Ha trovato un appartamento e nell’annuncio compare „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu“, in italiano il diritto di proprietà cooperativo su un appartamento. L’acquisto può essere sicuro: il diritto si può vendere e lasciare in eredità e, se ha un registro fondiario, gravare di ipoteca. Si compra dal notaio, con la stessa PCC (imposta sugli atti civili) di un appartamento in proprietà. Se per Lei sia un buon acquisto lo decidono due cose da verificare prima del contratto preliminare: se il diritto ha (o può avere) un registro fondiario (księga wieczysta) e se la cooperativa ha un titolo sul terreno sotto l’edificio. Da queste dipendono il mutuo ipotecario e la successiva trasformazione in proprietà. Descriviamo la situazione normativa a ottobre 2026.
Base giuridica: legge sulle cooperative edilizie (u.s.m., testo unico Dz.U. 2026 pos. 889), legge sui registri fondiari e sull’ipoteca (u.k.w.h., Dz.U. 2026 pos. 1066) e legge sulla proprietà degli appartamenti (u.w.l., Dz.U. 2026 pos. 232).
In che cosa il diritto cooperativo differisce dalla proprietà separata?
Il diritto di proprietà cooperativo su un appartamento è un diritto reale limitato, non la proprietà dell’appartamento. Nella circolazione si comporta però in modo simile alla proprietà (art. 17² u.s.m., situazione a ottobre 2026):
- è cedibile, si trasmette agli eredi e può essere pignorato (comma 1);
- la sua vendita comprende il contributo di costruzione (wkład budowlany, comma 3);
- il contratto di cessione si conclude con atto notarile (comma 4);
- se si vende una quota del diritto, gli altri contitolari hanno il diritto di prelazione (comma 6).
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| Diritto di proprietà cooperativo | Proprietà separata dell’appartamento | |
|---|---|---|
| Registro fondiario dell’appartamento (księga wieczysta) | possibile, non obbligatorio (art. 1 comma 3 u.k.w.h.) | c’è: l’iscrizione è condizione perché nasca la proprietà (art. 7 comma 2 u.w.l.) |
| Ipoteca per il mutuo | solo se il diritto ha il registro (art. 67 u.k.w.h.) | sì |
| Forma della vendita | atto notarile | atto notarile |
| PCC all’acquisto | 2% | 2% |
Dal 31 luglio 2007 non si costituiscono più nuovi diritti di proprietà cooperativi (art. 7 comma 1 della legge del 14 giugno 2007, Dz.U. 2007 n. 125 pos. 873). In via transitoria, fino al 31 dicembre 2012, si poteva ancora trasformare il diritto di locazione cooperativo (prawo lokatorskie) in diritto di proprietà negli edifici il cui terreno la cooperativa non aveva titolo di detenere (art. 6 comma 1 della legge Dz.U. 2009 n. 223 pos. 1779). Lei acquista quindi sempre un diritto costituito molto tempo fa, e la sua „qualità“ dipende dalla storia dell’edificio e del terreno.
Registro fondiario: c’è e si può aprire?
Per il diritto di proprietà cooperativo il registro fondiario è solo possibile, non obbligatorio: i registri „possono“ essere tenuti (art. 1 comma 3 u.k.w.h., situazione a ottobre 2026). In pratica si incontrano due situazioni.
Il diritto ha il registro fondiario. Il registro ha quattro sezioni, come quello di un appartamento in proprietà (art. 25 comma 2 u.k.w.h.). I registri sono pubblici (art. 2) e la consultazione tramite numero nel portale di consultazione dei registri è gratuita (art. 36⁴ comma 6). La stampa non ha valore di documento ufficiale (art. 36⁴ comma 7). Chieda al venditore il numero e legga tutte le sezioni, come per qualsiasi appartamento usato.
Il diritto non ha il registro. Si può aprire. La base per l’individuazione dell’appartamento è allora il certificato della cooperativa (art. 26 comma 2 u.k.w.h.). Condizione: la cooperativa deve avere un titolo sul terreno, come spiega la sezione successiva. Chieda al venditore se presenterà la domanda di apertura del registro prima dell’atto e lo metta per iscritto nel contratto preliminare.
Conviene avere il certificato della cooperativa sull’appartamento a prescindere dal registro. Attenzione: nella legge sulle cooperative edilizie non c’è una norma che obblighi la cooperativa a rilasciare un certificato per la vendita. La legge sui registri fondiari lo indica come base per l’individuazione dell’appartamento all’apertura del registro (art. 26 comma 2 u.k.w.h.). Chieda quindi il documento al venditore con anticipo, non una settimana prima dell’atto.
Otterrà un mutuo ipotecario per un appartamento così?
Sul diritto di proprietà cooperativo si può costituire un’ipoteca (art. 65 comma 2 punto 2 u.k.w.h.). L’ipoteca nasce però solo con l’iscrizione nel registro fondiario (art. 67, situazione a ottobre 2026). La conclusione è semplice: senza registro fondiario non c’è ipoteca e, in pratica, non c’è nemmeno un mutuo ipotecario. Il Difensore civico (RPO), in una lettera del 21 dicembre 2015, segnalava che le banche avevano smesso di finanziare appartamenti per i quali il registro non si può aprire.
Se acquista con un mutuo:
- Accerti se il diritto ha il registro. Se no, chieda alla cooperativa se ha un titolo sul terreno e se il registro si può aprire.
- Mostri queste informazioni al consulente o alla banca prima del contratto preliminare, non dopo il versamento della caparra.
- Fissi la data del contratto definitivo con un margine per l’apertura del registro e per la decisione della banca.
Terreno della cooperativa: e se la cooperativa non ne è proprietaria?
È il rischio più serio di un acquisto del genere. La Corte suprema, nella delibera di 7 giudici del 24 maggio 2013 (III CZP 104/12), ha stabilito: il diritto di proprietà cooperativo costituito in un edificio su un terreno di cui alla cooperativa non spetta né la proprietà né l’usufrutto perpetuo costituisce un’aspettativa (ekspektatywa) di tale diritto; l’apertura di un registro fondiario per renderla pubblica non è ammissibile.
Che cosa significa per l’acquirente (situazione a ottobre 2026):
- in un edificio simile non si può aprire il registro per il Suo appartamento, quindi non può costituire ipoteca;
- il diritto si può vendere (art. 17² comma 1 u.s.m.), ma in pratica lo possono comprare soprattutto persone senza mutuo ipotecario;
- la trasformazione in proprietà non deve avvenire entro 6 mesi, perché tale termine non vale se alla cooperativa non spetta né la proprietà né l’usufrutto perpetuo del terreno (art. 17¹⁴ comma 1¹ u.s.m.).
Come verificarlo. Chieda per iscritto alla cooperativa se ha la proprietà o l’usufrutto perpetuo del terreno sotto l’edificio e si faccia dare il numero del registro fondiario della particella. Nella sezione II di quel registro vedrà chi è il proprietario o il titolare dell’usufrutto perpetuo.
Il legislatore rimedierà? Il governo prepara un progetto di legge per regolare i diritti sui terreni edificati dalle cooperative edilizie (numero nell’elenco dei lavori legislativi: UD335). Secondo il governo il problema riguarda circa 100 mila appartamenti. Al 7 ottobre 2026 il progetto ha lo stato „aperto“ e non è stato presentato alla Dieta (Sejm). Un progetto precedente, della legislatura passata (UD458), si è fermato alla fase di concertazione. Non acquisti dunque un appartamento dando per scontato che la legge risolva il problema del terreno entro una data precisa.
Quali documenti verificare prima del contratto preliminare?
Elenco per un appartamento con diritto di proprietà cooperativo, situazione a ottobre 2026:
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| Cosa verificare | Dove | Perché |
|---|---|---|
| Numero del registro fondiario del diritto | venditore, portale dei registri | ipoteca e mutuo (art. 67 u.k.w.h.) |
| Certificato della cooperativa sull’appartamento | cooperativa, tramite il venditore | base per aprire il registro (art. 26 comma 2 u.k.w.h.) |
| Titolo della cooperativa sul terreno | cooperativa, registro fondiario della particella | possibilità di aprire il registro (III CZP 104/12) |
| Arretrati nelle spese | certificato della cooperativa | il pagamento del debito condiziona la trasformazione (art. 17¹⁴ comma 1 punto 2 u.s.m.) |
| Importo delle spese e loro calcolo | cooperativa | diritto al calcolo su richiesta (art. 4 comma 6⁴ u.s.m.) |
| Chi è titolare | atto di acquisto del venditore, registro | in caso di quota spetta la prelazione (art. 17² comma 6 u.s.m.) |
Spese. Nella cooperativa si pagano entro il 10 del mese, salvo che lo statuto preveda un termine successivo (art. 4 comma 6² u.s.m.). Delle spese rispondono in solido con il titolare le persone maggiorenni che convivono stabilmente con lui (salvo i discendenti maggiorenni a suo carico) e le persone che utilizzano di fatto l’appartamento (art. 4 comma 6). Chieda un certificato di assenza di arretrati con data il più possibile recente e, nel contratto preliminare, obblighi il venditore a presentarlo anche prima dell’atto.
Quanto costa l’acquisto oltre al prezzo?
PCC. Acquistando il diritto di proprietà cooperativo paga il 2% del valore di mercato, come per un appartamento in proprietà (art. 7 comma 1 punto 1 lett. a della legge sulla PCC, Dz.U. 2026 pos. 191). La riscuote il notaio (art. 10 comma 2). L’esenzione per la prima casa dell’art. 9 punto 17, in vigore dal 31 agosto 2023, comprende espressamente il „diritto di proprietà cooperativo su un appartamento a uso abitativo“. In caso di acquisto in due, la Corte suprema amministrativa (NSA), con sentenza del 7 aprile 2026 (III FSK 281/25), ha ritenuto che l’esenzione possa spettare proporzionalmente a chi tra gli acquirenti soddisfa le condizioni. È una sentenza in un singolo caso, per questo chieda al notaio come calcolerà la PCC.
Tariffa notarile. Per il contratto di cessione del diritto di proprietà cooperativo il notaio può riscuotere al massimo la metà della tariffa massima (§ 6 punto 5 del regolamento sulle tariffe notarili massime, Dz.U. 2024 pos. 1566). Per valori da 60.000 a 1.000.000 PLN la tariffa massima è 1010 PLN più lo 0,4% dell’eccedenza oltre 60.000 PLN (§ 3 punto 5). Alla tariffa si aggiunge l’IVA al 23%. La copia dell’atto costa 6 PLN per ogni pagina iniziata (§ 12 comma 1).
Esempio, situazione a ottobre 2026 (calcolo nostro secondo le norme sopra, senza mutuo e senza tasse giudiziarie):
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| Prezzo del diritto | 600.000 PLN | 800.000 PLN |
|---|---|---|
| PCC 2% (senza esenzione) | 12.000 PLN | 16.000 PLN |
| Tariffa per il contratto di cessione, massimo netto | 1.585 PLN | 1.985 PLN |
| Tariffa con IVA 23% | 1.949,55 PLN | 2.441,55 PLN |
| Totale (senza copie) | 13.949,55 PLN | 18.441,55 PLN |
Sono importi massimi. Con un mutuo si aggiungono la tariffa per la costituzione dell’ipoteca (al massimo un quarto della tariffa, § 7 comma 1 punto 1) e la tassa giudiziaria per l’iscrizione dell’ipoteca, 200 PLN (art. 42 comma 1 della legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili, Dz.U. 2025 pos. 1228). L’apertura del registro fondiario costa 100 PLN (art. 44 comma 1 punto 1). Se il diritto ha già un registro, l’importo della tassa per l’iscrizione del nuovo titolare Le sarà confermato dal notaio.
Appartenenza, spese e affitto dopo l’acquisto
Appartenenza. Nasce con la conclusione del contratto di acquisto del diritto e cessa con la sua cessione (art. 3 comma 3² punto 3 e comma 6 punto 2 u.s.m.). Se acquistate in due senza essere sposati, può essere socio della cooperativa solo uno di voi. Quando il diritto spetta congiuntamente ai coniugi, sono soci entrambi (art. 3 comma 2 u.s.m.).
Spese. I titolari che non sono soci pagano alle stesse condizioni dei soci (art. 4 comma 1 e 1¹ u.s.m.). Su Sua richiesta la cooperativa deve presentare il calcolo delle spese (comma 6⁴). Comunica le modifiche delle spese con almeno 3 mesi di anticipo, per la fine del mese, con motivazione scritta (comma 7). Comunica le modifiche delle spese per le utenze (tra cui energia, gas, acqua, scarichi, rifiuti) con almeno 14 giorni di anticipo rispetto alla scadenza del pagamento (comma 7¹). Può impugnare in tribunale la modifica delle spese e l’onere di provarne la fondatezza grava sulla cooperativa (comma 8). Situazione normativa a ottobre 2026.
Affitto. Il consenso della cooperativa non serve se l’affitto non modifica il modo di utilizzo né la destinazione dell’appartamento. Se l’affitto incide sull’importo delle spese, informa la cooperativa per iscritto (art. 17¹⁶ comma 1 u.s.m.).
Conviene trasformare il diritto in proprietà?
Su richiesta scritta la cooperativa trasferisce a Lei la proprietà dell’appartamento. La condizione è il pagamento della quota dei debiti della cooperativa legati alla costruzione che spetta all’appartamento (compresa la parte corrispondente del suo mutuo con gli interessi) e dei debiti per le spese (art. 17¹⁴ comma 1 punti 1 e 2 u.s.m.). La cooperativa ha 6 mesi dalla presentazione della richiesta, salvo che l’immobile abbia uno stato giuridico non regolato (ai sensi dell’art. 113 comma 6 della legge sulla gestione dei beni immobili) o che la cooperativa non abbia né proprietà né usufrutto perpetuo del terreno (comma 1¹).
Costi (a ottobre 2026):
- la tariffa notarile è un quarto del salario minimo (art. 17¹⁴ comma 3). Con un salario minimo di 4.806 PLN nel 2026 (Dz.U. 2025 pos. 1242) sono 1.201,50 PLN per l’insieme degli atti notarili di questo contratto; l’importo da pagare, con l’eventuale IVA, lo faccia confermare dal notaio;
- le spese giudiziarie legate al registro fondiario sono a Suo carico (comma 2).
Dopo la trasformazione, il registro tenuto per il diritto cooperativo diventa il registro fondiario dell’immobile (art. 24¹ comma 2 u.k.w.h.). La trasformazione si può quindi pianificare per il periodo successivo all’acquisto, ma solo se il terreno è regolato. Se il Suo piano per l’appartamento prevede un mutuo o una successiva vendita a un acquirente con mutuo, lo verifichi prima della caparra. Come tutelarla nel contratto lo spieghiamo nella guida caparra o acconto nel contratto preliminare.
Che cosa accade al Suo diritto se la cooperativa fallisce?
In caso di liquidazione o fallimento della cooperativa o di esecuzione sul suo immobile, se l’edificio non è acquistato da un’altra cooperativa edilizia, il diritto di proprietà cooperativo si trasforma in proprietà separata dell’appartamento (art. 17¹⁸ comma 1 u.s.m., situazione a ottobre 2026). Il Suo diritto non scompare insieme alla cooperativa.
Se l’appartamento che sta visitando è in un edificio di grande pannello prefabbricato (wielka płyta), veda anche la guida su cosa controllare in un edificio di questo tipo. Gli altri punti, come residenza anagrafica, inquilini e attestato energetico, li trova nella lista di controllo completa per l’appartamento usato.
Se non legge il polacco: acquistare da straniero
Tutti i documenti di questo acquisto sono in polacco: il certificato della cooperativa, il registro fondiario, lo statuto. Il numero del registro e la risposta della cooperativa sul terreno è meglio averli in mano prima della caparra, invece di vederli per la prima volta dal notaio. Gli atti notarili si compiono in polacco, ma su richiesta di una parte il notaio può compierli anche in lingua straniera, di persona o con un traduttore giurato (legge sul notariato, art. 2 § 3 e art. 87 § 1 punto 1, situazione a ottobre 2026). Si conceda il tempo di leggere la bozza con la traduzione prima di firmare.
Da leggere anche: acquistare un appartamento in una kamienica a Varsavia e il contratto di mediazione per l’acquisto di un appartamento.
FAQ
Il diritto di proprietà cooperativo su un appartamento coincide con la proprietà?
No. È un diritto reale limitato, non la proprietà dell’appartamento, ma secondo la situazione normativa a ottobre 2026 è cedibile, si trasmette agli eredi e può essere pignorato (art. 17² comma 1 della legge sulle cooperative edilizie). La vendita richiede un atto notarile (art. 17² comma 4). Su richiesta scritta il diritto può essere trasformato in proprietà separata dell’appartamento (art. 17¹⁴ comma 1).
Posso ottenere un mutuo ipotecario per un appartamento con diritto di proprietà cooperativo?
Sul diritto si può costituire un’ipoteca (art. 65 comma 2 punto 2 della legge sui registri fondiari e sull’ipoteca), ma essa nasce solo con l’iscrizione nel registro fondiario (art. 67). Senza registro non c’è ipoteca e, in pratica, nemmeno mutuo. Se la cooperativa non ha un titolo sul terreno, per l’appartamento non si può aprire il registro (delibera della Corte suprema III CZP 104/12). Situazione a ottobre 2026.
Con l’acquisto del diritto cooperativo si paga l’imposta PCC?
Sì. Secondo la situazione normativa a ottobre 2026 la PCC è il 2% del valore di mercato, come per un appartamento in proprietà (art. 7 comma 1 punto 1 lett. a della legge sulla PCC) e la riscuote il notaio. L’esenzione per la prima casa dell’art. 9 punto 17 comprende espressamente anche il diritto di proprietà cooperativo su un appartamento a uso abitativo.
Quanto costa trasformare il diritto cooperativo in proprietà?
A ottobre 2026 la tariffa notarile è un quarto del salario minimo (art. 17¹⁴ comma 3 della legge sulle cooperative edilizie), cioè 1.201,50 PLN nel 2026 per l’insieme degli atti notarili. Si aggiungono le tasse giudiziarie per le iscrizioni nel registro fondiario. La condizione è il pagamento della quota di debiti della cooperativa legati alla costruzione che spetta all’appartamento e delle spese arretrate. La cooperativa ha 6 mesi, salvo che l’immobile abbia uno stato giuridico non regolato (ai sensi dell’art. 113 comma 6 della legge sulla gestione dei beni immobili) o che la cooperativa non abbia né proprietà né usufrutto perpetuo del terreno.
Dopo l’acquisto devo diventare socio della cooperativa?
L’appartenenza nasce con la conclusione del contratto di acquisto del diritto e cessa con la sua cessione (art. 3 comma 3² punto 3 e comma 6 punto 2 della legge sulle cooperative edilizie, situazione a ottobre 2026). Se il diritto spetta a più persone, può essere socio una sola di esse, salvo che spetti congiuntamente ai coniugi (art. 3 comma 5).
Posso affittare un appartamento con diritto di proprietà cooperativo?
Sì. Secondo la situazione normativa a ottobre 2026 non serve il consenso della cooperativa se l’affitto non modifica il modo di utilizzo né la destinazione dell’appartamento. Se l’affitto incide sull’importo delle spese, occorre informare la cooperativa per iscritto (art. 17¹⁶ comma 1 della legge sulle cooperative edilizie).
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale né fiscale. Situazione normativa a ottobre 2026.
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