Neubau oder Bestand in Warschau: Vergleich für die erste Wohnung

Neubau vom Bauträger oder gebrauchte Wohnung? In Warschau entscheidet der Quadratmeterpreis allein kaum etwas. Laut NBP lag der durchschnittliche Transaktionspreis im 2. Quartal 2026 (März bis Mai) bei 16.783 zł/m² im Neubau und bei 16.723 zł/m² im Bestand. Für 800.000 zł bekommen Sie auf beiden Märkten rund 48 m². Den Ausschlag geben die übrigen Punkte: PCC (Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte) im Bestand, der Ausbau einer Wohnung im Bauträgerstandard, der Einzugstermin und der rechtliche Schutz Ihres Geldes.

Wir stellen beide Märkte Punkt für Punkt gegenüber, aus Sicht von Käufern, die ihre erste Wohnung erwerben. Jede Zahl trägt ein Datum; beschrieben ist der Stand September 2026.

Was ist in Warschau günstiger: Quadratmeterpreis im Neubau oder im Bestand (Stand September 2026)?

Die neuesten vollständigen NBP-Daten betreffen das 2. Quartal 2026 (in der NBP-Datenbank März, April und Mai):

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Die Veränderung zum Vorjahr und die Fläche sind eigene Berechnungen auf Basis der NBP-Daten. Die NBP-Preise enthalten die Umsatzsteuer und beziehen sich auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern innerhalb der Verwaltungsgrenzen Warschaus. Der NBP weist darauf hin, dass die Daten später korrigiert werden können.

Aus der Tabelle folgen zwei Dinge. Erstens ist im Durchschnitt kein Markt deutlich günstiger. Zweitens weicht im Bestand der Inseratspreis stärker vom tatsächlichen Verkaufspreis ab: um rund 2,3 Tsd. zł/m², im Neubau um rund 1,7 Tsd. zł/m² (eigene Berechnung, NBP, 2. Quartal 2026).

Neuere Daten nur für Neubauwohnungen liefert BIG DATA von RynekPierwotny.pl. Im August 2026 (vorläufige Daten) lag der durchschnittliche Angebotspreis in Warschau bei 19,6 Tsd. zł/m², der Median bei 17,4 Tsd. zł/m². Der Durchschnitt sank gegenüber dem Vormonat um 1 %, den zweiten Monat in Folge. Ursache war der Eintritt günstigerer Wohnungen ins Angebot (im Schnitt rund 16,4 Tsd. zł/m²), nicht Preissenkungen. Die Methode unterscheidet sich vom NBP, die Zahlen sind deshalb nicht als „Anstieg“ gegenüberzustellen.

Für den Bestand nennen Metrohouse und Credipass für Warschau im 2. Quartal 2026 einen durchschnittlichen Transaktionspreis von 15.823 zł/m². Das ist eine andere Stichprobe (Transaktionen eines Maklernetzes), daher mitteln wir sie nicht mit dem NBP.

Welche Kosten kommen zum Preis hinzu: Umsatzsteuer im Neubaupreis oder PCC beim Bestandskauf?

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Bei einem typischen Kauf vom Bauträger unterliegt der Verkauf der Umsatzsteuer, daher zahlen Sie keine PCC (Art. 2 Nr. 4 Buchst. a PCC-Gesetz). Nach dem Stand von September 2026 muss der Bauträger auf seiner Website Preise einschließlich Umsatzsteuer angeben (Art. 19a Abs. 1 Bauträgergesetz). Eine Ausnahme: Ist der Verkauf des Bauträgers von der Umsatzsteuer befreit, fallen die 2 % PCC dennoch an. Fragen Sie das im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży).

