Varşova’da tadilat gerektiren daire: satın almak mantıklı mı?

Varşova’da tadilat gerektiren bir daire, ancak satın alma bedeli, PCC (hukuki işlemler vergisi), noter, tadilat ve eve taşınamadığınız ayların maliyeti toplamda aynı çevredeki, aynı büyüklükteki hazır bir dairenin fiyatından düşük kalıyorsa mantıklıdır. Örnek olarak yaklaşık 600.000 zł’lik bir bütçede bu hesap dardır. Varşova ikinci el piyasasında ortalama işlem fiyatı 2026’nın 2. çeyreğinde yaklaşık 16.700 zł/m² idi (NBP, Ağustos 2026’da yayımlanan veri). Bu, 600.000 zł ile yaklaşık 36 m² demektir. 50 m²’lik bir daire için kapsamlı tadilat ise 2026 tarihli ülke geneli tahminlere göre 100.000 zł’nin üzerinde tutuyor.

Aşağıda hesaplama yöntemini, tarihli maliyet aralıklarını ve neyi kendi başınıza yapabileceğinizi, neyin izin ya da bildirim gerektirdiğini belirleyen mevzuatı bulacaksınız.

Varşova’da tadilat gerektiren daire ne kadar daha ucuz?

Dürüst yanıt şu: tam olarak bilinmiyor. Eylül 2026 itibarıyla yalnızca Varşova için tadilatlı ve hazır daireler arasındaki fiyat farkını ölçen iki bağımsız, tarihli kaynak bulamadık. Yayımlanan tahminler tek bir portala ya da kısmen birden çok şehrin verisine dayandığı için burada vermiyoruz. Şunu da unutmayın: ilandaki “tadilat gerektirir” (“do remontu”) ifadesi teknik ya da hukuki bir kategori değil, ilan metnidir. Aynı ifadeyle hem yalnızca yenilenmesi gereken bir daireye hem de tesisatının tamamı değişmesi gereken bir daireye rastlarsınız.

Sağlam başvuru noktası, 2026’nın 2. çeyreği için NBP’nin Varşova verileridir:

• ikinci el piyasasında ortalama işlem fiyatı: yaklaşık 16.700 zł/m²,
• ikinci el piyasasında ortalama ilan fiyatı: yaklaşık 19.100 zł/m².

NBP iki ortalamayı farklı veri setlerinden hesaplar. Yaklaşık 2.300 zł/m² tutarındaki fark (2026’nın 2. çeyreği) pazarlıkta bu kadar indirim alacağınız anlamına gelmez. Yine de ilan fiyatlarının dairelerin gerçekten satıldığı fiyat olmadığını gösterir. Bu yüzden tadilatlı daireyi şehir ortalamasıyla değil, aynı semtteki ve aynı bina tipindeki hazır dairelerle karşılaştırın; Mokotów, Wola ve Praga’yı ayrı ayrı ele alın. İkinci el ilanlarını Varşova’da ikinci el piyasası bölümünde bulabilirsiniz.

Toplam maliyet nasıl hesaplanır: fiyat, PCC, noter, tadilat ve evsiz geçen aylar?

Formül basittir:

fiyat + PCC + noter ve harçlar + yedek paylı tadilat + tadilat dönemi maliyetleri ≤ hazır emsal dairenin fiyatı

PCC. İkinci el alımında oran %2’dir (PCC kanunu md. 7 f. 1 bent 1 harf a, hukuki durum: Ekim 2026). Matrah piyasa değeridir. Bu değer, diğer unsurların yanında “durum ve eskime derecesi” dikkate alınarak belirlenir (md. 6 f. 2); yani dairenin durumu önemlidir. Sözleşmede değer düşük gösterilmişse vergi dairesi, değerin en az 14 gün içinde belirtilmesini ya da yükseltilmesini ister (md. 6 f. 3). Vergiyi noter, vergi kesintisi yapan sıfatıyla tahsil eder (md. 10 f. 2).

İlk daire için, 31 Ağustos 2023’ten beri geçerli olan md. 9 bent 17’deki muafiyet önemlidir. Bu muafiyet, satın alma gününde ve daha önce bir dairenin mülkiyetine, kooperatif mülkiyet hakkına ya da bunlardan birindeki paya sahip olmayan alıcıyı kapsar. Miras yoluyla edinilmiş %50’ye kadar pay istisnadır. Birlikte alımda Yüksek İdare Mahkemesi (NSA), 7 Nisan 2026 tarihli kararında (III FSK 281/25) muafiyetin şartları karşılayan alıcıya orantılı olarak tanınabileceğine hükmetti. Bu, tek bir davada verilmiş bir karardır; bu yüzden noter randevusundan önce noterin PCC’yi nasıl hesaplayacağını sorun.

Noter ve harçlar. Noter tarifesi, tapu sicili (księga wieczysta) kayıtları ve PCC’yi Varşova’da ikinci el daire: satın almadan önce neler kontrol edilir rehberinde ayrıntılı olarak anlatıyoruz.

Tadilat dönemi. Bu aylarda genellikle çifte ödeme yaparsınız: mevcut kiranız ve yeni dairenin giderleri (kooperatifte ayrıca onarım fonuna ödeme, kooperatifler kanunu md. 6 f. 3), krediniz varsa taksit de. Bu tutarları hesaba yazın.

Örnek. Girdi rakamları piyasa verisi değil, varsayımdır. 40 m²’lik bir daire için 480.000 zł artı orta standartta, m² başına 2.000–3.500 zł tadilat (Oferteo, Mayıs 2026) 80.000–140.000 zł eder. Muafiyet yoksa %2 PCC, yani 9.600 zł eklenir. Toplam 569.600–629.600 zł çıkar; noter ve tadilat dönemi giderleri henüz dahil değildir. Yani 600.000 zł’lik bütçe aralığın kabaca alt yarısını karşılar, noter eklenince daha da azını. PCC muafiyeti varsa 9.600 zł düşer.

Varşova’da kapsamlı tadilatın m² maliyeti nedir? Eylül 2026 aralıkları

Varşova için ayrı, doğrulanmış bir ortalama yok. 2026 tarihli iki bağımsız kaynak, birbiriyle örtüşen ülke geneli aralıklar veriyor:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

kb.pl fiyat listesinden (Nisan 2026, internetteki tekliflere dayanan tahmini brüt fiyatlar) Varşova’daki tek tek işlerin fiyatları:

• malzemeli yeni elektrik noktası: 229 zł,
• elektrik noktasının yeniden düzenlenmesi, yalnızca işçilik: 119 zł,
• alçı sıva (macun): 62,20 zł/m²,
• standart seramik döşeme, malzemesiz: 127 zł/m².

İşçilik pahalanıyor. SEKOCENBUD’a göre net keşif işçilik oranları 2026’nın 2. çeyreğinde yıllık bazda %5,4–6,6 arttı. Sıvalar ve karolar söküldükten sonra ortaya çıkacaklar için keşfe yedek ekleyin.

Panel bina, kamienica, 90’lar bloğu: “tadilat gerektirir” ifadesinin ardında genellikle ne var?

“Tadilat gerektirir” ifadesi zemin değişikliğinden tesisatın yenilenmesine kadar her şeyi kapsar. Maliyeti çoğunlukla görünmeyenler belirler: tesisat, ana hatlar ve binanın hukuki kısıtlamaları olup olmadığı.

Panel bina (wielka płyta). 2019 tarihli bir hükümet açıklamasında anılan ITB araştırmaları, prefabrik panel binaları dayanıklı buldu. Yine de belirli bir binanın durumu bakımına bağlıdır. Yöneticiden periyodik kontrol tutanaklarını isteyin (aşağıya bakın).

Kamienica (eski apartman). Binanın tescilli eserler siciline kayıtlı olup olmadığını kontrol edin. İnşaat Kanunu’nun (Prawo budowlane) 3 Haziran 2026’dan itibaren geçerli md. 29 f. 7 hükmüne göre, siciline kayıtlı bir yapıdaki işler, sıradan bir blokta hiçbir formalite gerektirmeyenler dahi, inşaat ruhsatı ister. Sicile kayıtlı bir alan içinde ise bildirim gerekir. Her iki durumda da vilayet anıt koruma kurulu uzmanının (wojewódzki konserwator zabytków) izni ya da bildirime itiraz etmediğine dair belge gerekir. Ayrıntılar için kamienica’da daire: neler kontrol edilir rehberine bakın.

90’lar bloğu ve diğerleri. Mülkiyet biçimini netleştirin: müstakil daire mülkiyeti (kat malikleri topluluğu, “wspólnota”) mi, kooperatif mülkiyet hakkı (kooperatif, “spółdzielnia”) mı? Ana hat ve duvar çalışmaları için kimden onay isteyeceğiniz buna bağlıdır.

Neyi kendiniz yapabilirsiniz, neyde topluluk ya da kooperatif onayı ve resmi bildirim gerekir?

Hukuki durum: Ekim 2026 (İnşaat Kanunu, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 524). Aşağıdaki ayrım, tescilli eserler siciline kayıtlı olmayan ve sicile kayıtlı bir alanda yer almayan binalar içindir. Tescilli yapılar için yukarıda kamienica bölümünde anlatılan daha sıkı kurallar geçerlidir.

İzinsiz ve bildirimsiz:

• dairenin onarımı, yani ilk durumun yeniden oluşturulması (md. 3 bent 8, md. 29 f. 4 bent 2 harf a),
• taşıyıcı elemanlara ve dış duvarlara müdahale etmeyen iç tadilat (md. 29 f. 4 bent 1 harf a),
• gaz dışındaki tesisatların kurulması (md. 29 f. 4 bent 3 harf d).

Bildirim:

• dış duvarların ya da taşıyıcı elemanların onarımı (md. 29 f. 3 bent 2 harf b),
• gaz tesisatının kurulması (md. 29 f. 3 bent 3 harf d), proje ile (md. 30 f. 4c).

Bildirimi işlere başlamadan önce, kâğıt üzerinde ya da e-Budownictwo portalı üzerinden yaparsınız. İdare, bildirimin tebliğinden itibaren 21 gün içinde karar yoluyla itiraz edebilir. İşlere 3 yıl içinde başlamazsanız bildirimin yenilenmesi gerekir (md. 30 f. 4d, 5 ve 5b).

İnşaat ruhsatı. Çok daireli bir binada taşıyıcı elemanların yeniden yapılması, örneğin taşıyıcı duvarda açıklık, kural olarak inşaat ruhsatı gerektirir (md. 28 f. 1).

Kat malikleri topluluğu. Ortak mülkü, yalnızca kat maliklerine hizmet etmeyen bina kısımları ve tesisler oluşturur (kat mülkiyeti kanunu md. 3 f. 2). Ortak mülkün yeniden yapılması, maliklerin kararını gerektirir (md. 22 f. 3 bent 5). Aynısı dairelerin birleştirilmesi veya bölünmesi için de geçerlidir (md. 22 f. 4). Ayrıca ortak kısımlarda tadilat veya arıza giderme için zorunlu olduğunda yönetimi daireye almanız gerekir (md. 13 f. 2).

Kooperatif. Kooperatifin, ayrılmış dairelerin sahipleriyle birlikte ortak mal sahibi olduğu binalarda md. 22’deki karar kuralları uygun biçimde uygulanır (kooperatifler kanunu md. 27 f. 2–3). Taşıyıcı duvarlar, ana hatlar, havalandırma, gaz ya da kalorifer işleri genellikle kooperatifle mutabakat gerektirir. Sözleşmeyi imzalamadan önce kooperatifinizin tüzüğünü ve iç düzenlemesini inceleyin.

Tesisat: elektrik, gaz, ana hatlar. Satın almadan önce kim kontrol edebilir?

Dairenin kontrolü. Elektrik ve gaz işlerini yapan kişinin yeterlilik belgesi olmalıdır: elektrik tesisleri için grup 1, gaz tesisleri için grup 3 (1 Temmuz 2022 tarihli yönetmelik, Dz.U. 2022 poz. 1392). Belge, verildiği tarihten 5 yıl sonra geçerliliğini yitirir (Enerji Hukuku md. 54 f. 1aa, hukuki durum: Ekim 2026). Ustadan güncel belgesini göstermesini isteyin.

Binanın kontrolleri. Bina maliki ya da yöneticisi, yani topluluk, yönetici veya kooperatif (kiracı değil), kontrolleri yaptırmak zorundadır (İnşaat Kanunu md. 62, hukuki durum: Ekim 2026):

• en az yılda bir: gaz tesisatları ve bacalar,
• en az 5 yılda bir: diğerlerinin yanında elektrik tesisatı muayenesi, yalıtım direnci ve topraklama ölçümleri dahil.

Kontrolleri inşaat yetkisi olan kişiler yapar; elektrik ve gazı gözetim yeterliliği olan kişiler, bacaları baca ustası da kontrol edebilir. Bu kontrollerin tutanakları, kaparo ödemeden önce ortak tesisatların durumunu gösterir.

Neden satın almadan önce. Satıcı, sözleşme yapılırken bildiğiniz bir kusurdan dolayı ayıp sorumluluğunu (“rękojmia”) üstlenmez (Medeni Kanun KC md. 557 § 1). Satıcı özel kişiyse taraflar sözleşmede ayıp sorumluluğunu sınırlayabilir veya kaldırabilir (md. 558 § 1). Satıcı kusuru hileli biçimde gizlemişse bu kaldırma geçersizdir (md. 558 § 2). Taşınmaz ayıplarında süre, dairenin tesliminden itibaren 5 yıldır (md. 568 § 1). Belgeler hakkında daha fazlası için Varşova’da ikinci el daire: satın almadan önce neler kontrol edilir rehberine bakın.

Belediyenin “Lokal za remont” programı: nedir ve neden satın alma değildir?

“Lokal za remont” (“tadilat karşılığı daire”) programı kolayca satış teklifiyle karıştırılır, oysa Varşova belediyesinin envanterinden bir dairenin kiralanmasıdır, satın alma değildir. Dayanağı, 26 Ocak 2024 tarihli 144/2024 sayılı düzenlemedir. Programdan, düşük gelir ve karşılanmamış konut ihtiyacı nedeniyle süresiz kiraya kabul edilen ve daireyi kendisi onarabilecek kişiler yararlanabilir.

Belediye envanterinden kiralamanın genel ölçütleri arasında Varşova’da sürekli ikamet, son 12 ayın gelirinin eşiği aşmaması, iyileştirilmesi gereken konut koşulları ve ihtiyacı kendi imkânlarıyla karşılayamama yer alır. Eylül 2026 itibarıyla program sayfası 2026 için ayrı koşul belirtmiyor. Satın alma için 600.000 zł’niz varsa bu program genellikle size göre değildir.

Lehçe okuyamıyorsanız tadilatlı daire satın almak

• Belgeler Lehçedir. Bina kontrol tutanakları, topluluk ya da kooperatif kararları ve tapu sicili kayıtları Lehçe düzenlenir. En önemlilerini kaparo ödemeden önce tercüme ettirin ya da Lehçe ve sizin dilinizi bilen bir hukukçuyla birlikte inceleyin.
• Noterde. Noter işlemleri Lehçe yapılır. Taraflardan birinin talebi üzerine noter, işlemi ayrıca yabancı dilde de yapabilir; bunu ya kendisi (dil bilgisi kanıtlanmışsa) ya da yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) ile yapar (Noterlik Kanunu md. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Bir katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve ona anlayacağı dilde tercüme eklenmemişse noter, senedi kendisi ya da bir tercümanla çevirmelidir (md. 87 § 1 bent 1). Noterin bunu nasıl yürüttüğünü erkenden sorun.
• Ustanın teklifleri. Keşifleri ve yeterlilik belgelerini yazılı isteyin; imzadan önce kontrol edebilir ya da çevirtebilirsiniz.

FAQ

Varşova’da tadilat gerektiren daire hazır daireden çok daha mı ucuz?

Bunun tek, güvenilir bir rakamı yok. Eylül 2026 itibarıyla bu farkı yalnızca Varşova için ölçen iki bağımsız, tarihli kaynak bulamadık. Başvuru noktası: Varşova ikinci el piyasasında ortalama işlem fiyatı 2026’nın 2. çeyreğinde yaklaşık 16.700 zł/m² idi (NBP). Aynı çevreden ve aynı bina tipinden daireleri karşılaştırın.

50 m²’lik bir dairenin kapsamlı tadilatı ne kadar tutar?

2026 tarihli ülke geneli tahminlere göre 50 m²’lik kapsamlı tadilat, malzemeyle birlikte 100.000 zł’nin üzerindedir; bu da yaklaşık 2.000–3.000 zł/m² eder (nieruchomosci-online.pl, Temmuz 2026). Oferteo (2025–2026 ilan verileri, Mayıs 2026) orta standart için 2.000–3.500 zł/m² veriyor. Bu kaynaklar Varşova için ayrı bir ortalama yayımlamıyor.

Tadilat gerektiren daire alırken PCC öder miyim?

Evet, kural olarak piyasa değerinin %2’si; kanun da bu değeri belirlerken dairenin durumunun ve eskime derecesinin dikkate alınmasını ister. 31 Ağustos 2023’ten beri, daha önce böyle bir hakka ya da paya sahip olmayan kişinin ilk dairesini alması PCC’den muaftır (istisnalarla). Hukuki durum: Ekim 2026.

Blokta daire tadilatını resmî makama bildirmem gerekir mi?

Tescilli eserler siciline kayıtlı olmayan ve sicile kayıtlı bir alanda bulunmayan binada sıradan iç tadilat için ne ruhsat ne de bildirim gerekir. Dış duvarların ya da taşıyıcı elemanların onarımı ve gaz tesisatı kurulumu bildirim gerektirir. İdare, bildirimin tebliğinden itibaren 21 gün içinde itiraz edebilir. Taşıyıcı duvarda açıklık kural olarak inşaat ruhsatı ister. Hukuki durum: Ekim 2026.

“Lokal za remont” programıyla belediyeden daire satın alabilir miyim?

Hayır. Bu, kiracının kendisinin onardığı, belediye envanterinden bir dairenin kiralanmasıdır; satın alma değildir. Dayanağı 26 Ocak 2024 tarihli 144/2024 sayılı düzenlemedir. Program, düşük gelir nedeniyle süresiz kiraya kabul edilen kişilere yöneliktir. Belediye, Eylül 2026 itibarıyla 2026 için ayrı koşul yayımlamadı.

Daireleri görmeden önce birlikte hesaplayalım

Tadilatlı bir daireyi ilk kez görmeden önce ya da onu yeni bir daireyle karşılaştırıyorsanız satış ofisini ziyaret etmeden önce bize yazın (farkları birincil mi ikincil mi piyasa yazımızda anlatıyoruz). İki seçeneğin toplam maliyetini yan yana koymanıza ve yerinde neyi kontrol edeceğinizi belirlemenize yardımcı oluruz.

İkinci el alımında ücreti ve kimin ödeyeceğini aracılık sözleşmesinde belirleriz. Geliştiriciden daire alırken yardımımız için sizden ücret almayız.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum: Ekim 2026.