Varşova’da teslime hazır daire: müteahhitten nasıl alınır

Varşova’da müteahhitten teslime hazır daire alırken inşaatın bitmesini beklemezsiniz: Binanın kullanım izni (pozwolenie na użytkowanie) çoktan alınmıştır, yol rezervasyondan, dairenin teslim alınmasından ve noter senedinden geçer. Varşova’da oturmak, ikinci konut edinmek veya kiraya vermek için daire arıyorsanız bunun en büyük avantajı, ne satın aldığınızı görmenizdir. Satış ofisinde (biuro sprzedaży) sorulacak en önemli soru şudur: Hemen satış sözleşmesi mi imzalıyorsunuz, yoksa önce bir taahhüt sözleşmesi mi? Ödemelerinizin emanet hesabına gidip gitmeyeceği ve Müteahhit Garanti Fonu’nun (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) bunları kapsayıp kapsamayacağı buna bağlıdır. Teslime hazır daire seçeneği geniştir: 2026 Haziran sonunda bunlar Varşova’daki müteahhit teklifinin yaklaşık %20–23’ünü, yani yaklaşık 3,3–3,9 bin daireyi oluşturuyordu (CBRE/Tabelaofert.pl ve BIG DATA RynekPierwotny.pl).

Hukuki dayanak: müteahhitlik kanunu (20 Mayıs 2021 tarihli kanun), birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880. 2 Ekim 2026’da (Dz.U. 2025 poz. 1669) ve 11 Kasım 2026’da (Dz.U. 2026 poz. 1077) yürürlüğe giren değişiklikler aşağıda anlatılan hükümleri ilgilendirmez. Hükümleri ve rakamları Ekim 2026 hukuki durumuna göre veriyoruz. Metin hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.

Teslime hazır daire ile inşaat halindeki daire arasındaki fark: müteahhitlik sözleşmesi mi, doğrudan satış sözleşmesi mi?

İnşaat halindeki dairede müteahhitlik sözleşmesini (umowa deweloperska) imzalar ve işlerin bitmesini beklersiniz. Teslime hazır dairede müteahhit iki yoldan birini önerir.

Doğrudan satış sözleşmesi (3. madde). Daireyi tek bir noter senediyle (akt notarialny) satın alırsınız. Müteahhitlik kanunu bu durumda yalnızca kısmen işler: müteahhidin belgelerini inceleme (26. madde, 1. fıkra, 1–8. bentler), prospektüs yerine kalıcı veri taşıyıcısı üzerinde bilgi (27. madde, 1. fıkra), rezervasyon ve rezervasyon ücretinin iadesi (29–32. maddeler ile 34. madde, 1. fıkra, 1–2. bentler ve 2. fıkra) ve teslim alma (41. madde, 1–3. fıkralar). Daire, kabul ettikleriniz dışında, tapu sicilinde (księga wieczysta) kayıtlı yüklerden ari olmalıdır (37. madde). Kanundan sizin için daha elverişsiz hükümler geçersizdir (42. madde).

Önce taahhüt sözleşmesi, sonra mülkiyet devri (2. madde, 1. fıkra, 2. veya 3. bent). 2. bent henüz ayrı mülkiyeti olmayan daireyi, 3. bent zaten ayrılmış daireyi kapsar. Burada kanun tam kapsamıyla işler: bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny) alırsınız (21. madde), ödemeleriniz konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) gider ve sözleşme, diğer hususların yanında, fiyatı ve mülkiyet devri tarihini içermelidir (36. madde, 1. fıkra, 2. ve 5. bentler).

Bir durum tereddüt yaratır. Noter Dr. I. Baranowski (2024), ayrılmamış ve teslime hazır bir daire için yapılan ön sözleşmenin 2. maddenin 1. fıkrasının 2. bendine dayanan sözleşme mi, yoksa 3. maddedeki satışın ön aşaması mı olduğunun net olmadığını belirtir. Bu yüzden imzadan önce sözleşmede, senetten önce hangi hesaba ödeme yapacağınızı kontrol edin.

Stan deweloperski, anahtar teslim, örnek daire: tam olarak ne satın alıyorsunuz?

„Stan deweloperski” (müteahhit standardı) ve „pod klucz” (anahtar teslim) ilan terimleridir, mevzuat terimi değildir. Müteahhitlik kanununda, Medeni Kanun’da ve KDV kanununda yer almazlar (birleştirilmiş metinler, Ekim 2026 itibarıyla), bu yüzden her müteahhit bunları farklı anlayabilir.