Im Bestand beträgt die PCC 2 % des Marktwerts (Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a und Art. 6 Abs. 1 Nr. 1). Seit dem 31.08.2023 gilt jedoch eine Befreiung für die erste Wohnung (Art. 9 Nr. 17). Sie greift, wenn der Käufer noch nie eine Wohnung, ein Haus oder ein genossenschaftliches Wohnungsrecht besessen hat; ein geerbter Anteil von bis zu 50 % schadet nicht. Beim Kauf zu zweit nahmen die Steuerbehörden über Jahre an, dass jeder Käufer die Voraussetzung erfüllen muss (etwa die Auskunft des Direktors der KIS vom 8.11.2023, 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU). Das Oberste Verwaltungsgericht (NSA) entschied im Urteil vom 7. April 2026 (III FSK 281/25) dagegen, dass die Befreiung anteilig dem Käufer zusteht, der die Voraussetzungen erfüllt, und die PCC vom Anteil der anderen Person zu zahlen ist. Das ist ein Urteil in einem Einzelfall; fragen Sie daher vor dem Notartermin, wie der Notar die PCC berechnet.

Bedenken Sie, dass diese Kosten bei einem Gesamtbudget von 800.000 zł den Preis der Wohnung mindern, die Sie sich leisten können. Notargebühr (taksa notarialna), Eintragungen und Steuer beim Bestandskauf schlüsseln wir im Ratgeber Kosten neben dem Kaufpreis einer gebrauchten Wohnung auf.

Wann ziehen Sie ein: Wohnung im Bau, fertige Bauträgerwohnung oder Bestand?

Wohnung im Bau. Der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) muss den Termin der Eigentumsübertragung, den Beginn und das Ende der Bauarbeiten sowie den Abnahmetermin enthalten (Art. 35 Abs. 1 Nr. 7, 12 und 17). Laut GUS wurden Mehrfamilienhäuser in Polen 2025 im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut. Unterschreiben Sie zu Baubeginn, warten Sie also in der Regel etwa 2 Jahre auf die Schlüssel¹. Wenn Sie derzeit mieten, zahlen Sie in dieser Zeit weiter Miete. Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht fristgerecht, setzen Sie ihm eine Frist von 120 Tagen und können danach vom Vertrag zurücktreten (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3). Eine Vertragsstrafe für die Verspätung steht Ihnen zu, wenn der Vertrag sie vorsieht.

Fertige Wohnung vom Bauträger. Sie warten nicht auf den Bau. Der Termin hängt vom Kaufvertrag ab und davon, wie schnell die Bank die Kreditentscheidung trifft.

Bestand. Den Übergabetermin vereinbaren Sie mit dem Verkäufer im Vertrag. Er hängt davon ab, wann dieser auszieht und ob er nicht selbst auf seine neue Wohnung wartet.

Bauträgerstandard oder bezugsfertig: Wie viel kostet der Ausbau?

Eine Wohnung im Bauträgerstandard (stan deweloperski) müssen Sie ausbauen, bevor Sie einziehen. Ausbaukosten in Warschau nach Schätzungen von Portalen:

• cennik-kosztorys.pl (Mai 2026): Basisstandard 1.500 bis 2.500 zł/m², Premium 3.000 bis 5.000 zł/m² (Material, Arbeit und Planung);
• RynekPierwotny.pl (Juli 2026): schlüsselfertig im mittleren Standard bis zu 3.000 zł/m², im gehobenen Standard etwa 4.000 bis 5.000 zł/m².

Bei Basis- oder Mittelstandard planen Sie als Richtwert 1.500 bis 3.000 zł/m² ein². Für rund 48 m² sind das 72.000 bis 144.000 zł, die Sie zusätzlich zum Kaufpreis brauchen.

Eine gebrauchte Wohnung ist oft bezugsfertig, der Zustand schwankt aber: von frisch renoviert bis zu erneuerungsbedürftigen Installationen. Dann rechnen Sie mit Renovierungs- statt Ausbaukosten. Wie das geht, beschreiben wir im Ratgeber lohnt sich eine sanierungsbedürftige Wohnung.

Wie schützt Sie das Recht: Treuhandkonto und Garantiefonds im Neubau, Grundbuch und Sachmängelhaftung im Bestand?

