Eine sanierungsbedürftige Wohnung in Warschau lohnt sich nur, wenn Kaufpreis, PCC (Steuer auf zivilrechtliche Handlungen), Notar, Sanierung und die Monate, in denen Sie nicht einziehen können, zusammen weniger kosten als eine fertige Wohnung gleicher Größe in derselben Gegend. Bei einem Beispielbudget von rund 600.000 zł ist diese Rechnung knapp. Der durchschnittliche Transaktionspreis auf dem Warschauer Zweitmarkt lag im 2. Quartal 2026 bei rund 16.700 zł/m² (NBP, im August 2026 veröffentlicht). Das sind etwa 36 m² für 600.000 zł. Eine Kernsanierung von 50 m² kostet laut landesweiten Schätzungen von 2026 dagegen über 100.000 zł.
Unten finden Sie die Rechenmethode, datierte Kostenspannen und die Vorschriften, die entscheiden, was Sie selbst tun dürfen und was einer Zustimmung oder Anzeige bedarf.
Wie viel günstiger ist eine sanierungsbedürftige Wohnung in Warschau?
Ehrlich gesagt: Das weiß man nicht genau. Für September 2026 haben wir keine zwei unabhängigen, datierten Quellen gefunden, die den Preisunterschied zwischen sanierungsbedürftigen und fertigen Wohnungen allein für Warschau messen. Veröffentlichte Schätzungen stammen von einem einzigen Portal oder zum Teil aus Daten für mehrere Städte, deshalb nennen wir sie hier nicht. Bedenken Sie auch: „Zur Sanierung“ („do remontu“) ist eine Angabe aus der Anzeige, keine technische oder rechtliche Kategorie. Unter demselben Stichwort finden Sie eine Wohnung, die nur aufgefrischt werden muss, und eine, in der die Installationen komplett ersetzt werden müssen.
Der feste Bezugspunkt sind die NBP-Daten für Warschau im 2. Quartal 2026:
- durchschnittlicher Transaktionspreis auf dem Zweitmarkt: rund 16.700 zł/m²,
- durchschnittlicher Angebotspreis auf dem Zweitmarkt: rund 19.100 zł/m².
Die NBP berechnet beide Durchschnitte aus unterschiedlichen Datensätzen. Die Differenz von rund 2.300 zł/m² (2. Quartal 2026) bedeutet daher nicht, dass Sie so viel im Preisgespräch herausholen. Sie zeigt aber, dass Anzeigenpreise nicht die Preise sind, zu denen Wohnungen tatsächlich verkauft werden. Vergleichen Sie ein Sanierungsobjekt deshalb mit fertigen Wohnungen im selben Stadtbezirk und im selben Gebäudetyp, also Mokotów, Wola und Praga jeweils einzeln, nicht mit dem Stadtdurchschnitt. Angebote vom Zweitmarkt finden Sie im Bereich Zweitmarkt in Warschau.
Wie rechnen Sie die Gesamtkosten: Preis, PCC, Notar, Sanierung und Monate ohne Wohnung?
Die Formel ist einfach:
Preis + PCC + Notar und Gebühren + Sanierung mit Puffer + Kosten der Sanierungszeit ≤ Preis der fertigen Vergleichswohnung
PCC. Beim Kauf auf dem Zweitmarkt beträgt der Satz 2 % (Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a des PCC-Gesetzes, Rechtsstand: Oktober 2026). Bemessungsgrundlage ist der Marktwert. Er wird unter anderem unter Berücksichtigung von „Zustand und Abnutzungsgrad“ festgesetzt (Art. 6 Abs. 2), der Zustand der Wohnung spielt also eine Rolle. Ist der Wert im Kaufvertrag zu niedrig angesetzt, fordert das Amt dazu auf, ihn innerhalb von mindestens 14 Tagen anzugeben oder zu erhöhen (Art. 6 Abs. 3). Die Steuer zieht der Notar als Zahlstelle ein (Art. 10 Abs. 2).
Für die erste Wohnung ist die Befreiung nach Art. 9 Nr. 17 wichtig, die seit dem 31. August 2023 gilt. Sie betrifft Käufer, denen am Tag des Kaufs und davor weder das Eigentum an einer Wohnung noch das genossenschaftliche Eigentumsrecht an einer Wohnung noch ein Anteil daran zustand. Ausgenommen ist ein im Erbgang erworbener Anteil von bis zu 50 %. Beim gemeinsamen Kauf hat das oberste Verwaltungsgericht (NSA) im Urteil vom 7. April 2026 (III FSK 281/25) entschieden, dass die Befreiung anteilig dem Käufer zustehen kann, der die Voraussetzungen erfüllt. Das ist ein Urteil in einem Einzelfall; fragen Sie deshalb vor dem Notartermin, wie der Notar die PCC berechnet.
Notar und Gebühren. Notartaxe, Grundbucheintragungen und PCC schlüsseln wir im Ratgeber gebrauchte Wohnung in Warschau vor dem Kauf prüfen auf.
Sanierungszeit. In diesen Monaten zahlen Sie meist doppelt: Ihre bisherige Miete sowie die Kosten der neuen Wohnung (in einer Genossenschaft auch die Zuführung zum Instandhaltungsfonds, Art. 6 Abs. 3 des Genossenschaftsgesetzes) und bei einem Kredit zusätzlich die Rate. Setzen Sie diese Beträge in die Rechnung ein.
Beispiel. Die Eingangszahlen sind eine Annahme, keine Marktdaten. Eine Wohnung mit 40 m² für 480.000 zł plus Sanierung im mittleren Standard für 2.000–3.500 zł/m² (Oferteo, Mai 2026) ergibt 80.000–140.000 zł. Ohne Befreiung kommen 2 % PCC hinzu, also 9.600 zł. Insgesamt ergeben sich 569.600–629.600 zł, noch vor Notar und Kosten der Sanierungszeit. Das Budget von 600.000 zł deckt also ungefähr die untere Hälfte der Spanne, und nach dem Notar noch weniger. Mit Befreiung von der PCC entfallen 9.600 zł.
Was kostet eine Kernsanierung pro m² in Warschau? Spannen für September 2026
Einen eigenen, geprüften Durchschnitt für Warschau gibt es nicht. Zwei unabhängige Quellen von 2026 liefern landesweite Spannen, die sich decken:
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Quelle (Datum) | Spanne | Hinweise |
|---|---|---|
| nieruchomosci-online.pl (Juli 2026) | über 100.000 zł für 50 m², rund 2.000–3.000 zł/m² | Kernsanierung, Material und Arbeit |
| Oferteo (Mai 2026, Angebote 2025–2026) | Economy 1.000–1.800 zł/m², mittel 2.000–3.500 zł/m², Premium ab 4.000 zł/m² | landesweite Daten |
Warschauer Preise für einzelne Arbeiten aus der Preisliste von kb.pl (April 2026, Bruttopreise, geschätzt auf Grundlage von Angeboten aus dem Internet):
- neuer Elektro-Anschlusspunkt mit Material: 229 zł,
- Umbau eines Elektro-Anschlusspunkts, nur Arbeit: 119 zł,
- Gipsspachtelung: 62,20 zł/m²,
- Fliesenverlegung im Standard, ohne Material: 127 zł/m².
Die Arbeitskosten steigen. Laut SEKOCENBUD stiegen die kalkulatorischen Lohnsätze (netto) im 2. Quartal 2026 um 5,4–6,6 % gegenüber dem Vorjahr. Planen Sie im Kostenvoranschlag einen Puffer für das ein, was sich nach dem Abschlagen von Putz und Fliesen zeigt.
Plattenbau, kamienica, Haus aus den 1990ern: Was steckt meist hinter „zur Sanierung“?
Die Angabe „zur Sanierung“ umfasst alles vom Austausch des Bodens bis zur Erneuerung der Installationen. Über die Kosten entscheidet meist das, was man nicht sieht: Installationen, Steigleitungen und die Frage, ob das Gebäude rechtliche Einschränkungen hat.
Plattenbau (wielka płyta). Untersuchungen des ITB, über die eine Regierungsmitteilung von 2019 berichtete, stuften Plattenbauten als dauerhaft ein. Der Zustand eines konkreten Hauses hängt aber von seiner Instandhaltung ab. Bitten Sie die Verwaltung um die Protokolle der regelmäßigen Kontrollen (siehe unten).
Kamienica (Mietshaus). Prüfen Sie, ob das Gebäude im Denkmalregister eingetragen ist. Art. 29 Abs. 7 des Baugesetzes (Prawo budowlane) in der seit dem 3. Juni 2026 geltenden Fassung bestimmt, dass Arbeiten an einem im Register eingetragenen Objekt, auch solche, die in einem gewöhnlichen Wohnhaus keinerlei Formalitäten erfordern, eine Baugenehmigung brauchen. Im Bereich eines im Register eingetragenen Gebiets ist eine Anzeige nötig. In beiden Fällen brauchen Sie zusätzlich die Genehmigung des Woiwodschafts-Denkmalpflegers oder eine Bescheinigung, dass der Denkmalpfleger der Anzeige nicht widersprochen hat. Mehr dazu im Ratgeber Wohnung in der kamienica: Was Sie prüfen sollten.
Gebäude aus den 1990ern und jedes andere. Klären Sie die Eigentumsform: Wohnungseigentum (Eigentümergemeinschaft, „wspólnota“) oder genossenschaftliches Eigentumsrecht (Genossenschaft, „spółdzielnia“). Davon hängt ab, wen Sie bei Arbeiten an Steigleitungen und Wänden um Zustimmung bitten.
Was dürfen Sie selbst tun, und wofür brauchen Sie die Zustimmung der Gemeinschaft oder Genossenschaft und eine Anzeige beim Amt?
Rechtsstand: Oktober 2026 (Baugesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 524). Die folgende Einteilung gilt für Gebäude, die nicht im Denkmalregister eingetragen sind und nicht in einem im Register eingetragenen Gebiet liegen. Für Denkmäler gelten die strengeren Regeln, die oben bei der kamienica beschrieben sind.
Ohne Genehmigung und ohne Anzeige:
- Renovierung der Wohnung, also Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (Art. 3 Nr. 8, Art. 29 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a),
- Umbau im Inneren ohne Eingriff in tragende Teile und Außenwände (Art. 29 Abs. 4 Nr. 1 Buchst. a),
- Einbau von Installationen, die keine Gasinstallationen sind (Art. 29 Abs. 4 Nr. 3 Buchst. d).
Anzeige:
- Renovierung von Außenwänden oder tragenden Elementen (Art. 29 Abs. 3 Nr. 2 Buchst. b),
- Einbau einer Gasinstallation (Art. 29 Abs. 3 Nr. 3 Buchst. d), mit Projekt (Art. 30 Abs. 4c).
Die Anzeige reichen Sie vor Beginn der Arbeiten ein, auf Papier oder über das Portal e-Budownictwo. Das Amt hat 21 Tage ab Zustellung für einen Widerspruch per Bescheid. Beginnen Sie die Arbeiten nicht innerhalb von 3 Jahren, muss die Anzeige erneuert werden (Art. 30 Abs. 4d, 5 und 5b).
Baugenehmigung. Der Umbau tragender Elemente in einem Mehrfamilienhaus, etwa eine Öffnung in einer tragenden Wand, erfordert grundsätzlich eine Baugenehmigung (Art. 28 Abs. 1).
Eigentümergemeinschaft. Das gemeinschaftliche Eigentum bilden die Gebäudeteile und Einrichtungen, die nicht ausschließlich den Wohnungseigentümern dienen (Art. 3 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes). Der Umbau des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert einen Beschluss der Eigentümer (Art. 22 Abs. 3 Nr. 5). Das Gleiche gilt für die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen (Art. 22 Abs. 4). Sie müssen die Verwaltung außerdem in die Wohnung lassen, wenn das für eine Sanierung oder die Behebung einer Störung an gemeinschaftlichen Teilen notwendig ist (Art. 13 Abs. 2).
Genossenschaft. In Gebäuden, in denen die Genossenschaft gemeinsam mit den Eigentümern abgetrennter Wohnungen Miteigentümerin ist, gelten die Beschlussregeln des Art. 22 entsprechend (Art. 27 Abs. 2–3 des Genossenschaftsgesetzes). Arbeiten an tragenden Wänden, Steigleitungen, Lüftung, Gas oder Zentralheizung erfordern in der Regel eine Abstimmung mit der Genossenschaft. Prüfen Sie Satzung und Ordnung Ihrer Genossenschaft, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
Installationen: Elektrik, Gas, Steigleitungen. Wer kann sie vor dem Kauf prüfen?
Prüfung der Wohnung. Für Elektro- und Gasarbeiten braucht der Ausführende ein Qualifikationszeugnis: Gruppe 1 für elektrische Anlagen, Gruppe 3 für Gasanlagen (Verordnung vom 1. Juli 2022, Dz.U. 2022 Pos. 1392). Das Zeugnis verliert 5 Jahre nach der Ausstellung seine Gültigkeit (Art. 54 Abs. 1aa des Energierechts, Rechtsstand: Oktober 2026). Bitten Sie den Handwerker, sein aktuelles Zeugnis vorzuzeigen.
Prüfungen des Gebäudes. Der Eigentümer oder Verwalter des Gebäudes, also die Gemeinschaft, die Verwaltung oder die Genossenschaft und nicht der Bewohner, muss Kontrollen beauftragen (Art. 62 des Baugesetzes, Rechtsstand: Oktober 2026):
- mindestens einmal im Jahr: Gasinstallationen und Schornsteinzüge,
- mindestens alle 5 Jahre: unter anderem die Prüfung der Elektroinstallation, einschließlich Isolationswiderstand und Erdung.
Die Kontrollen führen Personen mit Bauberechtigung durch; Elektrik und Gas dürfen auch Personen mit Aufsichtsqualifikation prüfen, die Schornsteinzüge ein Schornsteinfegermeister. Die Protokolle dieser Kontrollen zeigen Ihnen den Zustand der gemeinsamen Installationen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Warum vor dem Kauf. Der Verkäufer haftet nicht für Sachmängel (Gewährleistung, „rękojmia“) bei einem Mangel, den Sie beim Vertragsschluss kannten (Art. 557 § 1 des Zivilgesetzbuchs, KC). Ist der Verkäufer eine Privatperson, können die Parteien die Gewährleistung im Vertrag beschränken oder ausschließen (Art. 558 § 1). Ein solcher Ausschluss ist unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat (Art. 558 § 2). Für Mängel an Immobilien beträgt die Frist 5 Jahre ab Übergabe der Wohnung (Art. 568 § 1). Mehr zu den Unterlagen finden Sie im Ratgeber gebrauchte Wohnung in Warschau vor dem Kauf prüfen.
„Lokal za remont“ von der Stadt: Was das Programm ist und warum es kein Kauf ist
Das Programm „Lokal za remont“ („Wohnung gegen Sanierung“) wird leicht mit einem Verkaufsangebot verwechselt, es ist aber die Miete einer Wohnung aus dem Bestand der Hauptstadt Warschau und kein Kauf. Grundlage ist die Anordnung Nr. 144/2024 vom 26. Januar 2024. Teilnehmen können Personen, die wegen niedrigen Einkommens und ungedeckten Wohnbedarfs für eine unbefristete Miete zugelassen wurden und die Wohnung selbst renovieren können.
Zu den allgemeinen Kriterien für eine Miete aus dem städtischen Bestand gehören ständiger Aufenthalt in Warschau, ein Einkommen der letzten 12 Monate unter der Schwelle, verbesserungsbedürftige Wohnverhältnisse und fehlende Möglichkeit, den Bedarf selbst zu decken. Für September 2026 nennt die Programmseite keine gesonderten Bedingungen für 2026. Wenn Sie 600.000 zł für einen Kauf haben, ist dieses Programm in der Regel nichts für Sie.
Eine sanierungsbedürftige Wohnung kaufen, wenn Sie nicht auf Polnisch lesen
- Unterlagen sind polnisch. Die Protokolle der Gebäudekontrollen, Beschlüsse der Gemeinschaft oder Genossenschaft und die Grundbucheinträge liegen auf Polnisch vor. Lassen Sie sich die wichtigsten vor der Anzahlung übersetzen oder gehen Sie sie gemeinsam mit einem Juristen durch, der Polnisch und Ihre Sprache beherrscht.
- Beim Notar. Notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, entweder selbst (bei nachgewiesener Sprachkenntnis) oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły; Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 614). Versteht ein Beteiligter kein Polnisch und liegt keine Übersetzung bei, soll der Notar die Urkunde übersetzen, selbst oder mit einem Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1). Fragen Sie den Notar früh, wie er das handhabt.
- Angebote des Handwerkers. Lassen Sie sich Kostenvoranschläge und Qualifikationszeugnisse schriftlich geben, damit Sie sie vor der Unterschrift prüfen oder übersetzen lassen können.
FAQ
Ist eine sanierungsbedürftige Wohnung in Warschau deutlich günstiger als eine fertige?
Dafür gibt es keine einzelne verlässliche Zahl. Für September 2026 haben wir keine zwei unabhängigen, datierten Quellen gefunden, die diesen Unterschied allein für Warschau messen. Bezugspunkt: Der durchschnittliche Transaktionspreis auf dem Warschauer Zweitmarkt lag im 2. Quartal 2026 bei rund 16.700 zł/m² (NBP). Vergleichen Sie Wohnungen aus derselben Gegend und demselben Gebäudetyp.
Was kostet eine Kernsanierung einer 50-m²-Wohnung?
Laut landesweiten Schätzungen von 2026 kostet eine Kernsanierung von 50 m² mit Material über 100.000 zł, also rund 2.000–3.000 zł/m² (nieruchomosci-online.pl, Juli 2026). Oferteo (Angebotsdaten 2025–2026, Mai 2026) nennt für den mittleren Standard 2.000–3.500 zł/m². Einen eigenen Durchschnitt für Warschau veröffentlichen diese Quellen nicht.
Zahle ich beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Wohnung die PCC?
Ja, grundsätzlich 2 % des Marktwerts, und das Gesetz verlangt, bei dessen Festsetzung Zustand und Abnutzungsgrad der Wohnung zu berücksichtigen. Seit dem 31. August 2023 ist der Kauf der ersten Wohnung von der PCC befreit, wenn der Käufer zuvor kein solches Recht und keinen Anteil daran hatte (mit Ausnahmen). Rechtsstand: Oktober 2026.
Muss ich die Sanierung einer Wohnung im Mehrfamilienhaus beim Amt anzeigen?
Eine gewöhnliche Renovierung im Inneren eines Gebäudes, das nicht im Denkmalregister eingetragen ist und nicht in einem im Register eingetragenen Gebiet liegt, erfordert weder Genehmigung noch Anzeige. Anzeigepflichtig sind die Renovierung von Außenwänden oder tragenden Elementen sowie der Einbau einer Gasinstallation. Das Amt hat 21 Tage ab Zustellung der Anzeige für einen Widerspruch. Eine Öffnung in einer tragenden Wand erfordert grundsätzlich eine Baugenehmigung. Rechtsstand: Oktober 2026.
Kann ich mit dem Programm „Lokal za remont“ eine Wohnung von der Stadt kaufen?
Nein. Es ist die Miete einer Wohnung aus dem städtischen Bestand, die der Mieter selbst saniert, und kein Kauf. Grundlage ist die Anordnung Nr. 144/2024 vom 26. Januar 2024. Das Programm richtet sich an Personen, die wegen niedrigen Einkommens für eine unbefristete Miete zugelassen sind. Für September 2026 hat die Stadt keine gesonderten Bedingungen für 2026 veröffentlicht.
Lassen Sie uns vor der Besichtigung gemeinsam rechnen
Schreiben Sie uns vor der ersten Besichtigung einer sanierungsbedürftigen Wohnung oder vor dem Besuch im Verkaufsbüro, wenn Sie sie mit einer Neubauwohnung vergleichen (die Unterschiede beschreiben wir im Text Neubau oder Bestand). Wir helfen Ihnen, die Gesamtkosten beider Varianten gegenüberzustellen und festzulegen, was Sie vor Ort prüfen sollten.
Beim Kauf auf dem Zweitmarkt legen wir die Vergütung und die Person, die sie zahlt, im Maklervertrag fest. Für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger berechnen wir Ihnen keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.