Ви придивилися до першої квартири на вторинному ринку, і продавець пропонує підписати попередній договір (umowa przedwstępna) та внести завдаток. До підпису перевірте сім речей: земельно-іпотечну книгу (księga wieczysta) в усіх чотирьох розділах, вид права на квартиру, хто в ній живе і хто зареєстрований, борги перед товариством власників чи кооперативом, документи на будинок, повні витрати на купівлю та форму самого попереднього договору. Нижче кожен пункт із правовою підставою. Описуємо правовий стан на жовтень 2026 р.
На вторинному ринку немає спеціального рахунку ескроу (mieszkaniowy rachunek powierniczy) та інформаційного проспекту: ці обов’язки закон про забудовників покладає лише на забудовника (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Вас захищає те, що ви перевірите самі, і те, що запишете в договір.
Що перевірити в квартирі на вторинці: список коротко
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що перевірити | Де або в кого | На що звернути увагу |
|---|---|---|
| Земельно-іпотечна книга | онлайн-перегляд книг, за номером | власник у розділі II, записи в розділі III, іпотека в розділі IV, відмітки |
| Вид права | книга, акт набуття продавця | власність, кооперативне майнове право, земля після перетворення |
| Хто живе в квартирі | продавець, договір оренди | орендар із договором на визначений строк, зареєстровані особи |
| Борги | управитель товариства або кооператив | довідка про відсутність заборгованості на дату договору |
| Будинок і квартира | управитель, продавець | протоколи перевірок, енергетичний сертифікат |
| Витрати | нотаріус | PCC, нотаріальна такса, судові збори |
| Попередній договір | нотаріус | форма акта, строк, запис вимоги в книгу |
Земельно-іпотечна книга: як прочитати її до попереднього договору
Попросіть у продавця номер книги (księga wieczysta). Книги публічні (art. 2 закону про книги й іпотеку, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), а перегляд за номером у системі Міністерства юстиції безкоштовний (art. 36⁴ ust. 6). Пам’ятайте: роздруківка з перегляду не має сили документа, виданого судом (art. 36⁴ ust. 7).
У книзі чотири розділи (art. 25 ust. 1). Читайте всі, а не лише розділ II:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Розділ | Що містить | Що перевірити |
|---|---|---|
| I | опис нерухомості | чи збігаються адреса, номер квартири й площа з оголошенням |
| II | право власності та вічне користування | чи продавець записаний як власник; чи немає співвласників, які теж мають підписати договір |
| III | обмежені речові права (наприклад, сервітути, довічне утримання), обмеження розпорядження, інші права й вимоги | чи має хтось право жити в квартирі, чи записана вимога іншого покупця |
| IV | іпотеки | який банк тримає іпотеку і як її погасять із ціни |
Іпотека в розділі IV не виключає купівлі, але до попереднього договору з’ясуйте, з якої частини ціни та в якому порядку її погасять. Попросіть у продавця довідку банку про суму до погашення та про згоду на виключення іпотеки після погашення. Запишіть ці домовленості в договір.
Довіра до записів книги (rękojmia wiary publicznej) та її межі. Покупець, який покладається на зміст книги, захищений, але не завжди:
- захист не діє на користь покупця, що діє недобросовісно, і при безоплатному набутті (art. 6 ust. 1; коли покупець недобросовісний, визначає art. 6 ust. 2);
- його виключають відмітка про заяву та застереження, внесене в книгу (art. 8). Відмітка означає, що до суду надійшла заява, яку ще не розглянули. Запитайте продавця, чого вона стосується;
- він не діє щодо деяких прав, які можуть не бути видимі в книзі: прав в силу закону, довічного утримання, сервітутів, встановлених рішенням, сервітуту необхідного проїзду та сервітуту передачі (art. 7).
Звідси правило: крім книги, читайте й документи, на підставі яких продавець здобув квартиру (нотаріальний акт, судова постанова про спадщину).
Яке право ви купуєте: власність, кооперативне право, земля після перетворення
Окрема власність на квартиру. Її перевіряють за книгою квартири, як описано вище.
Кооперативне майнове право на помешкання (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Це не те саме, що власність. Книгу для нього можна завести, але не обов’язково (art. 1 ust. 3 закону про книги), а без книги не можна встановити іпотеку під кредит. Якщо ви купуєте таке право, прочитайте окремий матеріал про те, як купити кооперативне майнове право на квартиру.
