Квартира під ремонт у Варшаві вигідна лише тоді, коли ціна купівлі, податок PCC, нотаріус, ремонт і витрати місяців, поки жити в ній неможливо, разом дають менше, ніж готова квартира тієї самої площі в тому самому районі. За бюджету близько 600 тис. зл такий розрахунок виходить упритул. Середня фактична ціна угод на вторинному ринку Варшави у II кв. 2026 р. становила близько 16 700 зл/м² (NBP, дані опубліковані в серпні 2026 р.). Це приблизно 36 м² за 600 тис. зл. А капітальний ремонт 50 м² коштує, за загальнопольськими оцінками 2026 р., понад 100 000 зл.
Нижче: як рахувати, вилки витрат із датами та норми, що визначають, що можна робити самому, а що потребує згоди чи повідомлення.
Наскільки квартира під ремонт дешевша за готову?
Чесна відповідь: точно невідомо. На вересень 2026 р. ми не знайшли двох незалежних датованих джерел, які вимірювали б різницю цін між квартирами «під ремонт» і готовими саме у Варшаві. Опубліковані оцінки походять з одного порталу та частково з даних по кількох містах, тому ми їх не наводимо. Пам’ятайте й те, що «під ремонт» — це формулювання з оголошення, а не технічна чи юридична категорія: під тим самим словом трапляються і квартири для косметичного оновлення, і квартири, де треба міняти інженерні мережі.
Тверда точка відліку — дані NBP по Варшаві за II кв. 2026 р.:
- середня фактична (transakcyjna) ціна на вторинному ринку: близько 16 700 зл/м²;
- середня ціна пропозиції (ofertowa) на вторинному ринку: близько 19 100 зл/м².
NBP рахує ці середні за різними масивами даних. Різниця близько 2 300 зл/м² (II кв. 2026 р.) не означає, що саме стільки ви знімете в торгу. Вона лише показує, що ціни з оголошень — це не ціни, за якими квартири продаються. Тому порівнюйте пропозицію «під ремонт» з готовими квартирами в тому самому районі й тому самому типі будинку: Mokotów, Wola і Praga — окремо, а не з середньою по місту. Пропозиції вторинного ринку дивіться в розділі вторинний ринок Варшави.
Як порахувати повну вартість: ціна, PCC, нотаріус, ремонт і місяці без житла
Формула проста:
ціна + PCC + нотаріус і збори + ремонт із запасом + витрати на період ремонту ≤ ціна готового аналога
PCC. При купівлі на вторинному ринку ставка становить 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, правовий стан на жовтень 2026 р.). База — ринкова вартість. Її визначають з урахуванням, серед іншого, «стану та ступеня зносу» (art. 6 ust. 2), тому стан квартири має значення. Якщо вартість в акті занижена, податковий орган викликає для її уточнення або збільшення в строк не коротший за 14 днів (art. 6 ust. 3). Податок утримує нотаріус як податковий агент (art. 10 ust. 2).
Для першої квартири важливе звільнення за art. 9 pkt 17, що діє з 31 серпня 2023 р. Воно стосується покупця, який на день купівлі й раніше не мав права власності на житлове приміщення, кооперативного власницького права на нього чи частки в них. Виняток — частка до 50%, отримана у спадок. При купівлі вдвох NSA у вироку від 7 квітня 2026 р. (III FSK 281/25) визнав, що звільнення може належати пропорційно тому покупцеві, який виконує умови. Це рішення в одній справі, тому до підписання акта запитайте нотаріуса, як він розрахує PCC.
Нотаріус і збори. Таксу, записи в земельно-іпотечній книзі та PCC ми розписуємо в посібнику вторинна квартира у Варшаві: що перевірити перед договором.
Період ремонту. Ці місяці ви зазвичай платите двічі: попередня оренда плюс платежі за нову квартиру (у кооперативі також відрахування на ремонтний фонд, art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), а за іпотеки ще й платіж за кредитом. Внесіть ці суми в розрахунок.
Приклад. Вхідні числа — припущення, а не ринкові дані. Квартира 40 м² за 480 000 зл плюс ремонт середнього рівня за 2 000–3 500 зл/м² (Oferteo, травень 2026 р.) дає 80 000–140 000 зл. Без звільнення додається PCC 2%, тобто 9 600 зл. Разом виходить 569 600–629 600 зл ще до нотаріуса та витрат на період ремонту. Бюджет 600 тис. зл покриває приблизно нижню половину вилки, а після додавання нотаріуса — ще менше. Зі звільненням від PCC 9 600 зл відпадають.
Скільки коштує капітальний ремонт за м² у Варшаві? Вилки на вересень 2026 р.
Окремої перевіреної середньої по Варшаві немає. Два незалежні джерела 2026 р. дають загальнопольські вилки, які збігаються:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Джерело (дата) | Діапазон | Примітки |
|---|---|---|
| nieruchomosci-online.pl (липень 2026) | понад 100 000 зл за 50 м², близько 2 000–3 000 зл/м² | капітальний ремонт, матеріали й робота |
| Oferteo (травень 2026, пропозиції 2025–2026) | економ 1 000–1 800 зл/м², середній 2 000–3 500 зл/м², преміум від 4 000 зл/м² | загальнопольські дані |
Варшавські ціни окремих робіт за прайсом kb.pl (квітень 2026, брутто, оцінка за пропозиціями з інтернету):
- нова точка електропроводки з матеріалом: 229 зл;
- переробка точки електропроводки, лише робота: 119 зл;
- гіпсова шпаклівка: 62,20 зл/м²;
- укладання плитки в стандартному виконанні, без матеріалів: 127 зл/м².
Робота дорожчає. За даними SEKOCENBUD, нетто-ставки кошторисної оплати праці у II кв. 2026 р. зросли на 5,4–6,6% у річному вимірі. Закладайте в кошторис запас на те, що з’ясується після зняття штукатурки й плитки.
Великопанельний будинок, кам’яниця, будинок 90-х: що зазвичай ховається за словами «під ремонт»
Формулювання «під ремонт» охоплює все: від заміни підлоги до заміни інженерних мереж. На вартість зазвичай впливає те, чого не видно: мережі, стояки та юридичні обмеження будинку.
Великопанельний будинок (wielka płyta). Дослідження ITB, про які повідомляв уряд у 2019 р., визнали будівлі з великих панелей довговічними. Стан конкретного будинку залежить від його утримання. Попросіть в управителя протоколи періодичних перевірок (докладніше нижче).
Кам’яниця (kamienica). Перевірте, чи будівля внесена до реєстру пам’яток. Art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego в редакції з 3 червня 2026 р. встановлює: роботи в об’єкті, внесеному до реєстру, зокрема й ті, що у звичайному будинку не потребують жодних формальностей, потребують дозволу на будівництво. На території, внесеній до реєстру, вони потребують повідомлення. В обох випадках потрібен також дозвіл воєводського консерватора пам’яток або довідка, що консерватор не заперечував проти повідомлення. Докладніше — у посібнику квартира в кам’яниці: що перевірити.
Будинок 90-х і будь-який інший. З’ясуйте форму власності: окрема власність на приміщення (співвласники, wspólnota) чи кооперативне власницьке право (кооператив). Від цього залежить, в кого питати згоду на роботи зі стояками та стінами.
Що можна робити самому, а що потребує згоди співвласників чи кооперативу та повідомлення у відомстві
Правовий стан на жовтень 2026 р. (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Поділ нижче стосується будівель, які не внесені до реєстру пам’яток і не розташовані на території, внесеній до реєстру. Для пам’яток діють суворіші правила, описані вище в розділі про кам’яницю.
Без дозволу й без повідомлення:
- ремонт приміщення, тобто відтворення первинного стану (art. 3 pkt 8, art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. a);
- перепланування всередині без втручання в несучі елементи та зовнішні перегородки (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a);
- монтаж інженерних мереж, окрім газових (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d).
Повідомлення:
- ремонт зовнішніх перегородок або несучих елементів (art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b);
- монтаж газової установки (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d), з проєктом (art. 30 ust. 4c).
Повідомлення подають до початку робіт, на папері або через портал e-Budownictwo. Відомство має 21 день від доставлення, щоб заперечити рішенням. Якщо не почати роботи протягом 3 років, повідомлення треба подати знову (art. 30 ust. 4d, 5 i 5b).
Дозвіл на будівництво. Перебудова несучих елементів у багатоквартирному будинку, наприклад отвір у несучій стіні, як правило, потребує дозволу на будівництво (art. 28 ust. 1).
Співвласники будинку. Спільне майно становлять частини будівлі та пристрої, що служать не лише власникам окремих приміщень (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Перебудова спільного майна потребує рішення власників (art. 22 ust. 3 pkt 5). Те саме стосується об’єднання чи поділу приміщень (art. 22 ust. 4). Ви також зобов’язані впустити управління в приміщення, коли це необхідно для ремонту чи усунення аварії у спільних частинах (art. 13 ust. 2).
Кооператив. У будівлях, де кооператив є співвласником разом із власниками виокремлених приміщень, art. 22 застосовують відповідно (art. 27 ust. 2–3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Роботи з несучими стінами, стояками, вентиляцією, газом чи опаленням зазвичай потребують погодження з кооперативом. До підписання договору вивчіть регламент і статут вашого кооперативу.
Інженерні мережі: електрика, газ, стояки — хто й як перевірить до купівлі
Перевірка квартири. Для електрики та газу виконавцю потрібне свідоцтво кваліфікації: група 1 для електроустановок, група 3 для газових (розпорядження від 1 липня 2022 р., Dz.U. 2022 poz. 1392). Свідоцтво втрачає чинність через 5 років від видачі (art. 54 ust. 1aa Prawa energetycznego, правовий стан на жовтень 2026 р.). Попросіть виконавця показати чинне свідоцтво.
Перевірки будівлі. Власник або управитель будівлі, тобто співвласники, керуюча компанія чи кооператив, а не мешканець, зобов’язаний замовляти перевірки (art. 62 Prawa budowlanego, правовий стан на жовтень 2026 р.):
- щонайменше раз на рік: газові установки та димарі;
- щонайменше раз на 5 років: серед іншого, перевірка електроустановки, зокрема опору ізоляції та заземлення.
