Avete puntato un appartamento usato a Varsavia e il venditore propone un contratto preliminare (umowa przedwstępna) con caparra. Prima di firmare qualsiasi cosa, controllate sette punti: il libro fondiario (księga wieczysta, tutte e quattro le sezioni), il tipo di diritto sull’immobile, chi abita l’appartamento e chi vi è registrato, gli arretrati verso il condominio o la cooperativa, i documenti dell’edificio, i costi complessivi dell’acquisto e la forma del preliminare. Di seguito ogni punto con la base di legge. Descriviamo la normativa di ottobre 2026.
Sul mercato secondario non esistono né il conto di garanzia (mieszkaniowy rachunek powierniczy) né il prospetto informativo (prospekt informacyjny): la legge sui costruttori impone questi obblighi solo al costruttore (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). A tutelarvi sono i controlli che fate voi e ciò che scrivete nel contratto.
Cosa controllare in un appartamento usato: la lista in breve
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| Cosa controllare | Dove o da chi | A cosa fare attenzione |
|---|---|---|
| Libro fondiario | browser dei libri fondiari, per numero | proprietario nella sezione II, iscrizioni nella III, ipoteca nella IV, annotazioni |
| Tipo di diritto | libro fondiario, atto di acquisto del venditore | proprietà, diritto di proprietà cooperativo, terreno dopo la trasformazione |
| Chi abita l’immobile | venditore, contratto di locazione | inquilino con contratto a tempo determinato, persone registrate |
| Arretrati | amministratore del condominio o cooperativa | certificato di assenza di arretrati alla data del contratto |
| Edificio e appartamento | amministratore, venditore | verbali dei controlli, attestato di prestazione energetica |
| Costi | notaio | PCC, onorario notarile, tasse giudiziarie |
| Preliminare | notaio | forma dell’atto, termine, iscrizione del diritto nel libro fondiario |
Libro fondiario: come leggerlo prima del preliminare
Chiedete al venditore il numero del libro fondiario. I libri sono pubblici (art. 2 della legge sui libri fondiari e sulle ipoteche, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1066) e la consultazione per numero nel sistema del Ministero della Giustizia è gratuita (art. 36⁴ c. 6). Ricordate che la stampa dal browser non ha il valore di un documento rilasciato dal tribunale (art. 36⁴ c. 7).
Il libro ha quattro sezioni (art. 25 c. 1). Leggetele tutte, non solo la II:
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| Sezione | Contenuto | Cosa controllare |
|---|---|---|
| I | descrizione dell’immobile | indirizzo, numero dell’appartamento e superficie coincidono con l’annuncio? |
| II | proprietà e usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste) | il venditore è iscritto come proprietario? Ci sono comproprietari che devono firmare anch’essi? |
| III | diritti reali limitati (ad es. servitù, diritto di abitazione vitalizio), limiti alla disponibilità, altri diritti e pretese | qualcuno ha il diritto di abitare nell’immobile? È iscritta la pretesa di un altro acquirente? |
| IV | ipoteche | quale banca ha l’ipoteca e come sarà estinta con il prezzo? |
Un’ipoteca nella sezione IV non esclude l’acquisto, ma prima del preliminare stabilite con quale parte del prezzo e con quale procedura verrà estinta. Chiedete al venditore l’attestazione della banca sull’importo da rimborsare e il consenso alla cancellazione dell’ipoteca dopo l’estinzione. Scrivete questi accordi nel contratto.
L’affidamento pubblico nei libri fondiari (rękojmia wiary publicznej) e i suoi limiti. Chi si affida al contenuto del libro è tutelato, ma non sempre:
- la tutela non copre l’acquirente in mala fede né l’acquisto a titolo gratuito (art. 6 c. 1; quando l’acquirente è in mala fede lo stabilisce l’art. 6 c. 2);
- la escludono l’annotazione di una domanda (wzmianka) e l’avvertenza o opposizione iscritta nel libro (art. 8). L’annotazione significa che al tribunale è arrivata una domanda non ancora decisa. Chiedete al venditore di cosa si tratta;
- non opera nei confronti di alcuni diritti che nel libro possono non essere visibili: diritti ex lege, diritto di abitazione vitalizio, servitù costituite con provvedimento, servitù di passaggio necessario e servitù di transito di reti (art. 7).
