Neubauwohnung vom Bauträger ohne Kredit: Zahlung nach Ratenplan oder alles sofort

Sie haben das Geld für die ganze Wohnung und fragen sich, ob Sie dem Bauträger alles auf einmal überweisen oder die Wohnung in Raten zahlen, also in Etappen. Beim Bauträgervertrag (umowa deweloperska) entscheidet das weitgehend das Gesetz: Sie zahlen auf das Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) nach Abschluss der einzelnen Bauabschnitte (Art. 8 Abs. 1 und 3, Rechtsstand Oktober 2026). Den ganzen Preis auf einmal zahlen Sie in der Regel dann, wenn Sie eine bezugsfertige Wohnung kaufen. Bei fortgeschrittenem Bau sind einige Abschnitte schon abgeschlossen, den darauf entfallenden Teil des Preises zahlen Sie also zu Beginn. Einen Rabatt für Barzahlung sieht das Gesetz nicht vor, doch laut Tabelaofert.pl (Januar 2026) ist die Zahlung ohne Kredit das stärkste Argument des Käufers in Preisverhandlungen. Nach NBP-Angaben lag der durchschnittliche Transaktionspreis auf dem Warschauer Primärmarkt im 2. Quartal 2026 um 9,2 % unter dem durchschnittlichen Angebotspreis. Das ist aber der Vergleich verschiedener Wohnungsgruppen und keine Ermäßigung auf dieselbe Wohnung.

Dieser Ratgeber richtet sich an Käufer, die in Warschau mit eigenen Mitteln und ohne Kredit kaufen, meist als Kapitalanlage oder als weitere Wohnung. Rechtsgrundlage ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (im Folgenden: Bauträgergesetz), konsolidierter Text Dz.U. 2026 poz. 880. Vorschriften und Zahlen nennen wir mit Stand Oktober 2026.

Was bedeutet „Wohnung vom Bauträger in Raten“?

Das ist weder ein Kredit noch eine Finanzierung durch den Bauträger. Die „Raten“ sind der Zahlungsplan aus dem Bauträgervertrag. Das Gesetz setzt dafür einen Rahmen:

• Bauabschnitte. Das Vorhaben wird in mindestens 4 Abschnitte geteilt. Jeder entspricht 10–25 % der Gesamtkosten des Vorhabens (Art. 24 Abs. 2). Derselbe Prozentsatz bestimmt, wie viel Ihrer Zahlung die Bank nach einem Abschnitt vom offenen Konto an den Bauträger weitergibt: Kostenanteil des Abschnitts mal Preis Ihrer Wohnung (Art. 16 Abs. 1).
• Zahlungszeitpunkt. Sie zahlen auf das Treuhandkonto entsprechend dem Baufortschritt, nach Abschluss des jeweiligen Abschnitts (Art. 8 Abs. 1–3).
• Wann der Bauträger das Geld bekommt. Beim offenen Treuhandkonto zahlt die Bank dem Bauträger frühestens 30 Tage nach Vertragsabschluss und erst nach Bestätigung des abgeschlossenen Abschnitts aus (Art. 16 Abs. 1). Beim geschlossenen Konto erhält der Bauträger das Geld erst nach der Urkunde über die Eigentumsübertragung auf Sie (Art. 15, Art. 5 Nr. 10).
• Wer den Schutz bezahlt. Den Beitrag zum Bauträger-Garantiefonds (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) zahlt der Bauträger: 0,45 % der Zahlungen beim offenen und 0,1 % beim geschlossenen Konto (Verordnung, Dz.U. 2022 poz. 1341, Rechtsstand Oktober 2026).

Sieht der Vertrag Zinsen oder Vertragsstrafen vor, muss er deren Höhe nennen (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Prüfen Sie, wofür sie anfallen, vor allem bei verspäteter Zahlung. Der Bauträgervertrag wird in Form einer notariellen Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1).

Wann zahlen Sie in Etappen, wann alles sofort?

Beim Bauträgervertrag koppelt das Gesetz die Zahlungen an den Baufortschritt und nicht daran, wie viel Geld Sie auf dem Konto haben. Die Frage „Raten oder alles“ hängt also davon ab, in welchem Stadium sich das gewählte Bauvorhaben befindet.

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Wie viel Sie bei fortgeschrittenem Bau wann zahlen, zeigt der Zahlungsplan im Vertragsentwurf. Fordern Sie ihn vor der Reservierung an und rechnen Sie aus, welcher Betrag am Tag der Beurkundung fällig wird. Wie der Kauf einer Wohnung abläuft, die schon steht, beschreiben wir im Ratgeber so kaufen Sie eine bezugsfertige Wohnung vom Bauträger.

