Varşova’da tarihi bina (kamienica) dairesi almak: nelere bakmalı?

Varşova’da bir kamienica’da (eski, çoğunlukla savaş öncesi apartman binası) daire alırken binanın geçmişini de satın alırsınız. Risk çoğunlukla dairenin kendisinde değil, belgelerde ve duvarlardadır. Ön sözleşmeden önce beş şeyi kontrol edin: tapu sicilinin (księga wieczysta) III. bölümü (iddialar, uyarı kayıtları, dönüşüm ücreti), binanın anıt statüsü, sitenin kararları ve finansmanı, bina kontrol tutanakları ve ısı kaynağı. Bu rehberdeki mevzuat ve tutarlar Eylül 2026 durumuna göredir.

İlk dairenizi alıyor ve Praga’da, Śródmieście’de ya da Mokotów’da yüksek tavanlı bir daire hayal ediyorsanız, büyük olasılıkla nem, eski iddialar ve tadilat parası olmayan bir site konusunda endişelisiniz. Bu endişelerin her biri için okunacak somut bir belge vardır. Eski bina ile yeni bina arasında kararsızsanız, karşılaştırmayla başlayın: birincil mi ikincil piyasa mı.

Praga, Śródmieście ve Mokotów’daki kamienica daireleri: bu binaları ne birleştirir?

Ortak nokta, 26 Ekim 1945 tarihli, Varşova şehrinin arazilerinin mülkiyeti ve kullanımı hakkındaki kararnamedir (Varşova Kararnamesi). 21 Kasım 1945’te yürürlüğe girdi ve Sejm’in mevzuat veri tabanına göre hâlâ “yürürlükte” statüsündedir (Eylül 2026 itibarıyla). O dönemdeki şehir sınırları içindeki arazileri kapsadı.

Kararname, bugün de kamienica’ları etkileyen üç şey yaptı:

• md. 1: arsalar Varşova belediyesinin mülkiyetine geçti;
• md. 5: binalar, “özel hükümler aksini belirtmedikçe” önceki sahiplerinin mülkiyetinde kaldı;
• md. 7: önceki sahip veya hukuki halefleri, belediyenin araziyi zilyetliğine almasından itibaren 6 ay içinde süresiz kira hakkı veya inşaat hakkı için başvuruda bulunabilirdi.

Kararname dosyaları bu başvurulara dayanır ve bazıları bugün de sürmektedir. Bu yüzden iddia riskini ilçe değil, belirli adres ve onun tapu sicili belirler. İlçeyi sokağın havası ve ulaşım için seçersiniz; riskleri tek bir bina için kontrol edersiniz.

Hukuki durum nasıl kontrol edilir: tapu sicili, süresiz kullanım hakkı ve mülkiyete dönüşüm, eski sahiplerin iddiaları?

Tapu sicili (księga wieczysta). Sicil kayıtları herkese açıktır (Tapu Sicili ve İpotek Kanunu md. 2). Numarayı bilen herkes sicili çevrimiçi ve ücretsiz görüntüleyebilir (md. 36⁴ f. 6). Görüntüleme çıktısı mahkemenin düzenlediği belge değerinde değildir; işlem için sicilin onaylı örneği (odpis) gerekir. İlk görüşmeden önce satıcıdan sicil numarasını isteyin.

En önemlisi III. bölümdür: sınırlı ayni haklar, tasarruf kısıtlamaları ve “diğer haklar ve iddialar” (md. 25 f. 1 b. 3). İpotekler IV. bölümdedir. Sicilin kamu inancı alıcıyı korur, ancak sicilde bir başvuru notu veya uyarı varsa işlemez (md. 8). Ayrıca iyi niyetli olmayan, yani “kolayca öğrenebilecek” alıcıyı da korumaz (md. 6 f. 2). Sicilde görünen bir şeyi bilmiyordum diyemezsiniz. Dört bölümün tamamının nasıl okunacağını ve fiyata hangi masrafların ekleneceğini ikinci el daire almadan önce nelerin kontrol edileceği rehberinde anlatıyoruz.