Da qui la regola: oltre al libro, leggete anche i documenti con cui il venditore ha acquistato l’appartamento (atto notarile, decisione sull’accertamento dell’eredità).
Quale diritto acquistate: proprietà, diritto cooperativo, terreno dopo la trasformazione?
Proprietà separata dell’unità. La verificate nel libro fondiario dell’unità, come descritto sopra.
Diritto di proprietà cooperativo sull’unità (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). È un diritto diverso dalla proprietà. Per esso il libro fondiario può essere aperto ma non è obbligatorio (art. 1 c. 3 della legge sui libri fondiari), e senza libro non potete costituire ipoteca per un mutuo. Se acquistate un diritto di questo tipo, leggete la guida dedicata: acquisto del diritto di proprietà cooperativo.
Terreno già in usufrutto perpetuo. Il diritto di usufrutto perpetuo su terreni edificati a uso abitativo si è trasformato in proprietà il 1° gennaio 2019 (art. 1 c. 1 della legge sulla trasformazione, testo unico Dz.U. 2025 poz. 6). Il canone annuo di trasformazione si paga per 20 anni a partire dal giorno della trasformazione (art. 7 c. 6), entro il 31 marzo di ogni anno (art. 7 c. 5). L’obbligo passa al proprietario successivo, e l’acquirente entro 30 giorni dall’acquisto chiede all’ufficio un certificato sull’importo e sul periodo residuo del canone (art. 11 c. 1). Prima del contratto chiedete al venditore il certificato di trasformazione e la conferma che i canoni sono pagati regolarmente.
Diritto di prelazione del comune. Spetta, tra l’altro, nella vendita di un immobile iscritto nel registro dei monumenti, di un immobile in area di rigenerazione urbana se lo prevede la delibera comunale, e nella Zona Speciale di Rigenerazione (art. 109 c. 1 punti 4, 4a e 4b della legge sulla gestione degli immobili, testo unico Dz.U. 2026 poz. 399). Il comune può esercitare la prelazione entro un mese dal ricevimento della comunicazione sul contenuto del contratto di vendita (art. 110 c. 2), e ciò allunga la transazione. Per un edificio iscritto nel registro dei monumenti il diritto spetta solo se è reso noto nel libro fondiario (art. 109 c. 3 punto 5). Chiedete al notaio se la questione riguarda l’appartamento scelto.
Chi abita l’appartamento e chi vi è registrato?
Inquilino. L’acquirente subentra nel rapporto di locazione al posto del venditore (art. 678 § 1 c.c., testo unico Dz.U. 2026 poz. 795). Se la locazione è a tempo determinato, in forma scritta con data certa e l’immobile è stato consegnato all’inquilino, non potete disdirla per il solo acquisto (art. 678 § 2). Se l’appartamento è affittato, chiedete copia del contratto di locazione prima di firmare il preliminare.
Registrazione di residenza (zameldowanie). Serve esclusivamente a fini di registrazione (art. 28 c. 4 della legge sull’anagrafe, testo unico Dz.U. 2026 poz. 384), quindi da sola non dà a nessuno un diritto sull’immobile. Se la persona registrata se n’è andata senza cancellarsi, l’ufficio emette una decisione di cancellazione d’ufficio o su richiesta del proprietario (art. 35). Le norme non richiedono, nella vendita, un certificato di assenza di persone registrate. I dati dell’anagrafe possono essere resi disponibili a chi dimostra un interesse giuridico (art. 46 c. 2 punto 1; normativa di ottobre 2026). Perciò chiedete prima di tutto al venditore delle persone registrate.
La soluzione più sicura è scrivere nel preliminare che il venditore cancellerà la registrazione di tutte le persone e consegnerà l’appartamento libero da persone e cose entro una data precisa, e stabilire quale parte del prezzo sarà pagata solo dopo la consegna.
