Il venditore chiede il 10% del prezzo al preliminare o a una “prenotazione” dell’appartamento del mercato secondario, e Lei non sa se versarlo come caparra (zadatek) o come acconto (zaliczka). La risposta dipende da quale rischio teme di più. L’acconto Le torna se la vendita non si perfeziona, anche per ragioni Sue, ma se è Lei a sottrarsi al contratto il venditore può chiedere il risarcimento (art. 390 § 1 del codice civile polacco, k.c.). La caparra si perde se è Lei il responsabile del mancato atto notarile; se invece recede il venditore, Lei può recedere dal contratto e chiedere il doppio (art. 394 § 1 k.c.). Compra con un mutuo? Allora, prima di versare la caparra, regoli il caso del rifiuto del finanziamento. In cosa una simile prenotazione differisce dal preliminare lo spieghiamo più sotto.
Base giuridica: codice civile (Kodeks cywilny), testo unico Dz.U. 2026 poz. 795 (k.c.). Tutte le norme e gli importi di questo testo sono indicati secondo lo stato giuridico a ottobre 2026.
Caparra e acconto: la differenza
Il codice civile disciplina la caparra all’art. 394. L’acconto non lo definisce come istituto autonomo. Se la vendita non si perfeziona, l’acconto si restituisce come prestazione indebita: lo scopo della prestazione non è stato raggiunto o il suo fondamento è venuto meno (art. 410 § 2 k.c.).
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| Situazione | Caparra (art. 394 k.c.) | Acconto |
|---|---|---|
| Il contratto di vendita viene concluso | imputata al prezzo (§ 2) | conteggiato nel prezzo secondo il contratto |
| Recede il venditore | può recedere dal contratto e chiedere il doppio (§ 1) | Le viene restituito (art. 410 § 2) |
| Recede Lei | il venditore può recedere dal contratto e trattenere la caparra (§ 1) | Le viene restituito (art. 410 § 2), ma il venditore può chiedere il risarcimento (art. 390 § 1) |
| Contratto sciolto di comune accordo | restituzione, senza raddoppio (§ 3) | Le viene restituito |
| Nessuna delle parti risponde dell’inadempimento, o ne rispondono entrambe | restituzione, senza raddoppio (§ 3) | Le viene restituito |
L’art. 394 § 1 inizia con le parole “in mancanza di diversa disposizione contrattuale o di uso”. Il contratto può quindi configurare gli effetti della caparra in modo diverso. Per questo legga nella bozza tutto il paragrafo sulla caparra e non solo il titolo.
Il 10% in numeri: cosa può guadagnare e perdere
Esempio per un appartamento da 800 000 zł e un versamento del 10% (calcolo nostro sulla base degli art. 394 e 410 k.c.):
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| Cosa succede | Versato come caparra (80 000 zł) | Versato come acconto (80 000 zł) |
|---|---|---|
| L’atto notarile viene firmato | 80 000 zł imputati al prezzo | 80 000 zł conteggiati nel prezzo |
| Il venditore vende a un altro | dopo il recesso può chiedere 160 000 zł, cioè il doppio | recupera 80 000 zł e può chiedere il risarcimento (art. 390 § 1) |
| La banca nega il mutuo e l’atto non si fa | rischio di perdere 80 000 zł (dettagli sotto) | recupera 80 000 zł |
| Cambia idea | perde 80 000 zł | recupera 80 000 zł; il venditore può chiedere il risarcimento (art. 390 § 1) |
Dalla tabella segue una conclusione semplice. La caparra disciplina entrambe le parti. L’acconto La tutela meno nei confronti di un venditore che trova un’offerta migliore: non Le spetta il doppio e il danno ai sensi dell’art. 390 § 1 deve dimostrarlo Lei. In compenso non perde il versamento se ha problemi di finanziamento.
Quanta caparra è “normale”
Il codice civile non fissa l’importo della caparra (art. 394), lo stabiliscono le parti. Il portale rankomat.pl (aggiornamento del 25.09.2026) indica che in pratica si tratta di solito del 10–20% del prezzo. Una richiesta del 10% rientra in questo intervallo.
Sull’importo si può trattare. Consideri la caparra come la somma che è disposto a perdere se l’atto notarile non si fa per colpa Sua. Se ha un finanziamento certo, una caparra più alta vincola di più il venditore. Se aspetta la decisione della banca, proponga una caparra più bassa e il resto come acconto, oppure una caparra con clausola sul mutuo.
Mutuo ipotecario: quando la caparra torna e quando si perde
L’art. 394 § 3 k.c. impone la restituzione della caparra se il contratto non è stato eseguito per circostanze di cui nessuna parte risponde. Se il rifiuto del mutuo sia una di tali circostanze, la legge non lo dice. La valutazione dipende dal caso concreto, quindi non dia per scontato che la caparra Le torni.
