Покупка у застройщика за наличные: платежи по графику или сразу вся сумма

У вас есть деньги на всю квартиру, и вы решаете: перевести застройщику всё сразу или купить квартиру от застройщика в рассрочку, то есть платить этапами. При договоре с застройщиком (umowa deweloperska) это в значительной мере решает закон: вы вносите деньги на специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) после завершения очередных этапов стройки (art. 8 ust. 1 i 3, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Всю цену сразу платят обычно тогда, когда покупают готовую квартиру. При поздней стадии стройки часть этапов уже завершена, поэтому часть цены, приходящуюся на них, вы заплатите в начале. Закон не предусматривает скидку за наличные, но по данным Tabelaofert.pl (январь 2026 г.) оплата наличными — самый сильный аргумент покупателя в торге. По данным NBP, во II квартале 2026 г. средняя цена сделок на первичном рынке Варшавы была на 9,2% ниже средней цены предложения. Это, однако, сравнение разных наборов квартир, а не скидка на один и тот же лот.

Этот материал для тех, кто покупает квартиру в Варшаве на собственные средства, без кредита, чаще всего как инвестицию или очередное жильё. Правовая основа: закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, далее — закон о застройщиках), единый текст Dz.U. 2026 poz. 880. Нормы и цифры приводим по состоянию на октябрь 2026 г.

Что значит «квартира от застройщика в рассрочку»?

Это не кредит и не финансирование от застройщика. «Рассрочка» — это график взносов из договора с застройщиком. Закон задаёт для него рамки:

• Этапы. Проект делится минимум на 4 этапа. Каждый соответствует 10–25% общих затрат проекта (art. 24 ust. 2). Тот же процент определяет, какую часть вашего взноса банк переведёт застройщику после этапа со счёта открытого типа: процент затрат этапа, умноженный на цену вашего помещения (art. 16 ust. 1).
• Момент платежа. Вы вносите деньги на специальный счёт в банке (MRP) по мере хода работ, после завершения этапа (art. 8 ust. 1–3).
• Когда деньги получает застройщик. При открытом счёте банк выплачивает застройщику средства не раньше чем через 30 дней после заключения договора и только после подтверждения завершения этапа (art. 16 ust. 1). При закрытом счёте застройщик получает деньги лишь после акта, передающего вам право собственности (art. 15, art. 5 pkt 10).
• Кто платит за защиту. Взнос в Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) платит застройщик: 0,45% от взносов при открытом счёте и 0,1% при закрытом (постановление, Dz.U. 2022 poz. 1341, по состоянию на октябрь 2026 г.).

Если договор предусматривает проценты или неустойки, он должен указывать их размер (art. 35 ust. 1 pkt 14). Проверьте, за что они начисляются, особенно при просрочке платежа. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1).

Когда платят этапами, а когда всю сумму сразу?

При договоре с застройщиком закон привязывает платежи к ходу стройки, а не к тому, сколько денег у вас на счёте. Вопрос «рассрочка или всё сразу» сводится к тому, на какой стадии находится выбранный комплекс.

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Сколько и когда вы заплатите при поздней стадии стройки, покажет график платежей в проекте договора. Попросите его до бронирования и посчитайте, какая сумма приходится на день подписания акта. Как проходит покупка уже построенной квартиры, мы описываем в материале как купить готовую квартиру у застройщика.

Статус и срок сдачи нескольких комплексов можно свести в одну таблицу: сравните статус стройки, срок сдачи и цены нескольких жилых комплексов. Срок сдачи подскажет, как далеко до конца стройки. Точное распределение взносов покажет только график в проекте договора.

Что вы получаете, платя этапами, если у вас есть вся сумма?

Деньги дольше остаются у вас. Часть цены, приходящаяся на будущие этапы, остаётся на вашем счёте до завершения этих этапов. То, что вы внесли, при открытом счёте попадает к застройщику только после подтверждения этапа. При закрытом счёте — после акта, передающего право собственности.

При договоре с застройщиком у вас есть законный выход при задержке. Если застройщик не передаст вам право собственности в срок по договору, вы назначаете ему дополнительные 120 дней. После их истечения можно отказаться от договора и по-прежнему требовать неустойку за просрочку (art. 43 ust. 1 pkt 6, ust. 3). При отказе на основании art. 43 ust. 1:

• вы не платите отступного и расходов на отказ (art. 44 ust. 1–2);
• застройщик возвращает средства, выплаченные ему со счёта открытого типа, не позднее чем через 30 дней (art. 44 ust. 3);
• если он их не вернёт, выплату берёт на себя DFG (art. 48 ust. 1 pkt 6);
• заявление подаётся письменно, с нотариально заверенной подписью, вместе с согласием на исключение ваших требований из земельно-ипотечной книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1).

Чего вы не получаете автоматически. Закон не предусматривает ни скидки за более быструю оплату, ни доплаты за оплату этапами. Если в отделе продаж застройщика (biuro sprzedaży) вам называют разные цены при разных способах оплаты, попросите обе версии письменно и сравните полную сумму. Если вы выбираете между строящимся и готовым жильём, посчитайте и стоимость ожидания ключей. Мы разбираем её в материале сколько стоит ожидание квартиры в строящемся доме.

Какие обязанности вы берёте на себя при графике?

Платить этапами значит, что в сроки из договора деньги должны быть под рукой. Если вы держите их в продуктах со сроком выплаты, сопоставьте этот срок с графиком стройки.

Что грозит при просрочке (правовое состояние на октябрь 2026 г.):

• проценты и неустойки, если их предусматривает договор (art. 35 ust. 1 pkt 14);
• отказ застройщика от договора, но только после письменного требования об оплате с 30-дневным сроком и только если просрочка не вызвана форс-мажором (art. 43 ust. 7);
• отказ при неявке на приёмку или на подписание акта: застройщик должен дважды вызвать вас письменно с интервалом не менее 60 дней (art. 43 ust. 8). Это важно, если вы покупаете как инвестор и постоянно не живёте в Варшаве.

Если договор предусматривает неустойку, которая чрезмерно завышена, суд может её уменьшить (art. 484 § 2 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).

Можно ли за наличные выторговать цену?

Пробовать можно, но закон никакой скидки не гарантирует. Ниже данные, с которых стоит начать разговор.

Данные NBP: Варшава, первичный рынок (по состоянию на октябрь 2026 г.)¹

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Разница между ценой предложения и ценой сделок не означает, что застройщики дают 9% скидки. NBP сравнивает два разных набора квартир: выставленные на продажу и проданные. Цены одних и тех же лотов он не сопоставляет.

Мнение рынка. По данным Tabelaofert.pl (материал обновлён 16.01.2026) реальный диапазон торга на первичном рынке обычно составляет 3–7% цены предложения, а оплату наличными портал считает самым сильным аргументом покупателя. Это оценка портала, а не статистика. Для наглядности: при цене 800 000 zł такой диапазон равен 24 000–56 000 zł (собственный расчёт).

Перед торгом:

1. Проверьте историю цены. Застройщик публикует на своём сайте цену за метр и цену каждого помещения с НДС вместе с историей изменений (art. 19a ust. 1–2). Как это проверить, мы описываем в материале как проверить, что цена по акции действительно снизилась.
2. Сверьте цену с перечнем. Если цена, предложенная при заключении договора, отличается от цены на сайте застройщика, вы можете требовать договор по самой выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6).
3. Посчитайте цену по площади. В договорах, заключённых с 13.02.2026, цена равна произведению полезной площади на цену за 1 м² (art. 5a).
4. Зафиксируйте результат в договоре. Договорённости из разговора, в том числе о парковочном месте или кладовой, имеют значение только после включения в договор.

Цена, НДС и индексация: что проверить в проекте договора?

НДС. Цены в перечне застройщика указываются с НДС (art. 19a ust. 1). Ставка 8% на жилые помещения до 150 м² действует по состоянию на 7.10.2026 (art. 41 ust. 2 i 12–12c и art. 146ef закона о НДС, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед подписанием договора проверьте ставку ещё раз и спросите, что произойдёт с ценой, если ставка изменится.

Индексация цены. Правительственный проект поправок к закону о застройщиках (UD361, опубликован в RCL 11.05.2026) предусматривает, среди прочего, запрет индексации цены. На 7.10.2026 проект в Сейм не поступил, поэтому это не действующее право. Проверьте в проекте договора, может ли цена измениться и в каких случаях.

Наличные буквально: банкноты, перевод и происхождение денег

«За наличные» в разговоре с застройщиком обычно значит «без кредита». Если вы думаете об оплате банкнотами, стоит знать три правила (правовое состояние на октябрь 2026 г.):

• У частного лица лимита нет. Закон о предпринимательстве ограничивает наличные платежи только в сделках между предпринимателями, свыше 15 000 zł (art. 19, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480). Если вы покупаете квартиру через свою фирму, лимит действует и для вас.
• Взносы по договору с застройщиком идут на банковский счёт, то есть на специальный счёт в банке (art. 8).
• Нотариус информирует GIIF. Нотариус передаёт Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) сведения о сделках на сумму свыше 15 000 евро в эквиваленте (art. 72 ust. 4 w zw. z art. 2 ust. 1 pkt 13 закона о противодействии отмыванию денег, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). В обоснованных случаях обязанные учреждения проверяют источник происхождения денег (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Поэтому заранее подготовьте документы, которые это подтверждают: договор продажи другой недвижимости, договор дарения или выписки со счёта.

Покупаете несколько квартир или планируете перепродажу?

Если вы покупаете как инвестор, перед подписанием договора рассмотрите три вопроса (правовое состояние на октябрь 2026 г.):

• PCC. Покупка у застройщика, облагаемая НДС, как правило, не облагается налогом на гражданско-правовые сделки (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Исключение касается именно инвесторов: если вы покупаете не менее шести жилых помещений в одном или нескольких зданиях, построенных на одном земельном участке, то с договора купли-продажи шестого и каждого следующего такого помещения вы заплатите 6% PCC, хотя застройщик начисляет и НДС (art. 7a ust. 1). Это относится и к покупке долей в таких помещениях (art. 7a ust. 1), а также к покупке в совместную собственность, если обязанность платить эту ставку есть хотя бы у одного из совладельцев (art. 7a ust. 2).
• PIT при продаже. Продажа до истечения 5 лет, считая с конца года приобретения, означает налог 19% с дохода (art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e закона о PIT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). С какого дня считать приобретение при договоре с застройщиком, уточните у налогового консультанта.
• Цессия до приёмки. Права по договору с застройщиком можно передать только в форме нотариального акта. Закон разрешает это, если договор касается не более одного помещения и если в течение последних 3 лет вы не передавали требования по другому договору с застройщиком (art. 37a ust. 1). В договоре передачи вы заявляете, что второе условие выполнено, под угрозой уголовной ответственности (art. 37a ust. 4), а нотариус разъясняет вам эту ответственность (art. 40 ust. 1a). Ограничение не действует при передаче лицам из I и II налоговой группы (art. 37a ust. 2). Если вы планируете несколько таких сделок, график платежей и срок сдачи имеют для вас двойное значение.

Если вы иностранец и не читаете по-польски

Правовое состояние — на октябрь 2026 г.

Разрешение MSWiA. Квартира (samodzielny lokal mieszkalny) покупается без разрешения MSWiA при любом гражданстве. Исключение — приграничная зона (strefa nadgraniczna), но Варшава в неё не входит (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Но если вместе с квартирой вам продают долю в отдельной недвижимости, например в подъездной дороге, по данным MSWiA разрешение нужно, а на практике его ждут 2–4 месяца, иногда дольше. Это может сдвинуть дату акта, а значит, и график платежей. Что именно входит в предмет договора, узнайте в отделе продаж застройщика заранее.

Договор написан по-польски. Договор с застройщиком заключают в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках), а акт составляют по-польски. Если вы не знаете польского и перевода нет, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (tłumacz przysięgły) и перед подписанием убеждается, что вы понимаете его содержание (art. 87 § 1 pkt 1 и art. 94 § 1 закона о нотариате (Prawo o notariacie), t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). По вашему требованию нотариус может дополнительно оформить акт на иностранном языке (art. 2 § 3 того же закона). Но это день подписания. График платежей, проценты и неустойки проверьте по проекту договора раньше, пока есть время задать вопросы.

Документы о происхождении денег. Если платёж идёт из-за границы или с нескольких счетов, соберите документы, подтверждающие источник средств, заранее: об этом нотариус и банк могут спросить (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b закона о противодействии отмыванию денег).

Вопросы отделу продаж, когда платите наличными

1. Какой специальный счёт ведёт проект: открытый или закрытый?
2. Сколько этапов в графике и какие уже завершены?
3. Какая сумма подлежит оплате в день акта, а какая в последующие сроки?
4. Может ли цена измениться после подписания договора: при изменении НДС или по другой причине?
5. Какие проценты и неустойки предусматривает договор за просрочку платежа?
6. Совпадает ли цена в отделе продаж с ценой в перечне на сайте застройщика?
7. Могут ли при оплате без кредита цена или условия быть другими и запишет ли застройщик это в договор?

См. также: договор с застройщиком и кредит: что делать, если банк отказал.

FAQ

Можно ли заплатить застройщику всю цену сразу?

При договоре с застройщиком (umowa deweloperska) закон привязывает платежи к ходу стройки: вы вносите деньги на специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) после завершения очередных этапов (art. 8 ust. 1 i 3, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Всю цену сразу обычно платят за готовую квартиру, которую продают сразу по договору купли-продажи (art. 3 закона о застройщиках). При поздней стадии стройки за уже завершённые этапы вы заплатите в начале, а остальное по графику.

Квартира от застройщика в рассрочку — это кредит?

Нет. «Рассрочка» у застройщика — это график взносов на специальный счёт в банке. Проект делится минимум на 4 этапа, и каждый составляет 10–25% общих затрат проекта (art. 24 ust. 2, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Размер процентов и неустоек, если стороны их предусмотрели, должен быть указан в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 14), поэтому проверьте, за что они начисляются.

Дадут ли скидку за наличные?

Закон такой скидки не предусматривает, так что всё зависит от разговора с застройщиком. По данным Tabelaofert.pl (январь 2026 г.), реальный диапазон торга обычно 3–7% от цены в предложении, а оплату наличными портал называет самым сильным аргументом покупателя. По данным NBP за II квартал 2026 г., средняя цена сделок в Варшаве на 9,2% ниже средней цены предложения, но это сравнение разных наборов квартир, а не скидка на один и тот же лот.

Есть ли лимит наличных платежей при покупке квартиры?

Для частного лица нет. Закон о предпринимательстве ограничивает наличные платежи только между предпринимателями, свыше 15 000 zł (art. 19, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Если вы покупаете через свою фирму, лимит действует и для вас. Нотариус передаёт GIIF сведения о сделках на сумму свыше 15 000 евро, поэтому подготовьте документы о происхождении денег.

Что будет, если я просрочу платёж по графику?

Вы заплатите проценты или неустойку, если их предусматривает договор (art. 35 ust. 1 pkt 14). Застройщик может отказаться от договора только после письменного требования об оплате с 30-дневным сроком, если просрочка не вызвана форс-мажором (art. 43 ust. 7, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Чрезмерно высокую неустойку суд может уменьшить (art. 484 § 2 k.c.).

Можно ли перепродать квартиру до получения ключей?

Да, передав права по договору с застройщиком (цессия) в форме нотариального акта. Условия: договор касается не более одного помещения, и в течение последних 3 лет вы не передавали требования по другому договору с застройщиком (art. 37a ust. 1, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Ограничение не действует при передаче лицам из I и II налоговой группы (ust. 2).

Выбираете комплекс и хотите заплатить без кредита? Напишите нам до первого визита в отдел продаж: мы должны заявить вас застройщику до вашего первого самостоятельного визита. Мы пойдём туда вместе и пройдём с вами по информационному проспекту (prospekt informacyjny) и проекту договора, включая график платежей. Подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. На первичном рынке мы не берём с покупателя вознаграждения (0%). Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Обслуживаем на 7 языках.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.

¹ Источник: NBP, база цен жилой недвижимости (BaRN), файл ceny_mieszkan.xlsx, лист «Rynek pierwotny», Варшава. В данных NBP II квартал охватывает март–май, а I квартал декабрь–февраль. Процентные разницы и изменения кв./кв. и г/г: собственный расчёт на основе данных NBP.