Appartamento pronto dal costruttore a Varsavia: come comprare

Un appartamento pronto dal costruttore a Varsavia si compra senza aspettare il cantiere: l’edificio ha già il permesso di utilizzo (pozwolenie na użytkowanie), e il percorso passa da prenotazione, consegna dell’unità e atto notarile. Se cerca a Varsavia una casa in cui abitare, una seconda casa o un immobile da affittare, il vantaggio è proprio questo: vede ciò che compra. La domanda più importante in ufficio vendite (biuro sprzedaży) è: firma subito un contratto di compravendita o prima un contratto preliminare vincolante? Da questa risposta dipende se i Suoi versamenti andranno su un conto vincolato e se il Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) li coprirà. La scelta di appartamenti pronti è ampia: a fine giugno 2026 rappresentavano circa il 20–23% dell’offerta dei costruttori a Varsavia, cioè circa 3,3–3,9 mila unità (CBRE/Tabelaofert.pl e BIG DATA RynekPierwotny.pl).

Base giuridica: la legge sui costruttori (legge del 20 maggio 2021), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880. Le modifiche che entrano in vigore il 2 ottobre 2026 (Dz.U. 2025 poz. 1669) e l’11 novembre 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077) non riguardano le norme descritte sotto. Norme e cifre sono riportate secondo lo stato giuridico di ottobre 2026. Il testo non costituisce consulenza legale né fiscale.

Che differenza c’è tra comprare un appartamento pronto e uno in costruzione: contratto con il costruttore o subito compravendita?

Per un appartamento in costruzione si firma il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) e si aspetta la fine dei lavori. Per un’unità già pronta il costruttore propone una di due strade.

Subito la compravendita (art. 3). Acquista l’unità con un unico atto notarile (akt notarialny). In questo caso la legge sui costruttori si applica solo in parte: accesso ai documenti del costruttore (art. 26 comma 1 punti 1–8), informazioni su supporto durevole al posto del prospetto (art. 27 comma 1), prenotazione e restituzione della caparra di prenotazione (art. 29–32 e art. 34 comma 1 punti 1–2 e comma 2) e consegna (art. 41 commi 1–3). L’unità deve essere libera da gravami iscritti nel registro fondiario (księga wieczysta), salvo quelli ai quali Lei acconsente (art. 37). Le clausole meno favorevoli per Lei rispetto alla legge sono nulle (art. 42).

Prima un contratto vincolante, poi il trasferimento della proprietà (art. 2 comma 1 punto 2 o 3). Il punto 2 riguarda un’unità che non ha ancora una proprietà separata, il punto 3 un’unità già separata. Qui la legge si applica per intero: riceve il prospetto informativo (prospekt informacyjny, art. 21), i versamenti vanno su un conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) e il contratto deve indicare, tra l’altro, il prezzo e la data del trasferimento della proprietà (art. 36 comma 1 punti 2 e 5).

Un caso lascia dubbi. Il notaio dott. I. Baranowski (2024) segnala che, per un preliminare su un’unità pronta ma non ancora separata, non è chiaro se si tratti di un contratto ai sensi dell’art. 2 comma 1 punto 2 o della fase preparatoria di una vendita ai sensi dell’art. 3. Per questo, prima di firmare, controlli nel contratto su quale conto verserà prima dell’atto.

Stan deweloperski, chiavi in mano, appartamento campione: che cosa compra esattamente?

«Stan deweloperski» (stato da costruttore) e «pod klucz» (chiavi in mano) sono espressioni da annuncio, non da legge. Non compaiono né nella legge sui costruttori, né nel codice civile, né nella legge sull’IVA (testi unici, stato di ottobre 2026), quindi ogni costruttore può intenderle in modo diverso.