L’appartamento ha debiti verso il condominio o la cooperativa?
Gli anticipi sui costi di gestione nel condominio si pagano entro il 10 del mese (art. 15 c. 1 della legge sulla proprietà dei locali). Nella cooperativa il termine è pure il 10 del mese, salvo che lo statuto ne preveda uno successivo (art. 4 c. 6² della legge sulle cooperative edilizie). Nella cooperativa dei canoni rispondono in solido con l’avente diritto le persone maggiorenni che con lui convivono stabilmente (esclusi i discendenti maggiorenni a suo carico) e le persone che usano di fatto l’immobile (art. 4 c. 6).
Chiedete al venditore un certificato dell’amministratore o della cooperativa sull’assenza di arretrati, con la data più recente possibile, e inserite nel contratto l’obbligo di presentare un certificato analogo anche prima dell’atto. Già che ci siete, informatevi sull’importo delle spese mensili e sulle delibere in programma, per esempio sui lavori di ristrutturazione.
Stato dell’edificio e dell’unità: quali documenti vedere?
Controlli dell’edificio. Il proprietario o l’amministratore deve far eseguire i controlli: almeno una volta l’anno impianti a gas e canne fumarie, almeno ogni 5 anni lo stato tecnico dell’edificio e l’impianto elettrico e di protezione dai fulmini (art. 62 c. 1 punto 1 lett. c e punto 2 della legge edilizia, testo unico Dz.U. 2026 poz. 524). Negli edifici con superficie edificata oltre 2000 m² il controllo si svolge due volte l’anno, entro il 31 maggio e il 30 novembre (art. 62 c. 1 punto 3). Chiedete all’amministratore gli ultimi verbali: mostrano lo stato dell’edificio, delle canne fumarie e degli impianti a gas ed elettrico, prima che cominciate a pagarne le riparazioni.
Attestato di prestazione energetica. Il venditore lo consegna all’atto notarile (art. 11 c. 1 punto 1 della legge sulla prestazione energetica degli edifici, testo unico Dz.U. 2024 poz. 101), e voi non potete rinunciare al diritto di riceverlo (art. 11 c. 4). Se l’attestato è già stato redatto, i suoi indicatori devono comparire nell’annuncio (art. 13). Chiedetelo prima del preliminare: mostra il fabbisogno energetico dell’appartamento.
Quanto pagate oltre al prezzo dell’appartamento?
PCC. Nell’acquisto sul mercato secondario si paga l’imposta sugli atti di diritto civile (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC): il 2% del valore di mercato. La riscuote il notaio (art. 4 punto 1, art. 6 c. 1 punto 1, art. 7 c. 1 punto 1 lett. a, art. 10 c. 2 della legge sulla PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Dal 31 agosto 2023 vige l’esenzione per l’acquisto della prima casa, anche del diritto di proprietà cooperativo sull’unità (art. 9 punto 17). Nell’acquisto in coppia la Corte suprema amministrativa (NSA), con sentenza del 7 aprile 2026 (III FSK 281/25), ha ritenuto che l’esenzione possa spettare in proporzione all’acquirente che soddisfa i requisiti. È una sentenza in un singolo caso, quindi prima dell’atto chiedete al notaio come calcolerà la PCC.
Onorario notarile. Per il contratto di vendita di un’unità abitativa il notaio può chiedere al massimo la metà della tariffa massima (§ 6 punto 19 del regolamento sulle tariffe massime dell’onorario notarile, testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566). Per valori da 60 000 a 1 000 000 zł la tariffa massima è 1010 zł più lo 0,4% dell’eccedenza oltre 60 000 zł (§ 3 punto 5). All’onorario si aggiunge l’IVA al 23%. Per la costituzione di un’ipoteca a garanzia di un mutuo abitativo l’onorario è al massimo 1/4 della tariffa (§ 7 c. 1 punto 1), e la copia dell’atto costa 6 zł per ogni pagina iniziata (§ 12 c. 1).
Tasse giudiziarie (legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili, testo unico Dz.U. 2025 poz. 1228): iscrizione della proprietà 200 zł e iscrizione dell’ipoteca 200 zł (art. 42 c. 1), apertura del libro fondiario 100 zł (art. 44 c. 1 punto 1), iscrizione della pretesa 150 zł (art. 43 punto 3), cancellazione di un’iscrizione la metà di questi importi (art. 46).
Esempio, ottobre 2026 (calcolo nostro secondo le norme sopra, senza mutuo):
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| Prezzo dell’appartamento | 600 000 zł | 800 000 zł |
|---|---|---|
| PCC 2% (senza esenzione) | 12 000 zł | 16 000 zł |
| Onorario per il contratto di vendita, massimo netto | 1 585 zł | 1 985 zł |
| Onorario con IVA 23% | 1 949,55 zł | 2 441,55 zł |
| Iscrizione della proprietà nel libro fondiario | 200 zł | 200 zł |
| Totale (senza copie) | 14 149,55 zł | 18 641,55 zł |
Sono importi massimi. Il notaio può fissare l’onorario più in basso e, con l’esenzione dalla PCC, cade la voce più grande.
Preliminare: semplice scrittura privata o dal notaio?
Il preliminare deve indicare gli elementi essenziali del contratto di vendita (art. 389 § 1 c.c.). Indicate una data precisa per il contratto definitivo. Se manca e nessuna parte fissa un termine entro un anno dalla conclusione del preliminare, non si può più chiedere la conclusione del contratto definitivo (art. 389 § 2).
La forma decide cosa potete fare se il venditore si tira indietro:
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| Semplice forma scritta | Atto notarile | |
|---|---|---|
| L’altra parte si sottrae al contratto | risarcimento (art. 390 § 1) | potete chiedere la conclusione del contratto di vendita (art. 390 § 2 in combinato con art. 158 c.c.) |
| Iscrizione della pretesa nel libro fondiario | no | sì, nella sezione III (art. 16 c. 2 punto 2 della legge sui libri fondiari) |
| Prescrizione delle pretese | un anno dal giorno in cui il contratto di vendita doveva essere concluso (art. 390 § 3) | uguale |
La pretesa iscritta opera anche nei confronti dei diritti acquistati in seguito da altri (art. 17 della legge sui libri fondiari). Se il venditore tenta di vendere l’appartamento a un altro, l’iscrizione vi tutela. Costa 150 zł, la sua cancellazione 75 zł (ottobre 2026). Se è trascorso un anno dall’iscrizione e nessuno ha chiesto l’iscrizione del diritto, il proprietario può chiedere unilateralmente la cancellazione della pretesa (art. 19 c. 1); perciò pianificate il contratto di vendita prima che sia passato un anno dall’iscrizione.
Se acquistate con un mutuo, scrivete nel preliminare un termine che tenga conto della decisione della banca e ciò che accade alla somma versata se la banca rifiuta. Le differenze tra caparra (zadatek) e acconto (zaliczka) e le loro conseguenze le descriviamo a parte: caparra o acconto nel preliminare.
La vostra situazione se acquistate dall’estero
Se non leggete il polacco, i documenti contano il doppio: libro fondiario, contratto di locazione, certificati dell’amministrazione e preliminare sono in polacco, e voi firmate ciò che dovete capire. Ecco le regole verificate (ottobre 2026):
- Gli atti notarili si compiono in lingua polacca. Su richiesta di una parte il notaio può compiere l’atto anche in una lingua straniera, da solo (se ha dimostrato la conoscenza della lingua come un traduttore giurato) oppure con l’aiuto di un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614).
- Se una parte non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio deve tradurre l’atto di persona o con l’aiuto di un traduttore (art. 87 § 1 punto 1). Chiedetelo al notaio già al preliminare e fatevi dare il testo in anticipo nella vostra lingua.
- Per libro fondiario, contratto di locazione e certificati dell’amministrazione seguite la lista qui sopra: chiedete al venditore le copie e fate tradurre i passaggi chiave prima di firmare il preliminare.
Il prezzo dell’annuncio è quello di mercato?
