L’ufficio vendite Le propone di prenotare l’appartamento: con un contratto di prenotazione (umowa rezerwacyjna) e una somma di prenotazione. Lei però non sa ancora se la banca concederà il mutuo, oppure non è sicuro che sia proprio questo l’appartamento. La risposta breve secondo lo stato giuridico di ottobre 2026: la somma di prenotazione non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto informativo (art. 32 comma 2). Con 690 000 zł sono al massimo 6 900 zł. Se acquista l’appartamento, la somma rientra nel prezzo. Se la banca nega il mutuo per valutazione negativa del merito creditizio, il costruttore deve restituirla. Se invece cambia semplicemente idea, la legge non prevede alcun rimborso e di solito la somma è persa.
Base giuridica: la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880 (di seguito: legge sui costruttori), e la legge sul credito ipotecario, Dz.U. 2025 poz. 720. Tutte le norme sono indicate secondo lo stato giuridico di ottobre 2026.
Quanto può perdere al massimo con una prenotazione?
Il limite è uno solo e riguarda la somma stessa: al massimo l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (art. 32 comma 2). Per questo confronti il prezzo del prospetto con quello del contratto di prenotazione e con quello sul sito del costruttore, che deve pubblicarlo lì IVA inclusa (art. 19a comma 1). Se il prezzo sul sito differisce da quello offerto alla conclusione del contratto, può chiedere di concludere il contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a comma 6).
Esempio (calcolo proprio, stato giuridico di ottobre 2026):
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| Prezzo dell’appartamento nel prospetto | Somma di prenotazione massima (1%) |
|---|---|
| 690 000 zł | 6 900 zł |
Che cosa accade a questo denaro:
- Se acquista. La somma è imputata al prezzo (art. 32 comma 3). Dopo la firma del contratto con il costruttore (umowa deweloperska) il costruttore la trasferisce sul conto di deposito per l’edilizia abitativa (mieszkaniowy rachunek powierniczy) entro 7 giorni al massimo (art. 32 comma 4). Fino ad allora il denaro non si trova sul conto di deposito.
- Se non acquista. Il rimborso dipende dal fatto che la Sua situazione rientri nell’art. 34. Lo descriviamo più sotto.
La legge limita l’importo della somma, ma legga il contratto per intero. Se in caso di rinuncia prevede pagamenti ulteriori oltre alla somma, li chieda per iscritto prima di firmare.
Quando il costruttore deve restituire la somma di prenotazione?
L’art. 34 comma 1 indica tre situazioni in cui la somma viene restituita senza indugio (stato giuridico di ottobre 2026):
- Non ha ottenuto il mutuo per valutazione negativa del merito creditizio. Si intende la mancanza di una decisione di credito positiva o di un impegno a concedere il credito in connessione con una valutazione negativa del merito creditizio ai sensi dell’art. 4 punto 11 della legge sul credito ipotecario (art. 34 comma 1 punto 1).
- Il costruttore non adempie l’obbligo derivante dal contratto di prenotazione (art. 34 comma 1 punto 2).
- Il costruttore ha modificato il prospetto informativo o i suoi allegati senza informarLa (art. 34 comma 1 punto 3).
In due casi la somma viene restituita in misura doppia:
- quando il costruttore non adempie l’obbligo derivante dal contratto di prenotazione (art. 34 comma 3). Con una somma di 6 900 zł sono 13 800 zł (calcolo proprio);
- nell’acquisto di un appartamento pronto con contratto di vendita (art. 3 della legge; in caso di vendita da parte di un imprenditore diverso dal costruttore, art. 4), se la prenotazione ha preceduto tale contratto, il venditore non ha eliminato i difetti annotati nel verbale di consegna e Lei non ha concluso il contratto di trasferimento della proprietà (art. 34 comma 2).
Per un appartamento pronto acquistato con contratto di vendita la legge applica dell’art. 34 comma 1 solo i punti 1 e 2 (art. 3 e art. 4). La norma sul rimborso per modifica non comunicata del prospetto non copre questo caso.
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| Situazione | Che cosa accade alla somma (stato di ottobre 2026) | Norma |
|---|---|---|
| Acquista l’appartamento | viene imputata al prezzo | art. 32 comma 3 |
| La banca nega per valutazione negativa del merito creditizio | rimborso senza indugio | art. 34 comma 1 punto 1 |
| Il costruttore non adempie il contratto di prenotazione | rimborso doppio | art. 34 comma 1 punto 2 e comma 3 |
| Il costruttore modifica il prospetto senza informarLa | rimborso senza indugio | art. 34 comma 1 punto 3 |
| Appartamento pronto: difetti del verbale non eliminati, Lei non firma | rimborso doppio | art. 34 comma 2 |
| Ha cambiato idea | la legge non disciplina, decide il contratto | art. 34 (elenco chiuso) |
La banca nega il mutuo: quando la somma torna indietro e quando no?
