Первичка или вторичка в Варшаве: что выбрать для первой квартиры

Первичка или вторичка? В Варшаве одна лишь цена метра почти ничего не решает. По данным NBP за II квартал 2026 года (март–май) средняя цена сделок составляла 16 783 zł/м² на первичном рынке и 16 723 zł/м² на вторичном. За 800 000 zł вы купите на обоих рынках около 48 м². Выбор определяют остальные факторы: налог PCC на вторичке, отделка квартиры в стандарте застройщика, срок въезда и то, как закон защищает ваши деньги.

Ниже мы сопоставляем оба рынка по пунктам глазами пары, которая покупает первую квартиру. У каждой цифры есть дата; описываем состояние на сентябрь 2026 года.

Что дешевле в Варшаве: сколько стоит м² на первичном и на вторичном рынке (сентябрь 2026)?

Самые свежие полные данные NBP относятся ко II кварталу 2026 года (в базе NBP это март, апрель и май):

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Изменения год к году и метраж — наш собственный расчёт на основе данных NBP. Цены NBP включают VAT и относятся к квартирам в многоквартирных домах в административных границах Варшавы. NBP оговаривает, что данные могут быть позже скорректированы.

Из таблицы следуют две вещи. Во-первых, в среднем ни один рынок не дешевле заметно. Во-вторых, на вторичке цена из объявления сильнее расходится с ценой, за которую квартиры реально продаются: примерно на 2,3 тыс. zł/м², а на первичке примерно на 1,7 тыс. zł/м² (собственный расчёт, NBP, II кв. 2026).

Более свежие данные по новостройкам публикует BIG DATA RynekPierwotny.pl. В августе 2026 года (предварительные данные) средняя цена предложения в Варшаве составляла 19,6 тыс. zł/м², медиана 17,4 тыс. zł/м². Средняя снизилась на 1% к предыдущему месяцу, второй месяц подряд. Причина в том, что в предложение вошли более дешёвые квартиры (в среднем около 16,4 тыс. zł/м²), а не в снижении цен. Это другая методика, чем у NBP, поэтому эти числа нельзя сопоставлять как «рост».

На вторичном рынке Metrohouse и Credipass приводят для Варшавы за II квартал 2026 года среднюю цену сделок 15 823 zł/м². Это другая выборка (сделки одной сети посредников), поэтому мы не усредняем её с данными NBP.

Какие расходы добавляются к цене: VAT в цене застройщика или PCC при покупке с рук?

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

При типичной покупке у застройщика продажа облагается VAT, поэтому PCC вы не платите (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC). По состоянию на сентябрь 2026 года застройщик обязан указывать на своём сайте цены с VAT (art. 19a ust. 1 закона о застройщиках). Исключение: если продажа застройщика освобождена от VAT, PCC 2% всё же придётся заплатить. Спросите об этом в отделе продаж.

На вторичном рынке PCC составляет 2% рыночной стоимости (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a и art. 6 ust. 1 pkt 1). С 31.08.2023 действует освобождение при покупке первой квартиры (art. 9 pkt 17). Оно работает, если покупатель никогда не имел квартиры, дома или кооперативного права на помещение; унаследованная доля до 50% его не перечёркивает. При покупке вдвоём налоговые органы годами считали, что условие должен выполнить каждый из покупателей (например, интерпретация Директора KIS от 8.11.2023, 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU). NSA в решении от 7 апреля 2026 года (III FSK 281/25) признал, что освобождение полагается пропорционально тому покупателю, который соответствует условиям, а PCC платится с доли второго человека. Это решение по одному делу, поэтому перед сделкой спросите у нотариуса, как он будет считать PCC.

Помните: при бюджете 800 000 zł «на всё» эти расходы уменьшают цену квартиры, которую вы можете себе позволить. Нотариальную таксу, записи в реестре и налог при покупке с рук мы разбираем в статье что проверить и сколько заплатить, покупая вторичное жильё.

Когда вы въедете: квартира в строящемся доме, готовая от застройщика или со вторичного рынка?

Квартира в строящемся доме. Договор с застройщиком (umowa deweloperska) должен содержать срок передачи права собственности, сроки начала и окончания работ и срок приёмки (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 и 17). По данным GUS, многоквартирные дома в Польше в 2025 году строились в среднем 24,8 месяца. Если вы подписываете договор в начале стройки, ключи обычно придётся ждать около 2 лет¹. Если сейчас вы снимаете жильё, всё это время вы продолжаете платить аренду. Если застройщик не передаст право собственности в срок, вы назначаете ему 120 дней, после чего можете отказаться от договора (art. 43 ust. 1 pkt 6 и ust. 3). Договорная неустойка за просрочку полагается, если она предусмотрена договором.

Готовая квартира от застройщика. Ждать стройку не нужно. Срок зависит от договора купли-продажи и от того, как быстро банк примет кредитное решение.

Вторичный рынок. Дату передачи квартиры вы согласовываете с продавцом в договоре. Она зависит от того, когда он выедет и не ждёт ли он сам свою новую квартиру.

Стандарт застройщика или квартира «под ключ»: сколько добавить на отделку?

Квартиру в стандарте застройщика (stan deweloperski) нужно отделать до въезда. Стоимость отделки в Варшаве по оценкам порталов:

• cennik-kosztorys.pl (май 2026): базовый стандарт 1 500–2 500 zł/м², премиум 3 000–5 000 zł/м² (материалы, работа и проект);
• RynekPierwotny.pl (июль 2026): «под ключ» в среднем стандарте до 3 000 zł/м², в высоком около 4 000–5 000 zł/м².

При базовом или среднем стандарте закладывайте в бюджет ориентировочно 1 500–3 000 zł/м²². Для квартиры около 48 м² это 72 000–144 000 zł, которые нужны сверх цены квартиры.

Квартира на вторичке часто готова к въезду, но состояние бывает разным: от свежего ремонта до квартиры, где нужно менять коммуникации. Тогда вы считаете стоимость ремонта, а не отделки. Как это сделать, описано в статье выгодна ли квартира под ремонт.

Как закон защищает вас: специальный счёт и фонд гарантий на первичке, земельно-ипотечная книга и rękojmia на вторичке

Первичный рынок (закон о застройщиках, состояние на сентябрь 2026 года):

• Специальный (доверительный) счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Застройщик обязан его обеспечить, открытый или закрытый (art. 6–7). Вы вносите платежи по мере хода стройки, после завершения этапов графика (art. 8).
• Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Это обособленный счёт в Страховом гарантийном фонде (art. 46). Взнос платит застройщик: 0,45% при открытом счёте и 0,1% при закрытом (постановление от 21.06.2022). DFG возвращает платежи с открытого счёта, в частности при банкротстве застройщика или когда вы отказались от договора, а деньги не вернулись в срок (art. 48 ust. 1). То есть он защищает не каждый платёж в любой ситуации. Спросите, какой счёт у конкретного комплекса.
• Информационный проспект. Вы получаете его бесплатно до договора бронирования (art. 21), а плата за бронирование не может превышать 1% цены (art. 32 ust. 2). Что в нём проверить, мы разбираем в статье что проверить в информационном проспекте.
• Открытость цен. Застройщик публикует историю изменения цены, а если цена на сайте отличается от цены в договоре, вы вправе требовать наиболее выгодной для вас цены (art. 19a ust. 2 и 6).
• Недостатки при приёмке. По договору с застройщиком у него есть 14 дней, чтобы ответить, признаёт ли он недостатки; отсутствие ответа означает признание, а признанные недостатки он устраняет в течение 30 дней (art. 41 ust. 4–6). При готовой квартире по договору купли-продажи закон переносит только правила приёмки и протокола (art. 41 ust. 1–3), без этих сроков.
• Rękojmia (гарантия за недостатки). 5 лет с момента передачи квартиры (art. 568 § 1 k.c.). Покупая у застройщика, вы потребитель, поэтому rękojmia не может быть исключена (art. 558 § 1).

Вторичный рынок:

• Нет специального счёта и DFG. Вас защищает то, что вы проверите до договора: земельно-ипотечная книга (księga wieczysta) квартиры и текст договора.
• Rękojmia тоже действует 5 лет, но при покупке у частного лица стороны могут в договоре ограничить или исключить её (art. 558 § 1 k.c.). Исключение недействительно, если продавец коварно скрыл недостаток (art. 558 § 2). Если продаёт фирма, вы потребитель, и исключение недопустимо.

Принятые изменения закона о застройщиках пока не действуют: Dz.U. 2026 poz. 1077 вступает в силу 11.11.2026, а Dz.U. 2025 poz. 1669 в основной части 2.04.2027.

Если вы иностранец: на что обратить внимание

Документы по покупке — проспект, проект договора, договор у нотариуса — составляются по-польски. Читать их «по диагонали» нельзя ни на первичке, ни на вторичке, поэтому проект договора лучше получить заранее, а не в день подписания. Мы проходим вместе с вами информационный проспект и проект договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Обслуживаем на 7 языках, в том числе на русском.

Хотя статья написана по-русски, польские термины в ней даны в скобках: именно их вы увидите в документах и услышите у нотариуса. Номера статей закона оставлены по-польски, чтобы вы могли показать их нотариусу.

Сколько стоит посредник на первичном и на вторичном рынке?

Правила на сентябрь 2026 года:

• Первичный рынок. Вознаграждение за помощь в покупке квартиры у застройщика мы с вас не берём. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Мы заявляем вас застройщику до того, как вы придёте в отдел продаж: так мы оформляем сотрудничество с отделом продаж, и можем пойти с вами на встречу. Поэтому напишите нам до визита.
• Вторичный рынок. Здесь обычно продаёт частное лицо, а не застройщик, поэтому мы работаем по договору посредничества, заключённому с вами. Размер вознаграждения и то, кто его платит, мы определяем в этом договоре до начала сотрудничества.

Подробнее о том, как работает посредник при покупке новой квартиры, мы пишем в статье сколько стоит посредник при покупке у застройщика.

Где в Варшаве предложение новостроек, а где в основном старые дома?

На конец июня 2026 года застройщики предлагали в Варшаве около 16–17 тыс. квартир (CBRE и Tabelaofert.pl: 16 345; RynekPierwotny.pl: около 17 тыс.). В августе 2026 года в предложение вошла партия более дешёвых квартир, в среднем около 16,4 тыс. zł/м² (BIG DATA RynekPierwotny.pl).

В этом сравнении мы не приводим цены по районам: данные NBP и BIG DATA, на которые мы опираемся, относятся ко всей Варшаве, а данные за III квартал 2026 года ещё не опубликованы (состояние на сентябрь 2026 года). Вместо этого:

• посмотрите в каталоге новостройки Варшавы, в каких районах есть комплексы под ваш метраж и бюджет;
• по каждому комплексу сравните цену с историей цен на сайте застройщика (art. 19a);
• если вам важен конкретный давно застроенный район, новых комплексов там может не быть вовсе. Тогда остаётся вторичный рынок.

Первичка или вторичка: когда что лучше — вопросы для вашей ситуации

Первичный рынок выигрывает, если вы отвечаете «да»:

• Вы можете подождать обычно около 2 лет¹ или ищете готовую квартиру от застройщика?
• Сверх цены у вас есть 72 000–144 000 zł на отделку около 48 м²²?
• Вы хотите вносить деньги через специальный счёт и иметь rękojmia, которую нельзя исключить?
• Был ли у кого-то из вас уже жильё? Тогда на вторичке вы заплатите PCC 2% как минимум с доли этого человека, а у застройщика при продаже с VAT не заплатите.

Вторичный рынок выигрывает, если вы отвечаете «да»:

• Вы хотите быстро въехать и перестать платить аренду?
• Вы оба покупаете первую квартиру и можете воспользоваться освобождением от PCC?
• Вам важен конкретный район, где нет новых комплексов?
• Вы готовы проверить księga wieczysta, прочитать договор с точки зрения rękojmia и торговаться по цене?

Расходы при покупке у застройщика, которые нужно добавить к цене из прайса, описаны в статье доплаты в прайсе застройщика.

FAQ

Вторичное жильё в Варшаве дешевле, чем у застройщика?

В среднем нет. По данным NBP за II квартал 2026 года (март–май) средняя цена сделок в Варшаве составляла 16 723 zł/м² на вторичном рынке и 16 783 zł/м² на первичном, то есть разница около 60 zł/м². Что окажется дешевле, решают налог PCC, отделка и цена конкретной квартиры, а не рынок.

Сколько ждать квартиру, купленную у застройщика на этапе строительства?

По данным GUS, многоквартирные дома в Польше в 2025 году строились в среднем 24,8 месяца от начала строительства до ввода в эксплуатацию (публикация от 30.06.2026). Если вы подписываете договор в начале стройки, ключи обычно придётся ждать около 2 лет. Для вас обязателен срок из вашего договора с застройщиком (art. 35 ust. 1 pkt 7 закона о застройщиках, состояние на сентябрь 2026 года).

Освобождена ли первая квартира на вторичке от налога PCC?

Да, если покупатель никогда не имел квартиры, дома или кооперативного права на помещение (art. 9 pkt 17 закона о PCC, освобождение действует с 31.08.2023, состояние на сентябрь 2026 года). При покупке вдвоём NSA в решении от 7 апреля 2026 года (III FSK 281/25) признал, что освобождение полагается пропорционально тому из покупателей, кто соответствует условиям; раньше ведомства требовали, чтобы условиям соответствовал каждый. Перед сделкой спросите у нотариуса, как он будет считать PCC. Без освобождения PCC с цены 800 000 zł составляет 16 000 zł.

Отвечает ли продавец вторичной квартиры за её недостатки?

В принципе да: гарантия за недостатки недвижимости (rękojmia) действует 5 лет с момента передачи квартиры (art. 568 § 1 k.c., состояние на сентябрь 2026 года). Частное лицо может в договоре ограничить или исключить rękojmia. Исключение не действует, если продавец коварно скрыл недостаток. Поэтому читайте проект договора до подписания.

Сколько стоит отделка квартиры в стандарте застройщика в Варшаве?

По оценкам порталов за 2026 год обычно около 1 500–3 000 zł/м², а в премиум-стандарте 3 000–5 000 zł/м². Для квартиры около 48 м² это примерно 72 000–144 000 zł. Это ориентировочные суммы сметных порталов, а не официальные данные. Точную цену назовёт подрядчик после оценки.

Выбираете квартиру у застройщика или сомневаетесь между двумя предложениями? Напишите нам до визита в отдел продаж. Мы сравним с вами оба варианта по этому списку и заявим вас застройщику до того, как вы туда придёте. Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией.