Вторичка в Варшаве: список проверок до предварительного договора

Вы присмотрели первую квартиру на вторичном рынке, и продавец предлагает подписать предварительный договор (umowa przedwstępna) и внести задаток. До подписи проверьте семь вещей: земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta) во всех четырёх разделах, вид права на квартиру, кто в ней живёт и кто зарегистрирован, долги перед товариществом собственников или кооперативом, документы на дом, полные расходы на покупку и форму самого предварительного договора. Ниже каждый пункт с правовым основанием. Описываем правовое положение на октябрь 2026 г.

На вторичном рынке нет специального счёта эскроу (mieszkaniowy rachunek powierniczy) и информационного проспекта: эти обязанности закон о застройщиках возлагает только на застройщика (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Вас защищает то, что вы проверите сами, и то, что запишете в договор.

Что проверить в квартире на вторичке: список вкратце

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Земельно-ипотечная книга: как прочитать её до предварительного договора

Попросите у продавца номер книги (księga wieczysta). Книги публичны (art. 2 закона о книгах и ипотеке, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), а просмотр по номеру в системе Министерства юстиции бесплатный (art. 36⁴ ust. 6). Помните: распечатка из просмотра не имеет силы документа, выданного судом (art. 36⁴ ust. 7).

В книге четыре раздела (art. 25 ust. 1). Читайте все, а не только раздел II:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Ипотека в разделе IV не исключает покупку, но до предварительного договора выясните, из какой части цены и в каком порядке её погасят. Попросите у продавца справку банка о сумме к погашению и о согласии на исключение ипотеки после погашения. Запишите эти договорённости в договор.

Доверие к записям книги (rękojmia wiary publicznej) и его границы. Покупатель, который полагается на содержание книги, защищён, но не всегда:

• защита не действует в пользу покупателя, действующего недобросовестно, и при безвозмездном приобретении (art. 6 ust. 1; когда покупатель недобросовестен, определяет art. 6 ust. 2);
• её исключают отметка о заявлении и предупреждение, внесённое в книгу (art. 8). Отметка означает, что в суд поступило заявление, которое ещё не рассмотрено. Спросите продавца, о чём оно;
• она не действует в отношении некоторых прав, которые могут не быть видны в книге: прав в силу закона, пожизненного содержания, сервитутов, установленных решением, сервитута необходимого проезда и сервитута передачи (art. 7).

Отсюда правило: кроме книги читайте и документы, на основании которых продавец получил квартиру (нотариальный акт, судебное постановление о наследстве).

Какое право вы покупаете: собственность, кооперативное право, земля после преобразования

Отдельная собственность на квартиру. Её проверяют по книге квартиры, как описано выше.

Кооперативное право собственности на квартиру (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Это не то же самое, что собственность. Книгу для него можно завести, но не обязательно (art. 1 ust. 3 закона о книгах), а без книги нельзя установить ипотеку под кредит. Если вы покупаете такое право, прочитайте отдельный материал о том, как купить кооперативное право на квартиру.

Земля, ранее находившаяся в вечном пользовании (użytkowanie wieczyste). Право вечного пользования застроенной землёй под жилые цели превратилось в собственность 1 января 2019 г. (art. 1 ust. 1 закона о преобразовании, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). Годовой платёж за преобразование вносят 20 лет, считая с дня преобразования (art. 7 ust. 6), до 31 марта каждого года (art. 7 ust. 5). Обязанность переходит к следующему собственнику, а покупатель в течение 30 дней после покупки обращается в ведомство за справкой о размере и оставшемся сроке платежа (art. 11 ust. 1). До договора спросите продавца о справке о преобразовании и о подтверждении, что платежи вносятся вовремя.

Право преимущественной покупки гмины. Оно принадлежит гмине, в частности, при продаже недвижимости из реестра памятников, недвижимости на территории ревитализации, если это предусмотрено решением гмины, и в Особой зоне ревитализации (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a и 4b закона об управлении недвижимостью, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Гмина может воспользоваться им в течение месяца с получения уведомления о содержании договора купли-продажи (art. 110 ust. 2), и сделка затягивается. Для здания из реестра памятников это право возникает, только если оно раскрыто в книге (art. 109 ust. 3 pkt 5). Спросите нотариуса, касается ли это выбранной квартиры.

Кто живёт в квартире и кто в ней зарегистрирован

Арендатор. Покупатель становится стороной договора аренды вместо продавца (art. 678 § 1 Гражданского кодекса, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Если аренда заключена на определённый срок, в письменной форме с достоверной датой, а квартира передана арендатору, вы не можете расторгнуть договор только из-за покупки (art. 678 § 2). Если квартира сдана, попросите копию договора аренды до предварительного договора.

