Das Verkaufsbüro schlägt Ihnen vor, die Wohnung zu reservieren: mit einem Reservierungsvertrag (umowa rezerwacyjna) und einer Reservierungsgebühr. Sie wissen aber noch nicht, ob die Bank den Kredit gibt, oder sind sich bei dieser Wohnung nicht sicher. Die kurze Antwort nach dem Rechtsstand Oktober 2026: Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Wohnungspreises aus dem Verkaufsprospekt nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2). Bei 690 000 zł sind das höchstens 6 900 zł. Kaufen Sie die Wohnung, geht die Gebühr in den Preis ein. Lehnt die Bank den Kredit wegen negativer Bonitätsbeurteilung ab, muss der Bauträger sie erstatten. Überlegen Sie es sich einfach anders, sieht das Gesetz keine Rückzahlung vor, und die Gebühr ist meist verloren.
Rechtsgrundlage ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und den Bauträger-Garantiefonds, einheitlicher Text Dz.U. 2026 poz. 880 (im Folgenden: Bauträgergesetz), sowie das Hypothekarkreditgesetz, Dz.U. 2025 poz. 720. Alle Vorschriften nennen wir nach dem Rechtsstand Oktober 2026.
Wie viel können Sie bei einer Reservierung höchstens verlieren?
Es gibt eine einzige Grenze, und sie betrifft die Gebühr selbst: höchstens 1 % des im Verkaufsprospekt genannten Preises (Art. 32 Abs. 2). Vergleichen Sie deshalb den Prospektpreis mit dem Preis im Reservierungsvertrag und mit dem Preis auf der Website des Bauträgers, den dieser dort inklusive MwSt. veröffentlichen muss (Art. 19a Abs. 1). Weicht der Preis auf der Website vom angebotenen Preis beim Vertragsschluss ab, können Sie den Abschluss zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6).
Beispiel (eigene Berechnung, Rechtsstand Oktober 2026):
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| Wohnungspreis laut Prospekt | Höchste Reservierungsgebühr (1 %) |
|---|---|
| 690 000 zł | 6 900 zł |
Was mit dem Geld geschieht:
- Wenn Sie kaufen. Die Gebühr wird auf den Kaufpreis angerechnet (Art. 32 Abs. 3). Nach Unterzeichnung des Bauträgervertrags (umowa deweloperska) überweist der Bauträger sie spätestens innerhalb von 7 Tagen auf das Treuhandkonto für Wohnungsbau (mieszkaniowy rachunek powierniczy, Art. 32 Abs. 4). Bis dahin liegt das Geld nicht auf dem Treuhandkonto.
- Wenn Sie nicht kaufen. Ob Sie die Gebühr zurückbekommen, hängt davon ab, ob Ihre Lage unter Art. 34 fällt (siehe unten).
Das Gesetz begrenzt die Höhe der Gebühr, aber lesen Sie den Vertrag vollständig. Sieht er bei einem Rücktritt weitere Zahlungen neben der Gebühr vor, fragen Sie schriftlich vor der Unterschrift nach.
Wann muss der Bauträger die Reservierungsgebühr zurückzahlen?
Art. 34 Abs. 1 nennt drei Situationen, in denen die Gebühr unverzüglich erstattet wird (Rechtsstand Oktober 2026):
- Sie haben wegen negativer Bonitätsbeurteilung keinen Kredit erhalten. Gemeint ist das Fehlen einer positiven Kreditentscheidung oder einer Kreditzusage im Zusammenhang mit einer negativen Bonitätsbeurteilung im Sinne von Art. 4 Nr. 11 des Hypothekarkreditgesetzes (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1).
- Der Bauträger erfüllt seine Pflicht aus dem Reservierungsvertrag nicht (Art. 34 Abs. 1 Nr. 2).
- Der Bauträger hat den Prospekt oder dessen Anlagen geändert, ohne Sie zu informieren (Art. 34 Abs. 1 Nr. 3).
