Ha il denaro per l’intero appartamento e si chiede se bonificare al costruttore tutto subito o comprare l’appartamento a rate, cioè pagando per fasi. Con il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) la questione è in gran parte regolata dalla legge: versa sul conto escrow (mieszkaniowy rachunek powierniczy) al termine delle singole fasi dei lavori (art. 8 co. 1 e 3, stato giuridico a ottobre 2026). L’intero prezzo in una volta si paga di norma quando si compra un appartamento pronto. Con lavori avanzati alcune fasi sono già concluse, quindi la parte di prezzo che le riguarda si paga all’inizio. La legge non prevede sconti per il pagamento in contanti, ma secondo Tabelaofert.pl (gennaio 2026) il pagamento senza mutuo è l’argomento più forte dell’acquirente nella trattativa. Secondo la NBP, nel secondo trimestre 2026 il prezzo medio di transazione sul mercato primario di Varsavia era inferiore del 9,2% al prezzo medio di listino. È però un confronto tra gruppi diversi di appartamenti, non uno sconto sullo stesso appartamento.
Questa guida è per chi acquista a Varsavia con mezzi propri, senza mutuo, in genere come investimento o come ulteriore abitazione. La base giuridica è la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’abitazione o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (di seguito: legge sui costruttori), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880. Norme e cifre sono indicate allo stato di ottobre 2026.
Che cosa significa „appartamento dal costruttore a rate”?
Non è un mutuo né un finanziamento del costruttore. Le „rate” sono il piano di pagamenti del contratto con il costruttore. La legge ne fissa il quadro:
- Fasi. L’opera è divisa in almeno 4 fasi. Ciascuna corrisponde al 10-25% dei costi complessivi dell’opera (art. 24 co. 2). La stessa percentuale decide quanto del Suo versamento la banca trasferisce al costruttore dopo una fase dal conto aperto: quota di costo della fase per il prezzo del Suo appartamento (art. 16 co. 1).
- Momento del versamento. Versa sul conto escrow (MRP) secondo l’avanzamento, dopo il termine della singola fase (art. 8 co. 1-3).
- Quando il costruttore riceve il denaro. Con il conto aperto la banca paga il costruttore non prima di 30 giorni dalla conclusione del contratto e solo dopo la conferma che la fase è conclusa (art. 16 co. 1). Con il conto chiuso il costruttore riceve il denaro solo dopo l’atto che trasferisce a Lei la proprietà (art. 15, art. 5 n. 10).
- Chi paga la protezione. Il contributo al Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) lo paga il costruttore: 0,45% dei versamenti con il conto aperto e 0,1% con il conto chiuso (regolamento, Dz.U. 2022 poz. 1341, stato a ottobre 2026).
Se il contratto prevede interessi o penali, deve indicarne l’importo (art. 35 co. 1 n. 14). Verifichi per cosa maturano, soprattutto in caso di ritardo nel pagamento. Il contratto con il costruttore si conclude in forma di atto notarile (art. 40 co. 1).
Quando paga per fasi e quando tutto subito?
Con il contratto con il costruttore la legge lega i versamenti all’avanzamento dei lavori e non a quanto denaro ha sul conto. La domanda „rate o tutto” dipende quindi dalla fase in cui si trova l’investimento che sceglie.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Situazione | Contratto | Come paga | Cosa protegge il Suo denaro |
|---|---|---|---|
| Lavori all’inizio | contratto con il costruttore (atto notarile) | per fasi, al termine delle singole fasi (art. 8) | conto escrow; con il conto aperto rimborso dal DFG nei casi dell’art. 48 co. 1 |
| Lavori avanzati | contratto con il costruttore (atto notarile) | le fasi concluse all’inizio, il resto per fasi | come sopra |
| Appartamento pronto, venduto direttamente con contratto di compravendita | compravendita (art. 3) | tutto all’atto | la proprietà passa a Lei con l’atto; le norme su conto escrow e DFG non si applicano; garanzia per vizi dell’immobile 5 anni (art. 568 § 1 k.c.) |
Quanto e quando pagherà con lavori avanzati lo mostra il piano di pagamenti nella bozza di contratto. Lo richieda prima della prenotazione e calcoli quale importo cade nel giorno dell’atto. Come avviene l’acquisto di un appartamento già finito lo descriviamo nella guida come acquistare un appartamento pronto dal costruttore.
