Altbauwohnung in Warschau kaufen: Das sollten Sie prüfen

Mit einer Wohnung in einer Warschauer kamienica (Mietshaus, meist Vorkriegsbau) kaufen Sie die Geschichte des Hauses mit. Das Risiko steckt meist in den Unterlagen und im Mauerwerk, nicht in der Wohnung selbst. Prüfen Sie vor dem Vorvertrag fünf Dinge: Abteilung III des Grundbuchs (Ansprüche, Warnvermerke, Umwandlungsgebühr), den Denkmalstatus des Hauses, Beschlüsse und Finanzen der Eigentümergemeinschaft, die Prüfprotokolle und die Wärmequelle. Gesetze und Beträge nennen wir in diesem Ratgeber nach dem Stand von September 2026.

Wenn Sie Ihre erste Wohnung kaufen und von hohen Decken in Praga, im Śródmieście oder in Mokotów träumen, fürchten Sie vermutlich Feuchtigkeit, alte Ansprüche und eine Gemeinschaft ohne Geld für die Sanierung. Zu jeder dieser Sorgen gibt es ein konkretes Dokument, das Sie lesen können. Schwanken Sie noch zwischen Altbau und Neubau, beginnen Sie mit dem Vergleich: Neubau oder Bestand.

Altbauwohnung in Praga, im Śródmieście oder in Mokotów: Was verbindet diese Häuser?

Gemeinsam ist ihnen das Dekret vom 26. Oktober 1945 über das Eigentum und die Nutzung von Grundstücken im Gebiet der Stadt Warschau (das sogenannte Warschauer Dekret). Es trat am 21. November 1945 in Kraft und hat laut der Rechtsakte-Datenbank des Sejm weiterhin den Status „geltend“ (Stand September 2026). Es erfasste die Grundstücke in den damaligen Stadtgrenzen.

Das Dekret hat drei Dinge bewirkt, die bis heute auf die kamienice wirken:

• Art. 1: Die Grundstücke gingen in das Eigentum der Gemeinde der Hauptstadt Warschau über;
• Art. 5: Die Gebäude blieben Eigentum der bisherigen Eigentümer, „sofern Sondervorschriften nichts anderes bestimmen“;
• Art. 7: Der bisherige Eigentümer oder seine Rechtsnachfolger konnten binnen 6 Monaten, nachdem die Gemeinde das Grundstück in Besitz genommen hatte, einen Antrag auf Erbpacht oder auf ein Bebauungsrecht stellen.

Auf diesen Anträgen beruhen die Dekret-Verfahren, von denen manche bis heute laufen. Über das Anspruchsrisiko entscheidet daher nicht der Stadtbezirk, sondern die konkrete Adresse mit ihrem Grundbuch. Den Bezirk wählen Sie wegen des Straßencharakters und der Anbindung, die Risiken prüfen Sie für ein einzelnes Haus.

Wie prüfen Sie die Rechtslage: Grundbuch, Erbbaurecht und Umwandlung ins Eigentum, Ansprüche früherer Eigentümer?

Grundbuch (księga wieczysta). Grundbücher sind öffentlich (Art. 2 des Gesetzes über Grundbücher und Hypotheken). Wer die Nummer kennt, kann ein Grundbuch online kostenlos einsehen (Art. 36⁴ Abs. 6). Der Ausdruck aus der Einsicht hat nicht die Kraft eines vom Gericht ausgestellten Dokuments, für das Geschäft brauchen Sie also einen Grundbuchauszug (odpis). Bitten Sie den Verkäufer vor der ersten Besichtigung um die Grundbuchnummer.

Am wichtigsten ist Abteilung III: beschränkte dingliche Rechte, Verfügungsbeschränkungen sowie „andere Rechte und Ansprüche“ (Art. 25 Abs. 1 Nr. 3). Hypotheken stehen in Abteilung IV. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs schützt den Käufer, wirkt aber nicht, wenn das Grundbuch einen Antragsvermerk oder eine Warnung enthält (Art. 8). Er schützt auch nicht den Käufer, der nicht gutgläubig ist, also „leicht davon hätte erfahren können“ (Art. 6 Abs. 2). Was im Grundbuch zu sehen ist, können Sie nicht als unbekannt bezeichnen. Wie Sie alle vier Abteilungen lesen und welche Kosten zum Preis hinzukommen, beschreiben wir im Ratgeber gebrauchte Wohnung in Warschau vor dem Kauf prüfen.

Kommission für Reprivatisierungsfragen. Das Gesetz vom 9. März 2017 trat am 5. Mai 2017 in Kraft. Stand September 2026 gilt es, und im Sejm liegt kein Entwurf für seine Änderung oder die Auflösung der Kommission. Die Kommission arbeitet: Am 23. September 2026 veröffentlichte sie neue Bekanntmachungen, auch zu neuen Verfahren. Laut der Antwort ihres Vorsitzenden an den Bürgerrechtsbeauftragten (RPO) hatte sie bis Ende 2025 695 Fälle geprüft und 225 Beschlüsse über die Verfahrenseinleitung erlassen.

Für Käufer zählen drei Vorschriften dieses Gesetzes:

• Art. 23: Die Kommission kann einen Warnvermerk im Grundbuch anordnen und die Veräußerung oder Belastung der Immobilie untersagen; ein solcher Vermerk schließt den öffentlichen Glauben aus;
• Art. 24a: Der Warnvermerk kann schon im Stadium der Prüfhandlungen erscheinen;
• Art. 40: Die Entscheidung, die eine Reprivatisierungsentscheidung aufhebt, kann Grundlage dafür sein, Grundbucheintragungen zu löschen, auch solche, die auf einer notariellen Urkunde beruhen, und die Stadt oder den Staatsschatz als Eigentümer einzutragen.

Jeder Eintrag der Kommission in Abteilung III ist ein Signal, den Kauf anzuhalten und den Fall mit einem Juristen zu besprechen.

Das Gesetz über die Grundstücksverwaltung gibt Mietern und Erwerbern einen gewissen Schutz. Art. 214a Abs. 1 nennt 12 Gründe, das Grundstück der nach dem Dekret berechtigten Person nicht herauszugeben. Dazu gehören die Nutzung der Wohnung durch einen Mieter (Nr. 6) und die Bestellung oder Übertragung dinglicher Rechte zugunsten Dritter (Nr. 9). Sehen Sie darin keinen vollständigen Schutz: Die Entscheidungen der Kommission nach Art. 40 wirken unabhängig davon.

Wo Sie Informationen über Ansprüche finden. Dekret-Sachen führt das Büro für Dekret-Angelegenheiten (Biuro Spraw Dekretowych) in der ul. Kruczkowskiego 2. Es gewährt Akteneinsicht nur auf schriftlichen Antrag einer Verfahrenspartei und veröffentlicht auf seiner Seite kein Verzeichnis der Immobilien (Stand September 2026). In der Praxis bleiben Abteilung III des Grundbuchs, die Frage an den Verkäufer und an die Verwaltung der Gemeinschaft, die Bekanntmachungen des Amtes zu Verfahren, in denen sich die Beteiligten nicht ermitteln lassen, bevor sie eingestellt werden (sie hängen 30 Tage auf der Seite des Amtes aus, Art. 214b des Grundstücksverwaltungsgesetzes), sowie die Liste der Bekanntmachungen der Kommission auf gov.pl.

Umwandlung ins Eigentum. Zum 1. Januar 2019 wandelte sich das Erbbaurecht (użytkowanie wieczyste) an wohnbaulich bebauten Grundstücken in Eigentum um. Dafür zahlt man eine Umwandlungsgebühr:

• Sie entspricht dem früheren Jahresentgelt, fällig jeweils bis 31. März, 20 Jahre ab der Umwandlung (Art. 7);
• der Anspruch darauf ist in Abteilung III „in Bezug auf den jeweiligen Eigentümer“ eingetragen und geht deshalb auf Sie über (Art. 4 Abs. 5);
• als Erwerber zahlen Sie ab dem 1. Januar des Jahres nach dem Kauf und beantragen binnen 30 Tagen nach dem Erwerb eine Bescheinigung (Art. 11 Abs. 1).

Die Gebühr können Sie jederzeit einmalig ablösen. Auf städtischem Grund gewährt der Beschluss des Warschauer Stadtrats vom 18. Oktober 2018 Privatpersonen, die Wohnungseigentümer sind, 98 % Nachlass auf die Einmalzahlung (Stand September 2026). Wie hoch der Nachlass auf Grund des Staatsschatzes ist, klären Sie beim Amt; für manche Gruppen, darunter Menschen mit Behinderung und kinderreiche Familien, sieht das Gesetz 99 % vor (Art. 9a). Die Gebühr für den Antrag auf Löschung des Anspruchs im Grundbuch beträgt 250 zł nach der Einmalzahlung und 75 zł in den übrigen Fällen (Stand September 2026).

Steht das Haus im Denkmalregister oder in der kommunalen Denkmalevidenz, und was ändert das bei der Sanierung?

Das Denkmalregister und die kommunale Denkmalevidenz (GEZ) sind zwei verschiedene Dinge. Die GEZ führt der Stadtpräsident in Form von Adresskarten der Denkmäler (Art. 22 Abs. 4 des Denkmalschutzgesetzes). Fragen Sie den Verkäufer und die Verwaltung der Gemeinschaft, in welchem von beiden das Haus steht, und prüfen Sie die Antwort beim Denkmalpfleger oder im Amt.

Gebäude im Register. Bauarbeiten sowie Konservierungs- und Restaurierungsarbeiten an einem Denkmal aus dem Register brauchen die Genehmigung des Woiwodschafts-Denkmalpflegers (Art. 36 Abs. 1 Nr. 1). Seit dem 3. Juni 2026 erfordert ein Teil der Maßnahmen stattdessen eine Anzeige beim Denkmalpfleger (neuer Art. 36aa). Dazu gehören unter anderem Arbeiten in der Umgebung des Denkmals, eine Nutzungsänderung, der Einbau technischer Anlagen und andere Maßnahmen, die das Aussehen des Denkmals verändern. Der Denkmalpfleger hat 60 Tage ab Zustellung der Anzeige für einen Widerspruch. Das Baurecht verlangt ab demselben Datum die Genehmigung des Denkmalpflegers oder eine Anzeige ohne Widerspruch (Art. 39 Abs. 1).

Gebäude nur in der GEZ. Die Baugenehmigung oder Abrissgenehmigung wird im Einvernehmen mit dem Denkmalpfleger erteilt, der dafür 30 Tage hat; Schweigen bedeutet keine Einwände (Art. 39 Abs. 3–4 des Baugesetzes). Bei anzeigepflichtigen Arbeiten gilt dieses Einvernehmen nicht.

Geld für die Denkmalsanierung. Die Gemeinde kann bis zu 100 % der notwendigen Aufwendungen für Arbeiten an einem Denkmal aus dem Register oder aus der GEZ bezuschussen (Art. 81). Warschau vergibt solche Zuschüsse auch 2026 und veröffentlicht die bewilligten Beträge auf um.warszawa.pl (Stand September 2026). Fragen Sie die Verwaltung, ob die Gemeinschaft Anträge gestellt hat und für welche Arbeiten.

Eigentümergemeinschaft und städtische Wohnungen im Haus: Wie lesen Sie Beschlüsse, Instandhaltungsrücklage und Vorschüsse?

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt den Begriff „Instandhaltungsrücklage“ nicht. Es spricht von den Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: Sanierung und laufende Instandhaltung, Nebenkosten der Gemeinschaftsteile, Versicherungen und Steuern, Reinigung sowie die Vergütung der Verwaltung (Art. 14). Wie viel die Gemeinschaft für Sanierungen ansammelt, ergibt sich also aus ihren Beschlüssen, nicht aus dem Gesetz.

Bitten Sie um fünf Dokumente:

1. den jährlichen Wirtschaftsplan und den Beschluss über die Höhe der Vorschüsse; beides erfordert einen Beschluss (Art. 22 Abs. 3 Nr. 2–3);
2. den letzten Jahresbericht der Verwaltung; die Versammlung soll mindestens einmal im Jahr stattfinden, spätestens im 1. Quartal (Art. 30);
3. die Beschlüsse über Sanierungen und Kredite der letzten Jahre;
4. die Auskunft über Rückstände von Eigentümern und über Gerichtsverfahren;
5. die Prüfprotokolle des Gebäudes (dazu im nächsten Abschnitt).

Die Regeln über Verwaltung, Beschlüsse und Wirtschaftsplan gelten für Gemeinschaften mit mehr als drei Wohnungen. In einer kleineren Gemeinschaft gelten die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs über das Miteigentum (Art. 19).

Warum das wichtig ist: Die Gemeinschaft haftet für ihre Verbindlichkeiten unbeschränkt, jeder Eigentümer im Verhältnis seines Anteils (Art. 17). Die Vorschüsse zahlt man im Voraus bis zum 10. des Monats (Art. 15 Abs. 1).

Wenn die Stadt viele Wohnungen besitzt. Beschlüsse fallen mit einer nach Anteilen berechneten Mehrheit (Art. 23 Abs. 2). Hat ein Eigentümer, etwa die Gemeinde, die Mehrheit der Anteile, können Eigentümer mit mindestens 1/5 der Anteile eine Abstimmung nach dem Grundsatz „ein Eigentümer, eine Stimme“ verlangen (Art. 23 Abs. 2a). Nach dem Kauf haben Sie das Recht, die Verwaltung zu kontrollieren (Art. 29 Abs. 3). Einen Beschluss können Sie binnen 6 Wochen anfechten, gerechnet ab Beschlussfassung in der Versammlung oder ab der Benachrichtigung über einen im Verfahren der individuellen Stimmabgabe gefassten Beschluss (Art. 25 Abs. 1a).

Technischer Zustand: Decken, Feuchtigkeit, Installationen. Wonach fragen, welche Prüfung beauftragen?

Das Baugesetz (Art. 62) verpflichtet Eigentümer oder Verwalter eines Gebäudes zu regelmäßigen Kontrollen:

• mindestens einmal im Jahr: Gasinstallationen und Schornsteinzüge (Rauch-, Abgas- und Lüftungszüge); Rauch-, Schwerkraft-Abgas- und Lüftungszüge prüft ein Schornsteinfegermeister;
• mindestens alle 5 Jahre: der bauliche Zustand des Gebäudes sowie die Elektro- und Blitzschutzanlage.

Über jede Kontrolle wird ein Protokoll erstellt (Art. 62a). Bitten Sie die Verwaltung um die Protokolle der letzten 5 Jahre. Fehlt ein Protokoll, ist das eine Frage an die Verwaltung, und die Empfehlungen im Protokoll sind oft eine Liste künftiger Ausgaben der Gemeinschaft.

In der Wohnung selbst fragen Sie nach:

• Decken: woraus sie bestehen, ob die Böden nachgeben, ob sie verstärkt wurden und wann;
• Feuchtigkeit: Geruch und Ausblühungen im Keller, feuchte Wände am Boden, Zustand von Regenrinnen und Dach;
• Installationen: ob Wasser- und Abwassersteigleitungen erneuert wurden, ob die Elektrik in der Wohnung neu ist, ob es Gas in der Wohnung gibt;
• Lüftung: ob die Lüftungsgitter funktionieren, vor allem in Küche und Bad.

Nehmen Sie zur Besichtigung vor dem Vorvertrag eine Person mit Bauberechtigung mit. Die Protokolle der Gemeinschaft beschreiben das Gebäude, nicht Ihre Wohnung. Wie Sie die Kosten der Arbeiten in der Wohnung selbst berechnen, lesen Sie unter ob sich der Kauf einer sanierungsbedürftigen Wohnung lohnt.

Heizung mit Ofen oder Gas: Was folgt aus dem Smog-Beschluss für Masowien und aus den städtischen Zuschüssen zum Heizungstausch?

Der Antismog-Beschluss des Sejmik der Woiwodschaft Masowien Nr. 162/17 setzt Fristen für alte Geräte:

• Kessel unterhalb der Klasse 3 („kopciuchy“) dürfen seit dem 1. Januar 2023 nicht mehr betrieben werden;
• Kessel der Klasse 3 oder 4 dürfen bis Ende 2027 laufen, ab dem 1. Januar 2028 ist ihr Betrieb verboten;
• lokale Heizgeräte, etwa Kamine, müssen seit dem 1. Januar 2023 die Ökodesign-Anforderungen erfüllen oder eine Einrichtung zur Staubminderung haben.

In Warschau gilt eine strengere Regel. Seit dem 1. Oktober 2023 darf hier keine Steinkohle und kein daraus hergestellter Brennstoff verfeuert werden (Beschluss 59/22). Eine Ausnahme bis zum Ende der Nutzung gilt für Geräte mit Ökodesign, die bis zum 1. Juni 2022 in Betrieb genommen wurden, und für Kessel der Klasse 5, die bis zum 10. November 2017 in Betrieb genommen wurden. Ein Kessel der Klasse 3 oder 4 darf also bis Ende 2027 laufen, aber ohne Kohle.

Städtische Zuschüsse. Die Antragsfrist für Investitionen 2027 läuft vom 1. September 2026 bis zum 31. März 2027, und mit den Arbeiten darf erst nach Unterzeichnung des Vertrags mit der Stadt begonnen werden. Die Stadt bezuschusst die Stilllegung eines Gaskessels, der mindestens 10 Jahre in Betrieb ist oder eine offene Brennkammer hat, eines Festbrennstoffkessels der Klasse 3, 4 oder 5 oder eines Ölkessels. Die neue Wärmequelle muss eine Wärmepumpe, ein Fernwärme-Hausanschluss (węzeł cieplny) oder eine Elektroheizung sein. Der Tausch eines Gaskessels gegen einen neuen Gaskessel wird nicht bezuschusst. Zuschüsse für den Tausch von kopciuchy nahm die Stadt bis zum 31. Dezember 2024 an.

Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen. →

Beträge nach eko.um.warszawa.pl, Stand September 2026.

Fragen Sie bei der Besichtigung, welches Heizgerät in der Wohnung steht, welcher Klasse es angehört, wann es in Betrieb genommen wurde und ob Kesselunterlagen vorhanden sind. Davon hängt ab, ob vor Ende 2027 ein Tausch der Heizung auf Sie zukommt.

Altbauwohnung kaufen, wenn Sie nicht auf Polnisch lesen

• Grundbuch und Dokumente sind polnisch. Das Grundbuch können Sie online einsehen, wenn Sie die Nummer kennen, die Einträge in Abteilung III stehen jedoch auf Polnisch. Lassen Sie diese Abteilung vor dem Vorvertrag übersetzen oder gemeinsam mit einem Juristen durchgehen, der Polnisch und Ihre Sprache beherrscht. Dasselbe gilt für Beschlüsse und Prüfprotokolle der Gemeinschaft.
• Beim Notar. Notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, entweder selbst (bei nachgewiesener Sprachkenntnis) oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły; Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 614). Versteht ein Beteiligter kein Polnisch und liegt keine Übersetzung bei, soll der Notar die Urkunde übersetzen, selbst oder mit einem Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1). Fragen Sie den Notar früh, wie er das handhabt.
• Den Verkäufer und die Verwaltung fragen Sie schriftlich. Fragen zu Dekret-Verfahren, Umwandlungsgebühr und Instandhaltungsplänen sollten Sie so stellen, dass die Antworten nachlesbar sind.

FAQ

Können auf eine Warschauer Altbau-kamienica noch Ansprüche früherer Eigentümer bestehen?

Ja. Das Warschauer Dekret von 1945 gilt formal weiter, und die Kommission für Reprivatisierungsfragen arbeitet: Am 23. September 2026 veröffentlichte sie neue Bekanntmachungen. Laut der Antwort ihres Vorsitzenden an den Bürgerrechtsbeauftragten (RPO) hatte sie bis Ende 2025 695 Fälle geprüft. Lesen Sie vor dem Vertrag Abteilung III des Grundbuchs (księga wieczysta) und fragen Sie die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft nach Dekret-Verfahren.

Muss ich nach dem Kauf einer Altbauwohnung die Umwandlungsgebühr zahlen?

Ging das Grundstück am 1. Januar 2019 vom Erbbaurecht (użytkowanie wieczyste) ins Eigentum über, läuft die Gebühr 20 Jahre und ist jeweils bis 31. März fällig. Der Anspruch ist in Abteilung III eingetragen und geht auf den Erwerber über. Auf städtischem Grund gibt es für Privatpersonen, die Wohnungseigentümer sind, 98 % Nachlass auf die Einmalzahlung (Beschluss von 2018, Stand September 2026).

Braucht die Sanierung einer denkmalgeschützten Altbauwohnung die Zustimmung des Denkmalpflegers?

Bei einem im Denkmalregister eingetragenen Gebäude brauchen Bauarbeiten die Genehmigung des Woiwodschafts-Denkmalpflegers. Seit dem 3. Juni 2026 genügt für einen Teil der Maßnahmen eine Anzeige; der Denkmalpfleger hat 60 Tage für einen Widerspruch. Steht das Haus nur in der kommunalen Denkmalevidenz, stimmt er die Baugenehmigung binnen 30 Tagen ab. Rechtsstand September 2026.

Kann ich eine Altbauwohnung mit Kohleofen kaufen?

Kaufen dürfen Sie sie, aber seit dem 1. Oktober 2023 darf in Warschau keine Steinkohle verfeuert werden, außer in den Ausnahmen des Beschlusses 59/22. Ein Kessel der Klasse 3 oder 4 darf mit anderem Brennstoff bis Ende 2027 laufen. Anträge auf einen städtischen Zuschuss für den Tausch nimmt die Stadt bis 31. März 2027 an (Stand September 2026).

Für welche Schulden der Eigentümergemeinschaft hafte ich als Eigentümer?

Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haften Sie im Verhältnis Ihres Anteils am gemeinschaftlichen Eigentum; die Gemeinschaft selbst haftet unbeschränkt (Art. 17 des Wohnungseigentumsgesetzes). Vorschüsse sind im Voraus bis zum 10. des Monats fällig. Einen Beschluss, mit dem Sie nicht einverstanden sind, können Sie binnen 6 Wochen gerichtlich anfechten. Rechtsstand September 2026.

Haben Sie eine Wohnung in einer kamienica im Auge? Sehen Sie sich die Angebote vom Zweitmarkt in Warschau an oder schreiben Sie uns vor der Besichtigung und vor dem Vorvertrag. Wir gehen mit Ihnen anhand dieser Liste das Grundbuch, die Unterlagen der Gemeinschaft und die Prüfprotokolle durch und zeigen Ihnen, was Sie den Verkäufer, die Verwaltung der Gemeinschaft oder einen Juristen fragen sollten. Beim Kauf vom Zweitmarkt arbeiten wir auf Grundlage eines Maklervertrags, in dem wir die Vergütung und die Person, die sie zahlt, festlegen.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Der Text hat informativen Charakter und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: September 2026.