Geliştiriciden kredisiz daire: ödeme planına göre mi, hepsi peşin mi

Dairenin tamamı için paranız var ve geliştiriciye hepsini hemen mi havale edeceğinizi, yoksa daireyi taksitle, yani aşama aşama mı ödeyeceğinizi düşünüyorsunuz. Konut geliştirici sözleşmesinde (umowa deweloperska) bunu büyük ölçüde kanun belirler: inşaatın her aşaması tamamlandıkça konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ödeme yaparsınız (md. 8 f. 1 ve 3, hukuki durum Ekim 2026). Bedelin tamamını tek seferde genellikle teslime hazır daire alırken ödersiniz. İnşaat ileri aşamadaysa bazı aşamalar zaten tamamlanmıştır, bu yüzden bu aşamalara düşen kısmı başta ödersiniz. Kanun peşin ödeme için indirim öngörmez, ancak Tabelaofert.pl’ye göre (Ocak 2026) kredisiz ödeme alıcının pazarlıktaki en güçlü argümanıdır. NBP verilerine göre 2026’nın ikinci çeyreğinde Varşova birincil piyasasında ortalama işlem fiyatı ortalama liste fiyatından %9,2 düşüktü. Ancak bu, farklı daire gruplarının karşılaştırmasıdır, aynı dairede indirim değildir.

Bu rehber, Varşova’da kendi kaynaklarıyla ve kredisiz daire alan, çoğunlukla yatırım veya ek konut için alan kişiler içindir. Hukuki dayanak, 20 Mayıs 2021 tarihli konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Geliştirici Garanti Fonu hakkındaki kanundur (bundan sonra: geliştirici kanunu), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880. Mevzuatı ve rakamları Ekim 2026 durumuna göre veriyoruz.

„Geliştiriciden taksitle daire” ne demek?

Bu bir kredi ya da geliştiricinin finansmanı değildir. „Taksit”, konut geliştirici sözleşmesindeki ödeme planıdır. Kanun bunun için çerçeve çizer:

• Aşamalar. Proje en az 4 aşamaya bölünür. Her aşama projenin toplam maliyetinin %10-25’ine karşılık gelir (md. 24 f. 2). Aynı yüzde, açık hesapta bankanın bir aşamadan sonra ödemenizin ne kadarını geliştiriciye aktaracağını da belirler: aşamanın maliyet payı çarpı dairenizin fiyatı (md. 16 f. 1).
• Ödeme zamanı. İnşaatın ilerlemesine göre, ilgili aşama tamamlandıktan sonra konut emanet hesabına (MRP) ödeme yaparsınız (md. 8 f. 1-3).
• Geliştirici parayı ne zaman alır. Açık hesapta banka, sözleşmeden en erken 30 gün sonra ve ancak aşamanın tamamlandığı teyit edildikten sonra geliştiriciye ödeme yapar (md. 16 f. 1). Kapalı hesapta geliştirici parayı ancak mülkiyeti size devreden senetten sonra alır (md. 15, md. 5 bent 10).
• Korumanın bedelini kim öder. Geliştirici Garanti Fonu (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) primini geliştirici öder: açık hesapta ödemelerin %0,45’i, kapalı hesapta %0,1’i (yönetmelik, Dz.U. 2022 poz. 1341, hukuki durum Ekim 2026).

Sözleşme faiz veya sözleşme cezası öngörüyorsa tutarlarını yazmalıdır (md. 35 f. 1 bent 14). Özellikle ödeme gecikirse neler için doğduklarını kontrol edin. Konut geliştirici sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (md. 40 f. 1).

Ne zaman aşama aşama, ne zaman hepsi peşin ödersiniz?

Konut geliştirici sözleşmesinde kanun ödemeleri inşaatın ilerlemesine bağlar, hesabınızda ne kadar para olduğuna değil. „Taksit mi, tek seferde mi” sorusu bu yüzden seçtiğiniz projenin hangi aşamada olduğuna bağlıdır.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

İnşaat ileri aşamadayken ne kadarı ne zaman ödeneceğini sözleşme taslağındaki ödeme planı gösterir. Rezervasyondan önce isteyin ve senet gününde ne kadar ödeneceğini hesaplayın. Hâlihazırda bitmiş bir dairenin alımının nasıl işlediğini geliştiriciden teslime hazır daire nasıl alınır rehberinde anlatıyoruz.

Birkaç projenin durumunu ve teslim tarihini tek tabloda görebilirsiniz: birkaç projenin inşaat durumunu, teslim tarihini ve fiyatını karşılaştırın. Teslim tarihi inşaatın ne kadar ilerlediğini gösterir. Ödemelerin tam dağılımını ise ancak sözleşme taslağındaki ödeme planı gösterir.

Tüm tutara sahipken aşama aşama ödemekle ne kazanırsınız?

Para daha uzun süre sizde kalır. Gelecek aşamalara düşen kısım, o aşamalar tamamlanana kadar hesabınızda durur. Yatırdığınız tutar açık hesapta aşama onaylandıktan sonra geliştiriciye geçer. Kapalı hesapta ancak mülkiyeti devreden senetten sonra geçer.

Konut geliştirici sözleşmesinde gecikme halinde kanuni bir çıkış yolunuz vardır. Geliştirici mülkiyeti sözleşmedeki tarihte devretmezse ona ek 120 gün verirsiniz. Süre dolduktan sonra sözleşmeden dönebilir ve gecikme için sözleşme cezasını talep etmeye devam edebilirsiniz (md. 43 f. 1 bent 6, f. 3). Md. 43 f. 1 uyarınca dönmede:

• dönme tazminatı ve dönme masrafı ödemezsiniz (md. 44 f. 1-2);
• geliştirici açık hesaptan kendisine ödenen tutarı en geç 30 gün içinde iade eder (md. 44 f. 3);
• iade etmezse ödemeyi DFG üstlenir (md. 48 f. 1 bent 6);
• beyanı, imzası noterce onaylı yazılı olarak, haklarınızın tapu sicilinden (księga wieczysta) silinmesine rıza ile birlikte verirsiniz (md. 45 f. 1).

Otomatik olarak kazanmadığınız şeyler. Kanun ne daha hızlı ödeme için indirim ne de aşama aşama ödeme için ek ücret öngörür. Satış ofisinde ödeme şekline göre farklı fiyatlar duyarsanız, iki versiyonu da yazılı isteyin ve toplam tutarı karşılaştırın. Bitmiş daire yerine inşaat halindekini düşünüyorsanız beklemenin maliyetini de hesaplayın. Bunu inşaat halindeki daireyi beklemenin maliyeti yazısında anlatıyoruz.

Ödeme planında hangi yükümlülükleri üstlenirsiniz?

Aşama aşama ödeme, sözleşmedeki tarihlerde paranın hemen hazır olması demektir. Parayı vadeli ürünlerde tutuyorsanız bu vadeyi inşaat takvimiyle karşılaştırın.

Gecikmede neler olabilir (hukuki durum Ekim 2026):

• faiz ve sözleşme cezaları, sözleşme öngörüyorsa (md. 35 f. 1 bent 14);
• geliştiricinin sözleşmeden dönmesi, ancak 30 gün süreli yazılı ödeme çağrısından sonra ve gecikme mücbir sebepten kaynaklanmıyorsa (md. 43 f. 7);
• teslim almaya veya senede gelmemeniz halinde dönme: geliştirici sizi önceden en az 60 gün arayla iki kez yazılı çağırmalıdır (md. 43 f. 8). Yatırımcı olarak Varşova’da sürekli oturmuyorsanız bu önemlidir.

Sözleşme cezası açıkça aşırı yüksekse mahkeme indirebilir (md. 484 § 2 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).

Peşin ödemede fiyat pazarlığı yapılabilir mi?

Denenebilir, ancak kanun hiçbir indirimi garanti etmez. Görüşmeye başlamak için veriler aşağıda.

NBP verileri: Varşova, birincil piyasa (Ekim 2026 durumu)¹

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Liste ve işlem fiyatı arasındaki fark geliştiricilerin %9 indirim verdiği anlamına gelmez. NBP iki farklı daire grubunu karşılaştırır: teklifteki ve satılan daireleri. Aynı dairelerin fiyatlarını karşılaştırmaz.