È il motivo più frequente per cui chi compra la prima casa chiede informazioni sulla prenotazione. La norma qui è precisa ed è bene conoscerla prima di pagare.
Che cosa tutela la legge. Il rimborso Le spetta se non ha ottenuto una decisione di credito positiva o un impegno a concedere il credito (promesa) a causa di una valutazione negativa del merito creditizio (art. 34 comma 1 punto 1). L’impegno a concedere il credito è un concetto dell’art. 3 comma 1 della legge sul credito ipotecario. La legge sui costruttori non richiede che rifiutino più banche. Basta una decisione che soddisfi questa condizione.
Che cosa la norma non copre. L’elenco dell’art. 34 è chiuso. Se il mutuo non si concretizza per un motivo diverso dalla valutazione negativa del merito creditizio, l’art. 34 comma 1 punto 1 non dà alcun fondamento al rimborso. In tal caso conta quanto scritto nel contratto di prenotazione.
In pratica:
- conservi la decisione della banca e chieda una conferma scritta che il rifiuto deriva dalla valutazione negativa del merito creditizio. È la Sua prova nei confronti del costruttore;
- se vuole una tutela più ampia, ad esempio il rimborso a ogni rifiuto del mutuo, la faccia inserire nel contratto di prenotazione prima di firmare. La legge non lo garantisce, resta solo il contratto.
Per quanto tempo prenotare, se si chiede un mutuo?
Il contratto di prenotazione è concluso per un periodo determinato. Se chiede un mutuo, tale periodo dovrebbe tener conto del tempo necessario per ottenere la decisione di credito o l’impegno a concedere il credito (art. 31, stato di ottobre 2026).
Quanto ci voglia dipende dalla banca, ma un termine deriva dalla legge. La banca trasmette la decisione di credito il 21° giorno dal ricevimento della domanda, prima solo se Lei acconsente (art. 14 comma 2 della legge sul credito ipotecario). La decisione vincola la banca per almeno 14 giorni dalla trasmissione (art. 14 comma 6). Una prenotazione calcolata dal giorno della firma e non da quello della domanda risulta facilmente troppo breve. Calcoli il periodo di prenotazione dalla data in cui presenterà davvero la domanda in banca, e solo allora firmi.
Che cosa deve considerare chi acquista dall’estero
Chi acquista a distanza ha spesso meno possibilità di chiarire rapidamente i dubbi all’ufficio vendite. Per questo le norme sopra citate offrono punti particolarmente utili:
- Forma scritta. Un contratto di prenotazione non concluso per iscritto è nullo (art. 30 comma 1). Non paghi nulla sulla base di promesse verbali.
- Prima il prospetto. Il costruttore deve consegnarLe il prospetto prima del contratto di prenotazione, gratuitamente e su supporto durevole (art. 21 commi 1–2). Senza prospetto non paghi.
- Documenti il rifiuto della banca. Si faccia confermare per iscritto il rifiuto, così potrà provare il diritto al rimborso ai sensi dell’art. 34 comma 1 punto 1.
- La prenotazione non è cedibile. La cessione del credito derivante dal contratto di prenotazione è nulla (art. 30 comma 3). Fa eccezione la cessione a una persona appartenente al I o al II gruppo fiscale ai sensi della legge sull’imposta sulle successioni e donazioni, cioè a un familiare di questi gruppi (art. 30 comma 4).
- Chiarisca i termini. Si faccia spiegare prima di firmare termini come prospetto, conto di deposito e contratto di prenotazione, e ponga le domande aperte per iscritto.
Che cosa verificare nel contratto di prenotazione prima di firmare
Elenco secondo lo stato giuridico di ottobre 2026:
- Forma scritta. Altrimenti il contratto è nullo (art. 30 comma 1).
- Prospetto prima del contratto. Gratuito e su supporto durevole (art. 21 commi 1–2). Che cosa controllarvi lo descriviamo nella checklist del prospetto informativo.
- Importo della somma. Al massimo l’1% del prezzo del prospetto (art. 32 comma 2). Lo calcoli Lei stesso.
- Prezzo. Confronti prospetto, contratto e sito del costruttore. Se il prezzo sul sito differisce da quello offerto, può chiedere il prezzo a Lei più favorevole (art. 19a comma 6).
- Durata della prenotazione. Determinata, con un margine per la decisione di credito (art. 31).
