Nuovo o usato a Varsavia: il confronto per la prima casa

Appartamento nuovo dal costruttore o usato? A Varsavia il solo prezzo al metro quadro decide poco. Secondo la NBP, nel 2° trimestre 2026 (marzo-maggio) il prezzo medio di compravendita era di 16.783 zł/m² sul mercato primario (nuovo, rynek pierwotny) e di 16.723 zł/m² su quello secondario (usato, rynek wtórny). Con 800.000 zł si comprano circa 48 m² su entrambi. A fare la differenza è il resto: la PCC (imposta sugli atti civili) nell’usato, le finiture di un appartamento consegnato allo stato grezzo, la data di trasloco e come la legge tutela il Suo denaro.

Mettiamo a confronto i due mercati punto per punto, dal punto di vista di chi compra la prima casa. Ogni cifra ha una data; descriviamo la situazione al settembre 2026.

Che cosa costa meno a Varsavia: il prezzo al m² nel nuovo o nell’usato (stato al settembre 2026)?

I dati NBP completi più recenti riguardano il 2° trimestre 2026 (nella banca dati NBP: marzo, aprile e maggio):

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La variazione annua e la superficie sono calcoli nostri sui dati NBP. I prezzi NBP includono l’IVA e riguardano appartamenti in edifici plurifamiliari entro i confini amministrativi di Varsavia. La NBP avverte che i dati possono essere corretti in seguito.

Dalla tabella emergono due cose. Primo, in media nessuno dei due mercati è nettamente più economico. Secondo, nell’usato il prezzo dell’annuncio si discosta di più da quello a cui si vende davvero: di circa 2,3 mila zł/m², contro circa 1,7 mila zł/m² nel nuovo (calcolo nostro, NBP, 2° trim. 2026).

Dati più recenti solo per gli appartamenti nuovi li fornisce BIG DATA di RynekPierwotny.pl. Ad agosto 2026 (dati preliminari) il prezzo medio di offerta a Varsavia era di 19,6 mila zł/m² e la mediana di 17,4 mila zł/m². La media è scesa dell’1% su base mensile, per il secondo mese consecutivo. La causa è stata l’ingresso nell’offerta di appartamenti più economici (in media circa 16,4 mila zł/m²), non dei ribassi. Il metodo è diverso da quello della NBP, quindi questi numeri non vanno accostati come “aumento”.

Per l’usato, Metrohouse e Credipass indicano per Varsavia nel 2° trimestre 2026 un prezzo medio di compravendita di 15.823 zł/m². È un campione diverso (transazioni di una sola rete di intermediari), perciò non lo mediamo con la NBP.

Quali costi si aggiungono al prezzo: l’IVA nel prezzo del costruttore o la PCC nell’acquisto di un usato?

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Nel tipico acquisto dal costruttore la vendita è soggetta a IVA, quindi non paga la PCC (art. 2 n. 4 lett. a della legge sulla PCC). Secondo lo stato al settembre 2026 il costruttore deve indicare sul proprio sito i prezzi comprensivi di IVA (art. 19a c. 1 della legge sui costruttori). Eccezione: se la vendita del costruttore è esente da IVA, la PCC del 2% la paga comunque. Lo chieda all’ufficio vendite (biuro sprzedaży).

Nell’usato la PCC è il 2% del valore di mercato (art. 7 c. 1 n. 1 lett. a e art. 6 c. 1 n. 1). Dal 31.08.2023 vale però l’esenzione per la prima casa (art. 9 n. 17). Si applica se l’acquirente non ha mai avuto un appartamento, una casa o un diritto cooperativo su un’abitazione; una quota ereditata fino al 50% non la esclude. In caso di acquisto in due, per anni il fisco ha ritenuto che il requisito dovesse essere soddisfatto da ciascun acquirente (ad esempio l’interpello del Direttore della KIS dell’8.11.2023, 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU). Il Tribunale amministrativo supremo (NSA) con la sentenza del 7 aprile 2026 (III FSK 281/25) ha invece stabilito che l’esenzione spetta proporzionalmente all’acquirente che soddisfa le condizioni, mentre la PCC si paga sulla quota dell’altra persona. È una sentenza in un singolo caso, perciò prima dell’atto chieda al notaio come calcolerà la PCC.

Ricordi che, con un budget di 800.000 zł “tutto compreso”, questi costi riducono il prezzo dell’appartamento che può permettersi. Onorario del notaio (taksa notarialna), iscrizioni e imposta nell’acquisto di un usato li dettagliamo nella guida costi oltre il prezzo di un appartamento usato.

Quando si traslocherà: appartamento in costruzione, pronto dal costruttore o usato?

Appartamento in costruzione. Il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) deve contenere la data del trasferimento di proprietà, la data di inizio e di fine dei lavori e la data di consegna (art. 35 c. 1 n. 7, 12 e 17). Secondo il GUS, nel 2025 in Polonia i condomini sono stati costruiti in media in 24,8 mesi. Se firma a inizio cantiere, le chiavi arrivano quindi di norma dopo circa 2 anni¹. Se oggi è in affitto, in quel periodo continua a pagare il canone. Se il costruttore non trasferisce la proprietà nei termini, Lei fissa un termine di 120 giorni e dopo può recedere dal contratto (art. 43 c. 1 n. 6 e c. 3). La penale per il ritardo Le spetta se è prevista dal contratto.

Appartamento pronto dal costruttore. Non attende la costruzione. La data dipende dal contratto di vendita e da quanto presto la banca decide sul mutuo.

Usato. La data di consegna la concorda con il venditore nel contratto. Dipende da quando il venditore si trasferisce e se non aspetta a sua volta la nuova casa.

Stato grezzo o abitabile: quanto bisogna aggiungere per le finiture?

L’appartamento allo stato grezzo del costruttore (stan deweloperski) va finito prima di trasferirsi. Costo delle finiture a Varsavia secondo le stime dei portali:

• cennik-kosztorys.pl (maggio 2026): standard base 1.500-2.500 zł/m², premium 3.000-5.000 zł/m² (materiali, manodopera e progetto);
• RynekPierwotny.pl (luglio 2026): chiavi in mano in standard medio fino a 3.000 zł/m², in standard alto circa 4.000-5.000 zł/m².

Per lo standard base o medio metta a budget in via indicativa 1.500-3.000 zł/m²². Per circa 48 m² sono 72.000-144.000 zł che deve avere oltre al prezzo dell’appartamento.

L’usato spesso è pronto per il trasloco, ma lo stato varia: da appena rinnovato a con impianti da rifare. Allora calcola il costo di una ristrutturazione, non di finiture. Come farlo lo spieghiamo nella guida se conviene un appartamento da ristrutturare.

Come La tutela la legge: conto di garanzia e fondo di garanzia nel nuovo, registro fondiario e garanzia per i vizi nell’usato?

Mercato primario (legge sui costruttori, stato al settembre 2026):

• Conto di garanzia per abitazioni (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Il costruttore deve fornirlo, aperto o chiuso (art. 6-7). Paga in base all’avanzamento dei lavori, dopo il completamento delle fasi del cronoprogramma (art. 8).
• Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). È un conto separato presso il Fondo di garanzia assicurativo (art. 46). Il contributo lo versa il costruttore: 0,45% con conto aperto e 0,1% con conto chiuso (regolamento del 21.06.2022). Il DFG rimborsa i versamenti da un conto aperto tra l’altro in caso di insolvenza del costruttore o quando Lei recede dal contratto e il denaro non torna nei termini (art. 48 c. 1). Non tutela quindi ogni versamento in ogni situazione. Chieda che tipo di conto ha l’investimento.
• Prospetto informativo (prospekt informacyjny). Lo riceve gratuitamente prima del contratto di prenotazione (art. 21) e la caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo (art. 32 c. 2). Che cosa controllarvi lo spieghiamo nella guida che cosa controllare nel prospetto informativo.
• Trasparenza dei prezzi. Il costruttore pubblica lo storico delle variazioni di prezzo e, se il prezzo sul sito differisce da quello nel contratto, può chiedere il prezzo più favorevole per Lei (art. 19a c. 2 e 6).
• Vizi alla consegna. Nel contratto con il costruttore questi ha 14 giorni per dichiarare se riconosce i vizi; il silenzio equivale a riconoscimento e i vizi riconosciuti li elimina entro 30 giorni (art. 41 c. 4-6). In un appartamento già pronto acquistato con contratto di vendita la legge richiama solo le regole su consegna e verbale (art. 41 c. 1-3), senza questi termini.
• Garanzia per i vizi (rękojmia). 5 anni dalla consegna dell’appartamento (art. 568 § 1 del codice civile). Acquistando dal costruttore è consumatore, quindi la garanzia non può essere esclusa (art. 558 § 1).

Mercato secondario:

• Non c’è conto di garanzia né DFG. La tutela è ciò che verifica prima del contratto: il registro fondiario (księga wieczysta) dell’appartamento e il testo del contratto.
• Anche la garanzia per i vizi dura 5 anni, ma nell’acquisto da un privato le parti possono limitarla o escluderla nel contratto (art. 558 § 1 del codice civile). L’esclusione è inefficace se il venditore ha taciuto il vizio con dolo (art. 558 § 2). Se vende un’impresa, Lei è consumatore e l’esclusione non è ammessa.

Le modifiche già approvate alla legge sui costruttori non sono ancora in vigore: Dz.U. 2026 poz. 1077 entra in vigore l’11.11.2026, Dz.U. 2025 poz. 1669 nella parte principale il 2.04.2027.

Se acquista dall’estero: che cosa cambia in pratica

Chi non vive in Polonia o non legge il polacco incontra su entrambi i mercati gli stessi ostacoli pratici. I punti seguenti si basano su fondamenti giuridici verificati in altre nostre guide (stato giuridico a ottobre 2026).

• Autorizzazione. I cittadini dello Spazio economico europeo e della Svizzera non hanno bisogno dell’autorizzazione del Ministero dell’Interno per acquistare immobili (art. 8 c. 2 della legge del 24 marzo 1920 sull’acquisto di immobili da parte di stranieri). Chi è cittadino italiano rientra quindi tra i soggetti esenti. Per un appartamento autonomo a Varsavia l’esito è lo stesso per qualsiasi straniero: nessuna autorizzazione, perché Varsavia non è nella zona di confine (art. 8 c. 1 e 3). L’acquisto di un appartamento non dà però diritto al soggiorno.
• Lingua dei documenti. L’atto notarile è redatto in polacco. Su Sua richiesta il notaio può redigerlo anche in un’altra lingua, personalmente o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 della legge sul notariato). Se non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio traduce l’atto e deve accertarsi che Lei ne comprenda il contenuto e il significato (art. 87 § 1 n. 1 e art. 94 § 1, Dz.U. 2026 poz. 614). Indichi al notaio in anticipo la lingua che Le serve, così da poter prenotare il traduttore.
• Due atti notarili nel nuovo. Il contratto con il costruttore si stipula ora con atto notarile, mentre il trasferimento di proprietà segue dopo la fine dei lavori, spesso a distanza di anni (art. 40 c. 1 della legge sui costruttori). Un ritardo sposta il secondo appuntamento: prenoti l’interprete solo quando la data è confermata per iscritto.
• Prospetto e contratti. La legge sui costruttori non dice nulla sulla lingua del prospetto e del contratto, quindi non dà diritto a una traduzione. Faccia tradurre i documenti chiave prima di firmare.

Quanto costa un intermediario nel nuovo e quanto nell’usato?

Regole al settembre 2026:

• Mercato primario. Non chiediamo a Lei alcun compenso per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore. La segnaliamo al costruttore prima che vada all’ufficio vendite: così impostiamo la collaborazione con l’ufficio vendite e possiamo venire con Lei all’incontro. Ci scriva quindi prima della visita.
• Mercato secondario. Qui di solito vende un privato e non un costruttore, perciò lavoriamo sulla base di un contratto di intermediazione stipulato con Lei. L’importo del compenso e chi lo paga li stabiliamo in quel contratto prima di iniziare a collaborare.

Come lavora un intermediario nell’acquisto di un appartamento nuovo lo spieghiamo nella guida quanto costa un intermediario nell’acquisto dal costruttore.

Dove a Varsavia c’è offerta di nuovo e dove soprattutto edifici più vecchi?

A fine giugno 2026 i costruttori offrivano a Varsavia circa 16-17 mila appartamenti (CBRE e Tabelaofert.pl: 16.345; RynekPierwotny.pl: circa 17 mila). Ad agosto 2026 è entrato nell’offerta un lotto di appartamenti più economici, in media circa 16,4 mila zł/m² (BIG DATA RynekPierwotny.pl).

In questo confronto non indichiamo i prezzi per quartiere: i dati NBP e BIG DATA su cui ci basiamo riguardano tutta Varsavia e quelli del 3° trimestre 2026 non sono ancora stati pubblicati (stato al settembre 2026). Invece:

• verifichi nel catalogo nuovi appartamenti a Varsavia in quali quartieri ci sono investimenti adatti alla Sua superficie e al Suo budget;
• per ogni investimento confronti il prezzo con lo storico dei prezzi sul sito del costruttore (art. 19a);
• se Le sta a cuore una zona precisa, edificata da tempo, lì potrebbero non esserci affatto nuovi investimenti. Allora resta l’usato.

Nuovo o usato: quando è meglio l’uno e quando l’altro? Domande sulla Sua situazione

Il mercato primario è in vantaggio se risponde “sì”:

• Può aspettare di norma circa 2 anni¹ o cerca un appartamento già pronto dal costruttore?
• Ha, oltre al prezzo, 72.000-144.000 zł per le finiture di circa 48 m²²?
• Vuole pagare tramite conto di garanzia e avere una garanzia per i vizi che non si può escludere?
• Uno di voi ha già avuto un appartamento? Allora nell’usato pagate la PCC del 2% almeno sulla quota di quella persona, mentre dal costruttore, con vendita soggetta a IVA, no.

Il mercato secondario è in vantaggio se risponde “sì”:

• Vuole traslocare in fretta e smettere di pagare l’affitto?
• Comprate entrambi la prima casa e potete usufruire dell’esenzione dalla PCC?
• Le sta a cuore una zona in cui non ci sono nuovi investimenti?
• È pronto a controllare il registro fondiario, a leggere il contratto in cerca di clausole sulla garanzia per i vizi e a trattare sul prezzo?

I costi dell’acquisto dal costruttore da aggiungere al prezzo di listino li spieghiamo nella guida costi extra nel listino del costruttore.

FAQ

A Varsavia un appartamento usato costa meno di uno dal costruttore?

In media no. Secondo la NBP, nel 2° trimestre 2026 (marzo-maggio) il prezzo medio di compravendita a Varsavia era di 16.723 zł/m² nell’usato e di 16.783 zł/m² nel nuovo, una differenza di circa 60 zł/m². Quale dei due costi meno lo decidono l’imposta PCC, le finiture e il prezzo del singolo appartamento, non il mercato.

Quanto si aspetta per un appartamento acquistato durante la costruzione?

Secondo il GUS, nel 2025 in Polonia i condomini sono stati costruiti in media in 24,8 mesi, dall’inizio dei lavori alla messa in uso (pubblicazione del 30.06.2026). Se firma a inizio cantiere, le chiavi arrivano quindi di norma dopo circa 2 anni. Vale la data scritta nel Suo contratto con il costruttore (umowa deweloperska; art. 35 c. 1 n. 7 della legge sui costruttori, stato al settembre 2026).

Il primo appartamento usato è esente dall’imposta PCC?

Sì, se l’acquirente non ha mai avuto un appartamento, una casa o un diritto cooperativo su un’abitazione (art. 9 n. 17 della legge sulla PCC, esenzione dal 31.08.2023, stato al settembre 2026). In caso di acquisto in due, il Tribunale amministrativo supremo (NSA) con la sentenza del 7 aprile 2026 (III FSK 281/25) ha stabilito che l’esenzione spetta proporzionalmente a chi soddisfa i requisiti; prima il fisco la richiedeva a ciascun acquirente. Chieda al notaio, prima dell’atto, come calcolerà la PCC. Senza esenzione la PCC su un prezzo di 800.000 zł è di 16.000 zł.

Il venditore di un appartamento usato risponde dei vizi?

In linea di principio sì: la garanzia per i vizi (rękojmia) dell’immobile dura 5 anni dalla consegna (art. 568 § 1 del codice civile, stato al settembre 2026). Un privato può però limitarla o escluderla nel contratto. L’esclusione non vale se il venditore ha taciuto il vizio con dolo. Per questo legga la bozza del contratto prima di firmare.

Quanto costano le finiture di un appartamento allo stato grezzo a Varsavia?

Secondo le stime dei portali del 2026 di solito circa 1.500-3.000 zł/m², nella fascia premium 3.000-5.000 zł/m². Per un appartamento di circa 48 m² sono più o meno 72.000-144.000 zł. Sono cifre indicative di portali di preventivi, non dati ufficiali; il prezzo definitivo lo dà il preventivo dell’impresa.

Sta scegliendo un appartamento dal costruttore o è indeciso tra due offerte? Ci scriva prima della visita all’ufficio vendite. Confronteremo con Lei le due soluzioni seguendo questo elenco e La segnaleremo al costruttore prima che vi si rechi. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non Le chiediamo alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.