In zwei Fällen wird die Gebühr doppelt erstattet:
- wenn der Bauträger seine Pflicht aus dem Reservierungsvertrag nicht erfüllt (Art. 34 Abs. 3). Bei einer Gebühr von 6 900 zł sind das 13 800 zł (eigene Berechnung);
- beim Kauf einer fertigen Wohnung per Kaufvertrag (Art. 3 des Gesetzes; bei Verkauf durch einen anderen Unternehmer als einen Bauträger Art. 4), wenn die Reservierung diesem Vertrag voranging, der Verkäufer die im Abnahmeprotokoll vermerkten Mängel nicht beseitigt hat und Sie den Eigentumsübertragungsvertrag nicht abgeschlossen haben (Art. 34 Abs. 2).
Bei einer fertigen Wohnung, die per Kaufvertrag verkauft wird, wendet das Gesetz von Art. 34 Abs. 1 nur Nr. 1 und 2 an (Art. 3 und Art. 4). Die Vorschrift über die Erstattung bei nicht mitgeteilter Prospektänderung gilt dafür nicht.
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| Situation | Was mit der Gebühr geschieht (Rechtsstand Oktober 2026) | Vorschrift |
|---|---|---|
| Sie kaufen die Wohnung | wird auf den Preis angerechnet | Art. 32 Abs. 3 |
| Bank lehnt wegen negativer Bonität ab | unverzügliche Erstattung | Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 |
| Bauträger erfüllt den Reservierungsvertrag nicht | doppelte Erstattung | Art. 34 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 |
| Bauträger ändert den Prospekt ohne Information | unverzügliche Erstattung | Art. 34 Abs. 1 Nr. 3 |
| Fertige Wohnung: Mängel aus dem Protokoll nicht beseitigt, Sie unterschreiben nicht | doppelte Erstattung | Art. 34 Abs. 2 |
| Sie überlegen es sich anders | vom Gesetz nicht geregelt, der Vertrag entscheidet | Art. 34 (geschlossener Katalog) |
Die Bank lehnt den Kredit ab: Wann kommt die Gebühr zurück, wann nicht?
Das ist der häufigste Grund, warum Käufer der ersten Wohnung nach der Reservierung fragen. Die Vorschrift ist präzise, und Sie sollten sie kennen, bevor Sie zahlen.
Was das Gesetz schützt. Die Erstattung steht Ihnen zu, wenn Sie keine positive Kreditentscheidung oder keine Kreditzusage (Zusicherung der Kreditvergabe) wegen negativer Bonitätsbeurteilung erhalten haben (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1). Die Kreditzusage ist ein Begriff aus Art. 3 Abs. 1 des Hypothekarkreditgesetzes. Das Bauträgergesetz verlangt nicht, dass mehrere Banken ablehnen. Eine Entscheidung, die diese Bedingung erfüllt, genügt.
Was die Vorschrift nicht erfasst. Der Katalog in Art. 34 ist geschlossen. Scheitert der Kredit aus einem anderen Grund als negativer Bonitätsbeurteilung, gibt Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 keine Grundlage für eine Erstattung. Dann zählt, was im Reservierungsvertrag steht.
Praktisch heißt das:
- Bewahren Sie die Entscheidung der Bank auf und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass die Ablehnung auf der negativen Bonitätsbeurteilung beruht. Das ist Ihr Beleg gegenüber dem Bauträger;
- wollen Sie weitergehenden Schutz, etwa die Erstattung bei jeder Kreditablehnung, lassen Sie das vor der Unterschrift in den Reservierungsvertrag schreiben. Das Gesetz garantiert es nicht, es bleibt nur der Vertrag.
Für welche Dauer sollten Sie bei einer Kreditfinanzierung reservieren?
Der Reservierungsvertrag wird auf bestimmte Zeit geschlossen. Beantragen Sie einen Kredit, sollte diese Zeit die Dauer berücksichtigen, die für die Kreditentscheidung oder die Kreditzusage nötig ist (Art. 31, Rechtsstand Oktober 2026).
Wie lange das dauert, hängt von der Bank ab, aber eine Frist ergibt sich aus dem Gesetz. Die Bank übermittelt die Kreditentscheidung am 21. Tag nach Eingang des Antrags, früher nur mit Ihrer Zustimmung (Art. 14 Abs. 2 des Hypothekarkreditgesetzes). Die Entscheidung bindet die Bank mindestens 14 Tage ab Übermittlung (Art. 14 Abs. 6). Wird die Reservierung ab dem Unterschriftstag statt ab dem Tag der Antragstellung gerechnet, ist sie schnell zu kurz. Rechnen Sie die Reservierungsdauer ab dem Datum, an dem Sie den Antrag bei der Bank tatsächlich stellen, und unterschreiben Sie erst dann.