Piyasa görüşü. Tabelaofert.pl’ye göre (rehber 16.01.2026’da güncellendi) birincil piyasada gerçekçi pazarlık payı genellikle liste fiyatının %3-7’sidir ve portal kredisiz ödemeyi alıcının en güçlü argümanı sayar. Bu bir portalın değerlendirmesidir, istatistik değildir. Örnek olarak: 800 000 zł fiyatta bu aralık 24 000-56 000 zł eder (kendi hesabımız).

Pazarlığa başlamadan önce:

1. Fiyat geçmişini kontrol edin. Geliştirici internet sitesinde metrekare fiyatını ve her dairenin KDV’li fiyatını değişim geçmişiyle birlikte yayımlar (md. 19a f. 1-2). Bunu nasıl kontrol edeceğinizi kampanyalı fiyatın gerçekten düşüp düşmediğini nasıl kontrol edersiniz rehberinde anlatıyoruz.
2. Fiyatı listeyle karşılaştırın. Sözleşme yapılırken önerilen fiyat geliştiricinin sitesindeki fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyattan sözleşme yapılmasını talep edebilirsiniz (md. 19a f. 6).
3. Fiyatı metrekareden hesaplayın. 13.02.2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde fiyat, kullanım alanı ile metrekare fiyatının çarpımıdır (md. 5a).
4. Sonucu sözleşmeye yazın. Görüşmedeki anlaşmalar, otopark yeri veya depo da dahil, ancak sözleşmeye girince önem taşır.

Fiyat, KDV ve değer ayarlaması: sözleşme taslağında neyi kontrol etmeli?

KDV. Geliştiricinin listesindeki fiyatlar KDV dahil verilir (md. 19a f. 1). 150 m²’ye kadar konutlar için %8 oranı 7.10.2026 durumuna göre geçerlidir (KDV kanunu md. 41 f. 2 ve 12-12c ile md. 146ef, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Sözleşmeyi imzalamadan önce oranı bir kez daha kontrol edin ve oran değişirse fiyata ne olacağını sorun.

Fiyatın endekslenmesi. Geliştirici kanununda değişiklik öngören hükümet tasarısı (UD361, 11.05.2026’da RCL’de yayımlandı) diğer konuların yanında fiyat endekslemesinin yasaklanmasını öngörür. 7.10.2026 itibarıyla tasarı Sejm’e ulaşmadı, yani yürürlükteki hukuk değildir. Sözleşme taslağında fiyatın değişip değişemeyeceğini ve hangi durumlarda değişebileceğini kontrol edin.

Kelimenin tam anlamıyla nakit: banknot, havale ve paranın kaynağı

Geliştiriciyle konuşurken „peşin” genellikle „kredisiz” demektir. Banknotla ödemeyi düşünüyorsanız üç kuralı bilin (hukuki durum Ekim 2026):

• Bireyler için limit yoktur. Girişimciler hukuku nakit ödemeyi yalnızca girişimciler arasındaki işlemlerde 15 000 zł üzerinde sınırlar (md. 19, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480). Daireyi şirketiniz üzerinden alıyorsanız bu limit sizi kapsar.
• Konut geliştirici sözleşmesindeki ödemeler banka hesabına gider, yani konut emanet hesabına (md. 8).
• Noter GIIF’e bildirir. Noter, Genel Finansal Bilgi Müfettişi’ne (GIIF) 15 000 euro karşılığını aşan işlemlere ilişkin bilgileri iletir (kara para aklamayı önleme kanunu md. 72 f. 4, md. 2 f. 1 bent 13 ile birlikte, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Gerekçeli durumlarda yükümlü kurumlar paranın kaynağını inceler (md. 34 f. 1 bent 4 harf b). Bu yüzden bunu gösteren belgeleri önceden hazırlayın: başka bir taşınmazın satış sözleşmesi, bağış sözleşmesi veya hesap ekstreleri.

Birkaç daire mi alıyorsunuz, yoksa yeniden satmayı mı planlıyorsunuz?