Neubau (Bauträgergesetz, Stand September 2026):

• Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Der Bauträger muss es bereitstellen, offen oder geschlossen (Art. 6–7). Sie zahlen entsprechend dem Baufortschritt, nach Abschluss der Etappen aus dem Zeitplan (Art. 8).
• Bauträger-Garantiefonds (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Ein abgesonderter Fonds beim Versicherungs-Garantiefonds (Art. 46). Den Beitrag zahlt der Bauträger: 0,45 % bei offenem und 0,1 % bei geschlossenem Konto (Verordnung vom 21.06.2022). Der DFG erstattet Zahlungen von einem offenen Treuhandkonto unter anderem bei Insolvenz des Bauträgers oder wenn Sie vom Vertrag zurücktreten und das Geld nicht fristgerecht zurückkommt (Art. 48 Abs. 1). Er schützt also nicht jede Zahlung in jeder Lage. Fragen Sie, welches Konto die Investition hat.
• Verkaufsprospekt (prospekt informacyjny). Sie erhalten ihn kostenlos vor dem Reservierungsvertrag (Art. 21), und die Reservierungsgebühr darf 1 % des Preises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2). Was Sie darin prüfen, beschreiben wir im Ratgeber was im Verkaufsprospekt zu prüfen ist.
• Preistransparenz. Der Bauträger veröffentlicht die Preishistorie, und weicht der Preis auf der Website von dem im Vertrag ab, können Sie den für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 2 und 6).
• Mängel bei der Abnahme. Beim Bauträgervertrag hat der Bauträger 14 Tage, um zu erklären, ob er Mängel anerkennt; ohne Antwort gelten sie als anerkannt, und anerkannte Mängel beseitigt er innerhalb von 30 Tagen (Art. 41 Abs. 4–6). Bei einer fertigen Wohnung im Kaufvertrag übernimmt das Gesetz nur die Regeln zu Abnahme und Protokoll (Art. 41 Abs. 1–3), ohne diese Fristen.
• Sachmängelhaftung (rękojmia). 5 Jahre ab Übergabe der Wohnung (Art. 568 § 1 Zivilgesetzbuch). Kaufen Sie vom Bauträger, sind Sie Verbraucher, die Haftung lässt sich nicht ausschließen (Art. 558 § 1).

Bestand:

• Es gibt kein Treuhandkonto und keinen DFG. Sie schützt, was Sie vor dem Vertrag prüfen: das Grundbuch (księga wieczysta) der Wohnung und der Vertragstext.
• Auch die Sachmängelhaftung dauert 5 Jahre, beim Kauf von einer Privatperson können die Parteien sie im Vertrag aber beschränken oder ausschließen (Art. 558 § 1 Zivilgesetzbuch). Der Ausschluss ist unwirksam, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (Art. 558 § 2). Verkauft eine Firma, sind Sie Verbraucher und ein Ausschluss ist nicht zulässig.

Bereits beschlossene Änderungen des Bauträgergesetzes gelten noch nicht: Dz.U. 2026 Pos. 1077 tritt am 11.11.2026 in Kraft, Dz.U. 2025 Pos. 1669 im Hauptteil am 2.04.2027.

Was ein Käufer aus dem Ausland beachten sollte

Wer nicht in Polen lebt oder kein Polnisch liest, stößt bei beiden Märkten auf dieselben praktischen Hürden. Die folgenden Punkte stützen sich auf Rechtsgrundlagen, die wir in anderen Ratgebern geprüft haben (Rechtsstand Oktober 2026).

