerprovision beim Wohnungskauf: Wer zahlt. Das Gesetz regelt nicht, wer zahlt: Das entscheidet der Maklervertrag in Schrift- oder elektronischer Form. Die Höhe unserer Vergütung auf dem Sekundärmarkt und wer sie zahlt, legen wir vor Beginn der Zusammenarbeit im Maklervertrag fest.
Haben Sie eine Wohnung beim Bauträger im Blick?
Schreiben Sie uns vor dem Termin im Vertriebsbüro, wir können gemeinsam hingehen. Senden Sie den Link zum gewählten Angebot: +48 692 649 839, infojawno@gmail.com.
Der Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.