- Clausole su rinuncia e rimborso. Il contratto riprende i casi dell’art. 34 e aggiunge qualcosa a Suo favore, ad esempio il rimborso a ogni rifiuto del mutuo?
- Nome del pagamento. Se nel contratto compare „caparra” (zadatek), chieda perché. È un istituto diverso (art. 394 k.c.) e la legge sui costruttori non usa questa parola.
Somma di prenotazione e caparra: che differenza c’è?
Lo zadatek è disciplinato dall’art. 394 del codice civile (Dz.U. 2026 poz. 795). La legge sui costruttori non usa affatto la parola „zadatek” (stato di ottobre 2026). Nell’acquisto dal costruttore valgono le regole della somma di prenotazione: limite dell’1% del prezzo del prospetto e rimborsi dell’art. 34.
Caparra e acconto riguardano soprattutto il mercato secondario, nel contratto preliminare. Le differenze le spieghiamo a parte: caparra e acconto nell’acquisto di un appartamento.
Che cosa accade alla prenotazione dopo la firma del contratto con il costruttore?
Il contratto con il costruttore contiene l’indicazione dell’avvenuta conclusione del contratto di prenotazione e dell’importo della somma (art. 35 comma 1 punto 20). La somma va sul conto di deposito entro 7 giorni (art. 32 comma 4).
Da quel momento valgono altre regole. La legge elenca i casi in cui può recedere dal contratto con il costruttore (art. 43 comma 1), ma il rifiuto del mutuo non è fra questi (stato di ottobre 2026). Se il finanziamento non è certo, la tutela va scritta nel contratto stesso. Dettagli: contratto con il costruttore se la banca rifiuta il mutuo.
Le norme sulla somma di prenotazione cambieranno?
Il progetto governativo di modifica della legge sui costruttori (UD361, pubblicato sul sito del Centro governativo per la legislazione l’11 maggio 2026) prevede, tra l’altro, in alcuni casi il rimborso della somma di prenotazione in misura quadrupla. Al 7 ottobre 2026 il progetto non era stato presentato alla Dieta. Non è diritto vigente, perciò oggi per la prenotazione valgono le regole descritte sopra.
Vedi anche: appartamento dal costruttore in contanti: rate o subito?.
FAQ
Quanto può essere alta la somma di prenotazione dal costruttore in Polonia?
Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto informativo (prospekt informacyjny; art. 32 comma 2 della legge sui costruttori, Dz.U. 2026 poz. 880). Con un prezzo di 690 000 zł sono al massimo 6 900 zł. Se acquista l’appartamento, la somma viene imputata al prezzo.
Riavrò la somma di prenotazione se la banca nega il mutuo?
Sì, se non ha ottenuto né una decisione di credito positiva né un impegno al finanziamento a causa di una valutazione negativa del merito creditizio. Il costruttore rimborsa allora la somma senza indugio (art. 34 comma 1 punto 1, stato di ottobre 2026). La legge non richiede il rifiuto di più banche. Se il mutuo non va a buon fine per un altro motivo, questa norma non aiuta e conta il testo del contratto.
Che fine fa la somma se cambio idea?
La legge non disciplina questo caso. L’art. 34 elenca solo tre situazioni in cui la somma viene restituita. In pratica il costruttore di solito la trattiene, salvo che il contratto di prenotazione disponga diversamente. Stato giuridico di ottobre 2026.
Quando il costruttore deve restituire la somma in misura doppia?
Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 in due casi: quando il costruttore non adempie l’obbligo derivante dal contratto di prenotazione (art. 34 comma 3) e nell’acquisto di un appartamento pronto con contratto di vendita, quando il venditore non ha eliminato i difetti annotati nel verbale di consegna e Lei non ha concluso il contratto di trasferimento della proprietà (art. 34 comma 2).
La somma di prenotazione è la stessa cosa di una caparra (zadatek)?
No. Lo zadatek è un istituto del codice civile (art. 394 k.c., Dz.U. 2026 poz. 795); la legge sui costruttori non usa affatto questa parola. La somma di prenotazione ha regole proprie: limite dell’1% del prezzo e rimborso nei casi dell’art. 34. Stato giuridico di ottobre 2026.
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico di ottobre 2026.
Sta pensando di prenotare un appartamento dal costruttore? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite: dobbiamo segnalarLa prima che vi si presenti da solo. Andremo insieme, esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto di prenotazione e Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non Le addebitiamo alcun compenso. Prezzi e offerte può consultarli prima negli appartamenti nuovi a Varsavia, con la data dei dati di dane.gov.pl.
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