Земля, раніше у вічному користуванні (użytkowanie wieczyste). Право вічного користування забудованою землею під житлові цілі перетворилося на власність 1 січня 2019 р. (art. 1 ust. 1 закону про перетворення, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). Річну плату за перетворення вносять 20 років, рахуючи від дня перетворення (art. 7 ust. 6), до 31 березня кожного року (art. 7 ust. 5). Обов’язок переходить до наступного власника, а покупець протягом 30 днів після купівлі звертається у відомство по довідку про розмір і залишковий строк плати (art. 11 ust. 1). До договору запитайте продавця про довідку про перетворення та про підтвердження, що платежі вносяться вчасно.
Право першочергової купівлі гміни. Воно належить гміні, зокрема, при продажу нерухомості з реєстру пам’яток, нерухомості на території ревіталізації, якщо це передбачає рішення гміни, та в Особливій зоні ревіталізації (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a і 4b закону про управління нерухомістю, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Гміна може скористатися ним протягом місяця від отримання повідомлення про зміст договору купівлі-продажу (art. 110 ust. 2), і угода затягується. Для будівлі з реєстру пам’яток це право виникає лише тоді, коли його розкрито в книзі (art. 109 ust. 3 pkt 5). Запитайте нотаріуса, чи це стосується обраної квартири.
Хто живе в квартирі і хто в ній зареєстрований
Орендар. Покупець стає стороною договору оренди замість продавця (art. 678 § 1 Цивільного кодексу, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Якщо оренда укладена на визначений строк, у письмовій формі з достовірною датою, а квартиру передано орендареві, ви не можете розірвати договір лише через купівлю (art. 678 § 2). Якщо квартиру здано, попросіть копію договору оренди до попереднього договору.
Реєстрація місця проживання (zameldowanie). Вона слугує виключно обліку (art. 28 ust. 4 закону про облік населення, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384), тож сама по собі ні в кого права на квартиру не створює. Якщо зареєстрована людина виїхала й не виписалася, відомство виписує її з посади або на заяву власника рішенням (art. 35). Закон не вимагає під час продажу довідки про відсутність зареєстрованих осіб. Відомості з реєстру мешканців можуть видати тому, хто доведе правовий інтерес (art. 46 ust. 2 pkt 1; правовий стан на жовтень 2026 р.). Тому про зареєстрованих спитайте спершу продавця.
Найнадійніше записати в попередньому договорі, що продавець випише всіх, передасть квартиру вільною від людей і речей до визначеної дати, та домовитися, яку частину ціни буде сплачено лише після передання.
Чи немає в квартири боргів перед товариством або кооперативом
Авансові платежі на витрати з управління в товаристві власників вносять до 10 числа місяця (art. 15 ust. 1 закону про власність помешкань). У житловому кооперативі строк теж 10 число, якщо статут не передбачає пізнішого (art. 4 ust. 6² закону про житлові кооперативи). У кооперативі за платежі солідарно з правоволодільцем відповідають повнолітні особи, які постійно з ним проживають (окрім повнолітніх нащадків на його утриманні), та особи, що фактично користуються помешканням (art. 4 ust. 6).
Попросіть у продавця довідку управителя або кооперативу про відсутність заборгованості з якомога свіжішою датою, а в договорі запишіть його обов’язок подати такий документ і перед нотаріальним актом. Заодно дізнайтеся розмір щомісячних платежів і заплановані рішення, наприклад про ремонти.
Стан будинку і квартири: які документи запросити
Перевірки будинку. Власник або управитель будинку мусить замовляти перевірки: щонайменше раз на рік газових установок і димарів, щонайменше раз на 5 років технічного стану будівлі, електроустановки та блискавкозахисту (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c і pkt 2 Будівельного закону, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). У будівлях із площею забудови понад 2000 м² перевірка відбувається двічі на рік, до 31 травня і до 30 листопада (art. 62 ust. 1 pkt 3). Попросіть в управителя останні протоколи: вони покажуть стан будівлі, димарів, газової та електричної установок, перш ніж ви почнете платити за їх ремонт.
Енергетичний сертифікат будівлі (świadectwo charakterystyki energetycznej). Продавець передає його при нотаріальному акті (art. 11 ust. 1 pkt 1 закону про енергетичні характеристики будівель, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), а ви не можете відмовитися від права його отримати (art. 11 ust. 4). Якщо сертифікат уже складено, його показники мають бути в оголошенні (art. 13). Попросіть його до попереднього договору: він показує потребу квартири в енергії.