Was Sie als Käufer aus dem Ausland beachten sollten
Wer aus der Ferne kauft, hat meist weniger Möglichkeiten, Fragen im Verkaufsbüro schnell zu klären. Deshalb helfen diese Punkte aus den oben genannten Vorschriften besonders:
- Schriftform. Ein Reservierungsvertrag, der nicht schriftlich geschlossen wird, ist nichtig (Art. 30 Abs. 1). Zahlen Sie nichts auf Grundlage mündlicher Zusagen.
- Prospekt zuerst. Der Bauträger muss Ihnen den Prospekt vor dem Reservierungsvertrag kostenlos auf einem dauerhaften Datenträger aushändigen (Art. 21 Abs. 1–2). Ohne Prospekt zahlen Sie nicht.
- Bankabsage dokumentieren. Lassen Sie sich die Ablehnung schriftlich bestätigen, damit Sie die Erstattung nach Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 belegen können.
- Die Reservierung ist nicht übertragbar. Die Abtretung der Forderung aus dem Reservierungsvertrag ist nichtig (Art. 30 Abs. 3). Ausgenommen ist die Übertragung auf eine Person, die zur I. oder II. Steuergruppe im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes gehört, also auf nahe Angehörige aus diesen Gruppen (Art. 30 Abs. 4).
- Fachbegriffe klären. Lassen Sie sich Begriffe wie Prospekt, Treuhandkonto und Reservierungsvertrag vor der Unterschrift erklären und stellen Sie offene Fragen schriftlich.
Was Sie vor der Unterschrift im Reservierungsvertrag prüfen sollten
Liste nach dem Rechtsstand Oktober 2026:
- Schriftform. Sonst ist der Vertrag nichtig (Art. 30 Abs. 1).
- Prospekt vor dem Vertrag. Kostenlos und auf einem dauerhaften Datenträger (Art. 21 Abs. 1–2). Was Sie darin prüfen, beschreibt unsere Prüfliste für den Verkaufsprospekt.
- Höhe der Gebühr. Höchstens 1 % des Prospektpreises (Art. 32 Abs. 2). Rechnen Sie selbst nach.
- Preis. Vergleichen Sie Prospekt, Vertrag und Website des Bauträgers. Weicht der Preis auf der Website vom angebotenen Preis ab, können Sie den für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6).
- Reservierungsdauer. Befristet, mit Puffer für die Kreditentscheidung (Art. 31).
- Regelungen zu Rücktritt und Erstattung. Gibt der Vertrag die Fälle des Art. 34 wieder und enthält er etwas zu Ihren Gunsten, etwa die Erstattung bei jeder Kreditablehnung?
- Bezeichnung der Zahlung. Steht im Vertrag „Anzahlung“ (zadatek), fragen Sie nach dem Grund. Das ist ein anderes Rechtsinstitut (Art. 394 k.c.), das Bauträgergesetz kennt das Wort nicht.
Reservierungsgebühr und Anzahlung: der Unterschied
Den zadatek regelt Art. 394 des Zivilgesetzbuchs (Dz.U. 2026 poz. 795). Das Bauträgergesetz verwendet das Wort „zadatek“ nicht (Rechtsstand Oktober 2026). Beim Kauf vom Bauträger gelten die Regeln der Reservierungsgebühr: Höchstgrenze 1 % des Prospektpreises und Erstattung nach Art. 34.
Anzahlung und Vorauszahlung betreffen vor allem den Zweitmarkt bei einem Vorvertrag. Die Unterschiede erklären wir gesondert: Anzahlung und Vorauszahlung beim Wohnungskauf.
Was nach dem Bauträgervertrag mit der Reservierung geschieht
Der Bauträgervertrag enthält die Angabe, dass ein Reservierungsvertrag geschlossen wurde, und die Höhe der Gebühr (Art. 35 Abs. 1 Nr. 20). Die Gebühr geht innerhalb von 7 Tagen auf das Treuhandkonto (Art. 32 Abs. 4).
Ab diesem Moment gelten andere Regeln. Das Gesetz nennt Fälle, in denen Sie vom Bauträgervertrag zurücktreten können (Art. 43 Abs. 1), eine Kreditablehnung gehört nicht dazu (Rechtsstand Oktober 2026). Ist die Finanzierung nicht sicher, muss die Absicherung im Vertrag selbst stehen. Details: Bauträgervertrag, wenn die Bank den Kredit ablehnt.
Ändern sich die Vorschriften zur Reservierungsgebühr?
Der Regierungsentwurf zur Änderung des Bauträgergesetzes (UD361, am 11. Mai 2026 auf der Website des Regierungszentrums für Gesetzgebung veröffentlicht) sieht unter anderem in bestimmten Fällen die Erstattung der Reservierungsgebühr in vierfacher Höhe vor. Am 7. Oktober 2026 war der Entwurf nicht in den Sejm eingebracht. Das ist kein geltendes Recht, heute gelten bei der Reservierung also die oben beschriebenen Regeln.
Siehe auch: Neubauwohnung bar bezahlen: Raten oder sofort?.
FAQ
Wie hoch darf die Reservierungsgebühr beim Bauträger in Polen sein?
Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 darf sie 1 % des im Verkaufsprospekt (prospekt informacyjny) genannten Wohnungspreises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2 des Bauträgergesetzes, Dz.U. 2026 poz. 880). Bei einem Preis von 690 000 zł sind das höchstens 6 900 zł. Die Gebühr wird auf den Kaufpreis angerechnet, wenn Sie die Wohnung kaufen.
Bekomme ich die Reservierungsgebühr zurück, wenn die Bank den Kredit ablehnt?
Ja, wenn Sie wegen negativer Bonitätsbeurteilung weder eine positive Kreditentscheidung noch eine Kreditzusage erhalten haben. Der Bauträger erstattet die Gebühr dann unverzüglich (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1, Rechtsstand Oktober 2026). Mehrere Absagen verlangt das Gesetz nicht. Scheitert der Kredit aus einem anderen Grund, hilft diese Vorschrift nicht und der Vertragstext entscheidet.
Was passiert mit der Gebühr, wenn ich es mir anders überlege?
Das Gesetz regelt diesen Fall nicht. Art. 34 nennt nur drei Situationen, in denen die Gebühr zurückfließt. In der Praxis behält der Bauträger sie dann in der Regel, sofern der Reservierungsvertrag nichts anderes vorsieht. Rechtsstand Oktober 2026.
Wann muss der Bauträger die Gebühr doppelt erstatten?
Nach dem Rechtsstand Oktober 2026 in zwei Fällen: wenn der Bauträger seine Pflicht aus dem Reservierungsvertrag nicht erfüllt (Art. 34 Abs. 3) und beim Kauf einer fertigen Wohnung per Kaufvertrag, wenn der Verkäufer die im Abnahmeprotokoll vermerkten Mängel nicht beseitigt hat und Sie den Eigentumsübertragungsvertrag nicht abgeschlossen haben (Art. 34 Abs. 2).
Ist die Reservierungsgebühr dasselbe wie eine Anzahlung (zadatek)?
Nein. Der zadatek ist ein Rechtsinstitut des Zivilgesetzbuchs (Art. 394 k.c., Dz.U. 2026 poz. 795); das Bauträgergesetz verwendet das Wort nicht. Die Reservierungsgebühr folgt eigenen Regeln: Höchstgrenze 1 % des Preises und Erstattung in den Fällen des Art. 34. Rechtsstand Oktober 2026.
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.
Planen Sie die Reservierung einer Wohnung beim Bauträger? Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch im Verkaufsbüro: Wir müssen Sie anmelden, bevor Sie dort allein erscheinen. Wir gehen gemeinsam hin, besprechen mit Ihnen den Verkaufsprospekt und den Entwurf des Reservierungsvertrags und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger berechnen wir Ihnen kein Honorar. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Preise und Angebote sehen Sie vorab in den Neubauwohnungen in Warschau, mit Datenstand von dane.gov.pl.
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