Bağlayıcı olan, belgelerdeki tanımdır. 2. maddenin 1. fıkrasının 2. veya 3. bendine dayanan sözleşme „bitirme işlerinin kapsamını ve standardını” belirler (36. madde, 1. fıkra, 10. bent ve 35. madde, 1. fıkra, 6. bent), aynı tanım bilgi prospektüsünde da yer alır. 3. maddeye göre satışta, bunu 27. maddenin 1. fıkrasının 1. bendindeki bilgide arayın. Showroomdaki örnek daireyi bu tanımla karşılaştırın: sizin için önemli olan zemin, mutfak veya armatürler sözleşmeye yazılmış olmalıdır.

13 Şubat 2026’dan itibaren yapılan sözleşmelerde dairenin fiyatı, kullanım alanı metrekaresi ile m² fiyatının çarpımı olarak belirtilir (5a madde). Müteahhit, 3. maddeye göre satış yapsa bile, internet sitesinde KDV dahil fiyatları ve fiyat değişikliklerinin geçmişini yayımlar, uyuşmazlık halinde sizin için en elverişli fiyatı talep edebilirsiniz (19a madde, 1, 2, 4 ve 6. fıkralar; müteahhitteki daire fiyatını nereden kontrol edersiniz). 150 m²’ye kadar dairenin fiyatında %8 KDV vardır. Alan daha büyükse indirimli oran yalnızca 150 m²’ye karşılık gelen fiyat kısmına uygulanır, kalanı %23 ile vergilendirilir (KDV kanunu md. 41 f. 12–12c ve md. 146ef, Ekim 2026 itibarıyla).

Ne kadar sürede taşınırsınız: rezervasyondan anahtara?

Adımlar: rezervasyon, taahhüt sözleşmesi (müteahhit uyguluyorsa), teslim alma, noter senedi ve dairenin teslimi. Rezervasyon sözleşmesinden senede kadar genellikle peşin alımda 2–3 hafta, kredili alımda 1–3 ay geçer (Ekim 2026 itibarıyla, kaynaklar dipnotta).¹ Bunlar piyasa verileridir, süre taahhüdü değildir: Senedin tarihini müteahhit, noter ve bankayla belirlersiniz.

Rezervasyon sözleşmesi yazılı yapılmazsa geçersizdir (30. madde, 1. fıkra). Rezervasyon ücreti en fazla dairenin fiyatının %1’i kadardır ve fiyata mahsup edilir (32. madde, 2–3. fıkralar, Ekim 2026 hukuki durumu). Kredi kullanıyorsanız rezervasyon süresi, kredi kararı için gereken zamanı da kapsamalıdır (31. madde). Banka, olumsuz kredi değerlendirmesi nedeniyle krediyi reddederse rezervasyon ücreti gecikmeden iade edilir (34. madde, 1. fıkra, 1. bent).

Kredi kullanacaksanız, müteahhitle rezervasyon süresini belirlemeden önce bir kredi danışmanına sizin durumunuzda sürecin ne kadar süreceğini sorun.

Teslime hazır dairenin teslim alınması: ne zaman yapılır, senetten önce ne imzalanır?

Her iki yolda da teslim alma senetten önce yapılır, kullanım izni kesinleştikten sonra ve sizin huzurunuzda gerçekleşir, kusurları tutanağa yazarsınız (41. madde, 1–3. fıkralar). Senetten önce müteahhidin yanıt vermesine yetecek zaman kalacak şekilde planlayın.

2. maddenin 1. fıkrasının 2. veya 3. bendine dayanan sözleşmede müteahhidin, tutanağın imzalanmasından sonra kusurları kabul etmek veya gerekçesini belirterek reddetmek için 14 günü vardır, kabul ettiği kusurları 30 gün içinde giderir (41. madde, 4–6. fıkralar, Ekim 2026 hukuki durumu). Dairenin önemli bir kusuru varsa ve müteahhit bunu kabul etmezse teslim almayı reddedebilirsiniz (41. madde, 9. fıkra). 3. maddeye göre satışta bu süreler yoktur. Ancak daire rezerve edilmişse, müteahhit tutanaktaki kusurları gidermemişse ve siz senede gitmezseniz, rezervasyon ücreti size iki katı olarak iade edilir (34. madde, 2. fıkra).

Hazır dairede kanun neyi garanti eder: DFG, emanet hesabı, ayıba karşı tekeffül?

2. maddenin 1. fıkrasının 2. veya 3. bendine dayanan sözleşme. Rezervasyon ücretini müteahhit 7 gün içinde konut emanet hesabına aktarır (32. madde, 4. fıkra). Kapalı hesaptan banka parayı müteahhide ancak mülkiyeti devreden senedin örneğini aldıktan sonra öder (15. madde). Açık hesaba yapılan ödemeleri belirli durumlarda Müteahhit Garanti Fonu iade eder (48. madde, 1. fıkra), ödemelerin %0,45’i veya %0,1’i tutarındaki DFG primini (Ekim 2026 itibarıyla) müteahhit öder. Müteahhit mülkiyeti sözleşmedeki tarihte devretmezse sözleşmeden dönebilirsiniz (43. madde, 1. fıkra, 6. bent), ancak önce ona 120 günlük ek süre vermelisiniz (43. madde, 3. fıkra).

Doğrudan senetle satış (3. madde). 3. madde emanet hesabına veya DFG’ye ilişkin hükümlere atıf yapmaz, dolayısıyla kanun bunları aramaz. Ne zaman ve hangi hesaba ödeme yapacağınızı yazılı olarak belirleyin ve senetten önce tapu sicilini kontrol edin.

Her iki durumda ayıba karşı tekeffül. Kusuru dairenin tesliminden itibaren 5 yıl dolmadan tespit ederseniz müteahhit sorumludur (Medeni Kanun md. 568 § 1). Kusurun giderilmesi talebi, tespitinden bir yıl sonra zamanaşımına uğrar, ancak tüketicide bu 5 yıl dolmadan olmaz (md. 568 § 2). Tüketiciye karşı tekeffül yalnızca özel hükümlerde öngörülen durumlarda sınırlanabilir (md. 558 § 1). 2. madde kapsamındaki sözleşmede Medeni Kanun’daki tekeffüle müteahhitlik kanununun 41a maddesi atıf yapar (9 Eylül 2025’ten itibaren). 3. maddeye göre satışta tekeffüle ilişkin hükümler doğrudan uygulanır (UOKiK).

Yurt dışından alıcı olarak durumunuz: dil, belgeler, ödemeler

Bu bölüm, Lehçe belge okumuyorsanız veya uzaktan alım yapıyorsanız sizi ilgilendirir. Müteahhitlik kanunu belgelerin diline dair bir hüküm içermez. Genel Lehçe dili kanunu geçerlidir (t.j. Dz.U. 2026 poz. 81, Ekim 2026 hukuki durumu): Bir belgenin paralel yabancı dil versiyonu olabilir (md. 8, 1a fıkra), ilgili dili bilen ve belgeyi Lehçe alma hakkı hakkında bilgilendirilen yabancı, belgeyi yabancı dilde talep edebilir (md. 8, 1b fıkra). Bu hükümler bir çeviri yükümlülüğü getirmez. Hazır dairede esas belgeler prospektüs veya 27. madde, 1. fıkra uyarınca verilen bilgi, sözleşme taslağı, teslim tutanağı ve tapu sicili örneğidir, hepsi Lehçedir.

Bundan çıkan sonuç: Rezervasyondan önce müteahhidin hangi dayanakla sattığını (3. madde mi, 2. madde mi) öğrenin, çünkü emanet hesabı ve DFG buna bağlıdır. Ödeme tarihini ve hesap numarasını yazılı olarak teyit ettirin. Teslim alma sizin huzurunuzda yapılır (41. madde, 1–3. fıkralar), bu yüzden seyahatinizi buna göre planlayın. Belgeleri ve standart tanımını sizinle Türkçe olarak gözden geçiririz.

Eski dairenin satışını yeni dairenin alımıyla nasıl uyumlaştırırsınız?

Süre. Eski daireyi boşaltmanız gereken tarih sizin referans noktanızdır. 2. madde kapsamındaki sözleşmede, sözleşmedeki mülkiyet devri ve teslim alma tarihiyle karşılaştırın (36. madde, 1. fıkra, 5. ve 10. bentler). Teslim alma ve olası düzeltmeler için pay bırakın.

Vergi. Daireyi satın alma yılının sonundan itibaren 5 yıl dolmadan satarsanız gelir %19 vergiye tabidir (PIT kanunu md. 10 f. 1 b. 8 harf a ve md. 30e f. 1, Ekim 2026 hukuki durumu). Satış gelirini satış yılının sonundan itibaren 3 yıl içinde kendi konut ihtiyacınıza harcarsanız, gelir bu oranda vergiden muaftır (md. 21 f. 1 b. 131). Senedi imzalamadan önce bu oranı bir vergi danışmanıyla hesaplayın.

