Ви знайшли квартиру, а в оголошенні вказано «spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu» (кооперативне речове право на квартиру, далі — «кооперативне право»). Така купівля може бути безпечною: це право можна продати й успадкувати, а якщо воно має земельно-іпотечну книгу, то й передати в заставу банку. Оформлюється воно в нотаріуса, а податок PCC такий самий, як під час купівлі квартири у власність. Чи підходить вам така купівля, вирішують дві перевірки до попереднього договору: чи має право земельно-іпотечну книгу (або чи може її бути відкрито) і чи має кооператив правовий титул на землю під будинком. Від них залежать іпотека та подальше перетворення права на власність. Описуємо правовий стан на жовтень 2026 р.
Правова основа: закон про житлові кооперативи (u.s.m., єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 889), закон про земельно-іпотечні книги та іпотеку (u.k.w.h., єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1066) і закон про власність приміщень (u.w.l., єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 232).
Чим кооперативне право відрізняється від окремої власності на квартиру?
Кооперативне право на квартиру — це обмежене речове право, а не власність на приміщення. В обороті воно, проте, поводиться подібно до власності (art. 17² u.s.m., правовий стан на жовтень 2026 р.):
- його можна продати, воно переходить до спадкоємців і допускає стягнення (ust. 1);
- під час продажу передається й будівельний внесок (ust. 3);
- договір відчуження укладається у формі нотаріального акта (ust. 4);
- під час продажу частки в цьому праві решті співвласників належить переважне право купівлі (ust. 6).
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Кооперативне право | Окрема власність на квартиру | |
|---|---|---|
| Земельно-іпотечна книга приміщення | можлива, але не обов’язкова (art. 1 ust. 3 u.k.w.h.) | є: запис — умова виникнення власності (art. 7 ust. 2 u.w.l.) |
| Іпотека під кредит | лише якщо право має книгу (art. 67 u.k.w.h.) | так |
| Форма продажу | нотаріальний акт | нотаріальний акт |
| PCC під час купівлі | 2% | 2% |
Нові кооперативні права не встановлюються з 31 липня 2007 р. (art. 7 ust. 1 закону від 14 червня 2007 р., Dz.U. 2007 nr 125 poz. 873). Тимчасово, до 31 грудня 2012 р., можна було ще перетворювати наймацьке право (prawo lokatorskie) на речове в будинках, землею під якими кооператив не володів (art. 6 ust. 1 закону Dz.U. 2009 nr 223 poz. 1779). Тож ви купуєте завжди право, встановлене давно, а його «якість» залежить від історії будинку й землі.
Земельно-іпотечна книга: чи є вона і чи можна її відкрити?
Для кооперативного права книга лише можлива, але не обов’язкова: земельно-іпотечні книги «можуть» вестися (art. 1 ust. 3 u.k.w.h., правовий стан на жовтень 2026 р.). На практиці вам трапляться дві ситуації.
Право має земельно-іпотечну книгу (księga wieczysta). У ній чотири розділи, як і в книзі квартири у власності (art. 25 ust. 2 u.k.w.h.). Книги відкриті для всіх (art. 2), а перегляд за номером у веб-переглядачі земельно-іпотечних книг безкоштовний (art. 36⁴ ust. 6). Роздруківка не має сили офіційного документа (art. 36⁴ ust. 7). Попросіть у продавця номер і прочитайте всі розділи, як у разі будь-якої квартири з вторинного ринку.
Право не має книги. Її можна відкрити. Підставою для позначення приміщення править тоді довідка кооперативу (art. 26 ust. 2 u.k.w.h.). Умова: кооператив має мати правовий титул на землю, про що в наступному розділі. Запитайте продавця, чи подасть він заяву про відкриття книги до угоди, і запишіть це в попередній договір.
Довідку кооперативу про приміщення варто мати незалежно від книги. Зверніть увагу: у законі про житлові кооперативи немає норми, яка зобов’язувала б кооператив видавати довідку для цілей продажу. Закон про земельно-іпотечні книги називає її підставою для позначення приміщення під час відкриття книги (art. 26 ust. 2 u.k.w.h.). Тому попросіть у продавця цей документ заздалегідь, а не за тиждень до угоди.
Чи дадуть іпотеку на таку квартиру?
Іпотеку на кооперативному праві на квартиру встановити можна (art. 65 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h.). Але іпотека виникає лише із записом до земельно-іпотечної книги (art. 67, правовий стан на жовтень 2026 р.). Висновок простий: без книги немає іпотеки, а на практиці немає й іпотечного кредиту. Уповноважений із прав громадян у листі від 21 грудня 2015 р. наголошував, що банки перестали кредитувати приміщення, для яких книгу відкрити не можна.
Якщо ви купуєте з кредитом:
- З’ясуйте, чи має право книгу. Якщо ні, запитайте кооператив, чи має він правовий титул на землю й чи можна відкрити книгу.
- Покажіть ці відомості кредитному консультанту або банку до попереднього договору, а не після внесення завдатку.
- Строк основного договору призначайте із запасом на відкриття книги та на кредитне рішення.
Земля кооперативу: що, якщо кооператив нею не володіє?
Це найсерйозніший ризик під час такої купівлі. Верховний суд у постанові семи суддів від 24 травня 2013 р. (III CZP 104/12) зазначив: «Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia». Іншими словами, право в такому будинку залишається лише очікуваним (експектативою), і відкрити книгу, щоб його відобразити, не можна.
Що це означає для покупця (стан на жовтень 2026 р.):
- у такому будинку книгу для вашої квартири відкрити не можна, а отже, іпотеку не встановити;
- право продати можна (art. 17² ust. 1 u.s.m.), але на практиці купити його можуть здебільшого ті, хто бере квартиру без іпотеки;
- перетворення на власність не мусить відбутися протягом 6 місяців, бо цей строк не діє, коли кооператив не має ні права власності, ні вічного користування землею (art. 17¹⁴ ust. 1¹ u.s.m.).
Як це перевірити. Письмово запитайте кооператив, чи належить йому земля під будинком на праві власності або вічного користування (użytkowanie wieczyste), і попросіть номер земельно-іпотечної книги ділянки. У розділі II цієї книги видно, хто власник землі або користувач на праві вічного користування.
Чи виправить це законодавець? Уряд готує проєкт закону про врегулювання прав на землю, забудовану житловими кооперативами (номер у переліку законодавчих робіт — UD335). За даними уряду, проблема стосується близько 100 тис. квартир. На 7 жовтня 2026 р. проєкт має статус «відкритий» і до Сейму не внесений. Попередній проєкт минулої каденції (UD458) зупинився на стадії узгоджень. Тому не купуйте квартиру в розрахунку, що проблему землі розв’яже закон у певний строк.
Які документи перевірити до попереднього договору?
Перелік для квартири з кооперативним правом, стан на жовтень 2026 р.:
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що перевірити | Де взяти | Навіщо |
|---|---|---|
| Номер земельно-іпотечної книги права | продавець, веб-переглядач книг | іпотека й кредит (art. 67 u.k.w.h.) |
| Довідка кооперативу про приміщення | кооператив, через продавця | підстава для відкриття книги (art. 26 ust. 2 u.k.w.h.) |
| Титул кооперативу на землю | кооператив, книга ділянки | можливість відкрити книгу (III CZP 104/12) |
| Заборгованість за платежами | довідка кооперативу | погашення боргу — умова перетворення (art. 17¹⁴ ust. 1 pkt 2 u.s.m.) |
| Розмір платежів і їх розрахунок | кооператив | право на калькуляцію на вимогу (art. 4 ust. 6⁴ u.s.m.) |
| Хто правоволоділець | акт набуття в продавця, книга | у разі часткового права є переважна купівля (art. 17² ust. 6 u.s.m.) |
Платежі. У кооперативі їх вносять до 10-го числа місяця, якщо статут не передбачає пізнішого строку (art. 4 ust. 6² u.s.m.). За платежі солідарно з правоволодільцем відповідають повнолітні особи, які постійно мешкають із ним (крім повнолітніх нащадків на його утриманні), та особи, які фактично користуються приміщенням (art. 4 ust. 6). Попросіть довідку про відсутність заборгованості з максимально свіжою датою, а в попередньому договорі зобов’яжіть продавця подати її й безпосередньо перед угодою.
Скільки коштує купівля, крім ціни?
PCC. Під час купівлі кооперативного права ви сплачуєте 2% ринкової вартості, як і за квартиру у власності (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закону про PCC, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 191). Податок стягує нотаріус (art. 10 ust. 2). Звільнення за першу квартиру з art. 9 pkt 17, чинне з 31 серпня 2023 р., прямо охоплює «spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego» (кооперативне право на житлове приміщення). За купівлі вдвох Вищий адміністративний суд у рішенні від 7 квітня 2026 р. (III FSK 281/25) визнав, що звільнення може належати пропорційно тому з покупців, хто відповідає умовам. Це рішення в одній справі, тому запитайте нотаріуса, як він розрахує PCC.
Нотаріальна такса. За договір про відчуження кооперативного права нотаріус може взяти не більше половини максимальної ставки (§ 6 pkt 5 постанови про максимальні ставки нотаріальної такси, єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566). Для вартості від 60 000 до 1 000 000 zł максимальна ставка — 1010 zł плюс 0,4% від суми понад 60 000 zł (§ 3 pkt 5). До таксі додається 23% ПДВ. Виписка з акта коштує 6 zł за кожну розпочату сторінку (§ 12 ust. 1).
Приклад, стан на жовтень 2026 р. (власний розрахунок за наведеними нормами, без кредиту й без судових зборів):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ціна права | 600 000 zł | 800 000 zł |
|---|---|---|
| PCC 2% (без звільнення) | 12 000 zł | 16 000 zł |
| Такса за договір відчуження, максимум нетто | 1 585 zł | 1 985 zł |
| Такса з ПДВ 23% | 1 949,55 zł | 2 441,55 zł |
| Разом (без виписок) | 13 949,55 zł | 18 441,55 zł |
Це максимальні суми. За кредиту додаються такса за встановлення іпотеки (не більше 1/4 ставки, § 7 ust. 1 pkt 1) і судовий збір за запис іпотеки — 200 zł (art. 42 ust. 1 закону про судові витрати в цивільних справах, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228). Відкриття земельно-іпотечної книги коштує 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1). Якщо право вже має книгу, розмір збору за запис нового правоволодільця підтвердить нотаріус.
Членство, платежі й оренда після купівлі
Членство. Воно виникає в момент укладення договору про набуття права й припиняється з його відчуженням (art. 3 ust. 3² pkt 3 i ust. 6 pkt 2 u.s.m.). Якщо ви купуєте вдвох без шлюбу, членом кооперативу може бути лише один із вас. Коли право належить подружжю спільно, членами кооперативу є обоє подружжя (art. 3 ust. 2 u.s.m.).
Платежі. Особи, яким належить право, але які не є членами, платять на тих самих засадах, що й члени (art. 4 ust. 1 i 1¹ u.s.m.). За вашою вимогою кооператив зобов’язаний подати калькуляцію платежів (ust. 6⁴). Про зміну платежів він повідомляє щонайменше за 3 місяці, на кінець місяця, з письмовим обґрунтуванням (ust. 7). Про зміну платежів за комунальні послуги (зокрема електроенергія, газ, вода, каналізація, відходи) він повідомляє щонайменше за 14 днів до спливу строку їх внесення (ust. 7¹). Зміну платежів можна оскаржити до суду, а тягар доведення обґрунтованості зміни лежить на кооперативі (ust. 8). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Оренда. Згода кооперативу не потрібна, якщо оренда не змінює способу користування приміщенням і його призначення. Якщо оренда впливає на розмір платежів, ви письмово повідомляєте кооператив (art. 17¹⁶ ust. 1 u.s.m.).
Чи варто перетворювати право на власність?
За письмовою вимогою кооператив передає вам власність на приміщення. Умова — погашення частини зобов’язань кооперативу, пов’язаних із будівництвом, що припадає на приміщення (зокрема відповідної частини його кредиту з відсотками), та заборгованості за платежами (art. 17¹⁴ ust. 1 pkt 1 i 2 u.s.m.). На це в кооперативу 6 місяців від подання заяви, якщо тільки нерухомість не має неврегульованого правового стану (у розумінні art. 113 ust. 6 закону про господарювання нерухомістю) або кооператив не має права власності чи вічного користування землею (ust. 1¹).
Витрати (стан на жовтень 2026 р.):
- нотаріальна такса становить 1/4 мінімальної оплати праці (art. 17¹⁴ ust. 3). За мінімальної оплати 4 806 zł у 2026 р. (Dz.U. 2025 poz. 1242) це 1 201,50 zł за всі нотаріальні дії щодо цього правочину; суму до сплати, з можливим ПДВ, уточніть у нотаріуса;
- судові витрати, пов’язані із земельно-іпотечною книгою, несете ви (ust. 2).
Після перетворення книга, яка велася для кооперативного права, стає земельно-іпотечною книгою нерухомості (art. 24¹ ust. 2 u.k.w.h.). Отже, перетворення можна запланувати на час після купівлі, але тільки якщо земля врегульована. Якщо ваш план щодо квартири передбачає кредит або подальший продаж покупцеві з кредитом, перевірте це до завдатку. Як захистити завдаток у договорі, ми описуємо в посібнику завдаток чи аванс у попередньому договорі.
Що станеться з вашим правом, якщо кооператив збанкрутує?
У разі ліквідації чи банкрутства кооперативу або стягнення з його нерухомості, якщо покупцем будівлі не стане інший житловий кооператив, кооперативне право перетворюється на окрему власність на приміщення (art. 17¹⁸ ust. 1 u.s.m., правовий стан на жовтень 2026 р.). Ваше право не зникає разом із кооперативом.
