Comprare un appartamento in una kamienica a Varsavia: cosa verificare

Con un appartamento in una kamienica di Varsavia (palazzo d’epoca, per lo più prebellico) compra anche la storia dell’edificio. Il rischio di solito sta nei documenti e nelle murature, non nell’appartamento in sé. Prima del contratto preliminare verifichi cinque cose: la sezione III del registro fondiario (księga wieczysta: pretese, avvertenze, canone di trasformazione), lo status monumentale dell’edificio, le delibere e le finanze del condominio, i verbali delle verifiche e la fonte di calore. Norme e importi di questa guida sono riferiti alla situazione di settembre 2026.

Se compra la prima casa e sogna soffitti alti a Praga, nello Śródmieście o a Mokotów, probabilmente teme umidità, vecchie pretese e un condominio senza soldi per i lavori. Per ognuna di queste preoccupazioni c’è un documento concreto da leggere. Se esita ancora tra una kamienica e un edificio nuovo, parta dal confronto: mercato primario o secondario.

Appartamento in una kamienica a Praga, nello Śródmieście o a Mokotów: cosa accomuna questi edifici?

Li accomuna il decreto del 26 ottobre 1945 sulla proprietà e sull’uso dei terreni nel territorio della città di Varsavia (il cosiddetto decreto di Varsavia). È entrato in vigore il 21 novembre 1945 e, secondo la banca dati degli atti giuridici della Dieta (Sejm), ha ancora lo status «in vigore» (situazione a settembre 2026). Ha riguardato i terreni entro i confini della città di allora.

Il decreto ha fatto tre cose che ancora oggi incidono sulle kamienica:

• art. 1: i terreni sono passati in proprietà al comune della capitale Varsavia;
• art. 5: gli edifici sono rimasti di proprietà dei precedenti proprietari, «salvo diversa disposizione delle norme speciali»;
• art. 7: il precedente proprietario o i suoi successori potevano, entro 6 mesi dalla presa di possesso del terreno da parte del comune, presentare domanda di affitto perpetuo o di diritto di superficie.

Su queste domande si basano i procedimenti legati al decreto, alcuni dei quali durano ancora. Il rischio di pretese non dipende quindi dal quartiere, ma dall’indirizzo specifico e dal suo registro fondiario. Il quartiere lo sceglie per il carattere della strada e i collegamenti; i rischi li verifica per un singolo edificio.

Come verificare la situazione giuridica: registro fondiario, usufrutto perpetuo e trasformazione in proprietà, pretese degli ex proprietari?

Registro fondiario (księga wieczysta). I registri sono pubblici (art. 2 della legge sui registri fondiari e sulle ipoteche). Chi conosce il numero può consultare gratuitamente il registro online (art. 36⁴ comma 6). La stampa della consultazione non ha il valore di un documento rilasciato dal tribunale, quindi per l’operazione serve una copia ufficiale (odpis). Prima della prima visita chieda al venditore il numero del registro.

La più importante è la sezione III: diritti reali limitati, limitazioni alla disposizione e «altri diritti e pretese» (art. 25 comma 1 punto 3). Le ipoteche sono nella sezione IV. La pubblica fede del registro tutela l’acquirente, ma non opera quando nel registro c’è l’annotazione di una domanda o un’avvertenza (art. 8). Non tutela nemmeno l’acquirente in malafede, cioè chi «avrebbe potuto facilmente venirne a conoscenza» (art. 6 comma 2). Ciò che si vede nel registro non può dire di non averlo saputo. Come leggere tutte e quattro le sezioni e quali costi aggiungere al prezzo lo descriviamo nella guida cosa controllare prima di comprare un appartamento nel mercato secondario.

Commissione per le questioni di reprivatizzazione. La legge del 9 marzo 2017 è entrata in vigore il 5 maggio 2017. A settembre 2026 è in vigore e alla Dieta non c’è alcun progetto per modificarla o sopprimere la commissione. La commissione lavora: il 23 settembre 2026 ha pubblicato nuovi avvisi, anche su nuovi procedimenti. Secondo la risposta del suo presidente al Difensore civico (RPO), fino alla fine del 2025 la commissione aveva svolto verifiche in 695 casi e adottato 225 provvedimenti di avvio del procedimento.

Per l’acquirente contano tre norme di questa legge:

• art. 23: la commissione può ordinare l’annotazione di un’avvertenza nel registro e vietare l’alienazione o il gravame dell’immobile; un’annotazione del genere esclude la pubblica fede;
• art. 24a: l’avvertenza può comparire già nella fase delle verifiche preliminari;
• art. 40: la decisione che annulla una decisione di reprivatizzazione può essere base per cancellare iscrizioni nel registro, anche quelle fondate su un atto notarile, e per iscrivere come proprietario il comune o il Tesoro dello Stato.