Varşova’da kaç tane hazır daire satışta?

2026 Haziran sonunda hazır daireler Varşova’daki müteahhit teklifinin yaklaşık %20–23’ünü, yani yaklaşık 3,3–3,9 bin daireyi oluşturuyordu. Bir aralık veriyoruz, çünkü kaynaklar farklı sayıyor: CBRE ve Tabelaofert.pl hazır ama satılmamış daireleri, BIG DATA RynekPierwotny.pl tamamlanmış daireleri sayıyor.

BIG DATA RynekPierwotny.pl’ye göre (Haziran 2026) Varşova’da hazır dairelerin ortalama fiyatı m² başına 19,8 bin PLN, tüm teklifin ortalaması ise 19,9 bin PLN’nin üzerindeydi. Aynı verilere göre hazır daireler eşit dağılmıyor: Mokotów’da tekliftaki 1 622 daireden 555’i hazırdı, Wola’da 1 718’den 609’u, Żoliborz’da 94’ten 0’ı.

Güncel listeyi katalogda bulabilirsiniz: Varşova’daki müteahhitlerin teslime hazır daireleri.

FAQ

Teslime hazır dairede bilgi prospektüsü alır mıyım?

Bu, sözleşmenin türüne bağlıdır. Ekim 2026 hukuki durumuna göre müteahhitlik kanununun 2. maddesi 1. fıkra 2. veya 3. bendine dayanan sözleşmeden ve ondan önceki rezervasyondan önce prospektüs alırsınız (21. madde). Daire doğrudan noter satış sözleşmesiyle satılıyorsa (3. madde), müteahhit prospektüs yerine kalıcı bir veri taşıyıcısı üzerinde bilgi verir (27. madde, 1. fıkra).

Teslime hazır daire için rezervasyon ücreti ne kadardır?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre en fazla dairenin fiyatının %1’i kadardır ve tutar fiyata mahsup edilir (32. madde, 2–3. fıkralar). Rezervasyon sözleşmesi yazılı yapılmazsa geçersizdir. Banka, olumsuz kredi değerlendirmesi nedeniyle krediyi reddederse ücret gecikmeden iade edilir (34. madde, 1. fıkra, 1. bent).

Teslime hazır daire Müteahhit Garanti Fonu (DFG) kapsamında mıdır?

Yalnızca 2. maddenin 1. fıkrasının 2. veya 3. bendine dayanan sözleşmede ve ödemeleriniz konut emanet hesabına gidiyorsa. DFG’den iade, 48. maddenin 1. fıkrasındaki durumlarda açık hesabı kapsar. Primi müteahhit öder: açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1 (Ekim 2026 itibarıyla). Doğrudan satış sözleşmesiyle satışta (3. madde) kanun ne emanet hesabı ne de DFG primi ister.

Müteahhit teslime hazır dairedeki kusurlardan ne kadar süre sorumludur?

Ekim 2026 hukuki durumuna göre kusuru dairenin tesliminden itibaren 5 yıl içinde tespit ederseniz ayıba karşı tekeffül (rękojmia) kapsamında sorumludur (Medeni Kanun md. 568 § 1, k.c.). Kusurun giderilmesi talebi, tespitinden bir yıl sonra zamanaşımına uğrar, ancak tüketicide bu 5 yıl dolmadan olmaz (md. 568 § 2).

Eski dairemi satarsam vergi öder miyim?

Evet, satın alma yılının sonundan itibaren 5 yıl dolmadan satarsanız: gelirin %19’u (PIT kanunu md. 10 f. 1 b. 8 harf a ve md. 30e, Ekim 2026 itibarıyla). Satış gelirini, satış yılının sonundan itibaren 3 yıl içinde kendi konut ihtiyacınıza harcarsanız, gelir bu oranda vergiden muaftır (md. 21 f. 1 b. 131).

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir.

Gözünüze kestirdiğiniz teslime hazır bir daire var ve satış ofisine gitmeyi mi planlıyorsunuz? Ziyaretten önce bize yazın. İsterseniz birlikte gidelim. Müteahhidin daireyi hangi dayanakla sattığını sorarız, belgeleri ve standart tanımını sizinle birlikte gözden geçiririz, müteahhide veya bir avukata ne soracağınızı belirtiriz, teslim almayı ve senedi planlamanıza yardım ederiz. Müteahhitten daire alımında yardım için sizden ücret almayız. Müteahhitten daire alımında yardım nasıl işliyor, görün.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com