Bauabschnitt und Fertigstellungstermin mehrerer Bauvorhaben sehen Sie in einer Tabelle: Bauabschnitt, Fertigstellungstermin und Preise mehrerer Bauvorhaben vergleichen. Der Fertigstellungstermin zeigt, wie weit der Bau ist. Die genaue Aufteilung der Zahlungen sehen Sie erst im Zahlungsplan des Vertragsentwurfs.

Was gewinnen Sie, wenn Sie in Etappen zahlen, obwohl Sie die ganze Summe haben?

Das Geld bleibt länger bei Ihnen. Der Teil des Preises, der auf künftige Abschnitte entfällt, bleibt auf Ihrem Konto, bis diese Abschnitte abgeschlossen sind. Was Sie eingezahlt haben, geht beim offenen Konto erst nach Bestätigung des Abschnitts an den Bauträger. Beim geschlossenen Konto erhält er es erst nach der Urkunde über die Eigentumsübertragung.

Beim Bauträgervertrag haben Sie bei Verzug einen gesetzlichen Ausweg. Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht zum vertraglichen Termin, setzen Sie ihm weitere 120 Tage. Nach deren Ablauf können Sie vom Vertrag zurücktreten und weiterhin die Vertragsstrafe für die Verspätung verlangen (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 3). Beim Rücktritt nach Art. 43 Abs. 1 gilt:

• Sie zahlen keine Rücktrittsentschädigung und keine Rücktrittskosten (Art. 44 Abs. 1–2);
• der Bauträger erstattet die ihm vom offenen Konto ausgezahlten Mittel spätestens innerhalb von 30 Tagen (Art. 44 Abs. 3);
• erstattet er sie nicht, übernimmt die Auszahlung der DFG (Art. 48 Abs. 1 Nr. 6);
• die Erklärung geben Sie schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift ab, zusammen mit der Zustimmung zur Löschung Ihrer Ansprüche im Grundbuch (księga wieczysta) (Art. 45 Abs. 1).

Was Sie nicht automatisch gewinnen. Das Gesetz sieht weder einen Rabatt für schnellere Zahlung noch einen Aufschlag für Ratenzahlung vor. Hören Sie im Verkaufsbüro von unterschiedlichen Preisen je nach Zahlungsweise, lassen Sie sich beide Varianten schriftlich geben und vergleichen Sie den vollen Betrag. Erwägen Sie den Kauf im Bau statt einer fertigen Wohnung, rechnen Sie auch die Kosten des Wartens. Wir beschreiben sie im Text was das Warten auf eine Wohnung im Bau kostet.

Welche Pflichten übernehmen Sie beim Ratenplan?

Zahlung in Etappen heißt, dass das Geld zu den Vertragsterminen sofort verfügbar sein muss. Liegt es in Produkten mit Auszahlungsfrist, stimmen Sie diese Frist mit dem Bauzeitplan ab.

Was bei Verspätung droht (Rechtsstand Oktober 2026):

• Zinsen und Vertragsstrafen, wenn der Vertrag sie vorsieht (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14);
• Rücktritt des Bauträgers, aber erst nach schriftlicher Zahlungsaufforderung mit 30 Tagen Frist und nur, wenn die Verzögerung nicht auf höherer Gewalt beruht (Art. 43 Abs. 7);
• Rücktritt, wenn Sie zur Abnahme oder zur Urkunde nicht erscheinen: Der Bauträger muss Sie vorher zweimal schriftlich laden, im Abstand von mindestens 60 Tagen (Art. 43 Abs. 8). Das ist wichtig, wenn Sie als Anleger nicht dauerhaft in Warschau wohnen.

Ist eine Vertragsstrafe offensichtlich überhöht, kann das Gericht sie herabsetzen (Art. 484 § 2 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).

Lässt sich der Preis bei Barzahlung verhandeln?

Versuchen kann man es, doch das Gesetz garantiert keinen Rabatt. Hier die Daten, mit denen Sie das Gespräch beginnen können.

NBP-Daten: Warschau, Primärmarkt (Stand Oktober 2026)¹

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Der Abstand zwischen Angebots- und Transaktionspreis heißt nicht, dass Bauträger 9 % Rabatt geben. Die NBP vergleicht zwei verschiedene Wohnungsgruppen: die im Angebot und die verkauften. Sie vergleicht nicht die Preise derselben Wohnungen.