Stato dei lavori e data di consegna di più investimenti li vede in un’unica tabella: confronti stato dei lavori, data di consegna e prezzi di più investimenti. La data di consegna indica a che punto è il cantiere. La ripartizione esatta dei versamenti la mostra solo il piano di pagamenti nella bozza di contratto.
Che cosa guadagna pagando per fasi, se ha tutta la somma?
Il denaro resta più a lungo con Lei. La parte di prezzo relativa alle fasi future resta sul Suo conto finché quelle fasi non sono concluse. Quanto ha versato passa al costruttore, con il conto aperto, solo dopo la conferma della fase. Con il conto chiuso passa solo dopo l’atto che trasferisce la proprietà.
Con il contratto con il costruttore ha una via d’uscita legale in caso di ritardo. Se il costruttore non trasferisce la proprietà entro il termine del contratto, gli assegna altri 120 giorni. Scaduti questi, può recedere dal contratto e continuare a chiedere la penale per il ritardo (art. 43 co. 1 n. 6, co. 3). In caso di recesso ai sensi dell’art. 43 co. 1:
- non paga alcun indennizzo di recesso né spese di recesso (art. 44 co. 1-2);
- il costruttore restituisce le somme che gli sono state versate dal conto aperto entro 30 giorni al massimo (art. 44 co. 3);
- se non le restituisce, il pagamento è assunto dal DFG (art. 48 co. 1 n. 6);
- la dichiarazione la rende per iscritto con firma autenticata da un notaio, insieme al consenso alla cancellazione dei Suoi diritti dal registro fondiario (księga wieczysta) (art. 45 co. 1).
Cosa non ottiene automaticamente. La legge non prevede né sconti per il pagamento più rapido né maggiorazioni per il pagamento a fasi. Se in ufficio vendite sente prezzi diversi a seconda della modalità di pagamento, chieda entrambe le versioni per iscritto e confronti l’importo complessivo. Se valuta l’acquisto in costruzione al posto di un appartamento pronto, calcoli anche il costo dell’attesa. Lo descriviamo nel testo quanto costa attendere un appartamento in costruzione.
Quali obblighi si assume con il piano di pagamenti?
Pagare per fasi significa che alle scadenze del contratto il denaro deve essere subito disponibile. Se lo tiene in prodotti con termine di svincolo, confronti tale termine con il cronoprogramma dei lavori.
Cosa rischia in caso di ritardo (stato giuridico a ottobre 2026):
- interessi e penali, se il contratto li prevede (art. 35 co. 1 n. 14);
- recesso del costruttore, ma solo dopo una diffida scritta al pagamento con termine di 30 giorni e solo se il ritardo non deriva da forza maggiore (art. 43 co. 7);
- recesso se non si presenta alla consegna o all’atto: il costruttore deve convocarLa prima due volte per iscritto, a distanza di almeno 60 giorni (art. 43 co. 8). È importante se acquista come investitore e non vive stabilmente a Varsavia.
Se la penale è manifestamente eccessiva, il tribunale può ridurla (art. 484 § 2 k.c., t.u. Dz.U. 2026 poz. 795).
Pagando senza mutuo si può trattare il prezzo?
Si può provare, ma la legge non garantisce alcuno sconto. Ecco i dati da cui partire nella trattativa.
Dati NBP: Varsavia, mercato primario (stato a ottobre 2026)¹
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Indicatore | Valore |
|---|---|
| Prezzo medio di listino, II trim. 2026 | 18 488 PLN/m² |
| Prezzo medio di transazione, II trim. 2026 | 16 783 PLN/m² |
| Differenza tra prezzo di listino e di transazione, II trim. 2026 | 9,2% |
| La stessa differenza, I trim. 2026 | 8,8% |
| Variazione del prezzo medio di transazione, II trim. 2026 | +1,9% sul trimestre, +2,4% sull’anno |
La differenza tra prezzo di listino e di transazione non significa che i costruttori concedano il 9% di sconto. La NBP confronta due gruppi diversi di appartamenti: quelli in offerta e quelli venduti. Non confronta i prezzi degli stessi appartamenti.
Opinione del mercato. Secondo Tabelaofert.pl (guida aggiornata il 16.01.2026) il margine di trattativa realistico sul mercato primario è di solito il 3-7% del prezzo di listino, e il portale ritiene il pagamento senza mutuo l’argomento più forte dell’acquirente. È una valutazione di un portale, non una statistica. A titolo illustrativo: con un prezzo di 800 000 PLN tale margine equivale a 24 000-56 000 PLN (calcolo nostro).
Prima di trattare:
- Verifichi la storia del prezzo. Il costruttore pubblica sul proprio sito il prezzo al metro quadro e il prezzo di ogni appartamento, IVA inclusa, con la storia delle variazioni (art. 19a co. 1-2). Come verificarlo lo descriviamo nella guida come verificare se il prezzo in promozione è davvero sceso.
- Confronti il prezzo con l’elenco. Se il prezzo proposto alla conclusione del contratto differisce da quello sul sito del costruttore, può chiedere la conclusione del contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a co. 6).
- Calcoli il prezzo dalla superficie. Nei contratti conclusi dal 13.02.2026 il prezzo è il prodotto della superficie utile per il prezzo al m² (art. 5a).
- Metta il risultato nel contratto. Gli accordi presi a voce, anche su posto auto o cantina, contano solo se finiscono nel contratto.
Prezzo, IVA e rivalutazione: cosa controllare nella bozza di contratto
IVA. I prezzi nell’elenco del costruttore sono indicati IVA inclusa (art. 19a co. 1). L’aliquota dell’8% per le abitazioni fino a 150 m² vale secondo lo stato al 7.10.2026 (art. 41 co. 2 e 12-12c e art. 146ef della legge sull’IVA, t.u. Dz.U. 2026 poz. 1263). Prima di firmare verifichi di nuovo l’aliquota e chieda cosa accade al prezzo se l’aliquota cambia.
Rivalutazione del prezzo. Il progetto governativo di modifica della legge sui costruttori (UD361, pubblicato nell’RCL l’11.05.2026) prevede tra l’altro il divieto di indicizzazione del prezzo. Al 7.10.2026 il progetto non è arrivato alla Dieta, quindi non è diritto vigente. Verifichi nella bozza di contratto se il prezzo può cambiare e in quali casi.
Contanti alla lettera: banconote, bonifico e origine del denaro
„In contanti” nel colloquio con il costruttore di solito significa „senza mutuo”. Se pensa a un pagamento in banconote, conviene conoscere tre regole (stato giuridico a ottobre 2026):
- Per i privati non c’è limite. Il diritto degli imprenditori limita i pagamenti in contanti solo nelle operazioni tra imprenditori, oltre 15 000 PLN (art. 19, t.u. Dz.U. 2025 poz. 1480). Se acquista tramite la Sua società, tale limite La riguarda.
- I versamenti del contratto con il costruttore vanno su un conto bancario, cioè sul conto escrow (art. 8).
- Il notaio informa il GIIF. Il notaio trasmette all’Ispettore generale per l’informazione finanziaria (GIIF) le informazioni sulle operazioni di valore superiore al controvalore di 15 000 euro (art. 72 co. 4 in combinato con art. 2 co. 1 n. 13 della legge antiriciclaggio, t.u. Dz.U. 2025 poz. 644). In casi motivati gli enti obbligati verificano l’origine del denaro (art. 34 co. 1 n. 4 lett. b). Prepari quindi per tempo i documenti che la dimostrano: il contratto di vendita di un altro immobile, un atto di donazione o gli estratti conto.
Acquista più appartamenti o pianifica la rivendita?
