Готова квартира від забудовника у Варшаві: як купити

Готову квартиру від забудовника у Варшаві можна купити, не чекаючи на будівництво: будинок уже має дозвіл на експлуатацію, тож шлях веде через бронювання, прийняття приміщення й нотаріальний акт. Якщо ви продаєте теперішнє житло й мусите звільнити його до певної дати, саме відсутність очікування є головною перевагою. Головне запитання у відділі продажу (biuro sprzedaży): ви одразу підписуєте договір купівлі-продажу чи спочатку договір, що створює зобов’язання. Від відповіді залежить, чи потраплять ваші платежі на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) і чи захистить їх Гарантійний фонд забудовників (DFG). Вибір готових квартир великий: наприкінці червня 2026 р. вони становили близько 20–23% пропозиції забудовників у Варшаві, тобто близько 3,3–3,9 тис. приміщень (CBRE/Tabelaofert.pl та BIG DATA RynekPierwotny.pl).

Правова основа: закон про захист прав покупця житла та про Гарантійний фонд забудовників (ustawa deweloperska), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880. Зміни, що набувають чинності 2 жовтня 2026 р. (Dz.U. 2025 poz. 1669) і 11 листопада 2026 р. (Dz.U. 2026 poz. 1077), описаних нижче норм не стосуються. Норми й цифри подаємо за правовим станом на вересень 2026 р. Текст не є юридичною чи податковою консультацією.

Чим купівля готової квартири відрізняється від купівлі на етапі будівництва: договір із забудовником чи одразу купівля-продаж?

На етапі будівництва ви підписуєте договір із забудовником (umowa deweloperska) і чекаєте завершення робіт. У готовому приміщенні забудовник пропонує один із двох шляхів.

Одразу договір купівлі-продажу (art. 3). Ви купуєте приміщення одним нотаріальним актом. Закон про забудовників тоді діє лише частково: доступ до документів забудовника (art. 26 ust. 1 pkt 1–8), інформація на довговічному носії замість проспекту (art. 27 ust. 1), бронювання й повернення плати за нього (art. 29–32 та art. 34 ust. 1 pkt 1–2 і ust. 2), а також прийняття приміщення (art. 41 ust. 1–3). Приміщення має бути вільним від обтяжень, унесених до земельно-іпотечної книги (księga wieczysta), крім тих, на які ви погодилися (art. 37). Умови, менш вигідні для вас, ніж закон, є недійсними (art. 42).

Спочатку договір-зобов’язання, потім акт про перехід права власності (art. 2 ust. 1 pkt 2 або 3). Пункт 2 стосується приміщення, що ще не має окремої власності, пункт 3 приміщення, яке вже виокремлено. Тут закон діє повністю: ви отримуєте інформаційний проспект (art. 21), платежі йдуть на спеціальний рахунок у банку, а договір має містити, зокрема, ціну й строк переходу права власності (art. 36 ust. 1 pkt 2 і 5).

Один випадок викликає сумніви. Нотаріус І. Барановський (2024) зазначає: за попереднього договору на готове, але ще не виокремлене приміщення неясно, чи це договір за art. 2 ust. 1 pkt 2, чи підготовка до продажу за art. 3. Тому перед підписанням перевірте в договорі, на який рахунок ви платите до акта.

«Stan deweloperski», «під ключ», показова квартира: що саме ви купуєте?

«Stan deweloperski» (базове оздоблення від забудовника) та «під ключ» — слова з оголошень, а не із законів. Їх немає ні в законі про забудовників, ні в Цивільному кодексі, ні в законі про VAT (єдині тексти, станом на вересень 2026 р.), тож кожен забудовник може розуміти їх по-своєму.

Вас зобов’язує опис у документах. Договір за art. 2 ust. 1 pkt 2 або 3 визначає «обсяг і стандарт оздоблювальних робіт» (art. 36 ust. 1 pkt 10 у зв’язку з art. 35 ust. 1 pkt 6), і той самий опис є в інформаційному проспекті. За продажу за art. 3 шукайте його в інформації за art. 27 ust. 1 pkt 1. Показову квартиру в шоурумі порівняйте з цим описом: підлога, кухня чи сантехніка, які для вас важливі, мають бути вписані в договір.

У договорах, укладених від 13 лютого 2026 р., ціну приміщення вказують як добуток корисної площі в метрах і ціни за 1 м² (art. 5a). Забудовник, зокрема й той, що продає на підставі art. 3, публікує на своєму сайті ціни з VAT та історію їх змін, а в разі розбіжності ви можете вимагати ціни, найвигіднішої для вас (art. 19a ust. 1, 2, 4 і 6; де перевірити ціну квартири в забудовника). У ціні приміщення до 150 м² закладено VAT 8%. За більшої площі знижена ставка стосується лише частини ціни, що відповідає 150 м², а решта оподатковується за ставкою 23% (art. 41 ust. 12–12c та art. 146ef закону про VAT, станом на вересень 2026 р.).

Як швидко ви заселитеся: від бронювання до ключів?

Кроки такі: бронювання, договір-зобов’язання (якщо забудовник його застосовує), прийняття приміщення, нотаріальний акт і передання приміщення. Від договору бронювання до акта зазвичай минає 2–3 тижні за купівлі за готівку й 1–3 місяці за кредиту (станом на вересень 2026 р., джерела в примітці).¹ Це орієнтовні ринкові дані, а не обіцянка строку: дату акта ви узгоджуєте із забудовником, нотаріусом і банком.

Договір бронювання укладають у письмовій формі під загрозою недійсності (art. 30 ust. 1). Плата за бронювання становить не більше 1% ціни приміщення й зараховується в ціну (art. 32 ust. 2–3, правовий стан на вересень 2026 р.). За купівлі з кредитом строк бронювання має враховувати час, потрібний для рішення банку (art. 31). Якщо банк відмовить у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності, плату за бронювання повертають негайно (art. 34 ust. 1 pkt 1).

Якщо ви берете кредит, запитайте кредитного консультанта, скільки триватиме процедура у вашому випадку, перш ніж узгоджувати із забудовником строк бронювання.

Прийняття готового приміщення: коли його провести і що підписати до акта?

В обох варіантах прийняття передує акту, відбувається після набрання чинності дозволом на експлуатацію та у вашій присутності, а дефекти вносять до протоколу (art. 41 ust. 1–3). Призначте його так, щоб до акта забудовник мав час відреагувати.

За договору за art. 2 ust. 1 pkt 2 або 3 забудовник має 14 днів від підписання протоколу, щоб визнати дефекти або відмовити із зазначенням причин, а визнані дефекти усуває протягом 30 днів (art. 41 ust. 4–6, правовий стан на вересень 2026 р.). Якщо приміщення має істотний дефект, а забудовник його не визнає, ви можете відмовитися від прийняття (art. 41 ust. 9). За продажу за art. 3 цих строків немає. Але якщо приміщення було заброньоване, а забудовник не усунув дефектів із протоколу й ви не з’явилися на акт, плата за бронювання повертається вам у подвійному розмірі (art. 34 ust. 2).

Що гарантує закон щодо готового приміщення: DFG, спеціальний рахунок, гарантія якості?

Договір за art. 2 ust. 1 pkt 2 або 3. Плату за бронювання забудовник переказує на спеціальний рахунок у банку протягом 7 днів (art. 32 ust. 4). Із закритого рахунку банк виплачує гроші забудовнику лише після отримання витягу з акта про перехід права власності (art. 15). Платежі на відкритий рахунок у визначених випадках повертає Гарантійний фонд забудовників (art. 48 ust. 1), а внесок до DFG, 0,45% або 0,1% платежів (станом на вересень 2026 р.), сплачує забудовник. Якщо забудовник не передасть право власності в строк за договором, ви можете від нього відступити (art. 43 ust. 1 pkt 6), але спершу мусите призначити йому додатковий строк у 120 днів (art. 43 ust. 3).

Продаж одразу актом (art. 3). Art. 3 не відсилає до норм про спеціальний рахунок і про DFG, тож закон їх не вимагає. Зафіксуйте письмово, коли й на який рахунок ви платите, і перевірте земельно-іпотечну книгу до акта.

Гарантія якості (rękojmia) в обох випадках. Забудовник відповідає, якщо ви виявили дефект до спливу 5 років від передання приміщення (art. 568 § 1 k.c.). Вимога про усунення дефекту спливає за рік від його виявлення, але для споживача не раніше завершення цих 5 років (art. 568 § 2). Щодо споживача гарантію якості можна обмежити лише у випадках, передбачених спеціальними нормами (art. 558 § 1). За договору за art. 2 до гарантії якості з Цивільного кодексу відсилає art. 41a закону про забудовників (від 9 вересня 2025 р.). За продажу за art. 3 норми про гарантію якості під час купівлі-продажу застосовують безпосередньо (UOKiK).