Markteinschätzung. Laut Tabelaofert.pl (Ratgeber aktualisiert am 16.01.2026) liegt der realistische Verhandlungsspielraum auf dem Primärmarkt meist bei 3–7 % des Angebotspreises, und die Zahlung ohne Kredit sieht das Portal als stärkstes Argument des Käufers. Das ist die Einschätzung eines Portals, keine Statistik. Zur Veranschaulichung: Bei einem Preis von 800 000 PLN wären das 24 000–56 000 PLN (eigene Berechnung).

Bevor Sie verhandeln:

1. Prüfen Sie die Preishistorie. Der Bauträger veröffentlicht auf seiner Website den Preis pro m² und den Preis jeder Wohnung inklusive Mehrwertsteuer samt Änderungshistorie (Art. 19a Abs. 1–2). Wie Sie das prüfen, beschreiben wir im Ratgeber so prüfen Sie, ob der Aktionspreis wirklich gesunken ist.
2. Vergleichen Sie den Preis mit der Liste. Weicht der bei Vertragsabschluss vorgeschlagene Preis vom Preis auf der Website des Bauträgers ab, können Sie den Abschluss zum für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6).
3. Rechnen Sie den Preis aus der Fläche. Bei Verträgen ab dem 13.02.2026 ist der Preis das Produkt aus Nutzfläche und Preis pro m² (Art. 5a).
4. Halten Sie das Ergebnis im Vertrag fest. Absprachen aus dem Gespräch, auch zu Stellplatz oder Kellerabteil, zählen erst, wenn sie im Vertrag stehen.

Preis, Mehrwertsteuer und Wertsicherung: was im Vertragsentwurf zu prüfen ist

Mehrwertsteuer. Die Preise in der Liste des Bauträgers werden inklusive Mehrwertsteuer angegeben (Art. 19a Abs. 1). Der Satz von 8 % für Wohnungen bis 150 m² gilt nach Stand vom 7.10.2026 (Art. 41 Abs. 2 und 12–12c sowie Art. 146ef des Mehrwertsteuergesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Prüfen Sie den Satz vor der Unterzeichnung noch einmal und fragen Sie, was mit dem Preis geschieht, wenn sich der Satz ändert.

Wertsicherung des Preises. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Bauträgergesetzes (UD361, am 11.05.2026 im RCL veröffentlicht) sieht unter anderem ein Verbot der Preisindexierung vor. Stand 7.10.2026 hat der Entwurf den Sejm nicht erreicht, es ist also kein geltendes Recht. Prüfen Sie im Vertragsentwurf, ob sich der Preis ändern kann und in welchen Fällen.

Bargeld wörtlich: Banknoten, Überweisung und Herkunft des Geldes

„In bar“ meint im Gespräch mit dem Bauträger meist „ohne Kredit“. Denken Sie an Zahlung mit Banknoten, sollten Sie drei Regeln kennen (Rechtsstand Oktober 2026):

• Für Privatpersonen gibt es kein Limit. Das Unternehmerrecht begrenzt Barzahlungen nur bei Geschäften zwischen Unternehmern, über 15 000 PLN (Art. 19, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480). Kaufen Sie über Ihre Firma, gilt dieses Limit für Sie.
• Zahlungen aus dem Bauträgervertrag gehen auf ein Bankkonto, nämlich das Treuhandkonto (Art. 8).
• Der Notar informiert den GIIF. Der Notar übermittelt dem Generalinspekteur für Finanzinformationen (GIIF) Angaben zu Geschäften ab dem Gegenwert von 15 000 Euro (Art. 72 Abs. 4 i. V. m. Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 des Geldwäschegesetzes, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). In begründeten Fällen prüfen die verpflichteten Institutionen die Herkunft des Geldes (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b). Bereiten Sie daher vorher Unterlagen vor, die sie belegen: einen Kaufvertrag über eine andere Immobilie, einen Schenkungsvertrag oder Kontoauszüge.

Kaufen Sie mehrere Wohnungen oder planen Sie den Weiterverkauf?

Kaufen Sie als Anleger, prüfen Sie vor der Unterzeichnung drei Punkte (Rechtsstand Oktober 2026):

• Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte (PCC). Der Kauf vom Bauträger, der der Mehrwertsteuer unterliegt, ist grundsätzlich nicht PCC-pflichtig (Art. 2 Nr. 4 Buchst. a des PCC-Gesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Die Ausnahme betrifft gerade Anleger: Kaufen Sie mindestens sechs Wohnungen in einem oder mehreren Gebäuden auf einem Grundstück, zahlen Sie ab dem Kaufvertrag über die sechste und jede weitere Wohnung 6 % PCC, obwohl der Bauträger auch Mehrwertsteuer berechnet (Art. 7a Abs. 1). Das gilt auch für den Erwerb von Anteilen an solchen Wohnungen (Art. 7a Abs. 1) und für den Kauf zu Miteigentum, wenn nur einer der Miterwerber diesen Satz zahlen muss (Art. 7a Abs. 2).
• Einkommensteuer beim Verkauf. Verkaufen Sie vor Ablauf von 5 Jahren, gerechnet ab Ende des Erwerbsjahres, zahlen Sie 19 % Steuer auf das Einkommen (Art. 10 Abs. 1 Nr. 8 und Art. 30e des PIT-Gesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). Ab welchem Tag der Erwerb beim Bauträgervertrag zählt, klären Sie mit einem Steuerberater.
• Abtretung vor der Abnahme. Die Rechte aus dem Bauträgervertrag können Sie nur in notarieller Form übertragen. Das Gesetz erlaubt es, wenn der Vertrag höchstens eine Wohnung betrifft und Sie in den letzten 3 Jahren keine Forderung aus einem anderen Bauträgervertrag übertragen haben (Art. 37a Abs. 1). In der Übertragungsurkunde erklären Sie unter strafrechtlicher Verantwortung, dass die zweite Bedingung erfüllt ist (Art. 37a Abs. 4), und der Notar belehrt Sie über diese Verantwortung (Art. 40 Abs. 1a). Die Beschränkung gilt nicht für die Übertragung an Personen der I. und II. Steuergruppe (Art. 37a Abs. 2). Planen Sie mehrere solche Geschäfte, haben Zahlungsplan und Fertigstellungstermin für Sie doppeltes Gewicht.

Ihre Lage als Käufer aus dem Ausland: Sprache, Unterlagen, Zahlungen

Dieser Abschnitt betrifft Sie, wenn Sie kein Polnisch lesen oder aus der Ferne kaufen. Das Bauträgergesetz enthält keine Vorschrift zur Sprache der Unterlagen. Es gilt das allgemeine Gesetz über die polnische Sprache (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, Rechtsstand Oktober 2026): Ein Dokument kann eine parallele fremdsprachige Fassung haben (Art. 8 Abs. 1a), und ein Ausländer, der die jeweilige Sprache beherrscht und über sein Recht auf ein Dokument auf Polnisch belehrt wurde, kann ein Dokument in der Fremdsprache beantragen (Art. 8 Abs. 1b). Eine Übersetzungspflicht begründen diese Vorschriften nicht. Die maßgeblichen Unterlagen sind der Vertragsentwurf mit dem Zahlungsplan und die Urkunde, beide auf Polnisch.

Was daraus folgt: Lassen Sie sich Zahlungstermine und Kontonummer vor der Zahlung schriftlich bestätigen. Zahlungen aus dem Bauträgervertrag gehen auf das Treuhandkonto, nicht auf ein beliebiges Konto (Art. 8). Wer aus dem Ausland kauft, sollte die Unterlagen zur Herkunft des Geldes (Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Kontoauszüge) vor dem Notartermin bereithalten. Beim Zahlungsverzug ist besonders die Ladung zur Abnahme oder zur Urkunde wichtig: Der Bauträger muss Sie zweimal schriftlich laden, im Abstand von mindestens 60 Tagen (Art. 43 Abs. 8). Wir gehen den Vertragsentwurf und den Zahlungsplan mit Ihnen auf Deutsch durch.

Fragen an das Verkaufsbüro, wenn Sie in bar zahlen

1. Welches Treuhandkonto führt das Vorhaben: offen oder geschlossen?
2. Wie viele Abschnitte hat der Zahlungsplan, und welche sind schon abgeschlossen?
3. Welcher Betrag ist am Tag der Urkunde fällig, welcher zu den späteren Terminen?
4. Kann sich der Preis nach Vertragsabschluss ändern: bei einer Änderung der Mehrwertsteuer oder aus anderem Grund?
5. Welche Zinsen und Vertragsstrafen sieht der Vertrag bei verspäteter Zahlung vor?
6. Ist der Preis im Verkaufsbüro derselbe wie in der Liste auf der Website des Bauträgers?
7. Können Preis oder Bedingungen bei Zahlung ohne Kredit anders sein, und hält der Bauträger das im Vertrag fest?

Lesen Sie auch: Bauträgervertrag und Kredit: was, wenn die Bank ablehnt.

FAQ

Kann ich dem Bauträger den ganzen Preis auf einmal zahlen?