Yatırımcı olarak alıyorsanız imzadan önce üç konuya bakın (hukuki durum Ekim 2026):

• Medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC). KDV’ye tabi geliştirici alımı kural olarak PCC’ye tabi değildir (PCC kanunu md. 2 bent 4 harf a, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). İstisna tam da yatırımcıları ilgilendirir: aynı arsa üzerindeki bir veya birkaç binada en az altı konut alırsanız, altıncı ve sonraki her konutun satış sözleşmesinde, geliştirici KDV de hesaplasa bile %6 PCC ödersiniz (md. 7a f. 1). Bu, bu tür konutlarda hisse alımını da kapsar (md. 7a f. 1) ve ortak mülkiyete alımda ortak alıcılardan en az biri bu oranı ödemekle yükümlüyse onu da kapsar (md. 7a f. 2).
• Satışta gelir vergisi. Edinme yılının sonundan başlayarak 5 yıl dolmadan satarsanız gelir üzerinden %19 vergi ödersiniz (gelir vergisi kanunu md. 10 f. 1 bent 8 ve md. 30e, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). Geliştirici sözleşmesinde edinmenin hangi günden sayılacağını bir vergi danışmanıyla netleştirin.
• Teslimden önce devir. Konut geliştirici sözleşmesinden doğan hakları yalnızca noter senediyle devredebilirsiniz. Kanun buna, sözleşme en fazla bir daireyle ilgiliyse ve son 3 yılda başka bir geliştirici sözleşmesinden alacak devretmediyseniz izin verir (md. 37a f. 1). Devir senedinde bu ikinci koşulun yerine getirildiğini cezai sorumluluk altında beyan edersiniz (md. 37a f. 4) ve noter sizi bu sorumluluk konusunda uyarır (md. 40 f. 1a). Kısıtlama, I. ve II. vergi grubundaki kişilere devirde uygulanmaz (md. 37a f. 2). Bu tür birkaç işlem planlıyorsanız, ödeme planı ve teslim tarihi sizin için çifte önem taşır.

Yabancı alıcı olarak durumunuz: dil, belgeler, ödemeler

Bu bölüm, Lehçe okumuyorsanız veya uzaktan alıyorsanız sizi ilgilendirir. Geliştirici kanununda belgelerin diline ilişkin bir hüküm yoktur. Lehçe dil kanunu genel olarak uygulanır (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, hukuki durum Ekim 2026): Bir belgenin yabancı dilde paralel bir versiyonu olabilir (md. 8 f. 1a), ilgili dili bilen ve belgeyi Lehçe alma hakkı konusunda bilgilendirilen bir yabancı, belgeyi yabancı dilde isteyebilir (md. 8 f. 1b). Bu hükümler çeviri zorunluluğu doğurmaz. Belirleyici belgeler, ödeme planını içeren sözleşme taslağı ve senettir; ikisi de Lehçedir.

Bundan çıkan sonuç: ödeme tarihlerini ve hesap numarasını ödemeden önce yazılı teyit ettirin. Konut geliştirici sözleşmesinden doğan ödemeler herhangi bir hesaba değil, emanet hesabına gider (md. 8). Yurt dışından alıyorsanız, paranın kaynağını gösteren belgeleri (satış sözleşmesi, bağış sözleşmesi, hesap ekstreleri) noter randevusundan önce hazır tutun. Ödeme gecikmesinde özellikle teslim almaya veya senede çağrı önemlidir: geliştirici sizi en az 60 gün arayla iki kez yazılı çağırmalıdır (md. 43 f. 8). Sözleşme taslağını ve ödeme planını sizinle Türkçe inceleriz.

Peşin ödüyorsanız satış ofisine sorular

1. Projede hangi emanet hesabı var: açık mı, kapalı mı?
2. Ödeme planı kaç aşamadan oluşuyor ve hangileri tamamlandı?
3. Senet gününde ne kadar, sonraki tarihlerde ne kadar ödenecek?
4. Sözleşmeden sonra fiyat değişebilir mi: KDV değişirse veya başka bir nedenle?
5. Ödeme gecikirse sözleşme hangi faizi ve sözleşme cezalarını öngörüyor?
6. Satış ofisindeki fiyat, geliştiricinin sitesindeki listeyle aynı mı?
7. Kredisiz ödemede fiyat veya koşullar farklı olabilir mi ve geliştirici bunu sözleşmeye yazar mı?

Şunu da okuyun: geliştirici sözleşmesi ve kredi: banka reddederse ne olur.

FAQ

Geliştiriciye bedelin tamamını tek seferde ödeyebilir miyim?