È più sicuro regolarlo nel preliminare. Una clausola del genere dovrebbe contenere:
- l’importo del mutuo richiesto e il termine per la decisione della banca;
- il modo di documentare il rifiuto, ad esempio la decisione scritta della banca;
- la conseguenza del rifiuto: restituzione della caparra in misura semplice e il termine per farlo;
- la data del contratto di vendita con un margine per la procedura di mutuo.
Se nel preliminare non indicate la data del contratto di vendita e nessuna delle parti la fissa entro un anno dalla firma del preliminare, non si può più chiedere la conclusione del contratto di vendita (art. 389 § 2 k.c.). Conviene quindi inserire subito la data.
Forma del preliminare: notaio o semplice scrittura
Il preliminare deve contenere gli elementi essenziali del futuro contratto di vendita, tra cui le parti, l’appartamento e il prezzo (art. 389 § 1 k.c.). Dalla sua forma dipende cosa può chiedere se l’altra parte si sottrae:
- effetto più debole (art. 390 § 1): può chiedere solo il risarcimento;
- effetto più forte (art. 390 § 2): può chiedere la conclusione del contratto di vendita, ma solo se il preliminare rispetta i requisiti di forma del contratto di vendita. Il contratto che obbliga a trasferire la proprietà di un immobile richiede l’atto notarile (art. 158 k.c.), quindi l’effetto più forte lo dà il preliminare dal notaio.
I diritti derivanti dal preliminare si prescrivono dopo un anno dal giorno in cui il contratto di vendita doveva essere concluso (art. 390 § 3). Se il venditore recede, non rimandi la decisione su come procedere.
Il diritto nel registro fondiario (księga wieczysta)
Il diritto al trasferimento della proprietà, anche derivante da un preliminare, può essere iscritto nel registro fondiario dell’appartamento (art. 16 comma 2 punto 2 della legge sui registri fondiari e sulle ipoteche, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1066). Il diritto iscritto è efficace nei confronti dei diritti acquisiti successivamente (art. 17). Se il venditore vende l’appartamento a un altro, il Suo diritto iscritto resta efficace anche nei confronti del nuovo acquirente.
La tassa giudiziaria per l’iscrizione del diritto è di 150 zł (art. 43 punto 3 della legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili, testo unico Dz.U. 2025 poz. 1228), per la cancellazione la metà, cioè 75 zł (art. 46). Attenzione al termine: un anno dopo l’iscrizione il proprietario può chiedere unilateralmente la cancellazione del diritto, se non è stata presentata la domanda di iscrizione della Sua proprietà (art. 19 comma 1 della legge sui registri fondiari). Il fondamento dell’iscrizione è di regola un documento con firma autenticata dal notaio (art. 31 comma 1). Un preliminare scritto semplice senza autentica delle firme non basta quindi per l’iscrizione. Come presentare la domanda lo chieda al notaio.
Contratto di prenotazione e preliminare sul mercato secondario
Il contratto di prenotazione è regolato solo dalla legge sui costruttori (art. 29–34, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Vi valgono la forma scritta a pena di nullità e un tetto alla caparra di prenotazione: al massimo l’1% del prezzo. Di più nel testo sulla caparra di prenotazione dal costruttore.
Sul mercato secondario la “prenotazione” è un contratto atipico. Il limite dell’1% non esiste e gli effetti dipendono solo dalle sue clausole. Conta il contenuto, non il titolo: se il documento obbliga a concludere il contratto di vendita e ne fissa gli elementi essenziali, soddisfa la definizione di preliminare dell’art. 389 § 1 k.c. Quando qualcuno chiede denaro per la “prenotazione” di un appartamento usato, verifichi:
- chi riceve il denaro: il proprietario della sezione II del registro fondiario o un’agenzia immobiliare;
- se è una caparra, un acconto o una tassa, e quando viene restituita;
- quanto dura la prenotazione e cosa succede alla scadenza.
Se la prenotazione è proposta da un’agenzia, controlli anche il contratto di mediazione per l’acquisto e chi paga la provvigione dell’intermediario.
Penale invece della caparra?
La penale può garantire solo un’obbligazione non pecuniaria (art. 483 § 1 k.c.). Una clausola penale per il ritardato pagamento del prezzo non ha quindi fondamento in questa norma. Se la bozza contiene penali, controlli a cosa si riferiscono.
Cosa deve sapere chi compra dall’estero
- Lingua dei documenti. Il preliminare e il contratto di vendita sono in genere redatti in polacco. Dal notaio gli atti si compiono in polacco; su richiesta di una parte il notaio può compierli anche in lingua straniera, da solo (se ha dimostrato la conoscenza della lingua) o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły; art. 2 § 3 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). Se una parte non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio deve tradurre l’atto (art. 87 § 1 punto 1). Chieda per tempo al notaio come procede.