Vale la descrizione contenuta nei documenti. Un contratto ai sensi dell’art. 2 comma 1 punto 2 o 3 indica «l’ambito e lo standard dei lavori di finitura» (art. 36 comma 1 punto 10 in combinato con l’art. 35 comma 1 punto 6), e la stessa descrizione è nel prospetto informativo. Nella vendita ai sensi dell’art. 3 la cerchi nelle informazioni dell’art. 27 comma 1 punto 1. Confronti l’appartamento campione dello showroom con questa descrizione: pavimenti, cucina o rubinetteria che Le interessano dovrebbero essere scritti nel contratto.

Nei contratti conclusi dal 13 febbraio 2026 il prezzo dell’unità è indicato come prodotto dei metri quadri di superficie utile per il prezzo al m² (art. 5a). Il costruttore, anche quando vende ai sensi dell’art. 3, pubblica sul proprio sito i prezzi IVA inclusa e la cronologia delle loro variazioni, e in caso di discrepanza può chiedere il prezzo per Lei più favorevole (art. 19a commi 1, 2, 4 e 6; dove verificare il prezzo dell’appartamento presso il costruttore). Nel prezzo di un’unità fino a 150 m² c’è l’IVA all’8%. Con una superficie maggiore l’aliquota ridotta vale solo per la parte di prezzo corrispondente a 150 m², il resto è tassato al 23% (art. 41 commi 12–12c e art. 146ef della legge sull’IVA, stato di ottobre 2026).

Quanto ci vuole per trasferirsi: dalla prenotazione alle chiavi?

I passaggi: prenotazione, contratto vincolante (se il costruttore lo usa), consegna, atto notarile e consegna dell’unità. Tra contratto di prenotazione e atto passano di solito 2–3 settimane in caso di acquisto in contanti e 1–3 mesi con mutuo (stato di ottobre 2026, fonti in nota).¹ Sono dati orientativi di mercato, non una promessa di termine: la data dell’atto la concorda con costruttore, notaio e banca.

Il contratto di prenotazione si conclude per iscritto a pena di nullità (art. 30 comma 1). La caparra di prenotazione è al massimo l’1% del prezzo dell’unità e viene imputata al prezzo (art. 32 commi 2–3, stato giuridico di ottobre 2026). Con un mutuo, la durata della prenotazione deve tenere conto del tempo necessario alla decisione sul credito (art. 31). Se la banca nega il mutuo per valutazione negativa del merito creditizio, la caparra viene restituita senza indugio (art. 34 comma 1 punto 1).

Se compra con un mutuo, chieda a un consulente creditizio quanto durerà la procedura nel Suo caso prima di concordare con il costruttore la durata della prenotazione.

Consegna dell’unità pronta: quando farla e che cosa firmare prima dell’atto?

In entrambi i percorsi la consegna precede l’atto, avviene dopo il passaggio in giudicato del permesso di utilizzo e in Sua presenza, e i difetti vanno annotati nel verbale (art. 41 commi 1–3). La fissi in modo che prima dell’atto resti tempo per la reazione del costruttore.

Con un contratto ai sensi dell’art. 2 comma 1 punto 2 o 3 il costruttore ha 14 giorni dalla firma del verbale per riconoscere i difetti o rifiutarli motivando, e i difetti riconosciuti li elimina entro 30 giorni (art. 41 commi 4–6, stato giuridico di ottobre 2026). Se l’unità ha un difetto rilevante che il costruttore non riconosce, può rifiutare la consegna (art. 41 comma 9). Nella vendita ai sensi dell’art. 3 questi termini non ci sono. Se però l’unità era stata prenotata, il costruttore non ha eliminato i difetti del verbale e Lei non si presenta all’atto, la caparra di prenotazione Le viene restituita in misura doppia (art. 34 comma 2).

Che cosa garantisce la legge per un’unità pronta: DFG, conto vincolato, garanzia?