Konut geliştirici sözleşmesinde kanun ödemelerinizi inşaatın ilerlemesine bağlar: her inşaat aşaması tamamlandıkça konut emanet hesabına ödeme yaparsınız (md. 8 f. 1 ve 3, hukuki durum Ekim 2026). Bedelin tamamını tek seferde genellikle teslime hazır ve doğrudan satış sözleşmesiyle satılan dairede ödersiniz (geliştirici kanunu md. 3). İnşaat ileri aşamadaysa tamamlanmış aşamalara düşen kısmı başta, kalanı ödeme planına göre ödersiniz.

Geliştiriciden „taksitle daire” bir kredi midir?

Hayır. „Taksit”, konut geliştirici sözleşmesindeki emanet hesabına ödeme planıdır. Proje en az 4 aşamaya bölünür, her aşama projenin toplam maliyetinin %10-25’ine karşılık gelir (md. 24 f. 2, hukuki durum Ekim 2026). Taraflar faiz veya sözleşme cezası öngörmüşse sözleşmede tutarı yazılı olmalıdır (md. 35 f. 1 bent 14), bu yüzden ne için doğduğunu kontrol edin.

Peşin ödemede geliştiriciden indirim alır mıyım?

Kanun böyle bir indirim öngörmez, bu geliştiriciyle görüşmenize bağlıdır. Tabelaofert.pl’ye göre (Ocak 2026) birincil piyasada gerçekçi pazarlık payı genellikle liste fiyatının %3-7’sidir ve kredisiz ödemeyi portal alıcının en güçlü argümanı sayar. NBP’nin 2026 ikinci çeyrek verileri Varşova’da ortalama işlem fiyatının ortalama liste fiyatından %9,2 düşük olduğunu gösterir. Ancak bu, farklı daire gruplarının karşılaştırmasıdır, aynı dairede indirim değildir.

Daire alımında nakit ödeme için bireylere limit var mı?

Bireyler için yok. Girişimciler hukuku nakit ödemeyi yalnızca girişimciler arasındaki işlemlerde 15 000 zł üzerinde sınırlar (md. 19, hukuki durum Ekim 2026). Şirketiniz üzerinden alırsanız bu limit sizi de kapsar. Noter, 15 000 euro karşılığını aşan işlemleri GIIF’e bildirir, bu yüzden paranın kaynağını gösteren belgeleri hazırlayın.

Ödeme planındaki taksiti geciktirirsem ne olur?

Sözleşme öngörüyorsa faiz veya sözleşme cezası ödersiniz (md. 35 f. 1 bent 14). Geliştirici, mücbir sebepten kaynaklanmıyorsa, ancak 30 gün süreli yazılı ödeme çağrısından sonra sözleşmeden dönebilir (md. 43 f. 7, hukuki durum Ekim 2026). Açıkça aşırı yüksek sözleşme cezasını mahkeme indirebilir (md. 484 § 2 k.c.).

Daireyi teslimden önce devredebilir miyim?

Evet, konut geliştirici sözleşmesinden doğan hakları noter senediyle devrederek (cesja). Koşullar: sözleşme en fazla bir daireyle ilgili olmalı ve son 3 yılda başka bir geliştirici sözleşmesinden alacak devretmemiş olmalısınız (md. 37a f. 1, hukuki durum Ekim 2026). Kısıtlama, I. ve II. vergi grubundaki kişilere devirde uygulanmaz (f. 2).

Bir proje seçiyor ve kredisiz ödemek istiyorsunuz? Satış ofisine ilk kez gitmeden önce bize yazın: sizi ilk bağımsız ziyaretinizden önce geliştiriciye bildirmemiz gerekir. Oraya birlikte gider, bilgilendirme prospektüsünü (prospekt informacyjny) ve ödeme planı dahil sözleşme taslağını sizinle inceleriz. Geliştiriciye veya bir hukukçuya neyi soracağınızı gösteririz. Birincil piyasada alıcıdan ücret almayız (%0).

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye veya vergi tavsiyesi değildir. Hukuki durum Ekim 2026.

¹ Kaynak: NBP, konut fiyatları veri tabanı (BaRN), ceny_mieszkan.xlsx dosyası, „Rynek pierwotny” sayfası, Varşova. NBP verilerinde II. çeyrek mart-mayıs, I. çeyrek aralık-şubat aylarını kapsar. Yüzde farklar ile çeyreklik ve yıllık değişimler: NBP verilerine dayanan kendi hesabımız.