Beim Bauträgervertrag koppelt das Gesetz Ihre Zahlungen an den Baufortschritt: Sie zahlen auf das Treuhandkonto nach Abschluss der einzelnen Bauabschnitte (Art. 8 Abs. 1 und 3, Rechtsstand Oktober 2026). Den ganzen Preis auf einmal zahlen Sie in der Regel bei einer bezugsfertigen Wohnung, die direkt per Kaufvertrag verkauft wird (Art. 3 des Bauträgergesetzes). Bei fortgeschrittenem Bau zahlen Sie die bereits abgeschlossenen Abschnitte zu Beginn, den Rest nach Ratenplan.

Ist „Ratenzahlung“ beim Bauträger ein Kredit?

Nein. Die „Raten“ sind der Zahlungsplan des Bauträgervertrags auf das Treuhandkonto. Das Vorhaben wird in mindestens 4 Bauabschnitte geteilt, jeder entspricht 10–25 % der Gesamtkosten des Vorhabens (Art. 24 Abs. 2, Rechtsstand Oktober 2026). Sehen die Parteien Zinsen oder Vertragsstrafen vor, muss der Vertrag deren Höhe nennen (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Prüfen Sie daher, wofür sie anfallen.

Bekomme ich für Barzahlung einen Rabatt vom Bauträger?

Das Gesetz sieht keinen solchen Rabatt vor, es hängt vom Gespräch mit dem Bauträger ab. Laut Tabelaofert.pl (Januar 2026) liegt der realistische Verhandlungsspielraum meist bei 3–7 % des Angebotspreises, und die Zahlung ohne Kredit gilt dem Portal als stärkstes Argument des Käufers. Die NBP-Daten für das 2. Quartal 2026 zeigen in Warschau einen um 9,2 % niedrigeren durchschnittlichen Transaktionspreis als Angebotspreis. Das vergleicht aber verschiedene Wohnungsgruppen und ist kein Rabatt auf dieselbe Wohnung.

Gibt es für Privatpersonen ein Limit für Barzahlungen beim Wohnungskauf?

Für Privatpersonen nicht. Das Unternehmerrecht begrenzt Barzahlungen nur zwischen Unternehmern, über 15 000 PLN (Art. 19, Rechtsstand Oktober 2026). Kaufen Sie über Ihre Firma, gilt das Limit auch für Sie. Der Notar meldet dem GIIF Geschäfte ab dem Gegenwert von 15 000 Euro, bereiten Sie daher Belege zur Herkunft des Geldes vor.

Was passiert, wenn ich eine Rate nach Ratenplan zu spät zahle?

Sie zahlen Zinsen oder eine Vertragsstrafe, wenn der Vertrag sie vorsieht (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Der Bauträger kann erst nach schriftlicher Zahlungsaufforderung mit 30 Tagen Frist zurücktreten, außer die Verzögerung beruht auf höherer Gewalt (Art. 43 Abs. 7, Rechtsstand Oktober 2026). Eine offensichtlich überhöhte Vertragsstrafe kann das Gericht herabsetzen (Art. 484 § 2 k.c.).

Kann ich die Wohnung vor der Abnahme weiterverkaufen?

Ja, durch Übertragung der Rechte aus dem Bauträgervertrag (Abtretung) in notarieller Form. Voraussetzungen: Der Vertrag betrifft höchstens eine Wohnung, und Sie haben in den letzten 3 Jahren keine Forderung aus einem anderen Bauträgervertrag übertragen (Art. 37a Abs. 1, Rechtsstand Oktober 2026). Die Beschränkung gilt nicht für die Übertragung an Personen der I. und II. Steuergruppe (Abs. 2).

Sie wählen ein Bauvorhaben und wollen ohne Kredit zahlen? Schreiben Sie uns, bevor Sie zum ersten Mal ins Verkaufsbüro gehen: Wir müssen Sie beim Bauträger vor Ihrem ersten eigenen Besuch anmelden. Wir gehen gemeinsam hin und besprechen mit Ihnen den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) und den Vertragsentwurf, darunter den Zahlungsplan. Wir zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten. Auf dem Primärmarkt berechnen wir dem Käufer keine Vergütung (0 %). Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

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Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung oder Steuerberatung. Rechtsstand Oktober 2026.

¹ Quelle: NBP, Immobilienpreisdatenbank (BaRN), Datei ceny_mieszkan.xlsx, Blatt „Rynek pierwotny“, Warschau. In den NBP-Daten umfasst das 2. Quartal die Monate März bis Mai, das 1. Quartal Dezember bis Februar. Prozentuale Abstände und Änderungen Quartal/Quartal und Jahr/Jahr: eigene Berechnung auf Basis der NBP-Daten.