Se acquista come investitore, prima di firmare esamini tre aspetti (stato giuridico a ottobre 2026):
- Imposta sugli atti civilistici (PCC). L’acquisto dal costruttore soggetto a IVA di norma non è soggetto a PCC (art. 2 n. 4 lett. a della legge sulla PCC, t.u. Dz.U. 2026 poz. 191). L’eccezione riguarda proprio gli investitori: se acquista almeno sei abitazioni in uno o più edifici costruiti su un unico terreno, dal contratto di compravendita della sesta e di ogni successiva abitazione paga il 6% di PCC, anche se il costruttore addebita pure l’IVA (art. 7a co. 1). Ciò vale anche per l’acquisto di quote di tali abitazioni (art. 7a co. 1) e per l’acquisto in comproprietà, se anche uno solo dei coacquirenti è tenuto a pagare questa aliquota (art. 7a co. 2).
- Imposta sul reddito alla rivendita. La vendita prima che trascorrano 5 anni dalla fine dell’anno di acquisto comporta il 19% di imposta sul reddito (art. 10 co. 1 n. 8 e art. 30e della legge sull’imposta sul reddito delle persone fisiche, t.u. Dz.U. 2026 poz. 592). Da quale giorno si conta l’acquisto con il contratto con il costruttore, lo stabilisca con un consulente fiscale.
- Cessione prima della consegna. I diritti derivanti dal contratto con il costruttore può trasferirli solo con atto notarile. La legge lo consente se il contratto riguarda al massimo un appartamento e negli ultimi 3 anni non ha ceduto crediti da un altro contratto con un costruttore (art. 37a co. 1). Nell’atto di cessione dichiara, sotto responsabilità penale, che la seconda condizione è soddisfatta (art. 37a co. 4), e il notaio La informa di tale responsabilità (art. 40 co. 1a). La limitazione non vale per la cessione a persone del I e II gruppo fiscale (art. 37a co. 2). Se pianifica più operazioni di questo tipo, piano di pagamenti e data di consegna hanno per Lei un doppio peso.
La Sua situazione di acquirente dall’estero: lingua, documenti, pagamenti
Questa sezione La riguarda se non legge il polacco o acquista a distanza. La legge sui costruttori non contiene norme sulla lingua dei documenti. Si applica la legge generale sulla lingua polacca (t.u. Dz.U. 2026 poz. 81, stato giuridico a ottobre 2026): un documento può avere una versione parallela in lingua straniera (art. 8 co. 1a) e uno straniero che conosce la lingua in questione e che è stato informato del diritto di avere il documento in polacco può chiedere il documento in lingua straniera (art. 8 co. 1b). Queste norme non creano un obbligo di traduzione. I documenti determinanti sono la bozza di contratto con il piano di pagamenti e l’atto, entrambi in polacco.
Ne consegue: si faccia confermare per iscritto le scadenze di pagamento e il numero di conto prima di pagare. I versamenti del contratto con il costruttore vanno sul conto escrow, non su un conto qualsiasi (art. 8). Se acquista dall’estero, tenga pronti prima dell’appuntamento dal notaio i documenti sull’origine del denaro (contratto di vendita, atto di donazione, estratti conto). In caso di ritardo nei pagamenti è importante soprattutto la convocazione alla consegna o all’atto: il costruttore deve convocarLa due volte per iscritto, a distanza di almeno 60 giorni (art. 43 co. 8). Esaminiamo con Lei la bozza di contratto e il piano di pagamenti in italiano.
Domande all’ufficio vendite, se paga senza mutuo
- Quale conto escrow ha l’investimento: aperto o chiuso?
- Quante fasi ha il piano di pagamenti e quali sono già concluse?
- Quale importo è dovuto il giorno dell’atto e quale alle scadenze successive?
- Il prezzo può cambiare dopo la firma: con una variazione dell’IVA o per un altro motivo?
- Quali interessi e penali prevede il contratto per il ritardo nel pagamento?
- Il prezzo in ufficio vendite è uguale a quello dell’elenco sul sito del costruttore?
- Pagando senza mutuo prezzo o condizioni possono essere diversi, e il costruttore lo mette nel contratto?