Ogni annotazione della commissione nella sezione III è un segnale per fermare l’acquisto e consultare un giurista.

La legge sulla gestione dei beni immobili dà a inquilini e acquirenti una certa tutela. L’art. 214a comma 1 elenca 12 motivi per rifiutare la restituzione del terreno alla persona avente diritto in base al decreto. Tra questi ci sono l’occupazione dell’abitazione da parte di un inquilino (punto 6) e la costituzione o il trasferimento di diritti reali a favore di terzi (punto 9). Non lo consideri una tutela completa: le decisioni della commissione ai sensi dell’art. 40 operano indipendentemente.

Dove cercare informazioni sulle pretese. I procedimenti legati al decreto sono condotti dall’Ufficio per le questioni del decreto (Biuro Spraw Dekretowych) in ul. Kruczkowskiego 2. Mette a disposizione gli atti solo su richiesta scritta di una parte del procedimento e sul suo sito non pubblica un elenco degli immobili (situazione a settembre 2026). In pratica restano la sezione III del registro, la domanda al venditore e all’amministrazione del condominio, gli avvisi dell’ufficio sui procedimenti in cui non è possibile individuare le parti, prima che vengano archiviati (restano affissi 30 giorni sul sito dell’ufficio, art. 214b della legge sulla gestione dei beni immobili) e l’elenco degli avvisi della commissione su gov.pl.

Trasformazione in proprietà. Il 1° gennaio 2019 l’usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste) dei terreni edificati a uso abitativo si è trasformato in proprietà. Per questo si paga un canone di trasformazione:

• è pari al vecchio canone annuo, entro il 31 marzo di ogni anno, per 20 anni dalla trasformazione (art. 7);
• il credito è iscritto nella sezione III «nei confronti di ogni proprietario pro tempore», quindi passa a Lei (art. 4 comma 5);
• come acquirente paga dal 1° gennaio dell’anno successivo all’acquisto ed entro 30 giorni dall’acquisto chiede il certificato (art. 11 comma 1).

Il canone può essere pagato una tantum in qualsiasi momento. Su terreno comunale la delibera del Consiglio comunale di Varsavia del 18 ottobre 2018 concede alle persone fisiche proprietarie di unità abitative lo sconto del 98% sul pagamento una tantum (situazione a settembre 2026). Su terreno del Tesoro dello Stato verifichi lo sconto presso l’ufficio; per alcuni gruppi, tra cui persone con disabilità e famiglie numerose, la legge prevede il 99% (art. 9a). La tassa per la domanda di cancellazione del credito dal registro è di 250 zł dopo il pagamento una tantum e di 75 zł negli altri casi (situazione a settembre 2026).

La kamienica è nel registro dei monumenti o nell’elenco comunale, e cosa cambia nella ristrutturazione?

Il registro dei monumenti e l’elenco comunale dei monumenti (GEZ) sono due cose diverse. La GEZ è tenuta dal sindaco sotto forma di schede indirizzo dei monumenti (art. 22 comma 4 della legge sulla tutela dei monumenti). Chieda al venditore e all’amministrazione del condominio in quale dei due si trovi l’edificio e verifichi la risposta presso il conservatore o l’ufficio.

Edificio nel registro. I lavori edili, di conservazione e di restauro su un monumento iscritto nel registro richiedono l’autorizzazione del conservatore provinciale dei monumenti (art. 36 comma 1 punto 1). Dal 3 giugno 2026 una parte degli interventi richiede invece una comunicazione al conservatore (nuovo art. 36aa). Si tratta, tra l’altro, di lavori nell’ambiente circostante il monumento, cambio di modalità d’uso, montaggio di impianti tecnici e altri interventi che modificano l’aspetto del monumento. Il conservatore ha 60 giorni per opporsi dalla notifica della comunicazione. Dalla stessa data il Codice edilizio richiede l’autorizzazione del conservatore o una comunicazione senza opposizione (art. 39 comma 1).

Edificio solo nella GEZ. Il permesso di costruire o di demolire si rilascia d’intesa con il conservatore, che ha 30 giorni; il silenzio significa assenza di obiezioni (art. 39 commi 3-4 del Codice edilizio). Per i lavori soggetti a comunicazione questa intesa non è richiesta.

Contributi per la ristrutturazione di un monumento. Il comune può concedere un contributo fino al 100% delle spese necessarie per lavori su un monumento iscritto nel registro o nella GEZ (art. 81). Varsavia concede tali contributi anche nel 2026 e pubblica gli importi assegnati su um.warszawa.pl (situazione a settembre 2026). Chieda all’amministrazione se il condominio ha presentato domande e per quali lavori.

Condominio e alloggi comunali nell’edificio: come leggere delibere, fondo lavori e anticipi?

La legge sulla proprietà dei locali non usa il concetto di «fondo lavori». Parla dei costi di gestione della proprietà comune: lavori di ristrutturazione e manutenzione ordinaria, utenze delle parti comuni, assicurazioni e imposte, pulizia e compenso dell’amministrazione (art. 14). Quanto il condominio accantona per i lavori risulta quindi dalle delibere, non dalla legge.

Chieda cinque documenti:

1. il piano economico annuale e la delibera sull’importo degli anticipi; entrambi richiedono una delibera (art. 22 comma 3 punti 2-3);
2. l’ultima relazione annuale dell’amministrazione; l’assemblea deve tenersi almeno una volta l’anno, al più tardi nel primo trimestre (art. 30);
3. le delibere su lavori e finanziamenti degli ultimi anni;
4. l’informazione sulle morosità dei proprietari e sulle cause in corso;
5. i verbali delle verifiche dell’edificio (nella sezione successiva).

Le norme su amministrazione, delibere e piano economico riguardano il condominio con più di tre unità. In uno più piccolo si applicano le norme del Codice civile sulla comproprietà (art. 19).

Perché è importante: il condominio risponde dei propri debiti senza limiti, ogni proprietario in misura corrispondente alla sua quota (art. 17). Gli anticipi si pagano in anticipo entro il giorno 10 del mese (art. 15 comma 1).

Quando il comune ha molte unità. Le delibere si adottano con la maggioranza calcolata in base alle quote (art. 23 comma 2). Se un proprietario, per esempio il comune, ha la maggioranza delle quote, i proprietari con almeno 1/5 delle quote possono chiedere il voto «un proprietario, un voto» (art. 23 comma 2a). Dopo l’acquisto ha il diritto di controllare l’amministrazione (art. 29 comma 3). Può impugnare una delibera in tribunale entro 6 settimane dalla sua adozione in assemblea o dalla notifica di una delibera adottata con raccolta individuale dei voti (art. 25 comma 1a).

Stato tecnico: solai, umidità, impianti. Cosa chiedere e quale verifica commissionare?

Il Codice edilizio (art. 62) impone al proprietario o all’amministratore dell’edificio controlli periodici:

• almeno una volta l’anno: impianti a gas e canne fumarie (canne di fumo, di scarico e di ventilazione); le canne di fumo, di scarico a tiraggio naturale e di ventilazione sono controllate da un maestro spazzacamino;
• almeno ogni 5 anni: stato tecnico dell’edificio e impianto elettrico e parafulmine.

Di ogni controllo si redige un verbale (art. 62a). Chieda all’amministrazione i verbali degli ultimi 5 anni. L’assenza di un verbale è una domanda per l’amministrazione, e le raccomandazioni nel verbale sono spesso l’elenco delle future spese del condominio.

Nell’appartamento stesso chieda di:

• solai: di che materiale sono, se i pavimenti cedono, se sono stati rinforzati e quando;
• umidità: odore ed efflorescenze in cantina, pareti umide vicino al pavimento, stato di grondaie e tetto;
• impianti: se le colonne montanti dell’acqua e degli scarichi sono state sostituite, se l’impianto elettrico dell’unità è nuovo, se nell’appartamento c’è il gas;
• ventilazione: se le griglie funzionano, soprattutto in cucina e in bagno.

Per il sopralluogo prima del contratto preliminare porti una persona con abilitazione edilizia. I verbali del condominio descrivono l’edificio, non la Sua unità. Come calcolare il costo dei lavori nell’appartamento lo spieghiamo in se conviene comprare un appartamento da ristrutturare.

Riscaldamento a stufa o a gas: cosa deriva dalla delibera antismog per la Masovia e dai contributi comunali per cambiare la fonte di calore?

La delibera antismog del Sejmik della Masovia n. 162/17 fissa i termini per i vecchi apparecchi:

• le caldaie sotto la classe 3 («kopciuchy») non possono essere usate dal 1° gennaio 2023;
• le caldaie di classe 3 o 4 possono funzionare fino alla fine del 2027, dal 1° gennaio 2028 non possono più essere usate;
• gli apparecchi locali, per esempio i camini, dal 1° gennaio 2023 devono rispettare l’ecodesign o avere un dispositivo di riduzione delle polveri.

A Varsavia vale una regola più severa. Dal 1° ottobre 2023 qui non si può bruciare carbon fossile né combustibili da esso prodotti (delibera 59/22). Un’eccezione fino al termine dell’esercizio vale per gli apparecchi con ecodesign avviati entro il 1° giugno 2022 e per le caldaie di classe 5 avviate entro il 10 novembre 2017. Una caldaia di classe 3 o 4 può quindi funzionare fino alla fine del 2027, ma senza carbone.

Contributi comunali. La raccolta delle domande per gli interventi del 2027 va dal 1° settembre 2026 al 31 marzo 2027 e i lavori si possono iniziare solo dopo la firma del contratto con il comune. Il comune finanzia la dismissione di una caldaia a gas in uso da almeno 10 anni o con camera di combustione aperta, di una caldaia a combustibile solido di classe 3, 4 o 5 o di una caldaia a olio. La nuova fonte deve essere una pompa di calore, un allacciamento al teleriscaldamento (węzeł cieplny) o un riscaldamento elettrico. La sostituzione di una caldaia a gas con una nuova a gas non riceve contributo. Le domande per la sostituzione dei kopciuchy il comune le accettava fino al 31 dicembre 2024.

Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne. →

Importi secondo eko.um.warszawa.pl, situazione a settembre 2026.

Durante il sopralluogo chieda quale apparecchio di riscaldamento c’è nell’appartamento, di quale classe, quando è stato avviato e se ci sono i documenti della caldaia. Da questo dipende se prima della fine del 2027 dovrà cambiare il riscaldamento.

Se non legge il polacco: acquistare in una kamienica da straniero

• Registro e documenti sono in polacco. Se conosce il numero può consultare il registro online, ma le iscrizioni della sezione III sono in polacco. Prima del contratto preliminare faccia tradurre questa sezione o la esamini con un giurista che conosca il polacco e la Sua lingua. Lo stesso vale per le delibere e i verbali del condominio.
• Dal notaio. Gli atti notarili si compiono in polacco. Su richiesta di una parte il notaio può compierli anche in lingua straniera, da solo (se ha dimostrato la conoscenza della lingua) o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły; art. 2 § 3 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). Se una parte non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio deve tradurre l’atto, personalmente o con un traduttore (art. 87 § 1 punto 1). Chieda per tempo al notaio come procede.
• Faccia le domande per iscritto. Le domande al venditore e all’amministrazione su procedimenti legati al decreto, canone di trasformazione e piani di lavori formuli in modo che le risposte restino documentate.

FAQ

Su una kamienica di Varsavia possono esserci ancora pretese degli ex proprietari?

Sì. Il decreto di Varsavia del 1945 è formalmente ancora in vigore e la commissione per le questioni di reprivatizzazione lavora: il 23 settembre 2026 ha pubblicato nuovi avvisi. Secondo la risposta del suo presidente al Difensore civico (RPO), fino alla fine del 2025 aveva svolto verifiche in 695 casi. Prima del contratto legga la sezione III del registro fondiario (księga wieczysta) e chieda all’amministrazione del condominio dei procedimenti legati al decreto.

Dopo l’acquisto di un appartamento in una kamienica dovrò pagare il canone di trasformazione?

Se il terreno è passato dall’usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste) alla proprietà il 1° gennaio 2019, il canone dura 20 anni ed è dovuto entro il 31 marzo di ogni anno. Il credito è iscritto nella sezione III e passa all’acquirente. Su terreno comunale il pagamento una tantum ha uno sconto del 98% per le persone fisiche proprietarie di unità abitative (delibera del 2018, situazione a settembre 2026).

La ristrutturazione di un appartamento in una kamienica vincolata richiede il consenso della soprintendenza?

Per un edificio iscritto nel registro dei monumenti, i lavori edili richiedono l’autorizzazione del conservatore provinciale dei monumenti. Dal 3 giugno 2026 per una parte degli interventi basta una comunicazione, e il conservatore ha 60 giorni per opporsi. Se l’edificio è solo nell’elenco comunale dei monumenti, il conservatore concorda il permesso di costruire entro 30 giorni. Situazione normativa a settembre 2026.

Posso comprare un appartamento in una kamienica con stufa a carbone?

Può comprarlo, ma dal 1° ottobre 2023 a Varsavia è vietato bruciare carbon fossile, salvo le eccezioni della delibera 59/22. Una caldaia di classe 3 o 4 può funzionare con un altro combustibile fino alla fine del 2027. Le domande di contributo comunale per la sostituzione sono accolte fino al 31 marzo 2027 (situazione a settembre 2026).

Di quali debiti del condominio rispondo come proprietario?

Dei debiti del condominio risponde in misura corrispondente alla Sua quota della proprietà comune; il condominio stesso risponde senza limiti (art. 17 della legge sulla proprietà dei locali). Gli anticipi si pagano in anticipo, entro il giorno 10 del mese. Una delibera con cui non è d’accordo può essere impugnata in tribunale entro 6 settimane. Situazione normativa a settembre 2026.

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Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale né fiscale. Situazione normativa a settembre 2026.