Якщо ви не читаєте польською: що варто знати іноземцю

Закон про забудовників (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880) не містить норм про мову й переклад проспекту та договору, тож права на переклад він вам не дає (станом на 7 жовтня 2026 р.). Нотаріальні дії вчиняють польською. На вимогу сторони нотаріус може додатково вчинити дію іноземною мовою: сам або разом із присяжним перекладачем (tłumacz przysięgły), art. 2 § 3 Prawa o notariacie (єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614). Тому замовте переклад проспекту, опису стандарту й проєкту договору заздалегідь, до візиту до нотаріуса, і запитайте нотаріуса, як він проведе акт, якщо ви не володієте польською. Ми проходимо документи разом із вами й обслуговуємо клієнтів 7 мовами.

Скільки готових квартир продається у Варшаві?

Наприкінці червня 2026 р. готові квартири становили близько 20–23% пропозиції забудовників у Варшаві, тобто близько 3,3–3,9 тис. приміщень. Подаємо діапазон, бо джерела рахують по-різному: CBRE та Tabelaofert.pl — готові, але непродані квартири, а BIG DATA RynekPierwotny.pl — завершені приміщення.

За даними BIG DATA RynekPierwotny.pl (червень 2026 р.), середня ціна готових квартир у Варшаві становила 19,8 тис. zł за м², а всієї пропозиції — понад 19,9 тис. zł за м². За тими самими даними, готові приміщення розподілені нерівномірно: на Mokotów готових було 555 із 1 622 приміщень у пропозиції, на Wola 609 із 1 718, а на Żoliborz 0 із 94.

Актуальний список — у каталозі: готові квартири від забудовників у Варшаві.

FAQ

Чи дадуть мені проспект, якщо я купую готову квартиру?

Це залежить від договору. За правовим станом на вересень 2026 р. проспект (prospekt informacyjny) ви отримуєте перед договором за art. 2 ust. 1 pkt 2 або 3 закону про забудовників і перед бронюванням, що йому передує (art. 21). Якщо продаж відбувається одразу нотаріальним актом (art. 3), забудовник передає замість проспекту інформацію на довговічному носії (art. 27 ust. 1).

Скільки коштує плата за бронювання готової квартири?

За правовим станом на вересень 2026 р. не більше 1% ціни приміщення, і ця сума зараховується в ціну (art. 32 ust. 2–3). Договір бронювання укладають у письмовій формі під загрозою недійсності. Якщо банк відмовить у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності, плату повертають негайно (art. 34 ust. 1 pkt 1).

Чи захищає готову квартиру Гарантійний фонд забудовників (DFG)?

Лише за договором із art. 2 ust. 1 pkt 2 або 3, коли платежі йдуть на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Повернення платежів із DFG у випадках за art. 48 ust. 1 стосується відкритого рахунку. Внесок сплачує забудовник: 0,45% за відкритого рахунку й 0,1% за закритого (станом на вересень 2026 р.). За продажу одразу актом (art. 3) закон не вимагає ні спеціального рахунку, ні внеску до DFG.

Як довго забудовник відповідає за дефекти готової квартири?

За правовим станом на вересень 2026 р. він відповідає за гарантією якості (rękojmia), якщо ви виявили дефект протягом 5 років від передання приміщення (art. 568 § 1 k.c.). Вимога про усунення дефекту спливає за рік від його виявлення, але для споживача не раніше завершення цих 5 років (art. 568 § 2).

Чи доведеться сплатити податок із продажу старої квартири?

Так, якщо ви продаєте її раніше ніж за 5 років від кінця року купівлі: 19% доходу (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a та art. 30e закону про PIT, станом на вересень 2026 р.). Дохід звільнено від податку пропорційно до виручки, яку ви витратите на власні житлові потреби протягом 3 років від кінця року продажу (art. 21 ust. 1 pkt 131).

Придивилися до готової квартири й збираєтеся у відділ продажу? Напишіть нам до візиту. Якщо хочете, підемо туди разом. Запитаємо, на якій підставі забудовник продає приміщення, пройдемо з вами документи й опис стандарту, підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста, і допоможемо спланувати прийняття та акт так, щоб вони збіглися зі строком вашого переїзду. Винагороди за допомогу в купівлі квартири від забудовника ми з вас не беремо. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Подивіться, як виглядає допомога в купівлі квартири від забудовника.

Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com