Bir daire buldunuz ve ilanda „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu“ yazıyor; Türkçesiyle dairenin kooperatif mülkiyet hakkı. Böyle bir alım güvenli olabilir: bu hak satılabilir, mirasa bırakılabilir ve tapu sicili (księga wieczysta) varsa ipotekle de yüklenebilir. Noterde satın alınır ve mülkiyet daireyle aynı PCC (hukuki işlem vergisi) ödenir. Alımın sizin için iyi olup olmadığını, ön sözleşmeden önce kontrol edeceğiniz iki şey belirler: hakkın tapu sicili var mı (ya da açılabilir mi) ve kooperatifin binanın altındaki arsa üzerinde hukuki bir dayanağı var mı? İpotekli kredi ve sonradan mülkiyete çevirme bunlara bağlıdır. Ekim 2026 hukuki durumunu anlatıyoruz.
Hukuki dayanak: Konut Kooperatifleri Kanunu (u.s.m., birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 889), Tapu Sicili ve İpotek Kanunu (u.k.w.h., Dz.U. 2026 poz. 1066) ve Daire Mülkiyeti Kanunu (u.w.l., Dz.U. 2026 poz. 232).
Kooperatif mülkiyet hakkı ayrı daire mülkiyetinden nasıl farklıdır?
Dairenin kooperatif mülkiyet hakkı sınırlı bir ayni haktır, dairenin mülkiyeti değildir. Yine de hukuki işlemlerde mülkiyete benzer davranır (m. 17² u.s.m., Ekim 2026 hukuki durumu):
- Devredilebilir, mirasçılara geçer ve icraya konu olabilir (ust. 1).
- Satışı inşaat katkı payını (wkład budowlany) da kapsar (ust. 3).
- Devir sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (ust. 4).
- Bu hakkın bir payı satılırken diğer ortak hak sahiplerinin önalım hakkı vardır (ust. 6).
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kooperatif mülkiyet hakkı | Ayrı daire mülkiyeti | |
|---|---|---|
| Dairenin tapu sicili (księga wieczysta) | mümkün, zorunlu değil (m. 1 ust. 3 u.k.w.h.) | var: tescil, mülkiyetin doğması için şarttır (m. 7 ust. 2 u.w.l.) |
| Kredi için ipotek | yalnızca hakkın sicili varsa (m. 67 u.k.w.h.) | evet |
| Satış şekli | noter senedi | noter senedi |
| Alımda PCC | %2 | %2 |
31 Temmuz 2007’den itibaren yeni kooperatif mülkiyet hakkı kurulmamaktadır (14 Haziran 2007 tarihli Kanun m. 7 ust. 1, Dz.U. 2007 nr 125 poz. 873). Geçiş döneminde, 31 Aralık 2012’ye kadar, kooperatifin arsa üzerinde hukuki dayanağı olmayan binalarda kiracılık hakkı (prawo lokatorskie) mülkiyet hakkına çevrilebiliyordu (Dz.U. 2009 nr 223 poz. 1779 sayılı Kanun m. 6 ust. 1). Yani her zaman uzun zaman önce kurulmuş bir hakkı satın alırsınız ve onun „kalitesi“ binanın ve arsanın geçmişine bağlıdır.
Tapu sicili: var mı, açılabilir mi?
Kooperatif mülkiyet hakkı için tapu sicili yalnızca mümkündür, zorunlu değildir: sicil „tutulabilir“ (m. 1 ust. 3 u.k.w.h., Ekim 2026 hukuki durumu). Uygulamada iki durumla karşılaşırsınız.
Hakkın tapu sicili var. Sicilin dört bölümü vardır, mülkiyet dairenin sicili gibi (m. 25 ust. 2 u.k.w.h.). Sicil herkese açıktır (m. 2) ve numarayla sicil sorgulama sayfasından görüntüleme ücretsizdir (m. 36⁴ ust. 6). Çıktının resmî belge gücü yoktur (m. 36⁴ ust. 7). Satıcıdan numarayı isteyin ve her ikinci el dairede olduğu gibi tüm bölümleri okuyun.
Hakkın tapu sicili yok. Sicil açılabilir. Dairenin tanımlanmasının dayanağı o zaman kooperatifin belgesidir (m. 26 ust. 2 u.k.w.h.). Şart: kooperatifin arsa üzerinde hukuki dayanağı olmalıdır; bir sonraki bölüme bakın. Satıcıya, senetten önce sicil açılması için başvuru yapıp yapmayacağını sorun ve bunu ön sözleşmeye yazın.
Kooperatifin daireye ilişkin belgesini sicilden bağımsız olarak edinmek iyi olur. Dikkat: Konut Kooperatifleri Kanunu’nda, kooperatifi satış için belge vermeye zorunlu kılan bir hüküm yoktur. Tapu sicili kanunu bu belgeyi, sicil açılırken dairenin tanımlanmasının dayanağı olarak gösterir (m. 26 ust. 2 u.k.w.h.). Bu yüzden belgeyi satıcıdan senetten bir hafta önce değil, erkenden isteyin.
Böyle bir daire için ipotekli kredi alabilir misiniz?
Dairenin kooperatif mülkiyet hakkı üzerinde ipotek kurulabilir (m. 65 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h.). Ancak ipotek yalnızca tapu siciline tescille doğar (m. 67, Ekim 2026 hukuki durumu). Sonuç basit: sicil yoksa ipotek yoktur, uygulamada ipotekli kredi de yoktur. Ombudsman (RPO), 21 Aralık 2015 tarihli yazısında, bankaların sicil açılamayan daireleri finanse etmeyi bıraktığına dikkat çekmişti.
Krediyle alıyorsanız:
- Hakkın sicili olup olmadığını öğrenin. Yoksa kooperatife arsa üzerinde hukuki dayanağı olup olmadığını ve sicilin açılıp açılamayacağını sorun.
- Bu bilgileri danışmanınıza veya bankaya ön sözleşmeden önce gösterin, kapora yatırdıktan sonra değil.
- Asıl sözleşme tarihini, sicil açılması ve kredi kararı için pay bırakarak belirleyin.
Kooperatif arsanın sahibi değilse ne olur?
Bu alımdaki en ciddi risktir. Yargıtay, 7 hâkimli kurul kararında (24 Mayıs 2013, III CZP 104/12) şöyle demiştir: Kooperatifin mülkiyeti ya da sürekli intifa hakkı olmayan arsa üzerindeki binada kurulan kooperatif mülkiyet hakkı, bu hakkın beklentisidir (ekspektatywa); onu açıklamak için tapu sicili açılması caiz değildir.
Alıcı için anlamı (Ekim 2026 itibarıyla):
- Böyle bir binada daireniz için sicil açılamaz, dolayısıyla ipotek kuramazsınız.
- Hak satılabilir (m. 17² ust. 1 u.s.m.), ama uygulamada onu çoğunlukla ipotekli kredisiz kişiler alabilir.
- Mülkiyete çevirme 6 ay içinde gerçekleşmek zorunda değildir, çünkü kooperatifin arsada mülkiyeti ya da sürekli intifa hakkı yoksa bu süre uygulanmaz (m. 17¹⁴ ust. 1¹ u.s.m.).
Nasıl kontrol edersiniz? Kooperatife yazılı olarak, binanın altındaki arsada mülkiyeti ya da sürekli intifa hakkı olup olmadığını sorun ve parselin tapu sicili numarasını isteyin. O sicilin II. bölümünde arsanın sahibini veya intifa hakkı sahibini görürsünüz.
Kanun koyucu bunu düzeltecek mi? Hükümet, konut kooperatiflerinin üzerine bina yaptığı arsalardaki hakların düzenlenmesine dair bir kanun tasarısı hazırlıyor (yasama çalışmaları listesindeki numara: UD335). Hükümet bilgisine göre sorun yaklaşık 100 bin daireyi ilgilendiriyor. 7 Ekim 2026’da tasarının durumu „açık“tır ve Sejm’e sunulmamıştır. Önceki dönemden bir tasarı (UD458) görüş alma aşamasında takılmıştır. Bu nedenle, arsa sorununu kanunun belirli bir tarihte çözeceği varsayımıyla daire almayın.
Ön sözleşmeden önce hangi belgeleri kontrol etmelisiniz?
Kooperatif mülkiyet hakkı olan daire için liste, Ekim 2026 itibarıyla:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Ne kontrol edilir | Nereden | Neden |
|---|---|---|
| Hakkın tapu sicili numarası | satıcı, sicil sorgulama sayfası | ipotek ve kredi (m. 67 u.k.w.h.) |
| Kooperatifin daireye ilişkin belgesi | kooperatif, satıcı aracılığıyla | sicil açılmasının dayanağı (m. 26 ust. 2 u.k.w.h.) |
| Kooperatifin arsa üzerindeki hukuki dayanağı | kooperatif, parselin tapu sicili | sicil açılabilmesi (III CZP 104/12) |
| Aidat borçları | kooperatifin belgesi | borcun ödenmesi mülkiyete çevirmenin şartıdır (m. 17¹⁴ ust. 1 pkt 2 u.s.m.) |
| Aidat tutarı ve hesaplanışı | kooperatif | talep üzerine hesap isteme hakkı (m. 4 ust. 6⁴ u.s.m.) |
| Hak sahibi kim | satıcının edinme senedi, sicil | pay söz konusuysa önalım hakkı vardır (m. 17² ust. 6 u.s.m.) |
Aidatlar. Kooperatifte ayın 10’una kadar ödenir; tüzük daha geç bir tarih öngörmüyorsa (m. 4 ust. 6² u.s.m.). Aidatlardan hak sahibiyle müteselsilen, onunla sürekli oturan reşit kişiler (onun bakımında olan reşit altsoy hariç) ve daireyi fiilen kullanan kişiler sorumludur (m. 4 ust. 6). Mümkün olduğunca güncel tarihli, borcu olmadığına dair belge isteyin ve ön sözleşmede satıcıyı bunu senetten önce de sunmakla yükümlü kılın.
Fiyatın dışında alım ne kadar tutar?
PCC. Kooperatif mülkiyet hakkını satın alırken piyasa değerinin %2’sini ödersiniz, mülkiyet daire gibi (PCC Kanunu m. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, Dz.U. 2026 poz. 191). Vergiyi noter tahsil eder (m. 10 ust. 2). 31 Ağustos 2023’ten beri geçerli olan, ilk daire için m. 9 pkt 17 muafiyeti, „konut niteliğindeki dairenin kooperatif mülkiyet hakkını“ açıkça kapsar. İki kişi birlikte alırsa Yüksek İdare Mahkemesi (NSA), 7 Nisan 2026 tarihli kararında (III FSK 281/25), muafiyetin koşulları sağlayan alıcıya orantılı olarak tanınabileceğini kabul etmiştir. Bu tek bir davadaki karardır; bu yüzden notere PCC’yi nasıl hesaplayacağını sorun.
Noter ücreti. Kooperatif mülkiyet hakkının devir sözleşmesi için noter, azami tarifenin en fazla yarısını alabilir (noter azami tarife yönetmeliği § 6 pkt 5, Dz.U. 2024 poz. 1566). 60.000 ile 1.000.000 PLN arası değerler için azami tarife, 1010 PLN artı 60.000 PLN’yi aşan tutarın %0,4’üdür (§ 3 pkt 5). Ücrete %23 KDV eklenir. Senedin bir nüshası, başlanan her sayfa için 6 PLN’dir (§ 12 ust. 1).
Örnek, Ekim 2026 itibarıyla (yukarıdaki hükümlere göre kendi hesabımız, kredisiz ve mahkeme harçları olmadan):
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Hakkın fiyatı | 600.000 PLN | 800.000 PLN |
|---|---|---|
| PCC %2 (muafiyet olmadan) | 12.000 PLN | 16.000 PLN |
| Devir sözleşmesi ücreti, azami net | 1.585 PLN | 1.985 PLN |
| Ücret, %23 KDV dahil | 1.949,55 PLN | 2.441,55 PLN |
| Toplam (nüshalar hariç) | 13.949,55 PLN | 18.441,55 PLN |
Bunlar azami tutarlardır. Kredi kullanırsanız ipotek kurulması için noter ücreti (en fazla tarifenin dörtte biri, § 7 ust. 1 pkt 1) ve ipoteğin tescili için 200 PLN mahkeme harcı eklenir (Hukuk Davalarında Mahkeme Giderleri Kanunu m. 42 ust. 1, Dz.U. 2025 poz. 1228). Tapu sicili açılması 100 PLN’dir (m. 44 ust. 1 pkt 1). Hakkın zaten sicili varsa yeni hak sahibinin tescil harcının tutarını noter doğrular.
Alımdan sonra üyelik, aidatlar ve kiralama
Üyelik. Hakkı edinme sözleşmesinin yapıldığı anda başlar ve hakkın devredildiği anda sona erer (m. 3 ust. 3² pkt 3 ve ust. 6 pkt 2 u.s.m.). Evlilik dışında iki kişi birlikte alırsanız kooperatif üyesi yalnızca biriniz olabilir. Hak eşlere birlikte aitse iki eş de üyedir (m. 3 ust. 2 u.s.m.).
Aidatlar. Üye olmayan hak sahipleri, üyelerle aynı kurallarla öder (m. 4 ust. 1 ve 1¹ u.s.m.). Talebiniz üzerine kooperatif aidat hesabını sunmak zorundadır (ust. 6⁴). Aidat değişikliğini en az 3 ay önceden, ay sonu için, yazılı gerekçeyle bildirir (ust. 7). Yardımcı hizmet bedelleri (ör. enerji, gaz, su, atık su, çöp) değişikliğini ödeme süresi dolmadan en az 14 gün önce bildirir (ust. 7¹). Aidat değişikliğine mahkemede itiraz edebilirsiniz ve değişikliğin haklılığını kanıtlama yükü kooperatife aittir (ust. 8). Ekim 2026 hukuki durumu.
Kiralama. Kiralama dairenin kullanım şeklini ya da amacını değiştirmiyorsa kooperatifin izni gerekmez. Kiralama aidat tutarını etkiliyorsa kooperatife yazılı bildirim yaparsınız (m. 17¹⁶ ust. 1 u.s.m.).
Hakkı mülkiyete çevirmeye değer mi?
Yazılı talep üzerine kooperatif dairenin mülkiyetini size devreder. Şart, daireye düşen, kooperatifin inşaata bağlı borç payının (kredisinin ilgili kısmı ve faizleriyle birlikte) ve aidat borçlarının ödenmesidir (m. 17¹⁴ ust. 1 pkt 1 ve 2 u.s.m.). Kooperatifin bunun için talep tarihinden 6 ayı vardır; taşınmazın hukuki durumu belirsizse (Gayrimenkul Yönetimi Kanunu m. 113 ust. 6 anlamında) veya kooperatifin arsada mülkiyeti ya da sürekli intifa hakkı yoksa bu süre uygulanmaz (ust. 1¹).
Maliyetler (Ekim 2026 itibarıyla):
- Noter ücreti, asgari ücretin dörtte biridir (m. 17¹⁴ ust. 3). 2026’da 4.806 PLN asgari ücretle (Dz.U. 2025 poz. 1242) bu, bu sözleşmedeki tüm noter işlemleri için 1.201,50 PLN eder; ödenecek tutarı, varsa KDV’siyle birlikte noterden teyit edin.
- Tapu siciline ilişkin mahkeme giderlerini siz karşılarsınız (ust. 2).
Mülkiyete çevirmeden sonra kooperatif hakkı için tutulan sicil, taşınmazın tapu sicili olur (m. 24¹ ust. 2 u.k.w.h.). Yani çevirmeyi alımdan sonraya planlayabilirsiniz, ama yalnızca arsa düzenliyse. Daire planınız kredi ya da kredili alıcıya sonraki satışı içeriyorsa bunu kapora vermeden önce kontrol edin. Kaporayı sözleşmede nasıl güvenceye alacağınızı ön sözleşmede kapora mı, ön ödeme mi rehberinde anlatıyoruz.
Kooperatif iflas ederse hakkınıza ne olur?
Kooperatifin tasfiyesinde ya da iflasında veya taşınmazının icrasında, binanın alıcısı başka bir konut kooperatifi olmuyorsa, kooperatif mülkiyet hakkı ayrı daire mülkiyetine dönüşür (m. 17¹⁸ ust. 1 u.s.m., Ekim 2026 hukuki durumu). Hakkınız kooperatifle birlikte yok olmaz.
Baktığınız daire panel (wielka płyta) bir binadaysa böyle bir binada nelere bakmalısınız rehberine de göz atın. Kayıt (zameldowanie), kiracılar ve enerji kimlik belgesi gibi diğer noktaları ikinci el daire için eksiksiz kontrol listesinde bulursunuz.
Yabancı olarak durumunuz: Lehçe belgeler
Bu alımla ilgili tüm belgeler Lehçedir: kooperatifin belgesi, tapu sicili, tüzük. Sicil numarasını ve kooperatifin arsaya ilişkin cevabını, noterde ilk kez görmek yerine kapora vermeden önce elinizde bulundurun. Noter işlemleri Lehçe yapılır; ancak taraflardan birinin talebi üzerine noter bunları yabancı dilde de yapabilir, kendisi ya da yeminli tercüman aracılığıyla (Noterlik Kanunu m. 2 § 3 ve m. 87 § 1 pkt 1, Ekim 2026 hukuki durumu). İmzadan önce taslağı çeviriyle birlikte okumak için kendinize zaman tanıyın.
Devamında okuyun: Varşova’da kamienica dairesi satın alma ve daire alımında aracılık sözleşmesi.
FAQ
Kooperatif mülkiyet hakkı, dairenin mülkiyetiyle aynı şey midir?
Hayır. Bu sınırlı bir ayni haktır, mülkiyet değildir; ancak Ekim 2026 hukuki durumuna göre devredilebilir, mirasçılara geçer ve icraya konu olabilir (Konut Kooperatifleri Kanunu m. 17² ust. 1). Satış noter senedi gerektirir (m. 17² ust. 4). Hak, yazılı talep üzerine daire mülkiyetine çevrilebilir (m. 17¹⁴ ust. 1).
Kooperatif mülkiyet hakkı olan daire için ipotekli konut kredisi alabilir miyim?
Bu hak üzerinde ipotek kurulabilir (Tapu Sicili ve İpotek Kanunu m. 65 ust. 2 pkt 2), ancak ipotek yalnızca tapu siciline (księga wieczysta) tescille doğar (m. 67). Sicil yoksa ipotek de yoktur, uygulamada kredi de yoktur. Kooperatifin arsa üzerinde mülkiyeti veya sürekli intifa hakkı yoksa daire için sicil açılamaz (Yargıtay kararı III CZP 104/12). Ekim 2026 itibarıyla.
Kooperatif mülkiyet hakkı satın alırken PCC ödenir mi?
Evet. Ekim 2026 hukuki durumuna göre PCC, mülkiyet daire gibi piyasa değerinin %2’sidir (PCC Kanunu m. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ve noter tahsil eder. İlk daire için m. 9 pkt 17 muafiyeti, konut niteliğindeki dairenin kooperatif mülkiyet hakkını da açıkça kapsar.
Kooperatif hakkını mülkiyete çevirmenin maliyeti nedir?
Ekim 2026 itibarıyla noter ücreti asgari ücretin dörtte biridir (Konut Kooperatifleri Kanunu m. 17¹⁴ ust. 3); 2026’da tüm noter işlemleri için toplam 1.201,50 PLN eder. Buna tapu siciline ilişkin mahkeme harçları eklenir. Şart, daireye düşen inşaat borcu payının ve ödenmemiş aidatların ödenmesidir. Kooperatifin 6 ayı vardır; taşınmazın hukuki durumu belirsizse (Gayrimenkul Yönetimi Kanunu m. 113 ust. 6 anlamında) veya kooperatifin arsada mülkiyeti ya da sürekli intifa hakkı yoksa bu süre uygulanmaz.
Satın aldıktan sonra kooperatife üye olmam gerekir mi?
Üyelik, hakkı edinme sözleşmesinin yapıldığı anda başlar ve hakkın devredildiği anda sona erer (Konut Kooperatifleri Kanunu m. 3 ust. 3² pkt 3 ve ust. 6 pkt 2, Ekim 2026 itibarıyla). Hak birden fazla kişiye aitse yalnızca biri üye olabilir; hak eşlere birlikte aitse bu kural uygulanmaz (m. 3 ust. 5).
Kooperatif mülkiyet hakkı olan daireyi kiraya verebilir miyim?
Evet. Ekim 2026 hukuki durumuna göre kiralama dairenin kullanım şeklini veya amacını değiştirmiyorsa kooperatifin izni gerekmez. Kiralama aidat tutarını etkiliyorsa kooperatife yazılı bildirim yapmanız gerekir (Konut Kooperatifleri Kanunu m. 17¹⁶ ust. 1).
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum: Ekim 2026.
Kooperatif mülkiyet hakkı olan bir daireye mi bakıyorsunuz? Varşova ikinci el piyasası ilanlarına göz atın veya ön sözleşmeyi imzalayıp kapora yatırmadan önce bize yazın. Müşterilerimize 7 dilde hizmet veriyoruz. Aracı, Vladyslav Moroz’dur (JDG, mesleki sorumluluk sigortası OC). Ücreti ve kimin ödeyeceğini aracılık sözleşmesinde belirleriz.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com