Скільки ви заплатите понад ціну квартири
PCC. При купівлі на вторинному ринку ви платите податок на цивільно-правові дії: 2% ринкової вартості. Його стягує нотаріус (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 закону про PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). З 31 серпня 2023 р. діє звільнення при купівлі першої квартири, зокрема кооперативного майнового права на помешкання (art. 9 pkt 17). При купівлі вдвох NSA у рішенні від 7 квітня 2026 р. (III FSK 281/25) визнав, що звільнення може належати пропорційно тому з покупців, хто виконує умови. Це рішення в одній справі, тому до акта запитайте нотаріуса, як він розрахує PCC.
Нотаріальна такса. За договір купівлі-продажу житлового помешкання нотаріус може взяти не більше половини максимальної ставки (§ 6 pkt 19 розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Для вартості від 60 000 до 1 000 000 zł максимальна ставка становить 1010 zł плюс 0,4% суми понад 60 000 zł (§ 3 pkt 5). До такси додається 23% ПДВ. За встановлення іпотеки під житловий кредит такса не вища за 1/4 ставки (§ 7 ust. 1 pkt 1), а виписка з акта коштує 6 zł за кожну розпочату сторінку (§ 12 ust. 1).
Судові збори (закон про судові витрати в цивільних справах, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): запис права власності 200 zł і запис іпотеки 200 zł (art. 42 ust. 1), заведення книги 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1), запис вимоги 150 zł (art. 43 pkt 3), а виключення запису становить половину цих сум (art. 46).
Приклад, правовий стан на жовтень 2026 р. (власний розрахунок за наведеними нормами, без кредиту):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ціна квартири | 600 000 zł | 800 000 zł |
|---|---|---|
| PCC 2% (без звільнення) | 12 000 zł | 16 000 zł |
| Такса за договір купівлі-продажу, максимум без ПДВ | 1 585 zł | 1 985 zł |
| Такса з ПДВ 23% | 1 949,55 zł | 2 441,55 zł |
| Запис права власності в книгу | 200 zł | 200 zł |
| Разом (без виписок) | 14 149,55 zł | 18 641,55 zł |
Це максимальні суми. Нотаріус може встановити таксу нижчою, а при звільненні від PCC найбільша стаття відпадає.
Попередній договір: проста письмова форма чи в нотаріуса
Попередній договір має визначати істотні умови договору купівлі-продажу (art. 389 § 1 Цивільного кодексу). Вкажіть конкретну дату основного договору. Якщо її немає і жодна зі сторін не призначить строк протягом року від укладення попереднього договору, вимагати укладення основного договору вже не можна (art. 389 § 2).
Форма визначає, що ви можете зробити, якщо продавець відмовиться:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Проста письмова форма | Нотаріальний акт | |
|---|---|---|
| Якщо інша сторона ухиляється від договору | відшкодування збитків (art. 390 § 1) | можна вимагати укладення договору купівлі-продажу (art. 390 § 2 у зв’язку з art. 158) |
| Запис вимоги в книгу | ні | так, у розділ III (art. 16 ust. 2 pkt 2 закону про книги) |
| Строк давності | рік від дня, коли договір купівлі-продажу мав бути укладений (art. 390 § 3) | так само |
Записана вимога діє й щодо прав, які інші особи набудуть пізніше (art. 17 закону про книги). Якщо продавець спробує продати квартиру комусь іншому, запис вас захищає. Він коштує 150 zł, а його виключення 75 zł (правовий стан на жовтень 2026 р.). Якщо від запису минув рік і ніхто не подав заяву про запис права, власник може в односторонньому порядку вимагати виключення вимоги (art. 19 ust. 1), тому договір купівлі-продажу плануйте раніше, ніж за рік після запису.
Якщо ви купуєте в кредит, запишіть у попередньому договорі строк з урахуванням рішення банку та те, що відбувається зі внесеною сумою, якщо банк відмовить. Різницю між завдатком і авансом та їхні наслідки ми розбираємо окремо: завдаток чи аванс при попередньому договорі.