I prezzi medi di offerta sul mercato secondario a Varsavia nel 2026 erano superiori ai prezzi medi di transazione. Secondo la NBP nel 2° trimestre 2026 (marzo-maggio) il prezzo medio di offerta era di 19 059 zł/m², quello di transazione di 16 723 zł/m². La differenza è di circa 2,3 mila zł/m² (calcolo nostro sui dati NBP). Il barometro di Metrohouse e Credipass indica per Varsavia nello stesso trimestre un prezzo medio di transazione di 15 823 zł/m². È un campione diverso (transazioni di una sola rete di agenzie), quindi non fatene la media con i dati NBP. Al 7 ottobre 2026 nella banca dati NBP non c’erano ancora dati per il 3° trimestre 2026.
La media non dice nulla di un appartamento concreto, ma mostra che il prezzo dell’annuncio è un punto di partenza per la trattativa. Come si colloca il mercato secondario rispetto agli appartamenti del costruttore lo descriviamo nel confronto tra mercato primario e secondario a Varsavia.
Vedi anche: appartamento in un edificio prefabbricato a Varsavia e provvigione dell’intermediario: chi la paga.
FAQ
Il preliminare di acquisto di un appartamento in Polonia deve essere notarile?
No, ma la forma ha conseguenze. Secondo la normativa di ottobre 2026, con un preliminare in semplice forma scritta, se il venditore si tira indietro potete chiedere solo il risarcimento (art. 390 § 1 c.c. polacco). Un preliminare in atto notarile consente di chiedere al giudice la conclusione del contratto di vendita (art. 390 § 2 in combinato con l’art. 158 c.c.) e di iscrivere il vostro diritto nel libro fondiario.
Come si controlla gratuitamente il libro fondiario (księga wieczysta) di un appartamento?
Chiedete al venditore il numero del libro e inseritelo nel browser gratuito dei libri fondiari del Ministero della Giustizia. I libri sono pubblici e la consultazione per numero è gratuita (artt. 2 e 36⁴ c. 6 della legge sui libri fondiari e sulle ipoteche, ottobre 2026). La stampa dal browser non ha il valore di un documento rilasciato dal tribunale (art. 36⁴ c. 7). Leggete tutte e quattro le sezioni.
Una persona con residenza registrata nell’appartamento può restarci dopo la vendita?
La sola registrazione di residenza non dà alcun diritto sull’immobile: secondo la legge sull’anagrafe serve solo a fini di registrazione (art. 28 c. 4, ottobre 2026). Se la persona se n’è andata senza cancellarsi, il proprietario può chiederne la cancellazione, che avviene con decisione dell’ufficio (art. 35). Diverso è il caso dell’inquilino: la locazione passa all’acquirente (art. 678 § 1 c.c.).
Compro un appartamento con inquilino. Devo rispettare il suo contratto?
Sì. L’acquirente subentra nel rapporto di locazione al posto del venditore (art. 678 § 1 c.c.). Se il contratto è a tempo determinato, in forma scritta con data certa (data pewna) e l’immobile è stato consegnato all’inquilino, non potete disdirlo per il solo fatto dell’acquisto (art. 678 § 2, ottobre 2026). Prima del preliminare chiedete copia del contratto di locazione.
Il venditore risponde dei vizi di un appartamento usato?
La garanzia per vizi (rękojmia) sugli immobili dura 5 anni dalla consegna (art. 568 § 1 c.c.). Se vende un privato, le parti possono limitarla o escluderla nel contratto, ma l’esclusione non vale se il venditore ha taciuto il vizio con dolo (art. 558 § 2). Se vende un’impresa e voi acquistate come consumatore, la limitazione è ammessa solo nei casi previsti da norme speciali (art. 558 § 1). Ottobre 2026.
Il testo ha carattere informativo e non è consulenza legale. Normativa aggiornata a ottobre 2026.
Cercate un appartamento usato a Varsavia? Consultate la sezione mercato secondario del portale oppure scriveteci prima di firmare il preliminare. Assistiamo i clienti in 7 lingue. L’intermediario è Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione di responsabilità civile OC). Il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di intermediazione.
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