- Pagamento a distanza. Versi con bonifico, con una causale che indichi il contratto e il tipo di versamento, e conservi la ricevuta. Prima verifichi nel registro fondiario che il beneficiario sia iscritto come proprietario nella sezione II.
- Consultazione gratuita del registro. I registri fondiari sono pubblici e la consultazione per numero nel sistema del Ministero della Giustizia è gratuita (art. 2 e art. 36⁴ comma 6 della legge sui registri fondiari). La stampa della consultazione non ha valore di documento (art. 36⁴ comma 7).
Lista di controllo prima di versare il 10%
- Controlli il registro fondiario dell’appartamento. Cos’altro verificare lo descriviamo nella guida cosa controllare in un appartamento usato prima del preliminare.
- Si assicuri che il denaro lo riceva la persona iscritta come proprietario nella sezione II del registro.
- Nel contratto deve esserci scritto espressamente “caparra” o “acconto”, con l’importo e, per la caparra, il richiamo all’art. 394 k.c.
- Con mutuo: clausola di restituzione della caparra dopo il rifiuto documentato della banca e una data realistica per l’atto.
- La data del contratto di vendita è indicata nel contratto (art. 389 § 2).
- Forma: il preliminare scritto semplice ha effetto più debole, l’atto notarile effetto più forte (art. 390 § 1–2).
- Versamento con bonifico, con causale che indichi contratto e tipo di versamento. Conservi la ricevuta.
- Valuti l’iscrizione del diritto nel registro fondiario (servono almeno firme autenticate dal notaio, art. 31 comma 1) e segni in agenda il termine dell’art. 19 comma 1.
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FAQ
Per l’acquirente è più sicura la caparra (zadatek) o l’acconto (zaliczka)?
Dipende da quale rischio teme di più. L’acconto Le torna se la vendita non si perfeziona, anche per ragioni Sue (art. 410 § 2 del codice civile, k.c.); se però è Lei a sottrarsi al contratto, il venditore può chiedere il risarcimento (art. 390 § 1). La caparra si perde se non adempie Lei; se invece recede il venditore, Lei può recedere dal contratto e chiedere il doppio (art. 394 § 1). Stato giuridico a ottobre 2026.
A quanto ammonta la caparra nell’acquisto sul mercato secondario?
Il codice civile non fissa l’importo (art. 394), lo stabiliscono le parti. Il portale rankomat.pl (aggiornamento del 25.09.2026) indica che in pratica si tratta di solito del 10–20% del prezzo. Consideri la caparra come la somma che può perdere se l’atto notarile non si fa per colpa Sua.
Riavrò la caparra se la banca nega il mutuo?
La legge non lo dice espressamente. L’art. 394 § 3 impone la restituzione se il contratto non è stato eseguito per circostanze di cui nessuna parte risponde; se il rifiuto del mutuo rientri tra queste dipende dal caso. Per questo, prima di versare, faccia scrivere nel preliminare che in caso di rifiuto documentato del mutuo la caparra Le viene restituita in misura semplice. Stato giuridico a ottobre 2026.
Su caparra e preliminare si paga l’imposta PCC?
No. Il preliminare e la caparra non figurano nell’elenco degli atti imponibili dell’art. 1 comma 1 della legge sull’imposta sugli atti di diritto civile (testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). La PCC del 2% sul valore di mercato dell’appartamento si paga solo con il contratto di vendita e la riscuote il notaio. Per la prima casa può valere un’esenzione (art. 9 punto 17). Stato giuridico a ottobre 2026.
Che differenza c’è tra contratto di prenotazione e preliminare sul mercato secondario?
Il contratto di prenotazione è regolato solo dalla legge sui costruttori (art. 29–34, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880), con un tetto del 1% del prezzo. Sul mercato secondario è un contratto atipico: il limite dell’1% non esiste e gli effetti dipendono dal testo. Il preliminare è nel codice civile (art. 389–390) e obbliga a concludere il contratto di vendita. Stato giuridico a ottobre 2026.
Cosa posso fare se il venditore recede dopo il mio versamento di caparra?
Se si trattava di caparra ai sensi dell’art. 394 k.c., può recedere dal contratto e chiedere il doppio. Se il preliminare ha la forma di atto notarile, può invece chiedere la conclusione del contratto di vendita (art. 390 § 2). I diritti derivanti dal preliminare si prescrivono dopo un anno dal giorno in cui il contratto di vendita doveva essere concluso (art. 390 § 3). Stato giuridico a ottobre 2026.
Il venditore aspetta il 10% e Lei ha una bozza di preliminare? Ci scriva prima di fare il bonifico. Ci invii il link dell’annuncio e Le diremo come possiamo aiutarLa con questo appartamento. Per gli acquisti sul mercato secondario lavoriamo sulla base di un contratto di mediazione, nel quale stabiliamo il compenso e chi lo paga.
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Stato giuridico a ottobre 2026. Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale né fiscale.