Contratto ai sensi dell’art. 2 comma 1 punto 2 o 3. La caparra di prenotazione il costruttore la versa sul conto vincolato abitativo entro 7 giorni (art. 32 comma 4). Dal conto chiuso la banca paga il costruttore solo dopo aver ricevuto la copia dell’atto che trasferisce la proprietà (art. 15). I versamenti sul conto aperto, in determinati casi, li rimborsa il Fondo di garanzia dei costruttori (art. 48 comma 1), e il contributo al DFG, dello 0,45% o dello 0,1% dei versamenti (stato di ottobre 2026), lo paga il costruttore. Se il costruttore non trasferisce la proprietà alla data prevista dal contratto, può recedere (art. 43 comma 1 punto 6), ma deve prima fissargli un termine supplementare di 120 giorni (art. 43 comma 3).

Vendita immediata con atto (art. 3). L’art. 3 non rinvia alle norme sul conto vincolato né sul DFG, quindi la legge non li richiede. Stabilisca per iscritto quando e su quale conto paga, e controlli il registro fondiario prima dell’atto.

Garanzia in entrambi i casi. Il costruttore risponde se il difetto viene accertato prima che siano trascorsi 5 anni dalla consegna dell’unità (art. 568 § 1 k.c.). L’azione per l’eliminazione del difetto si prescrive dopo un anno dall’accertamento, ma per il consumatore non prima che siano trascorsi i 5 anni (art. 568 § 2). Nei confronti del consumatore la garanzia può essere limitata solo nei casi previsti da norme speciali (art. 558 § 1). Nel contratto ai sensi dell’art. 2 la garanzia del codice civile è richiamata dall’art. 41a della legge sui costruttori (dal 9 settembre 2025). Nella vendita ai sensi dell’art. 3 le norme sulla garanzia nella compravendita si applicano direttamente (UOKiK).

La Sua situazione di acquirente dall’estero: lingua, documenti, pagamenti

Questa sezione La riguarda se non legge il polacco o se compra a distanza. La legge sui costruttori non contiene norme sulla lingua dei documenti. Si applica la legge generale sulla lingua polacca (t.u. Dz.U. 2026 poz. 81, stato giuridico di ottobre 2026): un documento può avere una versione parallela in lingua straniera (art. 8 comma 1a), e uno straniero che conosce la lingua in questione e che è stato informato del diritto a un documento in polacco può chiedere un documento in lingua straniera (art. 8 comma 1b). Queste norme non creano un obbligo di traduzione. Per un appartamento pronto i documenti decisivi sono il prospetto o le informazioni ai sensi dell’art. 27 comma 1, la bozza di contratto, il verbale di consegna e l’estratto del registro fondiario, tutti in polacco.

Che cosa ne segue: prima della prenotazione chiarisca su quale base vende il costruttore (art. 3 o art. 2), perché da questo dipendono conto vincolato e DFG. Si faccia confermare per iscritto la scadenza del pagamento e il numero di conto. La consegna avviene in Sua presenza (art. 41 commi 1–3), quindi pianifichi di conseguenza il Suo viaggio. Esaminiamo con Lei in italiano i documenti e la descrizione dello standard.

Come coordinare la vendita del vecchio appartamento con l’acquisto di quello pronto?

Termine. La data entro cui deve liberare il vecchio appartamento è il Suo punto di riferimento. Con un contratto ai sensi dell’art. 2 la confronti con il termine di trasferimento della proprietà e con quello di consegna indicati nel contratto (art. 36 comma 1 punti 5 e 10). Lasci un margine per la consegna ed eventuali correzioni.

Imposta. Se vende un appartamento prima che siano trascorsi 5 anni dalla fine dell’anno di acquisto, il reddito è soggetto a imposta del 19% (art. 10 comma 1 punto 8 lett. a e art. 30e comma 1 della legge sul PIT, stato giuridico di ottobre 2026). Il reddito è esente nella proporzione in cui il ricavato della vendita viene speso per esigenze abitative proprie entro 3 anni dalla fine dell’anno di vendita (art. 21 comma 1 punto 131). Prima di firmare l’atto calcoli questa proporzione con un consulente fiscale.

