Квартира в кам’яниці (kamienica, довоєнний міський прибутковий будинок) у Варшаві дістається вам разом з історією будівлі, а ризик зазвичай приховано в документах і в стінах, а не в самій квартирі. Перед попереднім договором (umowa przedwstępna) перевірте п’ять речей: розділ III земельно-іпотечної книги (претензії, попередження, плата за перетворення), статус пам’ятки, рішення і фінанси спільноти власників, протоколи оглядів будівлі та джерело тепла. Норми й суми в цьому матеріалі наведено станом на вересень 2026 р.
Якщо ви не читаєте польською, почніть із головного: усе перелічене нижче існує лише польською. Ключові папери варто запросити заздалегідь і розібрати до завдатку, а не в день угоди. Якщо ви ще вагаєтеся між кам’яницею і новобудовою, спершу порівняйте ринки: первинний чи вторинний ринок.
Квартира в кам’яниці на Празі, в центрі чи на Мокотові: що поєднує ці будинки?
Спільне тут одне: декрет від 26 жовтня 1945 р. про власність і користування землею на території Варшави. Він набрав чинності 21 листопада 1945 р. і за базою правових актів Сейму досі має статус «чинний» (стан на вересень 2026 р.). Декрет охопив землі в тодішніх межах міста.
Він зробив три речі, які впливають на кам’яниці досі:
- art. 1: землі перейшли у власність гміни, тобто міста Варшави;
- art. 5: будівлі залишилися власністю попередніх власників, «якщо особливі норми не передбачають іншого»;
- art. 7: попередній власник або його правонаступники могли протягом 6 місяців з моменту, коли гміна заволоділа землею, подати заяву про право вічної оренди або право забудови.
На цих заявах ґрунтуються «декретні» провадження, частина яких триває досі. Тому ризик претензій визначає не район, а конкретна адреса і її книга. Район ви обираєте за характером вулиці й дорогою на роботу, а ризики перевіряєте для однієї будівлі.
Як перевірити правовий статус: земельно-іпотечна книга, вічне користування, претензії колишніх власників?
Земельно-іпотечна книга (księga wieczysta). Книги відкриті (art. 2 закону про книги та іпотеку). Кожен, хто знає номер, може безкоштовно переглядати книгу онлайн (art. 36⁴ ust. 6). Роздрук із перегляду не має сили документа, виданого судом, тому для угоди потрібен офіційний витяг (odpis). Попросіть у продавця номер книги до першого огляду.
Найважливіший розділ III: обмежені речові права, обмеження розпорядження та «інші права і вимоги» (art. 25 ust. 1 pkt 3). Іпотеки записані в розділі IV. Принцип публічної достовірності книг захищає покупця, але не діє, якщо в книзі є відмітка про заяву або попередження (art. 8). Не захищає він і недобросовісного покупця, тобто того, хто «легко міг дізнатися» про проблему (art. 6 ust. 2). Якщо щось видно в книзі, послатися на незнання не можна. Як читати всі чотири розділи й які витрати додати до ціни, ми розбираємо в матеріалі що перевірити перед купівлею квартири на вторинному ринку.
Комісія з реприватизації. Закон від 9 березня 2017 р. набрав чинності 5 травня 2017 р. Станом на вересень 2026 р. він діє, а в Сеймі немає проєкту його зміни чи ліквідації комісії. Комісія працює: 23 вересня 2026 р. вона опублікувала нові повідомлення, зокрема про нові провадження. За відповіддю її голови омбудсмену (RPO), до кінця 2025 р. комісія охопила перевірочними діями 695 справ і винесла 225 постанов про відкриття провадження.
Для покупця важливі три норми цього закону:
- art. 23: комісія може наказати внести в книгу попередження й заборонити відчуження чи обтяження нерухомості; такий запис позбавляє книгу публічної достовірності;
- art. 24a: попередження може з’явитися вже на етапі перевірочних дій;
- art. 40: рішення, що скасовує реприватизаційне рішення, може бути підставою для викреслення записів у книзі, зокрема тих, що ґрунтуються на нотаріальному акті, і запису як власника міста або державної казни.
Будь-який запис комісії в розділі III — сигнал зупинити купівлю й обговорити ситуацію з юристом.
Закон про управління нерухомістю (ugn) дає мешканцям і покупцям певний захист. Art. 214a ust. 1 перелічує 12 підстав для відмови повернути землю особі, яка має право за декретом. Серед них зайняття приміщення наймачем (pkt 6) та встановлення чи передача речових прав третім особам (pkt 9). Не вважайте це повним захистом: рішення комісії за art. 40 діють незалежно.
Де шукати відомості про претензії. Декретними справами займається Biuro Spraw Dekretowych на ul. Kruczkowskiego 2. Матеріали справ видає лише за письмовою заявою сторони провадження, а переліку нерухомості на своєму сайті відомство не публікує (стан на вересень 2026 р.). На практиці лишаються розділ III книги, питання продавцю й правлінню спільноти, оголошення відомства про провадження, у яких неможливо встановити сторони, поки їх не припинено (висять 30 днів на сайті відомства, art. 214b ugn), та список повідомлень комісії на gov.pl.
Перетворення на власність. З 1 січня 2019 р. вічне користування землями з житловою забудовою перетворилося на власність. За це сплачують плату за перетворення:
- вона дорівнює колишньому річному платежу, вноситься до 31 березня щороку протягом 20 років після перетворення (art. 7);
- вимога про неї записана в розділі III «щодо кожного власника», тому переходить до вас (art. 4 ust. 5);
- як покупець ви платите з 1 січня року після купівлі й протягом 30 днів від набуття подаєте заяву про довідку (art. 11 ust. 1).
Плату можна погасити одноразово будь-коли. На землі міста рішення Ради Варшави від 18 жовтня 2018 р. дає фізичним особам, власникам житлових приміщень, знижку 98% від одноразового платежу (стан на вересень 2026 р.). На землі державної казни розмір знижки уточнюйте у відомстві; для деяких груп, зокрема людей з інвалідністю та багатодітних родин, закон передбачає 99% (art. 9a). Збір за заяву про викреслення вимоги з книги становить 250 zł після одноразового платежу і 75 zł в інших випадках (стан на вересень 2026 р.).
Чи входить кам’яниця до реєстру або муніципального переліку пам’яток і що це змінює під час ремонту?
Реєстр пам’яток і муніципальний перелік (gminna ewidencja zabytków, GEZ) — різні речі. GEZ веде президент міста у вигляді адресних карт пам’яток (art. 22 ust. 4 закону про охорону пам’яток). Запитайте продавця й правління спільноти, в якому зі списків будівля, а відповідь перевірте в консерватора або у відомстві.
Будівля в реєстрі. Будівельні, консерваторські й реставраційні роботи на пам’ятці з реєстру потребують дозволу воєводського консерватора пам’яток (art. 36 ust. 1 pkt 1). З 3 червня 2026 р. частина дій потребує натомість повідомлення консерватору (новий art. 36aa). Ідеться, зокрема, про роботи в оточенні пам’ятки, зміну способу використання, монтаж технічних пристроїв та інші дії, що змінюють вигляд пам’ятки. Консерватор має 60 днів на заперечення від отримання повідомлення. Будівельне право з тієї ж дати вимагає дозволу консерватора або повідомлення без заперечення (art. 39 ust. 1).
Будівля лише в GEZ. Дозвіл на будівництво чи розбирання видається за погодженням із консерватором, який має 30 днів; мовчання означає відсутність застережень (art. 39 ust. 3–4 Prawa budowlanego). На роботи за повідомленням це погодження не поширюється.
Гроші на ремонт пам’ятки. Гміна може надати дотацію до 100% необхідних витрат на роботи на пам’ятці з реєстру або з GEZ (art. 81). Варшава надає такі дотації і в 2026 р., а відомості про суми публікує на um.warszawa.pl (стан на вересень 2026 р.). Запитайте правління, чи подавала спільнота заявки й на які роботи.
Спільнота власників і муніципальні квартири в будинку: як читати рішення, ремонтний фонд і аванси?
Закон про власність приміщень не вживає поняття «ремонтний фонд». Він говорить про витрати на управління спільним майном: ремонти й поточне утримання, комунальні послуги в спільних частинах, страхування й податки, прибирання та винагороду управителя (art. 14). Скільки спільнота збирає на ремонти, випливає з рішень власників, а не із закону.
Запросіть п’ять документів:
- річний господарський план і рішення про розмір авансових платежів; обидва ухвалюються рішенням власників (art. 22 ust. 3 pkt 2–3);
- останній річний звіт правління; збори проводять щонайменше раз на рік, не пізніше I кварталу (art. 30);
- рішення про ремонти й кредити за останні роки;
- відомості про заборгованості власників і судові справи;
- протоколи оглядів будівлі (про них у наступному розділі).