• Genehmigung. Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums und der Schweiz brauchen für den Erwerb von Immobilien keine Genehmigung des Innenministeriums (Art. 8 Abs. 2 des Gesetzes vom 24. März 1920 über den Immobilienerwerb durch Ausländer). Für eine selbstständige Wohnung in Warschau gilt das Ergebnis für alle Ausländer, auch ohne EWR-Pass: keine Genehmigung, denn Warschau liegt nicht in der Grenzzone (Art. 8 Abs. 1 und 3). Der Kauf einer Wohnung verleiht allerdings kein Aufenthaltsrecht.
• Sprache der Dokumente. Der notarielle Vertrag wird auf Polnisch errichtet. Auf Ihren Wunsch kann der Notar die Urkunde auch in einer anderen Sprache errichten, selbst oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) (Art. 2 § 3 Notargesetz). Sprechen Sie kein Polnisch und liegt keine Übersetzung bei, übersetzt der Notar die Urkunde und muss sich vergewissern, dass Sie Inhalt und Bedeutung verstehen (Art. 87 § 1 Nr. 1 und Art. 94 § 1, Dz.U. 2026 Pos. 614). Teilen Sie dem Notar vorab mit, welche Sprache Sie brauchen, damit ein Übersetzer gebucht werden kann.
• Zwei Notartermine beim Neubau. Der Bauträgervertrag wird jetzt notariell beurkundet, die Eigentumsübertragung folgt nach Fertigstellung, oft Jahre später (Art. 40 Abs. 1 Bauträgergesetz). Eine Verzögerung verschiebt den zweiten Termin, buchen Sie den Dolmetscher also erst, wenn der Termin schriftlich bestätigt ist.
• Prospekt und Verträge. Das Bauträgergesetz sagt nichts über die Sprache von Prospekt und Vertrag, ein Recht auf Übersetzung ergibt sich daraus also nicht. Lassen Sie die Schlüsseldokumente vor der Unterschrift übersetzen.

Wie viel kostet ein Vermittler im Neubau und wie viel im Bestand?

Regeln, Stand September 2026:

• Neubau. Wir erheben von Ihnen keine Vergütung für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Wir melden Sie beim Bauträger an, bevor Sie das Verkaufsbüro besuchen: So gestalten wir die Zusammenarbeit mit dem Verkaufsbüro und können Sie zum Termin begleiten. Melden Sie sich deshalb vor dem Besuch.
• Bestand. Hier verkauft meist eine Privatperson und kein Bauträger, wir arbeiten daher auf Grundlage eines mit Ihnen geschlossenen Maklervertrags. Die Höhe der Vergütung und wer sie zahlt, legen wir vor Beginn der Zusammenarbeit in diesem Vertrag fest.

Mehr dazu, wie ein Vermittler beim Neubaukauf arbeitet, lesen Sie im Ratgeber was ein Makler beim Neubaukauf kostet.

Wo in Warschau gibt es Neubauangebot und wo überwiegend ältere Gebäude?

Ende Juni 2026 boten Bauträger in Warschau rund 16 bis 17 Tsd. Wohnungen an (CBRE und Tabelaofert.pl: 16.345; RynekPierwotny.pl: rund 17 Tsd.). Im August 2026 kam ein Kontingent günstigerer Wohnungen ins Angebot, im Schnitt rund 16,4 Tsd. zł/m² (BIG DATA RynekPierwotny.pl).

In diesem Vergleich nennen wir keine Preise nach Bezirken: Die NBP- und BIG-DATA-Daten, auf die wir uns stützen, betreffen ganz Warschau, und die Daten für das 3. Quartal 2026 sind noch nicht veröffentlicht (Stand September 2026). Stattdessen:

• prüfen Sie im Katalog Neubauwohnungen in Warschau, in welchen Bezirken es Investitionen in Ihrer Größe und Ihrem Budget gibt;
• vergleichen Sie bei jeder Investition den Preis mit der Preishistorie auf der Website des Bauträgers (Art. 19a);
• liegt Ihnen eine bestimmte, seit Langem bebaute Gegend am Herzen, gibt es dort womöglich gar keine Neubauten. Dann bleibt der Bestand.

Neubau oder Bestand: Wann ist welcher besser? Fragen zu Ihrer Situation

Der Neubau hat Vorteile, wenn Sie mit „Ja“ antworten:

• Können Sie in der Regel etwa 2 Jahre warten¹, oder suchen Sie eine fertige Wohnung vom Bauträger?
• Haben Sie neben dem Preis 72.000 bis 144.000 zł für den Ausbau von rund 48 m² übrig²?
• Möchten Sie über ein Treuhandkonto zahlen und eine Sachmängelhaftung haben, die sich nicht ausschließen lässt?
• Hat schon einer von Ihnen eine Wohnung besessen? Dann zahlen Sie im Bestand 2 % PCC zumindest auf den Anteil dieser Person, beim Bauträger bei Verkauf mit Umsatzsteuer nicht.