Yeniden özelleştirme komisyonu. 9 Mart 2017 tarihli kanun 5 Mayıs 2017’de yürürlüğe girdi. Eylül 2026 itibarıyla yürürlüktedir ve Sejm’de değiştirilmesi ya da komisyonun kaldırılması için bir tasarı yoktur. Komisyon çalışmaktadır: 23 Eylül 2026’da, yeni dosyalar dahil, yeni duyurular yayımladı. Başkanının Ombudsman’a (RPO) verdiği yanıta göre komisyon 2025 sonuna kadar 695 dosyada ön inceleme yaptı ve 225 dosyada soruşturma başlatma kararı verdi.

Alıcı için bu kanunun üç hükmü önemlidir:

• md. 23: komisyon sicile uyarı kaydı konmasını emredebilir ve taşınmazın devrini veya yüklenmesini yasaklayabilir; böyle bir kayıt kamu inancını devre dışı bırakır;
• md. 24a: uyarı, ön inceleme aşamasında bile kaydedilebilir;
• md. 40: yeniden özelleştirme kararını kaldıran karar, notarial senede dayanan kayıtlar dahil sicil kayıtlarının silinmesine ve belediyenin ya da Devlet Hazinesi’nin sahip olarak yazılmasına dayanak olabilir.

Komisyonun III. bölümdeki her kaydı, alımı durdurmak ve konuyu bir hukukçuyla görüşmek için bir işarettir.

Taşınmaz Yönetimi Kanunu kiracılara ve alıcılara belli bir koruma sağlar. Md. 214a f. 1, araziyi kararnameden doğan hak sahibine iade etmeyi reddetmek için 12 gerekçe sayar. Bunlar arasında dairenin kiracı tarafından kullanılması (b. 6) ve üçüncü kişiler lehine ayni hak kurulması veya devri (b. 9) vardır. Bunu tam bir koruma saymayın: komisyonun md. 40’a göre kararları bundan bağımsız işler.

İddialarla ilgili bilgi nerede aranır? Kararname dosyalarını ul. Kruczkowskiego 2’deki Kararname İşleri Bürosu (Biuro Spraw Dekretowych) yürütür. Dosyaları yalnızca işlemin tarafına, yazılı başvuru üzerine açar ve internet sitesinde taşınmaz listesi yayımlamaz (Eylül 2026 itibarıyla). Pratikte elinizde şunlar kalır: sicilin III. bölümü, satıcıya ve site yönetimine soru, tarafların belirlenemediği ve düşürülmeden önceki dosyalara ilişkin daire duyuruları (dairenin sitesinde 30 gün asılı kalır, Taşınmaz Yönetimi Kanunu md. 214b) ve gov.pl’deki komisyon duyuruları listesi.

Mülkiyete dönüşüm. 1 Ocak 2019’da konut amaçlı yapılaşmış arsalardaki süresiz kullanım hakkı (użytkowanie wieczyste) mülkiyete dönüştü. Bunun için dönüşüm ücreti ödenir:

• eski yıllık ücrete eşittir, her yıl 31 Mart’a kadar, dönüşümden itibaren 20 yıl boyunca ödenir (md. 7);
• bu alacak III. bölümde “her dönemin sahibine karşı” kayıtlıdır, yani size geçer (md. 4 f. 5);
• alıcı olarak satın almayı izleyen yılın 1 Ocak’ından itibaren ödersiniz ve edinmeden itibaren 30 gün içinde belge için başvurursunuz (md. 11 f. 1).

Ücreti dilediğiniz zaman tek seferde kapatabilirsiniz. Belediyeye ait arsada Varşova Belediye Meclisi’nin 18 Ekim 2018 tarihli kararı, konut sahibi gerçek kişilere tek seferlik ödemede %98 indirim tanır (Eylül 2026 itibarıyla). Devlet Hazinesi’ne ait arsada indirim oranını dairede öğrenin; engelliler ve kalabalık aileler gibi bazı gruplar için kanun %99 öngörür (md. 9a). Alacağın sicilden silinmesi başvurusunun harcı, tek seferlik ödemeden sonra 250 zł, diğer durumlarda 75 zł’dir (Eylül 2026 itibarıyla).

Kamienica anıt siciline mi, belediye anıt envanterine mi kayıtlı ve bu tadilatı nasıl değiştirir?

Anıt sicili ile belediye anıt envanteri (GEZ) iki farklı şeydir. GEZ’i belediye başkanı, anıtların adres kartları biçiminde tutar (Anıtların Korunması Kanunu md. 22 f. 4). Satıcıya ve site yönetimine binanın hangisinde olduğunu sorun, cevabı koruma uzmanından ya da daireden doğrulayın.

Siciline kayıtlı bina. Sicildeki bir anıtta yapı işleri ile koruma ve restorasyon çalışmaları, eyalet anıt koruma uzmanının iznini gerektirir (md. 36 f. 1 b. 1). 3 Haziran 2026’dan itibaren işlerin bir kısmı için bunun yerine uzmana bildirim gerekir (yeni md. 36aa). Bu, özellikle anıtın çevresindeki işleri, kullanım şeklinin değişmesini, teknik cihaz montajını ve anıtın görünümünü değiştiren diğer faaliyetleri kapsar. Uzmanın itiraz için bildirimin tebliğinden itibaren 60 günü vardır. Yapı Kanunu da aynı tarihten itibaren uzmanın iznini veya itirazsız bildirimi şart koşar (md. 39 f. 1).

Yalnızca GEZ’deki bina. Yapı veya yıkım ruhsatı, 30 günü olan koruma uzmanıyla mutabakatla verilir; sessizlik itirazın olmadığı anlamına gelir (Yapı Kanunu md. 39 f. 3-4). Bildirime tabi işlerde bu mutabakat aranmaz.

Anıt tadilatı için para. Belediye, sicildeki veya GEZ’deki anıt üzerindeki çalışmalar için gerekli harcamaların %100’üne kadar hibe verebilir (md. 81). Varşova bu tür hibeleri 2026’da da veriyor ve verilen tutarları um.warszawa.pl’de yayımlıyor (Eylül 2026 itibarıyla). Site yönetimine sitenin başvuru yapıp yapmadığını ve hangi işler için yaptığını sorun.

Konut sitesi ve binadaki belediye daireleri: kararlar, onarım fonu ve avanslar nasıl okunur?

Kat Mülkiyeti Kanunu “onarım fonu” kavramını kullanmaz. Ortak mülkün yönetim giderlerinden söz eder: onarımlar ve cari bakım, ortak alanların giderleri, sigorta ve vergiler, temizlik ve yönetimin ücreti (md. 14). Sitenin onarımlar için ne kadar topladığı bu yüzden kanundan değil, kararlardan anlaşılır.

Beş belge isteyin:

1. yıllık ekonomik plan ve avans tutarına ilişkin karar; ikisi de karar gerektirir (md. 22 f. 3 b. 2-3);
2. yönetimin son yıllık raporu; toplantı yılda en az bir kez, en geç ilk çeyrekte yapılmalıdır (md. 30);
3. son yıllardaki onarım ve kredi kararları;
4. sahiplerin borçları ve davalar hakkında bilgi;
5. bina kontrol tutanakları (bir sonraki bölümde).

Yönetim, kararlar ve ekonomik plana ilişkin kurallar, üçten fazla dairesi olan sitelere uygulanır. Daha küçük sitede Medeni Kanun’un paylı mülkiyet hükümleri geçerlidir (md. 19).

Neden önemli: site yükümlülüklerinden sınırsız sorumludur, her sahip ise payı oranında sorumludur (md. 17). Avanslar peşin, ayın 10’una kadar ödenir (md. 15 f. 1).

Belediyenin çok dairesi varsa. Kararlar paylara göre hesaplanan çoğunlukla alınır (md. 23 f. 2). Bir sahibin, örneğin belediyenin payların çoğunluğu varsa, payların en az 1/5’ine sahip sahipler “bir sahip, bir oy” ilkesiyle oylama isteyebilir (md. 23 f. 2a). Satın aldıktan sonra yönetimi denetleme hakkınız vardır (md. 29 f. 3). Bir karara, toplantıda alındığı tarihten veya bireysel oy toplama usulüyle alınan karardan haberdar edildiğiniz tarihten itibaren 6 hafta içinde mahkemede itiraz edebilirsiniz (md. 25 f. 1a).

Teknik durum: tavanlar, nem, tesisat. Neler sorulur, hangi kontrol yaptırılır?

Yapı Kanunu (md. 62) bina sahibine veya yöneticisine düzenli kontroller yükler:

• yılda en az bir kez: gaz tesisatı ve bacalar (duman, egzoz ve havalandırma bacaları); duman, doğal çekişli egzoz ve havalandırma bacalarını baca ustası kontrol eder;
• en az 5 yılda bir: binanın teknik durumu ile elektrik ve paratoner tesisatı.

Her kontrolden tutanak çıkar (md. 62a). Site yönetiminden son 5 yılın tutanaklarını isteyin. Tutanağın olmaması yönetime sorulacak bir sorudur; tutanaktaki tavsiyeler çoğu zaman sitenin gelecekteki harcamalarının listesidir.

Dairenin kendisinde şunları sorun:

• tavanlar: neyden yapıldığı, zeminin esneyip esnemediği, güçlendirilip güçlendirilmediği ve ne zaman;
• nem: bodrumdaki koku ve tuz çiçeklenmesi, zemin hizasında nemli duvarlar, oluk ve çatı durumu;
• tesisat: su ve kanalizasyon düşey hatlarının yenilenip yenilenmediği, dairedeki elektriğin yeni olup olmadığı, dairede gaz olup olmadığı;
• havalandırma: özellikle mutfak ve banyoda ızgaraların çalışıp çalışmadığı.

Ön sözleşmeden önceki gezi için inşaat yetkisi olan birini yanınıza alın. Sitenin tutanakları binayı anlatır, sizin dairenizi değil. Dairenin içindeki işlerin maliyetini nasıl hesaplayacağınızı tadilat gerektiren daire almanın mantıklı olup olmadığı yazımında anlatıyoruz.

Soba veya gazla ısınma: Mazovya duman karşıtı kararından ve belediyenin ısı kaynağı değişimi hibelerinden ne çıkar?

Mazovya Eyalet Meclisi’nin 162/17 sayılı duman karşıtı kararı eski cihazlar için süreler koyar:

• 3. sınıfın altındaki kazanlar (“kopciuchy”) 1 Ocak 2023’ten beri kullanılamaz;
• 3. veya 4. sınıf kazanlar 2027 sonuna kadar çalışabilir, 1 Ocak 2028’den itibaren kullanılamaz;
• şömine gibi yerel ısıtıcılar 1 Ocak 2023’ten beri ekotasarım şartını karşılamalı veya toz azaltma donanımına sahip olmalıdır.

Varşova’da daha sıkı bir kural geçerlidir. 1 Ekim 2023’ten beri burada taş kömürü ve ondan üretilen yakıtlar yakılamaz (59/22 sayılı karar). Kullanım ömrü sonuna kadar istisna, 1 Haziran 2022’ye kadar devreye alınan ekotasarımlı cihazlar ile 10 Kasım 2017’ye kadar devreye alınan 5. sınıf kazanlar için geçerlidir. Yani 3. veya 4. sınıf bir kazan 2027 sonuna kadar çalışabilir, ancak kömürsüz.

Belediye hibeleri. 2027 yatırımları için başvuru dönemi 1 Eylül 2026’dan 31 Mart 2027’ye kadar sürer ve işlere ancak belediyeyle sözleşme imzalandıktan sonra başlanabilir. Belediye, en az 10 yıldır kullanılan veya açık yanma odalı gaz kazanının, 3, 4 veya 5. sınıf katı yakıt kazanının ya da yağ kazanının devre dışı bırakılmasına destek verir. Yeni ısı kaynağı ısı pompası, bölgesel ısıtma bağlantısı (węzeł cieplny) veya elektrikli ısıtma olmalıdır. Gaz kazanının yeni gaz kazanıyla değiştirilmesine hibe verilmez. Kopciuchy değişimi için belediye başvuruları 31 Aralık 2024’e kadar kabul etti.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Tutarlar eko.um.warszawa.pl’ye göre, Eylül 2026 itibarıyla.

Gezi sırasında dairede hangi ısıtma cihazının olduğunu, sınıfını, ne zaman devreye alındığını ve kazan belgelerinin bulunup bulunmadığını sorun. 2027 sonundan önce ısıtmayı değiştirmeniz gerekip gerekmediği buna bağlıdır.

Lehçe okuyamıyorsanız tarihi bina dairesi alırken

• Tapu sicili ve belgeler Lehçedir. Numarayı biliyorsanız sicili çevrimiçi görebilirsiniz, ancak III. bölümdeki kayıtlar Lehçedir. Ön sözleşmeden önce bu bölümü tercüme ettirin veya Lehçeyi ve sizin dilinizi bilen bir hukukçuyla birlikte inceleyin. Aynısı sitenin kararları ve kontrol tutanakları için de geçerlidir.
• Noterde. Noter işlemleri Lehçe yapılır. Tarafın talebi üzerine noter işlemi ek olarak yabancı dilde de yapabilir; ya kendisi (dil bilgisini kanıtlamışsa) ya da yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły; Noterlik Kanunu md. 2 § 3, Dz.U. 2026 poz. 614). Katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve çeviri eklenmemişse noter senedi kendisi veya bir tercümanla çevirmelidir (md. 87 § 1 b. 1). Notere bunu nasıl yürüttüğünü erken sorun.
• Satıcıya ve site yönetimine yazılı sorun. Kararname dosyaları, dönüşüm ücreti ve onarım planları hakkındaki soruları, cevaplar kayıt altında kalacak biçimde sorun.

FAQ

Varşova’daki bir kamienica için eski sahiplerin iddiaları hâlâ olabilir mi?

Evet. 1945 tarihli Varşova Kararnamesi resmen yürürlüktedir ve yeniden özelleştirme komisyonu çalışmaktadır: 23 Eylül 2026’da yeni duyurular yayımladı. Başkanının Ombudsman’a (RPO) verdiği yanıta göre komisyon 2025 sonuna kadar 695 dosyada ön inceleme yaptı. Sözleşmeden önce tapu sicilinin (księga wieczysta) III. bölümünü okuyun ve site yönetimine kararname dosyalarını sorun.

Tarihi bina dairesi aldıktan sonra dönüşüm ücreti öder miyim?

Arsa 1 Ocak 2019’da süresiz kullanım hakkından (użytkowanie wieczyste) mülkiyete geçtiyse ücret 20 yıl sürer ve her yıl 31 Mart’a kadar ödenir. Bu alacak III. bölümde kayıtlıdır ve alıcıya geçer. Belediyeye ait arsada tek seferlik ödemede, konut sahibi gerçek kişiler için %98 indirim vardır (2018 tarihli karar, Eylül 2026 itibarıyla).

Anıt statüsündeki bir kamienica dairesinin tadilatı için koruma kurulu izni gerekir mi?

Anıt siciline kayıtlı binada yapı işleri için eyalet anıt koruma uzmanının izni gerekir. 3 Haziran 2026’dan itibaren işlerin bir kısmı için bildirim yeterlidir ve uzmanın itiraz için 60 günü vardır. Bina yalnızca belediye anıt envanterindeyse uzman yapı ruhsatını 30 gün içinde uygun bulur. Hukuki durum: Eylül 2026.

Kömür sobalı bir kamienica dairesi satın alabilir miyim?

Satın alabilirsiniz, ancak 1 Ekim 2023’ten beri Varşova’da, 59/22 sayılı kararın istisnaları dışında taş kömürü yakmak yasaktır. 3. veya 4. sınıf kazan, başka yakıtla 2027 sonuna kadar çalışabilir. Bu tür kazanın değişimi için belediye hibe başvurularını 31 Mart 2027’ye kadar kabul eder (Eylül 2026 itibarıyla).

Konut sitesinin borçlarından mal sahibi olarak ne kadar sorumluyum?

Site yükümlülüklerinden ortak mülkteki payınıza denk gelen oranda sorumlusunuz; sitenin kendisi sınırsız sorumludur (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 17). Avanslar peşin, ayın 10’una kadar ödenir. Katılmadığınız bir karara 6 hafta içinde mahkemede itiraz edebilirsiniz. Hukuki durum: Eylül 2026.

Gözünüze bir kamienica dairesi mi kestirdiniz? Varşova ikinci el piyasası ilanlarına göz atın veya gezi ve ön sözleşmeden önce bize yazın. Bu listeye göre sizinle birlikte tapu sicilini, site belgelerini ve kontrol tutanaklarını gözden geçirir, satıcıya, site yönetimine veya bir avukata neyi sormanız gerektiğini söyleriz. İkinci el piyasadan alımda, ücreti ve kimin ödeyeceğini belirlediğimiz bir aracılık sözleşmesi temelinde çalışırız.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum: Eylül 2026.