Перевірки виконують особи з будівельними повноваженнями; електрику й газ можуть перевіряти також особи з кваліфікацією з нагляду, а димарі — майстер-димар. Протоколи цих перевірок покажуть стан спільних мереж ще до внесення завдатку.
Чому до купівлі. Продавець не відповідає за rękojmia (гарантію за недоліки) за недолік, про який ви знали під час укладення договору (art. 557 § 1 KC). Якщо продавець — приватна особа, сторони можуть обмежити або виключити rękojmia в договорі (art. 558 § 1). Таке виключення не має сили, якщо продавець підступно приховав недолік (art. 558 § 2). Строк за недоліками нерухомості становить 5 років від передання приміщення (art. 568 § 1). Більше про документи — в посібнику що перевірити перед купівлею вторинної квартири.
Якщо ви іноземець і читаєте лише українською
Нотаріальний акт укладають польською мовою; на прохання сторони нотаріус може укласти його й іноземною мовою, особисто або з присяжним перекладачем (tłumacz przysięgły). Якщо ви не знаєте польської й перекладу до акта не додано, нотаріус перекладає акт або залучає перекладача (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 та art. 87 § 1 pkt 1, правовий стан на жовтень 2026 р.). Просіть переклад протоколів і умов договору заздалегідь, до внесення завдатку, а не в день підписання.
«Lokal za remont» від міста: що це за програма і чому це не купівля
Програму «Lokal za remont» легко сприйняти за пропозицію продажу, але це оренда приміщення з житлового фонду м. Варшави, а не купівля. Підстава — розпорядження № 144/2024 від 26 січня 2024 р. Брати участь можуть особи, кваліфіковані на безстрокову оренду через низький дохід і незадоволені житлові потреби, здатні самі відремонтувати приміщення.
Загальні критерії оренди з міського фонду: постійне проживання у Варшаві, дохід за останні 12 місяців не вищий за поріг, житлові умови, що потребують покращення, і відсутність можливості самостійно розв’язати житлове питання. На вересень 2026 р. сторінка програми не публікує окремих умов на 2026 р. Якщо у вас є 600 тис. зл на купівлю, ця програма, як правило, не для вас.
FAQ
Квартира під ремонт у Варшаві набагато дешевша за готову? Єдиної надійної цифри немає. На вересень 2026 р. ми не знайшли двох незалежних датованих джерел, що вимірюють цю різницю саме у Варшаві. Точка відліку: середня фактична ціна на вторинному ринку Варшави у II кв. 2026 р. — близько 16 700 зл/м² (NBP). Порівнюйте квартири з одного району й одного типу будинку.
Скільки коштує капітальний ремонт квартири 50 м²? За загальнопольськими оцінками 2026 р., капітальний ремонт 50 м² із матеріалами — понад 100 000 зл, тобто близько 2 000–3 000 зл/м² (nieruchomosci-online.pl, липень 2026). Oferteo (дані пропозицій 2025–2026, травень 2026) вказує для середнього рівня 2 000–3 500 зл/м². Окремої середньої по Варшаві ці джерела не публікують.
Чи сплачую PCC при купівлі квартири під ремонт? Так, як правило, 2% ринкової вартості, причому закон вимагає враховувати при її визначенні стан і ступінь зносу приміщення. З 31 серпня 2023 р. від PCC звільнена купівля першої квартири особою, яка раніше не мала такого права чи частки (з винятками). Правовий стан: жовтень 2026 р.
Чи треба повідомляти відомство про ремонт квартири в багатоквартирному будинку? Звичайний ремонт усередині будівлі, не внесеної до реєстру пам’яток і не розташованої на території, внесеній до реєстру, не потребує ні дозволу, ні повідомлення. Повідомлення потребує ремонт зовнішніх перегородок або несучих елементів і монтаж газової установки. Відомство має 21 день від доставлення повідомлення для заперечення. Отвір у несучій стіні, як правило, потребує дозволу на будівництво. Правовий стан: жовтень 2026 р.
Чи дозволяє програма «Lokal za remont» купити квартиру в міста? Ні. Це оренда приміщення з міського фонду, яке орендар сам ремонтує, а не купівля. Підстава — розпорядження № 144/2024 від 26 січня 2024 р. Програма для осіб, кваліфікованих на безстрокову оренду через низький дохід. На вересень 2026 р. місто не опублікувало окремих умов на 2026 р.
Порахуймо разом до огляду
Напишіть нам до першого огляду квартири під ремонт або до візиту у відділ продажу забудовника, якщо ви порівнюєте її з новою квартирою (різницю описує матеріал первинний чи вторинний ринок). Допоможемо звести повну вартість обох варіантів і визначити, що перевірити на місці.
При купівлі на вторинному ринку винагороду і те, хто її сплачує, ми встановлюємо в договорі посередництва. З вас ми не беремо винагороди за допомогу в купівлі квартири в забудовника. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.