Якщо квартира, яку ви оглядаєте, розташована в будинку з «великої плити», зазирніть і до посібника, що перевірити в такому будинку. Решту пунктів, як-от реєстрація місця проживання, орендарі й енергетичний сертифікат, ви знайдете в повному чек-листі перевірки вторинної квартири.
Див. також: купівля квартири в кам’яниці у Варшаві та договір посередництва під час купівлі квартири.
Що врахувати іноземцю, який не читає польською
Усі документи, про які йдеться в цьому посібнику, складені польською: довідка кооперативу, земельно-іпотечна книга, повідомлення про платежі, нотаріальний акт. Запросіть їх у продавця й у кооперативу заздалегідь, до попереднього договору, і не підписуйте те, чого не зрозуміли. Для ключових паперів (розділ II книги ділянки, довідка кооперативу, попередній договір) замовте переклад, за потреби в присяжного перекладача (tłumacz przysięgły), або розберіть їх із юристом, який говорить вашою мовою. Список присяжних перекладачів веде й публікує Міністр юстиції.
Нотаріальні дії вчиняються польською. На прохання сторони нотаріус може вчинити акт і іноземною мовою, особисто або за участі присяжного перекладача (art. 2 § 3 закону про нотаріат, Dz.U. 2026 poz. 614). Якщо ви не знаєте польської й перекладу до акта не додано, нотаріус перекладає акт сам або залучає перекладача (art. 87 § 1 pkt 1). Акт зачитується перед підписанням, і нотаріус має переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 94 § 1).
FAQ
Кооперативне право на квартиру в Польщі — це те саме, що власність?
Ні. Це обмежене речове право, а не право власності, але за правовим станом на жовтень 2026 р. його можна продати, воно переходить до спадкоємців і допускає стягнення (art. 17² ust. 1 закону про житлові кооперативи). Продаж потребує нотаріального акта (art. 17² ust. 4). За письмовою вимогою право можна перетворити на окрему власність на приміщення (art. 17¹⁴ ust. 1).
Чи дадуть іпотеку на квартиру з кооперативним правом?
Іпотеку на такому праві встановити можна (art. 65 ust. 2 pkt 2 закону про земельно-іпотечні книги та іпотеку), але вона виникає лише із записом до земельно-іпотечної книги (art. 67). Без книги немає іпотеки, а на практиці й кредиту. Якщо кооператив не має правового титулу на землю, книгу для приміщення відкрити не можна (постанова Верховного суду III CZP 104/12). Стан на жовтень 2026 р.
Чи сплачується податок PCC під час купівлі кооперативного права?
Так, за правовим станом на жовтень 2026 р. PCC становить 2% ринкової вартості, як і під час купівлі квартири у власність (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закону про PCC), а стягує його нотаріус. Звільнення за першу квартиру з art. 9 pkt 17 прямо охоплює й кооперативне право на житлове приміщення.
Скільки коштує перетворення кооперативного права на власність?
За станом на жовтень 2026 р. нотаріальна такса становить 1/4 мінімальної оплати праці (art. 17¹⁴ ust. 3 закону про житлові кооперативи), тобто 1 201,50 zł у 2026 р. за всі нотаріальні дії щодо цього правочину. Додаються судові збори за записи в книзі. Умова: погасити частину зобов’язань кооперативу, пов’язаних із будівництвом, що припадає на приміщення, і заборгованість за платежами. У кооперативу на це 6 місяців, якщо тільки правовий стан нерухомості не є неврегульованим або кооператив не має права власності чи вічного користування землею.
Чи треба після купівлі вступати до кооперативу?
Членство виникає в момент укладення договору про набуття права й припиняється з його відчуженням (art. 3 ust. 3² pkt 3 i ust. 6 pkt 2 закону про житлові кооперативи, стан на жовтень 2026 р.). Якщо право належить кільком особам, членом може бути лише одна з них, крім випадку, коли право належить подружжю спільно (art. 3 ust. 5).
Чи можна здавати в оренду квартиру з кооперативним правом?
Так. За правовим станом на жовтень 2026 р. згода кооперативу не потрібна, якщо оренда не змінює способу користування приміщенням і його призначення. Якщо оренда впливає на розмір платежів, кооператив треба повідомити письмово (art. 17¹⁶ ust. 1 закону про житлові кооперативи).
Текст має інформаційний характер і не є юридичною порадою. Правовий стан на жовтень 2026 р.
Оглядаєте квартиру з кооперативним правом? Перегляньте пропозиції вторинного ринку Варшави або напишіть нам до підписання попереднього договору й до внесення завдатку. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами. Посередник — Vladyslav Moroz (JDG, страхування OC). Винагороду і те, хто її сплачує, ми встановлюємо в договорі посередництва.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com