Quanti appartamenti pronti sono in vendita a Varsavia?

A fine giugno 2026 gli appartamenti pronti rappresentavano circa il 20–23% dell’offerta dei costruttori a Varsavia, cioè circa 3,3–3,9 mila unità. Indichiamo un intervallo perché le fonti contano in modo diverso: CBRE e Tabelaofert.pl contano le unità pronte ma invendute, BIG DATA RynekPierwotny.pl quelle ultimate.

Secondo BIG DATA RynekPierwotny.pl (giugno 2026) il prezzo medio degli appartamenti pronti a Varsavia era di 19,8 mila PLN al m², quello dell’intera offerta di oltre 19,9 mila PLN al m². Secondo gli stessi dati le unità pronte sono distribuite in modo disomogeneo: a Mokotów erano pronte 555 unità su 1 622 in offerta, a Wola 609 su 1 718 e a Żoliborz 0 su 94.

L’elenco aggiornato lo trova nel catalogo: appartamenti pronti dei costruttori a Varsavia.

FAQ

Con un appartamento già pronto ricevo il prospetto informativo?

Dipende dal contratto. Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 il prospetto Le viene consegnato prima di un contratto ai sensi dell’art. 2 comma 1 punto 2 o 3 della legge sui costruttori e prima della prenotazione che lo precede (art. 21). Se l’appartamento viene venduto subito con atto notarile (art. 3), il costruttore consegna al posto del prospetto informazioni su supporto durevole (art. 27 comma 1).

A quanto ammonta la caparra di prenotazione per un appartamento pronto?

Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 al massimo l’1% del prezzo dell’appartamento, e l’importo viene imputato al prezzo (art. 32 commi 2–3). Il contratto di prenotazione richiede la forma scritta a pena di nullità. Se la banca nega il mutuo per valutazione negativa del merito creditizio, la somma viene restituita senza indugio (art. 34 comma 1 punto 1).

Un appartamento pronto è coperto dal Fondo di garanzia dei costruttori (DFG)?

Solo con un contratto ai sensi dell’art. 2 comma 1 punto 2 o 3, quando i pagamenti vanno su un conto vincolato abitativo. Il rimborso dal DFG nei casi dell’art. 48 comma 1 riguarda il conto aperto. Il contributo lo paga il costruttore: 0,45% sul conto aperto e 0,1% su quello chiuso (stato di ottobre 2026). Nella vendita immediata con atto (art. 3) la legge non richiede né il conto vincolato né il contributo al DFG.

Per quanto tempo il costruttore risponde dei difetti di un appartamento pronto?

Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 risponde per garanzia (rękojmia) se il difetto viene accertato entro 5 anni dalla consegna dell’appartamento (art. 568 § 1 del codice civile, k.c.). L’azione per l’eliminazione del difetto si prescrive dopo un anno dall’accertamento, ma per il consumatore non prima che siano trascorsi i 5 anni (art. 568 § 2).

Pagherò imposte se vendo il mio vecchio appartamento?

Sì, se lo vende prima che siano trascorsi 5 anni dalla fine dell’anno di acquisto: 19% del reddito (art. 10 comma 1 punto 8 lett. a e art. 30e della legge sul PIT, stato di ottobre 2026). Il reddito è esente nella proporzione in cui il ricavato viene speso per esigenze abitative proprie entro 3 anni dalla fine dell’anno di vendita (art. 21 comma 1 punto 131).

Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.

Ha puntato un appartamento pronto e sta fissando un appuntamento in ufficio vendite? Ci scriva prima della visita. Se vuole, possiamo andarci insieme. Chiederemo su quale base il costruttore vende l’unità, esamineremo con Lei i documenti e la descrizione dello standard, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato e La aiuteremo a pianificare consegna e atto. Per l’assistenza nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non Le addebitiamo alcun compenso. Veda come funziona l’assistenza nell’acquisto di un appartamento dal costruttore.

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