Якщо ви не читаєте польською
Документи на квартиру та сам акт будуть польською. Нотаріальний акт складають польською, але якщо ви не знаєте мови, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły), art. 87 § 1 pkt 1 закону про нотаріат. Перед підписанням акт зачитують, і нотаріус зобов’язаний переконатися, що ви розумієте його зміст (art. 94 § 1, правовий стан на жовтень 2026 р.). Довідки управителя, виписки й договір оренди перекладіть до підписання попереднього договору, а не після. Окрему квартиру іноземець купує без дозволу MSWiA, якщо це не прикордонна зона, до якої Варшава не входить (art. 8 ust. 1 pkt 1 і ust. 3 закону про набуття нерухомості іноземцями).
Чи відповідає ціна з оголошення ринку
Середні ціни пропозиції на вторинному ринку Варшави у 2026 р. були вищі за середні ціни угод. За даними NBP у II кв. 2026 р. (березень–травень) середня ціна пропозиції становила 19 059 zł/м², а ціна угод 16 723 zł/м². Різниця близько 2,3 тис. zł/м² (власний розрахунок за даними NBP). Барометр Metrohouse і Credipass указує для Варшави за той самий квартал середню ціну угод 15 823 zł/м². Це інша вибірка (угоди однієї мережі бюро), тому не усереднюйте її з даними NBP. На 7 жовтня 2026 р. у базі NBP ще немає даних за III кв. 2026 р.
Середнє не каже про конкретну квартиру, але показує, що ціна з оголошення є відправною точкою для торгу. Як вторинний ринок виглядає на тлі квартир від забудовника, ми описуємо в порівнянні первинного і вторинного ринку у Варшаві.
Дивіться також: квартира в панельному будинку у Варшаві: що перевірити та комісія посередника при купівлі квартири: хто платить.
FAQ
Чи має попередній договір купівлі-продажу квартири укладатися в нотаріуса?
Не мусить, але форма впливає на наслідки. За станом на жовтень 2026 р. при звичайній письмовій формі, якщо продавець відмовився, ви можете вимагати лише відшкодування збитків (art. 390 § 1 Цивільного кодексу). Попередній договір у формі нотаріального акта дає змогу вимагати в суді укладення договору купівлі-продажу (art. 390 § 2 у зв’язку з art. 158) і внести вашу вимогу до земельно-іпотечної книги.
Як безкоштовно перевірити земельно-іпотечну книгу квартири?
Попросіть у продавця номер книги й введіть його в безкоштовний онлайн-перегляд книг Міністерства юстиції. Книги публічні, а перегляд за номером безкоштовний (art. 2 та art. 36⁴ ust. 6 закону про книги, за станом на жовтень 2026 р.). Роздруківка з перегляду не замінює документ, виданий судом (art. 36⁴ ust. 7). Прочитайте всі чотири розділи.
Чи може людина, зареєстрована в квартирі, залишитися в ній після продажу?
Сама реєстрація місця проживання (zameldowanie) права на квартиру не дає: за законом про облік населення вона слугує лише для обліку (art. 28 ust. 4, за станом на жовтень 2026 р.). Якщо людина виїхала й не виписалася, власник може подати заяву, і відомство виписує її рішенням (art. 35). З орендарем інакше: договір оренди переходить до покупця (art. 678 § 1 Цивільного кодексу).
Квартиру продають з орендарем. Чи треба дотримуватися його договору?
Так. Покупець стає наймодавцем замість продавця (art. 678 § 1 Цивільного кодексу). Якщо оренда укладена на визначений строк, у письмовій формі з достовірною датою, а квартиру вже передано орендареві, ви не можете розірвати договір через саму купівлю (art. 678 § 2, за станом на жовтень 2026 р.). До попереднього договору попросіть копію договору оренди.
Чи відповідає продавець за недоліки квартири з вторинного ринку?
Відповідальність за недоліки нерухомості (rękojmia) триває 5 років від передання (art. 568 § 1 Цивільного кодексу). Якщо продає приватна особа, сторони можуть обмежити її або виключити в договорі, але виключення не діє, якщо продавець підступно приховав недолік (art. 558 § 2). Якщо продає фірма, а ви купуєте як споживач, обмеження допустиме лише у випадках, передбачених спеціальними нормами (art. 558 § 1). За станом на жовтень 2026 р.
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Шукаєте квартиру на вторинному ринку у Варшаві? Загляньте до розділу про вторинний ринок на сайті або напишіть нам до підписання попереднього договору. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами. Посередник: Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC). Винагороду і те, хто її платить, визначає договір посередництва.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com