Норми про управління, рішення й господарський план стосуються спільноти, у якій більше трьох приміщень. У меншій застосовують норми Цивільного кодексу про спільну власність (art. 19).
Чому це важливо: спільнота відповідає за свої зобов’язання без обмежень, а кожен власник — у частці, що відповідає його частці (art. 17). Аванси платять наперед, до 10-го числа місяця (art. 15 ust. 1).
Коли багато приміщень належить місту. Рішення ухвалюють більшістю, яку рахують за частками (art. 23 ust. 2). Якщо в одного власника, наприклад гміни, більшість часток, власники з часткою щонайменше 1/5 можуть вимагати голосування «один власник — один голос» (art. 23 ust. 2a). Після купівлі ви маєте право контролювати правління (art. 29 ust. 3). Рішення можна оскаржити в суді протягом 6 тижнів від його ухвалення на зборах або від повідомлення про рішення, ухвалене шляхом індивідуального збору голосів (art. 25 ust. 1a).
Технічний стан: перекриття, вологість, інженерні мережі — про що питати і який огляд замовити?
Будівельне право (art. 62) зобов’язує власника чи управителя будівлі проводити періодичні перевірки:
- щонайменше раз на рік: газові установки та димові й вентиляційні канали (димові, газовідвідні, вентиляційні); димові, гравітаційні газовідвідні та вентиляційні канали перевіряє майстер-димар;
- щонайменше раз на 5 років: технічний стан будівлі, електроустановка та блискавкозахист.
З кожної перевірки складають протокол (art. 62a). Попросіть у правління протоколи за останні 5 років. Відсутність протоколу — питання до правління, а рекомендації в протоколі нерідко стають майбутніми витратами спільноти.
У самій квартирі питайте про:
- перекриття: з чого вони, чи прогинаються підлоги, чи їх підсилювали й коли;
- вологість: запах і висоли в підвалі, відсирілі стіни біля підлоги, стан ринв і даху;
- інженерні мережі: чи замінено водопровідні й каналізаційні стояки, чи нова електропроводка в квартирі, чи є в квартирі газ;
- вентиляцію: чи працюють решітки, особливо на кухні й у ванній.
На огляд перед попереднім договором візьміть фахівця з будівельними повноваженнями. Протоколи спільноти описують будівлю, а не вашу квартиру. Як порахувати вартість робіт у самій квартирі, ми пишемо в матеріалі чи вигідно купувати квартиру під ремонт.
Пічне або газове опалення: що випливає з антисмогового рішення для Мазовії та міських дотацій на заміну джерела тепла?
Антисмогове рішення Сеймика Мазовецького воєводства № 162/17 встановлює терміни для старих пристроїв:
- котли нижче класу 3 («kopciuchy», «димарі») з 1 січня 2023 р. використовувати не можна;
- котли класу 3 або 4 можуть працювати до кінця 2027 р., а з 1 січня 2028 р. їх використовувати не можна;
- місцеві обігрівачі, наприклад каміни, з 1 січня 2023 р. мають відповідати екодизайну або мати пристрій, що знижує пил.
У Варшаві діє суворіше правило. З 1 жовтня 2023 р. тут не можна палити кам’яним вугіллям та паливом із нього (рішення 59/22). Виняток до кінця експлуатації діє для пристроїв з екодизайном, запущених до 1 червня 2022 р., і котлів класу 5, запущених до 10 листопада 2017 р. Котел класу 3 або 4 може працювати до кінця 2027 р., але без вугілля.
Міські дотації. Прийом заявок на інвестиції 2027 р. триває з 1 вересня 2026 р. до 31 березня 2027 р., а починати роботи можна лише після підписання договору з містом. Місто доплачує за ліквідацію газового котла, що використовується щонайменше 10 років або з відкритою камерою згоряння, котла на тверде паливо класу 3, 4 або 5 чи мазутного котла. Новим джерелом має бути тепловий насос, тепловий вузол або електричне опалення. Заміна газового котла на новий газовий дотації не отримує. Дотації на заміну «kopciuchy» місто приймало до 31 грудня 2024 р.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Нове джерело тепла | Фізична особа | Спільнота |
|---|---|---|
| Тепловий насос повітря-вода | до 30 000 zł | до 40 000 zł |
| Ґрунтовий тепловий насос | до 40 000 zł | до 50 000 zł |
| Електричне опалення | до 10 000 zł | до 20 000 zł |
| Тепловий вузол | до 30 000 zł | до 40 000 zł |
Суми за даними eko.um.warszawa.pl, стан на вересень 2026 р.