Der Bestand hat Vorteile, wenn Sie mit „Ja“ antworten:

• Möchten Sie schnell einziehen und keine Miete mehr zahlen?
• Kaufen Sie beide Ihre erste Wohnung und können die PCC-Befreiung nutzen?
• Liegt Ihnen eine bestimmte Gegend am Herzen, in der es keine Neubauten gibt?
• Sind Sie bereit, das Grundbuch zu prüfen, den Vertrag auf Klauseln zur Sachmängelhaftung zu lesen und über den Preis zu verhandeln?

Die Kosten des Bauträgerkaufs, die zum Listenpreis hinzukommen, beschreiben wir im Ratgeber Aufpreise in der Preisliste des Bauträgers.

FAQ

Ist eine gebrauchte Wohnung in Warschau günstiger als eine vom Bauträger?

Im Durchschnitt nicht. Laut NBP lag der durchschnittliche Transaktionspreis in Warschau im 2. Quartal 2026 (März bis Mai) bei 16.723 zł/m² im Bestand und 16.783 zł/m² im Neubau, der Unterschied beträgt also rund 60 zł/m². Was am Ende günstiger ist, entscheiden PCC, Ausbau und der Preis der konkreten Wohnung, nicht das Marktsegment.

Wie lange wartet man auf eine Wohnung, die man während der Bauphase kauft?

Laut GUS wurden Mehrfamilienhäuser in Polen 2025 im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut, gerechnet vom Baubeginn bis zur Nutzungsfreigabe (Veröffentlichung vom 30.06.2026). Unterschreiben Sie zu Baubeginn, warten Sie also in der Regel etwa 2 Jahre auf die Schlüssel. Verbindlich ist der Termin in Ihrem Bauträgervertrag (Art. 35 Abs. 1 Nr. 7 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand September 2026).

Ist die erste gebrauchte Wohnung von der PCC befreit?

Ja, wenn der Käufer noch nie eine Wohnung, ein Haus oder ein genossenschaftliches Wohnungsrecht besessen hat (Art. 9 Nr. 17 PCC-Gesetz, Befreiung seit 31.08.2023, Rechtsstand September 2026). Beim Kauf zu zweit entschied das Oberste Verwaltungsgericht (NSA) am 7. April 2026 (III FSK 281/25), dass die Befreiung anteilig demjenigen zusteht, der die Voraussetzungen erfüllt; zuvor verlangten die Behörden dies von jedem Käufer. Fragen Sie den Notar vor dem Termin, wie er die PCC berechnet. Ohne Befreiung beträgt die PCC bei einem Preis von 800.000 zł 16.000 zł.

Haftet der Verkäufer einer gebrauchten Wohnung für Mängel?

Grundsätzlich ja: Die Sachmängelhaftung (rękojmia) für Immobilien dauert 5 Jahre ab Übergabe der Wohnung (Art. 568 § 1 Zivilgesetzbuch, Rechtsstand September 2026). Eine Privatperson kann sie im Vertrag aber beschränken oder ausschließen. Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Lesen Sie den Vertragsentwurf deshalb vor der Unterschrift.

Was kostet der Ausbau einer Wohnung im Bauträgerstandard in Warschau?

Nach Schätzungen von Portalen aus dem Jahr 2026 meist etwa 1.500 bis 3.000 zł/m², im Premiumstandard 3.000 bis 5.000 zł/m². Für eine Wohnung von rund 48 m² sind das ungefähr 72.000 bis 144.000 zł. Es sind Richtwerte von Kostenportalen und keine amtlichen Daten; den Preis nennt erst das Angebot eines Ausführenden.

Sie wählen eine Wohnung vom Bauträger oder schwanken zwischen zwei Angeboten? Schreiben Sie uns vor dem Besuch im Verkaufsbüro. Wir gehen mit Ihnen beide Varianten anhand dieser Liste durch und melden Sie beim Bauträger an, bevor Sie dort hingehen. Für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger erheben wir von Ihnen keine Vergütung.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung.