Varşova’da ikinci el bir daire gördünüz ve satıcı size ön sözleşme (umowa przedwstępna) ile kapora öneriyor. Bir şey imzalamadan önce yedi noktayı kontrol edin: tapu kütüğünü (księga wieczysta, dört bölümün tamamı), daire üzerindeki hakkın türünü, dairede kimin oturduğunu ve kimin kayıtlı olduğunu, site yönetimi veya kooperatife borçları, bina belgelerini, alımın tüm masraflarını ve ön sözleşmenin şeklini. Aşağıda her madde yasal dayanağıyla verilmiştir. Ekim 2026 hukuki durumunu anlatıyoruz.
İkinci el piyasada ne konut güvence hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ne de bilgilendirme prospektüsü (prospekt informacyjny) vardır: Bu yükümlülükleri geliştirici kanunu yalnızca geliştiriciye yükler (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880). Sizi koruyan, kendi yaptığınız kontroller ve sözleşmeye yazdıklarınızdır.
İkinci el dairede neleri kontrol etmelisiniz: kısa liste
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Ne kontrol edilir | Nerede veya kimden | Nelere dikkat |
|---|---|---|
| Tapu kütüğü | kütük tarayıcısı, numarayla | II. bölümde malik, III. bölümde kayıtlar, IV. bölümde ipotek, şerhler |
| Hakkın türü | kütük, satıcının edinme belgesi | mülkiyet, kooperatif mülkiyet hakkı, dönüşüm sonrası arsa |
| Dairede kim oturuyor | satıcı, kira sözleşmesi | belirli süreli sözleşmesi olan kiracı, kayıtlı kişiler |
| Borçlar | site yönetimi veya kooperatif | sözleşme tarihi itibarıyla borcu olmadığına dair belge |
| Bina ve daire | yönetici, satıcı | denetim tutanakları, enerji kimlik belgesi |
| Masraflar | noter | PCC, noter ücreti, mahkeme harçları |
| Ön sözleşme | noter | senet şekli, süre, talebin kütüğe yazılması |
Tapu kütüğü: ön sözleşmeden önce nasıl okunur?
Satıcıdan tapu kütüğü numarasını isteyin. Kütükler herkese açıktır (kütük ve ipotek kanunu m. 2, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1066), Adalet Bakanlığı sisteminde numarayla görüntüleme de ücretsizdir (m. 36⁴ f. 6). Tarayıcıdan alınan çıktının mahkemenin düzenlediği belge değerinde olmadığını unutmayın (m. 36⁴ f. 7).
Kütüğün dört bölümü vardır (m. 25 f. 1). Yalnızca II. bölümü değil, hepsini okuyun:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Bölüm | İçeriği | Ne kontrol edilir |
|---|---|---|
| I | taşınmazın tanımı | adres, daire numarası ve metrekare ilanla uyuşuyor mu |
| II | mülkiyet ve süresiz intifa hakkı (użytkowanie wieczyste) | satıcı malik olarak yazılı mı; sözleşmeyi imzalaması gereken paydaşlar var mı |
| III | sınırlı ayni haklar (örneğin irtifak, ömür boyu bakım hakkı), tasarruf kısıtlamaları, diğer hak ve talepler | birinin dairede oturma hakkı var mı, başka bir alıcının talebi yazılı mı |
| IV | ipotekler | hangi bankanın ipoteği var ve fiyattan nasıl kapatılacak |
IV. bölümdeki ipotek alıma engel değildir; ancak ön sözleşmeden önce fiyatın hangi kısmından ve hangi usulle kapatılacağını netleştirin. Satıcıdan bankanın ödenecek tutara dair belgesini ve borç kapandıktan sonra ipoteğin silinmesine rızasını isteyin. Bu mutabakatları sözleşmeye yazın.
Kütüğün kamu güveni (rękojmia wiary publicznej) ve sınırları. Kütük içeriğine güvenen alıcı korunur, ama her zaman değil:
- Kötü niyetli alıcıyı ve karşılıksız edinmeyi korumaz (m. 6 f. 1; alıcının ne zaman kötü niyetli sayıldığını m. 6 f. 2 belirler).
- Başvuru şerhi (wzmianka) ve kütüğe yazılmış itiraz veya uyarı bu korumayı ortadan kaldırır (m. 8). Şerh, mahkemeye henüz karara bağlanmamış bir başvuru yapıldığı anlamına gelir. Satıcıya neyle ilgili olduğunu sorun.
- Kütükte görünmeyebilecek bazı haklara karşı işlemez: kanundan doğan haklar, ömür boyu bakım hakkı, karara dayalı irtifaklar, zorunlu geçit irtifakı ve iletim irtifakı (m. 7).
Buradan kural çıkar: kütüğün yanında satıcının daireyi hangi belgeyle edindiğine de bakın (noter senedi, miras kalma tespit kararı).
Hangi hakkı alıyorsunuz: mülkiyet, kooperatif hakkı, dönüşüm sonrası arsa?
Kat mülkiyeti. Yukarıda anlattığımız gibi dairenin kütüğünden kontrol edersiniz.
Kooperatif mülkiyet hakkı (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Bu hak mülkiyetten farklıdır. Kütük açılabilir ama zorunlu değildir (kütük kanunu m. 1 f. 3) ve kütük olmadan kredi için ipotek tesis edemezsiniz. Böyle bir hakkı alıyorsanız ayrı rehberi okuyun: kooperatif mülkiyet hakkı satın alma.
Eskiden süresiz intifa hakkında olan arsa. Konut amaçlı, üzerinde bina bulunan arsalardaki süresiz intifa hakkı 1 Ocak 2019’da mülkiyete dönüştü (dönüşüm kanunu m. 1 f. 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 6). Yıllık dönüşüm bedeli, dönüşüm gününden başlayarak 20 yıl boyunca (m. 7 f. 6) her yıl 31 Mart’a kadar ödenir (m. 7 f. 5). Yükümlülük sonraki malike geçer; alıcı alımdan sonraki 30 gün içinde belediyeden bedelin tutarını ve kalan süresini gösteren belge ister (m. 11 f. 1). Sözleşmeden önce satıcıdan dönüşüm belgesini ve bedellerin düzenli ödendiğine dair teyidi isteyin.
Belediyenin ön alım hakkı. Belediyenin bu hakkı, diğerlerinin yanı sıra tescilli eser sicilindeki taşınmazın satışında, belediye kararı öngörüyorsa yenileme (rewitalizacja) bölgesindeki taşınmazda ve Özel Yenileme Bölgesi’nde söz konusudur (taşınmaz yönetimi kanunu m. 109 f. 1 b. 4, 4a ve 4b, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 399). Belediye, satış sözleşmesinin içeriğine dair bildirimi aldıktan sonra bir ay içinde ön alım hakkını kullanabilir (m. 110 f. 2); bu işlemi uzatır. Tescilli eser sicilindeki bina için hak ancak kütükte açıklanmışsa doğar (m. 109 f. 3 b. 5). Seçtiğiniz daire için bunun geçerli olup olmadığını noterden sorun.
Dairede kim oturuyor ve kim kayıtlı?
Kiracı. Alıcı, satıcının yerine kira ilişkisine girer (k.c. m. 678 § 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 795). Kira belirli süreli, tarihi kesinleştirilmiş yazılı sözleşmeyle yapılmışsa ve konut kiracıya teslim edilmişse, yalnızca dairenin alımı nedeniyle feshedemezsiniz (m. 678 § 2). Daire kiradaysa, ön sözleşmeyi imzalamadan önce kira sözleşmesinin bir kopyasını isteyin.
Adres kaydı (zameldowanie). Kayıt yalnızca kayıt amacına hizmet eder (nüfus kayıtları kanunu m. 28 f. 4, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 384), bu yüzden tek başına kimseye konut üzerinde hak vermez. Kayıtlı kişi taşınmış ve kaydını sildirmemişse, daire resen veya malikin başvurusuyla kayıt silme kararı verir (m. 35). Satışta, kayıtlı kimse olmadığına dair belge istenmesini mevzuat öngörmez. Nüfus kayıtlarındaki veriler hukuki yararını ispatlayan kişiye verilebilir (m. 46 f. 2 b. 1; Ekim 2026 hukuki durumu). Bu yüzden kayıtlı kişileri önce satıcıya sorun.
En güvenlisi, ön sözleşmeye satıcının tüm kişilerin kaydını sildireceğini ve daireyi belirli bir tarihe kadar kişilerden ve eşyalardan arınmış teslim edeceğini yazmak, ayrıca bedelin hangi kısmının ancak teslimden sonra ödeneceğini belirlemektir.
Dairenin site yönetimine veya kooperatife borcu var mı?
Kat mülkiyeti sitesinde yönetim giderleri avansları ayın 10’una kadar ödenir (kat mülkiyeti kanunu m. 15 f. 1). Kooperatifte de süre ayın 10’udur; tüzük daha geç bir tarih öngörmüyorsa (konut kooperatifleri kanunu m. 4 f. 6²). Kooperatifte ödemelerden hak sahibiyle birlikte müteselsilen, onunla sürekli birlikte yaşayan reşit kişiler (ona bakmakla olan reşit altsoy hariç) ve konutu fiilen kullanan kişiler sorumludur (m. 4 f. 6).
Satıcıdan yöneticinin veya kooperatifin borç bulunmadığına dair, mümkünse güncel tarihli belgesini isteyin; sözleşmeye de böyle bir belgeyi senetten önce de sunma yükümlülüğünü yazın. Bu vesileyle aylık ödemelerin tutarını ve planlanan kararları, örneğin tadilat kararlarını sorun.
Bina ve dairenin durumu: hangi belgelere bakılır?
Bina denetimleri. Malik veya yönetici denetimleri yaptırmak zorundadır: gaz tesisatı ve baca kanalları en az yılda bir, binanın teknik durumu ile elektrik ve paratoner tesisatı en az 5 yılda bir (yapı kanunu m. 62 f. 1 b. 1 h. c ve b. 2, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 524). Yapı alanı 2000 m²’yi aşan binalarda denetim yılda iki kez, 31 Mayıs ve 30 Kasım’a kadar yapılır (m. 62 f. 1 b. 3). Yöneticiden son tutanakları isteyin: Onarım masraflarını üstlenmeden önce binanın, bacaların, gaz ve elektrik tesisatının durumunu gösterirler.
Enerji kimlik belgesi. Satıcı bunu noter senedi sırasında teslim eder (binaların enerji performansı kanunu m. 11 f. 1 b. 1, birleştirilmiş metin Dz.U. 2024 poz. 101) ve belgeyi alma hakkından vazgeçemezsiniz (m. 11 f. 4). Belge düzenlenmişse, göstergeleri ilanda yer almalıdır (m. 13). Ön sözleşmeden önce isteyin: Dairenin enerji ihtiyacını gösterir.
Daire fiyatının dışında ne ödersiniz?
PCC. İkinci el alımda medeni hukuk işlemleri vergisi (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) ödersiniz: piyasa değerinin %2’si. Vergiyi noter tahsil eder (PCC kanunu m. 4 b. 1, m. 6 f. 1 b. 1, m. 7 f. 1 b. 1 h. a, m. 10 f. 2, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 191). 31 Ağustos 2023’ten beri ilk daire alımında muafiyet vardır; kooperatif mülkiyet hakkı da buna dahildir (m. 9 b. 17). İki kişi birlikte alımda Yüksek İdare Mahkemesi (NSA) 7 Nisan 2026 tarihli kararında (III FSK 281/25) koşulları sağlayan alıcıya muafiyetin oransal olarak tanınabileceğini kabul etti. Bu tek bir davadaki karardır; bu yüzden senetten önce notere PCC’yi nasıl hesaplayacağını sorun.
Noter ücreti. Konut satış sözleşmesi için noter, azami ücret tarifesinin en çok yarısını alabilir (noter azami ücret tarifesi yönetmeliği § 6 b. 19, birleştirilmiş metin Dz.U. 2024 poz. 1566). 60.000 ile 1.000.000 zł arası değerler için azami ücret 1010 zł artı 60.000 zł’yi aşan kısmın %0,4’üdür (§ 3 b. 5). Ücrete %23 KDV eklenir. Konut kredisi için ipotek tesisinde ücret en çok tarifenin 1/4’üdür (§ 7 f. 1 b. 1), senedin sureti ise başlanan her sayfa için 6 zł’dir (§ 12 f. 1).
Mahkeme harçları (hukuk davalarında mahkeme masrafları kanunu, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 1228): mülkiyetin kütüğe yazılması 200 zł, ipoteğin yazılması 200 zł (m. 42 f. 1), kütük açılması 100 zł (m. 44 f. 1 b. 1), talebin yazılması 150 zł (m. 43 b. 3), kaydın silinmesi bu tutarların yarısı (m. 46).
Örnek, Ekim 2026 durumu (yukarıdaki hükümlere göre kendi hesabımız, kredisiz):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Daire fiyatı | 600.000 zł | 800.000 zł |
|---|---|---|
| PCC %2 (muafiyetsiz) | 12.000 zł | 16.000 zł |
| Satış sözleşmesi için noter ücreti, azami net | 1.585 zł | 1.985 zł |
| %23 KDV’li noter ücreti | 1.949,55 zł | 2.441,55 zł |
| Mülkiyetin kütüğe yazılması | 200 zł | 200 zł |
| Toplam (suretler hariç) | 14.149,55 zł | 18.641,55 zł |
Bunlar azami tutarlardır. Noter ücreti daha düşük belirleyebilir, PCC muafiyeti varsa en büyük kalem düşer.
Ön sözleşme: adi yazılı mı, noterde mi?
Ön sözleşme, satış sözleşmesinin esaslı hükümlerini belirlemelidir (k.c. m. 389 § 1). Asıl sözleşme için somut bir tarih yazın. Tarih yoksa ve ön sözleşmenin yapılmasından itibaren bir yıl içinde taraflardan hiçbiri süre belirlemezse, asıl sözleşmenin yapılması artık talep edilemez (m. 389 § 2).
Şekil, satıcı vazgeçerse ne yapabileceğinizi belirler:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Adi yazılı şekil | Noter senedi | |
|---|---|---|
| Karşı taraf sözleşmeden kaçınırsa | tazminat (m. 390 § 1) | satış sözleşmesinin yapılmasını talep edebilirsiniz (m. 390 § 2 ve m. 158 k.c.) |
| Talebin kütüğe yazılması | hayır | evet, III. bölümde (kütük kanunu m. 16 f. 2 b. 2) |
| Taleplerin zamanaşımı | satış sözleşmesinin yapılması gereken günden itibaren bir yıl (m. 390 § 3) | aynı |
Kütüğe yazılan talep, başkalarının sonradan edindiği haklara karşı da işler (kütük kanunu m. 17). Satıcı daireyi başkasına satmaya kalkarsa kayıt sizi korur. Maliyeti 150 zł, silinmesi 75 zł’dir (Ekim 2026 durumu). Yazımdan bir yıl geçmiş ve kimse hak yazımı için başvurmamışsa malik talebin silinmesini tek taraflı isteyebilir (m. 19 f. 1); bu yüzden satış sözleşmesini yazımdan sonra bir yıldan erken planlayın.
Krediyle alıyorsanız, ön sözleşmeye bankanın kararını hesaba katan bir süre yazın ve banka reddederse ödediğiniz tutara ne olacağını belirleyin. Kapora (zadatek) ile ön ödeme (zaliczka) arasındaki farkları ve sonuçlarını ayrıca anlatıyoruz: ön sözleşmede kapora mı, ön ödeme mi.
Yabancı olarak alıyorsanız durumunuz
Lehçe okumuyorsanız belgeler pratikte iki kat önem kazanır: Kütük, kira sözleşmesi, yönetimin belgeleri ve ön sözleşme Lehçedir; anlamanız gereken şeyi imzalıyorsunuz. Doğrulanmış kurallar (Ekim 2026 durumu):
- Noter işlemleri Lehçe yapılır. Tarafın talebi üzerine noter işlemi ek olarak yabancı dilde de yapabilir: ya kendisi (dil bilgisini yeminli tercüman gibi kanıtlamışsa) ya da yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) yardımıyla (noterlik kanunu m. 2 § 3, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 614).
- Katılımcılardan biri Lehçe bilmiyorsa ve çeviri eklenmemişse, noter senedi kendisi veya bir tercüman yardımıyla çevirmelidir (m. 87 § 1 b. 1). Bunu noterden ön sözleşme aşamasında isteyin ve metni önceden kendi dilinizde alın.
- Kütük, kira sözleşmesi ve yönetim belgelerinde yukarıdaki listeyi izleyin: Satıcıdan kopyalarını isteyin ve ön sözleşmeyi imzalamadan önce kilit bölümleri çevirtin.
İlandaki fiyat piyasa fiyatı mı?
Varşova ikinci el piyasasında 2026’da ortalama ilan fiyatları ortalama işlem fiyatlarının üzerindeydi. NBP’ye göre 2026’nın 2. çeyreğinde (Mart–Mayıs) ortalama ilan fiyatı 19.059 zł/m², işlem fiyatı 16.723 zł/m² idi. Fark yaklaşık 2,3 bin zł/m²’dir (NBP verilerine dayanan kendi hesabımız). Metrohouse ve Credipass barometresi aynı çeyrek için Varşova’da ortalama işlem fiyatını 15.823 zł/m² veriyor. Bu farklı bir örneklemdir (tek bir büro ağının işlemleri), o yüzden NBP ile ortalamasını almayın. 7 Ekim 2026 itibarıyla NBP veri tabanında 2026’nın 3. çeyreğine ait veri henüz yoktu.
Ortalama belirli bir daire hakkında bilgi vermez, ama ilan fiyatının pazarlık için bir başlangıç noktası olduğunu gösterir. İkinci el piyasanın geliştiriciden gelen dairelere göre durumunu Varşova’da sıfır ve ikinci el piyasa karşılaştırması yazımızda anlatıyoruz.
Ayrıca bakın: Varşova’da panel bina dairesi: kontrol listesi ve daire alımında emlak danışmanı komisyonunu kim öder.
FAQ
Polonya’da daire ön sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?
Hayır, ama şeklin sonuçları vardır. Ekim 2026 hukuki durumuna göre, adi yazılı ön sözleşmede satıcı vazgeçerse yalnızca tazminat talep edebilirsiniz (k.c. m. 390 § 1). Noter senedi şeklindeki ön sözleşme ise satış sözleşmesinin yapılmasını mahkemeden talep etmenize (k.c. m. 390 § 2 ve m. 158) ve talebinizin tapu kütüğüne yazılmasına olanak tanır.
Dairenin tapu kütüğünü (księga wieczysta) ücretsiz nasıl sorgularım?
Satıcıdan kütük numarasını isteyin ve Adalet Bakanlığı’nın ücretsiz kütük tarayıcısına girin. Kütükler herkese açıktır, numarayla görüntüleme ücretsizdir (kütük ve ipotek kanunu m. 2 ve m. 36⁴ f. 6, Ekim 2026 durumu). Tarayıcı çıktısı mahkemenin verdiği belge değerinde değildir (m. 36⁴ f. 7). Dört bölümün hepsini okuyun.
Dairede kayıtlı (adres kaydı olan) kişi satıştan sonra orada kalabilir mi?
Adres kaydı tek başına konut üzerinde hak doğurmaz: nüfus kayıtları kanununa göre yalnızca kayıt amacına hizmet eder (m. 28 f. 4, Ekim 2026 durumu). Kişi taşınmış ama kaydını sildirmemişse malik kayıt silme başvurusu yapabilir, silme idari kararla olur (m. 35). Kiracı farklıdır: kira sözleşmesi alıcıya geçer (k.c. m. 678 § 1).
Kiracılı daire alıyorum. Kira sözleşmesine uymak zorunda mıyım?
Evet. Alıcı, satıcının yerine kira ilişkisine girer (k.c. m. 678 § 1). Sözleşme belirli süreli, tarihi kesinleştirilmiş (data pewna) yazılı sözleşmeyse ve konut kiracıya teslim edilmişse, yalnızca alım nedeniyle feshedemezsiniz (m. 678 § 2, Ekim 2026 hukuki durumu). Ön sözleşmeden önce kira sözleşmesinin bir kopyasını isteyin.
İkinci el dairedeki ayıplardan satıcı sorumlu mu?
Taşınmazdaki ayıplara karşı ayıba karşı tekeffül (rękojmia) teslimden itibaren 5 yıl sürer (k.c. m. 568 § 1). Satıcı gerçek kişiyse taraflar sözleşmede bunu sınırlayabilir veya kaldırabilir; ancak satıcı ayıbı hileyle gizlediyse kaldırma geçerli olmaz (m. 558 § 2). Satıcı bir şirketse ve siz tüketici olarak alıyorsanız sınırlama yalnızca özel hükümlerde öngörülen hallerde mümkündür (m. 558 § 1). Ekim 2026 durumu.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.
Varşova’da ikinci el daire mi arıyorsunuz? Portaldaki ikinci el piyasası bölümüne göz atın veya ön sözleşmeyi imzalamadan önce bize yazın. Müşterilerimize 7 dilde hizmet veriyoruz. Aracı Vladyslav Moroz’dur (JDG, mesleki sorumluluk sigortası OC). Ücreti ve onu kimin ödeyeceğini aracılık sözleşmesinde belirliyoruz.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com