Під час огляду запитайте, який опалювальний пристрій стоїть у квартирі, якого він класу, коли запущений і чи є документи на котел. Від цього залежить, чи чекає вас заміна опалення до кінця 2027 р.
Що врахувати іноземцю, який не читає польською
Усі документи з цього матеріалу — книга, рішення власників, річні звіти, протоколи оглядів, довідка про плату за перетворення — складені польською. Запросіть їх у продавця й правління заздалегідь, до попереднього договору, і не підписуйте те, чого не зрозуміли. Для ключових паперів (розділ III книги, рішення про ремонти й кредити, протоколи оглядів) замовте переклад, за потреби в присяжного перекладача (tłumacz przysięgły), або розберіть їх з юристом, який знає мову.
Два терміни легко пропустити, якщо листи надходять польською: заява про довідку щодо плати за перетворення — 30 днів від набуття, а оскарження рішення спільноти — 6 тижнів. Якщо ви живете не у Варшаві чи не в Польщі, вкажіть правлінню адресу для кореспонденції й питайте про рішення одразу після зборів. Рахуйте витрати в злотих: плата за перетворення, аванс спільноти та можлива заміна опалення до кінця 2027 р. входять у вартість володіння, а не лише ціна в оголошенні.
FAQ
Чи можуть у кам’яниці у Варшаві бути претензії колишніх власників?
Так. Варшавський декрет 1945 р. формально досі діє, а комісія з реприватизації працює: 23 вересня 2026 р. вона опублікувала нові повідомлення. За відповіддю її голови омбудсмену (RPO), до кінця 2025 р. комісія перевірила 695 справ. Перед договором прочитайте розділ III земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) і запитайте правління спільноти про «декретні» справи.
Чи доведеться платити плату за перетворення після купівлі квартири в кам’яниці?
Якщо ділянка перейшла з вічного користування (użytkowanie wieczyste) у власність 1 січня 2019 р., плату вносять 20 років, до 31 березня щороку. Вимога про неї записана в розділі III книги й переходить до покупця. На землі міста одноразовий платіж має знижку 98% для фізичних осіб, власників житлових приміщень (рішення ради Варшави 2018 р., стан на вересень 2026 р.).
Чи потрібна згода консерватора на ремонт квартири в історичній кам’яниці?
Якщо будівля внесена до реєстру пам’яток, будівельні роботи потребують дозволу воєводського консерватора. З 3 червня 2026 р. частина дій потребує лише повідомлення, а консерватор має 60 днів на заперечення. Якщо будівля лише в муніципальному реєстрі (gminna ewidencja zabytków), консерватор погоджує дозвіл на будівництво за 30 днів. Правовий стан на вересень 2026 р.
Чи можна купити квартиру в кам’яниці з піччю на вугіллі?
Купити можна, але з 1 жовтня 2023 р. у Варшаві не можна палити кам’яним вугіллям, за винятками з рішення 59/22. Котел класу 3 або 4 може працювати на іншому паливі до кінця 2027 р. Заявки на міську дотацію на заміну такого котла місто приймає до 31 березня 2027 р. (стан на вересень 2026 р.).
За які борги спільноти власників я відповідаю як власник квартири?
За зобов’язання спільноти ви відповідаєте в частці, що відповідає вашій частці у спільному майні; сама спільнота відповідає без обмежень (art. 17 закону про власність приміщень). Авансові платежі вносять наперед, до 10-го числа місяця. Рішення, з яким ви не згодні, можна оскаржити в суді протягом 6 тижнів. Правовий стан на вересень 2026 р.
Придивляєтеся до квартири в кам’яниці? Перегляньте пропозиції вторинного ринку Варшави або напишіть нам до огляду й до попереднього договору. Ми пройдемо з вами за цим списком: книга, документи спільноти й протоколи оглядів, і підкажемо, про що запитати продавця, правління спільноти чи юриста. Під час купівлі на вторинному ринку ми працюємо на підставі договору посередництва, у якому встановлюємо винагороду і те, хто її платить. Консультуємо українською.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан — на вересень 2026 р.