Вы нашли квартиру, а в объявлении указано «spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu» (кооперативное вещное право на квартиру, ниже — «кооперативное право»). Такая покупка может быть безопасной: это право можно продать и унаследовать, а если у него есть земельно-ипотечная книга, то и заложить в банке. Оформляется оно у нотариуса, а налог PCC такой же, как при покупке квартиры в собственность. Подходит ли вам такая покупка, решают две проверки до предварительного договора: есть ли у права земельно-ипотечная книга (или может ли она быть открыта) и есть ли у кооператива правовой титул на землю под домом. От них зависят ипотека и последующее преобразование права в собственность. Описываем правовое состояние на октябрь 2026 г.
Правовая основа: закон о жилищных кооперативах (u.s.m., единый текст Dz.U. 2026 poz. 889), закон о земельно-ипотечных книгах и ипотеке (u.k.w.h., единый текст Dz.U. 2026 poz. 1066) и закон о собственности помещений (u.w.l., единый текст Dz.U. 2026 poz. 232).
Чем кооперативное право отличается от отдельной собственности на квартиру?
Кооперативное право на квартиру — это ограниченное вещное право, а не собственность на помещение. В обороте оно, однако, ведёт себя похоже на собственность (art. 17² u.s.m., правовое состояние на октябрь 2026 г.):
- его можно продать, оно переходит к наследникам и допускает взыскание (ust. 1);
- при продаже передаётся и строительный взнос (ust. 3);
- договор отчуждения заключается в форме нотариального акта (ust. 4);
- при продаже доли в этом праве остальным совладельцам принадлежит преимущественное право покупки (ust. 6).
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Кооперативное право | Отдельная собственность на квартиру | |
|---|---|---|
| Земельно-ипотечная книга помещения | возможна, но не обязательна (art. 1 ust. 3 u.k.w.h.) | есть: запись — условие возникновения собственности (art. 7 ust. 2 u.w.l.) |
| Ипотека под кредит | только если у права есть книга (art. 67 u.k.w.h.) | да |
| Форма продажи | нотариальный акт | нотариальный акт |
| PCC при покупке | 2% | 2% |
Новые кооперативные права не устанавливаются с 31 июля 2007 г. (art. 7 ust. 1 закона от 14 июня 2007 г., Dz.U. 2007 nr 125 poz. 873). Временно, до 31 декабря 2012 г., можно было ещё преобразовывать квартирантское право (prawo lokatorskie) в вещное в домах, землёй под которыми кооператив не владел (art. 6 ust. 1 закона Dz.U. 2009 nr 223 poz. 1779). Поэтому вы покупаете всегда право, установленное давно, а его «качество» зависит от истории дома и земли.
Земельно-ипотечная книга: есть ли она и можно ли её открыть?
Для кооперативного права книга лишь возможна, но не обязательна: земельно-ипотечные книги «могут» вестись (art. 1 ust. 3 u.k.w.h., правовое состояние на октябрь 2026 г.). На практике вам встретятся две ситуации.
У права есть земельно-ипотечная книга (księga wieczysta). В ней четыре раздела, как и в книге квартиры в собственности (art. 25 ust. 2 u.k.w.h.). Книги открыты для всех (art. 2), а просмотр по номеру в веб-обозревателе земельно-ипотечных книг бесплатен (art. 36⁴ ust. 6). Распечатка не имеет силы официального документа (art. 36⁴ ust. 7). Попросите у продавца номер и прочитайте все разделы, как при любой квартире с вторичного рынка.
У права нет книги. Её можно открыть. Основанием для обозначения помещения служит тогда справка кооператива (art. 26 ust. 2 u.k.w.h.). Условие: у кооператива должен быть правовой титул на землю, о чём в следующем разделе. Спросите продавца, подаст ли он заявление об открытии книги до сделки, и запишите это в предварительный договор.
Справку кооператива о помещении стоит иметь независимо от книги. Обратите внимание: в законе о жилищных кооперативах нет нормы, которая обязывала бы кооператив выдавать справку для целей продажи. Закон о земельно-ипотечных книгах называет её основанием для обозначения помещения при открытии книги (art. 26 ust. 2 u.k.w.h.). Поэтому попросите у продавца этот документ заранее, а не за неделю до сделки.
Дадут ли ипотеку на такую квартиру?
Ипотеку на кооперативном праве на квартиру установить можно (art. 65 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h.). Но ипотека возникает только с записью в земельно-ипотечную книгу (art. 67, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Вывод простой: без книги нет ипотеки, а на практике нет и ипотечного кредита. Уполномоченный по правам граждан в письме от 21 декабря 2015 г. указывал, что банки перестали кредитовать помещения, для которых книгу открыть нельзя.
Если вы покупаете с кредитом:
- Выясните, есть ли у права книга. Если нет, спросите кооператив, есть ли у него правовой титул на землю и можно ли открыть книгу.
- Покажите эти сведения кредитному консультанту или банку до предварительного договора, а не после внесения задатка.
- Срок основного договора назначайте с запасом на открытие книги и на кредитное решение.
Земля кооператива: что, если кооператив ей не владеет?
Это самый серьёзный риск при такой покупке. Верховный суд в постановлении семи судей от 24 мая 2013 г. (III CZP 104/12) указал: «Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia». Иначе говоря, право в таком доме остаётся лишь ожидаемым (экспектативой), и открыть книгу, чтобы его отразить, нельзя.
Что это значит для покупателя (состояние на октябрь 2026 г.):
- в таком доме книгу для вашей квартиры открыть нельзя, значит, ипотеку не установить;
- право продать можно (art. 17² ust. 1 u.s.m.), но на практике купить его могут в основном те, кто берёт квартиру без ипотеки;
- преобразование в собственность не обязано состояться в течение 6 месяцев, потому что этот срок не действует, когда у кооператива нет ни права собственности, ни вечного пользования землёй (art. 17¹⁴ ust. 1¹ u.s.m.).
Как это проверить. Письменно спросите кооператив, принадлежит ли ему земля под домом на праве собственности или вечного пользования (użytkowanie wieczyste), и попросите номер земельно-ипотечной книги участка. В разделе II этой книги видно, кто владелец земли или пользователь на праве вечного пользования.
Исправит ли это законодатель? Правительство готовит проект закона об урегулировании прав на землю, застроенную жилищными кооперативами (номер в перечне законодательных работ — UD335). По данным правительства, проблема касается около 100 тыс. квартир. На 7 октября 2026 г. проект имеет статус «открытый» и в Сейм не внесён. Предыдущий проект прошлого созыва (UD458) остановился на стадии согласований. Поэтому не покупайте квартиру в расчёте, что проблему земли решит закон в определённый срок.
Какие документы проверить до предварительного договора?
Список для квартиры с кооперативным правом, состояние на октябрь 2026 г.:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Что проверить | Где взять | Зачем |
|---|---|---|
| Номер земельно-ипотечной книги права | продавец, веб-обозреватель книг | ипотека и кредит (art. 67 u.k.w.h.) |
| Справка кооператива о помещении | кооператив, через продавца | основание для открытия книги (art. 26 ust. 2 u.k.w.h.) |
| Титул кооператива на землю | кооператив, книга участка | возможность открыть книгу (III CZP 104/12) |
| Задолженность по платежам | справка кооператива | погашение долга — условие преобразования (art. 17¹⁴ ust. 1 pkt 2 u.s.m.) |
| Размер платежей и их расчёт | кооператив | право на калькуляцию по требованию (art. 4 ust. 6⁴ u.s.m.) |
| Кто правообладатель | акт приобретения у продавца, книга | при долевом праве есть преимущественная покупка (art. 17² ust. 6 u.s.m.) |
Платежи. В кооперативе их вносят до 10-го числа месяца, если устав не предусматривает более поздний срок (art. 4 ust. 6² u.s.m.). За платежи солидарно с правообладателем отвечают совершеннолетние лица, постоянно проживающие с ним (кроме совершеннолетних нисходящих родственников на его содержании), и лица, фактически пользующиеся помещением (art. 4 ust. 6). Попросите справку об отсутствии задолженности с максимально свежей датой, а в предварительном договоре обяжите продавца представить её и непосредственно перед сделкой.
Сколько стоит покупка помимо цены?
PCC. При покупке кооперативного права вы платите 2% рыночной стоимости, как и при квартире в собственности (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закона о PCC, единый текст Dz.U. 2026 poz. 191). Налог взимает нотариус (art. 10 ust. 2). Освобождение при первой квартире по art. 9 pkt 17, действующее с 31 августа 2023 г., прямо охватывает «spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego» (кооперативное право на жилое помещение). При покупке вдвоём Высший административный суд в решении от 7 апреля 2026 г. (III FSK 281/25) признал, что освобождение может полагаться пропорционально тому из покупателей, кто отвечает условиям. Это решение по одному делу, поэтому спросите нотариуса, как он рассчитает PCC.
Нотариальная такса. За договор об отчуждении кооперативного права нотариус может взять не более половины максимальной ставки (§ 6 pkt 5 постановления о максимальных ставках нотариальной таксы, единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566). Для стоимости от 60 000 до 1 000 000 zł максимальная ставка — 1010 zł плюс 0,4% от суммы свыше 60 000 zł (§ 3 pkt 5). К таксе добавляется 23% НДС. Выписка из акта стоит 6 zł за каждую начатую страницу (§ 12 ust. 1).
Пример, состояние на октябрь 2026 г. (собственный расчёт по перечисленным нормам, без кредита и без судебных сборов):
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Цена права | 600 000 zł | 800 000 zł |
|---|---|---|
| PCC 2% (без освобождения) | 12 000 zł | 16 000 zł |
| Такса за договор отчуждения, максимум нетто | 1 585 zł | 1 985 zł |
| Такса с НДС 23% | 1 949,55 zł | 2 441,55 zł |
| Итого (без выписок) | 13 949,55 zł | 18 441,55 zł |
Это максимальные суммы. При кредите добавляются такса за установление ипотеки (не более 1/4 ставки, § 7 ust. 1 pkt 1) и судебный сбор за запись ипотеки — 200 zł (art. 42 ust. 1 закона о судебных издержках по гражданским делам, единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228). Открытие земельно-ипотечной книги стоит 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1). Если у права уже есть книга, размер сбора за запись нового правообладателя подтвердит нотариус.
Членство, платежи и аренда после покупки
Членство. Оно возникает в момент заключения договора о приобретении права и прекращается с его отчуждением (art. 3 ust. 3² pkt 3 и ust. 6 pkt 2 u.s.m.). Если вы покупаете вдвоём без брака, членом кооператива может быть только один из вас. Когда право принадлежит супругам совместно, членами кооператива являются оба супруга (art. 3 ust. 2 u.s.m.).
Платежи. Лица, которым принадлежит право, но которые не являются членами, платят на тех же основаниях, что и члены (art. 4 ust. 1 и 1¹ u.s.m.). По вашему требованию кооператив обязан представить калькуляцию платежей (ust. 6⁴). Об изменении платежей он уведомляет не менее чем за 3 месяца, на конец месяца, с письменным обоснованием (ust. 7). Об изменении платежей за коммунальные услуги (в частности, электроэнергия, газ, вода, канализация, отходы) он уведомляет не менее чем за 14 дней до истечения срока их внесения (ust. 7¹). Изменение платежей можно оспорить в суде, а бремя доказывания обоснованности изменения лежит на кооперативе (ust. 8). Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Аренда. Согласие кооператива не нужно, если аренда не меняет способ использования помещения и его назначение. Если аренда влияет на размер платежей, вы письменно уведомляете кооператив (art. 17¹⁶ ust. 1 u.s.m.).
Стоит ли преобразовывать право в собственность?
По письменному требованию кооператив передаёт вам собственность на помещение. Условие — погашение приходящейся на помещение части обязательств кооператива, связанных со строительством (включая соответствующую часть его кредита с процентами), и задолженности по платежам (art. 17¹⁴ ust. 1 pkt 1 и 2 u.s.m.). На это у кооператива 6 месяцев с момента подачи заявления, если только у недвижимости не неурегулированный правовой статус (в понимании art. 113 ust. 6 закона об управлении недвижимостью) или у кооператива нет права собственности либо вечного пользования землёй (ust. 1¹).
Расходы (состояние на октябрь 2026 г.):
- нотариальная такса составляет 1/4 минимальной оплаты труда (art. 17¹⁴ ust. 3). При минимальной оплате 4 806 zł в 2026 г. (Dz.U. 2025 poz. 1242) это 1 201,50 zł за все нотариальные действия по этой сделке; сумму к оплате, с возможным НДС, уточните у нотариуса;
- судебные расходы, связанные с земельно-ипотечной книгой, несёте вы (ust. 2).
После преобразования книга, которая велась для кооперативного права, становится земельно-ипотечной книгой недвижимости (art. 24¹ ust. 2 u.k.w.h.). Значит, преобразование можно запланировать на время после покупки, но только если земля урегулирована. Если ваш план на квартиру предполагает кредит или последующую продажу покупателю с кредитом, проверьте это до задатка. Как защитить задаток в договоре, мы описываем в руководстве задаток или аванс в предварительном договоре.
Что станет с вашим правом, если кооператив обанкротится?
При ликвидации или банкротстве кооператива либо при взыскании с его недвижимости, если покупателем здания не станет другой жилищный кооператив, кооперативное право преобразуется в отдельную собственность на помещение (art. 17¹⁸ ust. 1 u.s.m., правовое состояние на октябрь 2026 г.). Ваше право не исчезает вместе с кооперативом.
Если квартира, которую вы смотрите, находится в доме из «большой плиты», загляните и в руководство, что проверить в таком доме. Остальные пункты, такие как регистрация по месту жительства, арендаторы и энергетический сертификат, вы найдёте в полном чек-листе проверки вторичной квартиры.
См. также: покупка квартиры в каменице в Варшаве и договор посредничества при покупке квартиры.
Что учесть иностранцу, который не читает по-польски
Все документы, о которых говорится в этом руководстве, составлены по-польски: справка кооператива, земельно-ипотечная книга, уведомления о платежах, нотариальный акт. Запросите их у продавца и у кооператива заранее, до предварительного договора, и не подписывайте то, что не поняли. Для ключевых бумаг (раздел II книги участка, справка кооператива, предварительный договор) закажите перевод, при необходимости у присяжного переводчика (tłumacz przysięgły), либо разберите их с юристом, говорящим на вашем языке. Список присяжных переводчиков ведёт и публикует Министр юстиции.
Нотариальные действия совершаются по-польски. По просьбе стороны нотариус может совершить акт и на иностранном языке, лично или с участием присяжного переводчика (art. 2 § 3 закона о нотариате, Dz.U. 2026 poz. 614). Если вы не знаете польского и перевода к акту не приложено, нотариус переводит акт сам либо привлекает переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Акт зачитывается перед подписанием, и нотариус должен убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1).
FAQ
Кооперативное право на квартиру в Польше — это то же самое, что собственность?
Нет. Это ограниченное вещное право, а не право собственности, но по правовому состоянию на октябрь 2026 г. его можно продать, оно переходит к наследникам и допускает взыскание (art. 17² ust. 1 закона о жилищных кооперативах). Продажа требует нотариального акта (art. 17² ust. 4). По письменному требованию право можно преобразовать в отдельную собственность на помещение (art. 17¹⁴ ust. 1).
Дадут ли ипотеку на квартиру с кооперативным правом?
Ипотеку на таком праве установить можно (art. 65 ust. 2 pkt 2 закона о земельно-ипотечных книгах и ипотеке), но она возникает только с записью в земельно-ипотечную книгу (art. 67). Без книги нет ипотеки, а на практике и кредита. Если у кооператива нет правового титула на землю, книгу для помещения открыть нельзя (постановление Верховного суда III CZP 104/12). Состояние на октябрь 2026 г.
Платится ли налог PCC при покупке кооперативного права?
Да, по правовому состоянию на октябрь 2026 г. PCC составляет 2% рыночной стоимости, как и при покупке квартиры в собственность (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закона о PCC), а взимает его нотариус. Освобождение при первой квартире по art. 9 pkt 17 прямо охватывает и кооперативное право на жилое помещение.
Сколько стоит преобразование кооперативного права в собственность?
По состоянию на октябрь 2026 г. нотариальная такса составляет 1/4 минимальной оплаты труда (art. 17¹⁴ ust. 3 закона о жилищных кооперативах), то есть 1 201,50 zł в 2026 г. за все нотариальные действия по этой сделке. Добавляются судебные сборы за записи в книге. Условие: погасить приходящуюся на помещение часть обязательств кооператива по строительству и задолженность по платежам. У кооператива на это 6 месяцев, если только правовой статус недвижимости не урегулирован или у кооператива нет права собственности либо вечного пользования землёй.
Нужно ли после покупки вступать в кооператив?
Членство возникает в момент заключения договора о приобретении права и прекращается с его отчуждением (art. 3 ust. 3² pkt 3 и ust. 6 pkt 2 закона о жилищных кооперативах, состояние на октябрь 2026 г.). Если право принадлежит нескольким лицам, членом может быть только одно из них, кроме случая, когда право принадлежит супругам совместно (art. 3 ust. 5).
Можно ли сдавать квартиру с кооперативным правом в аренду?
Да. По правовому состоянию на октябрь 2026 г. согласие кооператива не нужно, если аренда не меняет способ использования помещения и его назначение. Если аренда влияет на размер платежей, кооператив нужно уведомить письменно (art. 17¹⁶ ust. 1 закона о жилищных кооперативах).
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Смотрите квартиру с кооперативным правом? Посмотрите предложения вторичного рынка Варшавы или напишите нам до подписания предварительного договора и до внесения задатка. Мы обслуживаем клиентов на 7 языках. Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, страхование OC). Вознаграждение и то, кто его платит, мы устанавливаем в договоре посредничества.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com