Legga anche: contratto con il costruttore e mutuo: cosa fare se la banca rifiuta.
FAQ
Posso pagare al costruttore l’intero prezzo in una volta?
Con il contratto con il costruttore la legge lega i pagamenti all’avanzamento dei lavori: versa sul conto escrow al termine delle singole fasi di costruzione (art. 8 co. 1 e 3, stato giuridico a ottobre 2026). L’intero prezzo in una volta si paga di norma per un appartamento pronto, venduto direttamente con un contratto di compravendita (art. 3 della legge sui costruttori). Se i lavori sono avanzati, le fasi già concluse si pagano all’inizio, il resto secondo il piano.
Le „rate” del costruttore sono un mutuo?
No. Le „rate” sono il piano di pagamenti sul conto escrow previsto dal contratto con il costruttore. L’opera è divisa in almeno 4 fasi e ciascuna corrisponde al 10-25% dei costi complessivi dell’opera (art. 24 co. 2, stato giuridico a ottobre 2026). Se le parti prevedono interessi o penali, il contratto deve indicarne l’importo (art. 35 co. 1 n. 14), quindi verifichi per cosa maturano.
Pagando senza mutuo ottengo uno sconto dal costruttore?
La legge non prevede alcuno sconto, dipende dalla trattativa con il costruttore. Secondo Tabelaofert.pl (gennaio 2026) il margine di trattativa realistico sul mercato primario è di solito il 3-7% del prezzo di listino, e il pagamento senza mutuo è per il portale l’argomento più forte dell’acquirente. I dati NBP per il secondo trimestre 2026 mostrano a Varsavia un prezzo medio di transazione inferiore del 9,2% a quello di listino. Ma è un confronto tra gruppi diversi di appartamenti, non uno sconto sullo stesso appartamento.
Esiste un limite ai pagamenti in contanti per i privati nell’acquisto di un appartamento?
Per i privati no. Il diritto degli imprenditori limita i pagamenti in contanti solo tra imprenditori, oltre 15 000 PLN (art. 19, stato giuridico a ottobre 2026). Se acquista tramite la sua società, il limite vale anche per Lei. Il notaio comunica al GIIF le operazioni oltre il controvalore di 15 000 euro, perciò prepari i documenti sull’origine del denaro.
Cosa succede se pago in ritardo una rata del piano?
Paga interessi o penale, se il contratto li prevede (art. 35 co. 1 n. 14). Il costruttore può recedere solo dopo una diffida scritta al pagamento con termine di 30 giorni, salvo che il ritardo derivi da forza maggiore (art. 43 co. 7, stato giuridico a ottobre 2026). Una penale manifestamente eccessiva può essere ridotta dal tribunale (art. 484 § 2 k.c.).
Posso rivendere l’appartamento prima della consegna?
Sì, trasferendo i diritti derivanti dal contratto con il costruttore (cessione) con atto notarile. Condizioni: il contratto riguarda al massimo un appartamento e negli ultimi 3 anni Lei non ha ceduto crediti derivanti da un altro contratto con un costruttore (art. 37a co. 1, stato giuridico a ottobre 2026). La limitazione non vale per la cessione a persone del I e II gruppo fiscale (co. 2).
Sta scegliendo un investimento e vuole pagare senza mutuo? Ci scriva prima di andare per la prima volta in ufficio vendite: dobbiamo segnalarLa al costruttore prima della Sua prima visita autonoma. Andremo insieme e esamineremo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza di contratto, compreso il piano di pagamenti. Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Sul mercato primario non addebitiamo all’acquirente alcuna remunerazione (0%).
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale né fiscale. Stato giuridico a ottobre 2026.
¹ Fonte: NBP, banca dati dei prezzi degli immobili residenziali (BaRN), file ceny_mieszkan.xlsx, foglio „Rynek pierwotny”, Varsavia. Nei dati NBP il II trimestre comprende i mesi da marzo a maggio, il I trimestre da dicembre a febbraio. Differenze percentuali e variazioni trimestrali e annuali: calcolo nostro sui dati NBP.