Регистрация по месту жительства (zameldowanie). Она служит исключительно учёту (art. 28 ust. 4 закона об учёте населения, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384), поэтому сама по себе ни у кого права на квартиру не создаёт. Если зарегистрированный человек выехал и не выписался, ведомство выписывает его по должности или по заявлению собственника решением (art. 35). Закон не требует при продаже справки об отсутствии зарегистрированных лиц. Сведения из реестра жителей могут выдать тому, кто докажет правовой интерес (art. 46 ust. 2 pkt 1; правовое положение на октябрь 2026 г.). Поэтому о зарегистрированных спросите сначала продавца.

Надёжнее всего записать в предварительном договоре, что продавец выпишет всех, передаст квартиру свободной от людей и вещей к определённой дате, и договориться, какая часть цены будет уплачена только после передачи.

Нет ли у квартиры долгов перед товариществом или кооперативом

Авансовые платежи на расходы по управлению в товариществе собственников вносят до 10 числа месяца (art. 15 ust. 1 закона о собственности помещений). В жилищном кооперативе срок тоже 10 число, если устав не предусматривает более поздний (art. 4 ust. 6² закона о жилищных кооперативах). В кооперативе за платежи солидарно с правообладателем отвечают постоянно проживающие с ним совершеннолетние лица (кроме совершеннолетних потомков на его содержании) и лица, фактически пользующиеся помещением (art. 4 ust. 6).

Попросите у продавца справку управляющего или кооператива об отсутствии задолженности с наиболее свежей датой, а в договоре запишите его обязанность представить такой документ и перед нотариальным актом. Заодно узнайте размер ежемесячных платежей и планируемые решения, например о ремонтах.

Состояние дома и квартиры: какие документы запросить

Проверки дома. Собственник или управляющий домом обязан заказывать проверки: не реже раза в год газовых установок и дымоходов, не реже раза в 5 лет технического состояния здания, электроустановки и молниезащиты (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c и pkt 2 Строительного закона, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). В зданиях с площадью застройки свыше 2000 м² проверка проходит два раза в год, до 31 мая и до 30 ноября (art. 62 ust. 1 pkt 3). Попросите у управляющего последние протоколы: они покажут состояние здания, дымоходов, газовой и электрической установок, прежде чем вы начнёте платить за их ремонт.

Энергетический сертификат здания (świadectwo charakterystyki energetycznej). Продавец передаёт его при нотариальном акте (art. 11 ust. 1 pkt 1 закона об энергетических характеристиках зданий, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101), а вы не можете отказаться от права его получить (art. 11 ust. 4). Если сертификат уже составлен, его показатели должны быть в объявлении (art. 13). Попросите его до предварительного договора: он показывает потребность квартиры в энергии.

Сколько вы заплатите сверх цены квартиры

PCC. При покупке на вторичном рынке вы платите налог на гражданско-правовые сделки: 2% рыночной стоимости. Его взимает нотариус (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 закона о PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). С 31 августа 2023 г. действует освобождение при покупке первой квартиры, в том числе кооперативного права на помещение (art. 9 pkt 17). При покупке вдвоём NSA в решении от 7 апреля 2026 г. (III FSK 281/25) признал, что освобождение может причитаться пропорционально тому из покупателей, кто выполняет условия. Это решение по одному делу, поэтому до акта спросите нотариуса, как он рассчитает PCC.

Нотариальная такса. За договор купли-продажи жилого помещения нотариус может взять не более половины максимальной ставки (§ 6 pkt 19 регламента о максимальных ставках нотариальной таксы, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Для стоимости от 60 000 до 1 000 000 zł максимальная ставка составляет 1010 zł плюс 0,4% суммы свыше 60 000 zł (§ 3 pkt 5). К таксе добавляется 23% НДС. За установление ипотеки под жилищный кредит такса не выше 1/4 ставки (§ 7 ust. 1 pkt 1), а выписка из акта стоит 6 zł за каждую начатую страницу (§ 12 ust. 1).

Судебные сборы (закон о судебных расходах по гражданским делам, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): запись права собственности 200 zł и запись ипотеки 200 zł (art. 42 ust. 1), открытие книги 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1), запись требования 150 zł (art. 43 pkt 3), а исключение записи составляет половину этих сумм (art. 46).

Пример, правовое положение на октябрь 2026 г. (собственный расчёт по перечисленным нормам, без кредита):

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Это максимальные суммы. Нотариус может установить таксу ниже, а при освобождении от PCC самая крупная статья отпадает.

Предварительный договор: простая письменная форма или у нотариуса

Предварительный договор должен определять существенные условия договора купли-продажи (art. 389 § 1 Гражданского кодекса). Укажите конкретную дату основного договора. Если её нет и ни одна сторона не назначит срок в течение года с заключения предварительного договора, требовать заключения основного договора уже нельзя (art. 389 § 2).

Форма определяет, что вы можете сделать, если продавец откажется:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Записанное требование действует и в отношении прав, которые другие лица приобретут позже (art. 17 закона о книгах). Если продавец попытается продать квартиру кому-то другому, запись вас защищает. Она стоит 150 zł, а её исключение 75 zł (правовое положение на октябрь 2026 г.). Если с записи прошёл год и никто не подал заявление о записи права, собственник может в одностороннем порядке потребовать исключения требования (art. 19 ust. 1), поэтому договор купли-продажи планируйте раньше, чем через год после записи.

Если вы покупаете в кредит, запишите в предварительном договоре срок с учётом решения банка и то, что происходит с внесённой суммой, если банк откажет. Разницу между задатком и авансом и их последствия мы разбираем отдельно: задаток или аванс при предварительном договоре.

Если вы не читаете по-польски

Документы на квартиру и сам акт будут на польском. Нотариальный акт составляется по-польски, но если вы не знаете языка, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (tłumacz przysięgły), art. 87 § 1 pkt 1 закона о нотариате. Перед подписанием акт зачитывают, и нотариус обязан убедиться, что вы понимаете его содержание (art. 94 § 1, правовое положение на октябрь 2026 г.). Справки управляющего, выписки и договор аренды переведите до подписания предварительного договора, а не после. Отдельную квартиру иностранец покупает без разрешения MSWiA, если это не приграничная зона, в которую Варшава не входит (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами).

Соответствует ли цена из объявления рынку

Средние цены предложения на вторичном рынке Варшавы в 2026 г. были выше средних цен сделок. По данным NBP во II кв. 2026 г. (март–май) средняя цена предложения составляла 19 059 zł/м², а цена сделок 16 723 zł/м². Разница около 2,3 тыс. zł/м² (собственный расчёт по данным NBP). Барометр Metrohouse и Credipass указывает для Варшавы за тот же квартал среднюю цену сделок 15 823 zł/м². Это другая выборка (сделки одной сети бюро), поэтому не усредняйте её с данными NBP. На 7 октября 2026 г. в базе NBP ещё нет данных за III кв. 2026 г.

Среднее не говорит о конкретной квартире, но показывает, что цена из объявления является отправной точкой для торга. Как вторичный рынок выглядит на фоне квартир от застройщика, мы описываем в сравнении первичного и вторичного рынка в Варшаве.

Смотрите также: квартира в панельном доме в Варшаве: что проверить и комиссия посредника при покупке квартиры: кто платит.

FAQ

Должен ли предварительный договор купли-продажи квартиры заключаться у нотариуса?

Не обязан, но форма влияет на последствия. По состоянию на октябрь 2026 г. при обычной письменной форме, если продавец отказался, вы можете требовать только возмещения убытков (art. 390 § 1 Гражданского кодекса). Предварительный договор в форме нотариального акта позволяет требовать в суде заключения договора купли-продажи (art. 390 § 2 в связи с art. 158) и внести ваше требование в земельно-ипотечную книгу.

Как бесплатно проверить земельно-ипотечную книгу квартиры?

Попросите у продавца номер книги и введите его в бесплатный онлайн-просмотр книг Министерства юстиции. Книги публичны, а просмотр по номеру бесплатный (art. 2 и art. 36⁴ ust. 6 закона о книгах, по состоянию на октябрь 2026 г.). Распечатка из просмотра не заменяет документ, выданный судом (art. 36⁴ ust. 7). Прочитайте все четыре раздела.

Может ли человек, зарегистрированный в квартире, остаться в ней после продажи?

Сама регистрация по месту жительства (zameldowanie) права на квартиру не даёт: по закону об учёте населения она служит только для учёта (art. 28 ust. 4, по состоянию на октябрь 2026 г.). Если человек выехал и не выписался, собственник может подать заявление, и ведомство выпишет его решением (art. 35). С арендатором иначе: договор аренды переходит к покупателю (art. 678 § 1 Гражданского кодекса).

Квартиру продают с арендатором. Нужно ли соблюдать его договор?

Да. Покупатель становится арендодателем вместо продавца (art. 678 § 1 Гражданского кодекса). Если аренда заключена на определённый срок, в письменной форме с достоверной датой, и квартира уже передана арендатору, вы не можете расторгнуть договор из-за покупки (art. 678 § 2, по состоянию на октябрь 2026 г.). До предварительного договора попросите копию договора аренды.

Отвечает ли продавец за недостатки квартиры с вторичного рынка?

Ответственность за недостатки недвижимости (rękojmia) длится 5 лет с момента передачи (art. 568 § 1 Гражданского кодекса). Если продаёт частное лицо, стороны могут ограничить её или исключить в договоре, но исключение не действует, если продавец обманом скрыл недостаток (art. 558 § 2). Если продаёт фирма, а вы покупаете как потребитель, ограничение допустимо только в случаях, предусмотренных специальными нормами (art. 558 § 1). По состоянию на октябрь 2026 г.

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое положение на октябрь 2026 г.

Ищете квартиру на вторичном рынке в Варшаве? Загляните в раздел о вторичном рынке на сайте или напишите нам до подписания предварительного договора. Мы обслуживаем клиентов на 7 языках. Посредник: Vladyslav Moroz (JDG, страхование OC). Вознаграждение и то, кто его платит, определяются в договоре посредничества.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com