Забудовник оголошує «-10% до кінця місяця», а ви не знаєте, чи це вигідна пропозиція, чи колишня ціна в новому пакованні. Відповідь є в даних, які забудовник мусить публікувати. За кожної зміни ціни він має вказати дату зміни, а в більшості файлів на dane.gov.pl біля ціни стоїть дата, відколи вона діє. Крім того, на своєму сайті забудовник зобов’язаний зберігати попередні ціни з датами змін (art. 19a ust. 2 закону про забудовників, станом на жовтень 2026 р.). Якщо ціна «зі знижкою» діє вже місяцями або вища за мінімальну ціну за 30 днів до акції, ціна насправді не знизилася. Акції забудовників у Варшаві перевіряють у двох місцях: у прайсі на сайті забудовника та в його файлі на порталі dane.gov.pl.
Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (ustawa deweloperska), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880. Станом на жовтень 2026 р.
Три запитання, перш ніж бронювати квартиру за акцією:
- Відколи діє акційна ціна і чи не діяла вона вже до оголошення акції?
- Скільки ця сама квартира коштувала в останні тижні та місяці, зокрема за 30 днів до зниження?
- Чи знизилася ціна за м² за того самого метражу, чи змінилася лише підсумкова сума, наприклад через новий метраж, пакет або місце на паркінгу?
Прозорість цін квартир забудовника: де дата та історія ціни
Сайт забудовника. Відповідно до art. 19a ust. 1 забудовник публікує на сайті ціну за м² корисної площі кожної квартири, ціни приміщень, що належать до квартири, і прав, потрібних для користування нею (якщо вони не входять у ціну квартири), та інші грошові платежі, усе з ПДВ. За кожної зміни ціни він оновлює сторінку «в день цієї зміни», «із зазначенням дати цієї зміни» та «зі збереженням раніше поданих відомостей, починаючи з дня початку продажу» (art. 19a ust. 2). Отже, історія ціни квартири має бути видна на сайті забудовника.
Реклама. У рекламі, оголошенні та пропозиції забудовник вказує адресу сторінки з цими цінами (art. 19a ust. 3). Банер «-10%» має містити адресу прайсу, де можна перевірити дату та попередні ціни.
Портал dane.gov.pl. Забудовник передає дані раз на добу міністру, відповідальному за інформатизацію, і вони публікуються на порталі відкритих даних (art. 19b ust. 1 і 3). У файлах за структурою міністерства біля кожної ціни є колонка з датою, відколи вона діє. Файли розміщені за ліцензією CC0. Файл може змінитися за добу, тому записуйте дату завантаження (станом на жовтень 2026 р.). З 11 листопада 2026 р. структуру даних має визначити розпорядження (зміна art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077). На 7 жовтня 2026 р. це розпорядження в Dziennik Ustaw не оголошене.
Наш каталог. У переліку квартир із датою ціни у колонці «Ціна на дату» ми показуємо дату ціни з файлу забудовника, а якщо він її не вказав, дату файлу. У Варшавському індексі відкритих цін є медіана ціни за м² у кожному житловому комплексі з датою даних. Історію змін по днях ми не публікуємо, тому історію квартири перевіряйте в забудовника.
Як перевірити акцію крок за кроком
- Збережіть рекламу. Зробіть знімок екрана з датою та перевірте, чи є в рекламі адреса сторінки з цінами.
- Знайдіть квартиру в прайсі забудовника. Випишіть ціну за м², ціну квартири, дату останньої зміни та попередні ціни.
- Завантажте файл із dane.gov.pl за той самий день. Знайдіть номер квартири та дату, відколи діє ціна. Як знайти набір даних конкретного комплексу, ми описали в статті про те, як знайти файл конкретного комплексу на dane.gov.pl.
- Порівняйте дату ціни з датою акції. Якщо ціна «зі знижкою» діє з дати до старту акції, акція ціну цієї квартири не знизила.
- Обчисліть мінімальну ціну за 30 днів до зниження. Якщо незадовго до акції ціна зросла, знижка від завищеної ціни менша, ніж здається.
- Рахуйте в zł/м² за того самого метражу. Сума може змінитися через новий метраж, а не через нову ціну.
- Додайте додаткові платежі. Перевірте ціну місця на паркінгу та комірки та їхні дати, особливо якщо акція діє на «пакет».
- Порівняйте з медіаною комплексу у Варшавському індексі відкритих цін. Це контекст, а не оцінка того, чи вигідна ціна.
Що видно у файлах забудовників: шість прикладів
Нижче записи з файлів забудовників на dane.gov.pl. Ціни брутто. Ми показуємо, як читати запис. Ми не знаємо, чи оголошували забудовники ці зміни акціями, і не робимо з них висновків про ринок.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Комплекс (район), квартира | Запис у файлі | Що це означає |
|---|---|---|
| Korkowa 146 (Wawer), квартири K1.01, K3.04, K3.10, K3.14 | Ціна за м² з 09.09.2026 проти ціни з 14.03.2026, метраж той самий: 16 000 → 15 600 zł (−2,5%), 15 600 → 15 200 (−2,6%), 16 450 → 16 000 (−2,7%), 16 600 → 16 000 (−3,6%) | Так виглядає зниження в даних: той самий метраж, менша ціна за м², нова дата |
| Aleja Krakowska 201 (Włochy), M2, 75,19 м² | 1 258 345 zł (з 02.09.2025) → 1 157 926 zł (з 05.08.2026) → 1 052 585 zł (з 09.09.2026) | Два зниження з інтервалом 35 днів: −9,1% до попередньої ціни, −16,4% до першої |
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), квартира 43, 56,45 м² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (обидва записи 11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | Перед зниженням ціна зросла на 5,1%. Від ціни за квітень зниження −14,1%, від найнижчої попередньої ціни −9,7% |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (Wawer), будинок 11, 94,14 м² | 835 000 zł (11.09.2025) → 909 000 (17.02.2026) → 949 000 (08.08.2026) → 929 000 (21.08.2026) | Зниження на 2,1% прийшло через 13 днів після підвищення. Мінімальна ціна за 30 днів до нього 909 000 zł, тобто нижча за ціну «після зниження» |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 м² | … 860 636 (до 14.05.2026) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | Падіння на 10,2% з 1 на 2 вересня, але та сама ціна 772 816 zł діяла весь серпень |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | Ціна за м² незмінна, а суми за квартири змінилися від −0,19% до +0,50% через уточнення метражу. Два записи відкликано через 1 та 10 хвилин (квартира 24: +1,4%, квартира 27: −5,4%). Подвійні залежні місця на паркінгу: 35 000 → 55 000 zł з 13.08.2026 | Зміна суми не завжди означає зміну ціни. Запис, відкликаний за кілька хвилин, міг бути виправленням. У ціни місця на паркінгу теж є дата |
Власне опрацювання даних dane.gov.pl. Файли: Korkowa 146 і Kowalskiego 37 від 6 жовтня 2026 р., Konopacka від 3 жовтня 2026 р. (стан прайсу на кожен день з 10.07.2025 до 02.10.2026), Aleja Krakowska 201 і Galant Ząbkowska від 3 жовтня 2026 р., Osiedle Śpiewających Ptaków від 4 жовтня 2026 р. Розрахунки у відсотках наші.
У файлі комплексу Konopacka видно, що 1 вересня 2026 р. ціна зросла в 30 квартир, а 2 вересня впала у 28. Повернення ціни на один день може бути помилкою введення даних. З файлу цього не встановити, але для порівнянь не беріть ціну, що діяла один день. У тому самому файлі 15 квартир із незмінним метражем в останній день файлу (2 жовтня 2026 р.) були дешевшими, ніж першого дня, коли вони в ньому з’явилися (медіана −9,3%). Це один комплекс і 15 квартир, а не картина ринку.
Скільки історії цін насправді у файлах
Менше, ніж можна подумати. У 22 комплексах нашого каталогу, що мають квартири з файлів на dane.gov.pl, у пропозиції було 960 квартир (файли завантажені 4 жовтня 2026 р.):
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Що є у файлі | Квартир | Комплексів |
|---|---|---|
| Дата, відколи діє ціна | 726 (75,6%) | 18 із 22 |
| з них дата раніша за 1 вересня 2026 р. | 595 | — |
| Принаймні одна попередня ціна квартири | 42 (4,4%) | 6 |
| Принаймні дві попередні ціни | 12 | 4 |
| Стан прайсу на кожен день | 18 | 1 (Konopacka) |
Власне опрацювання даних dane.gov.pl (файли завантажені 4 жовтня 2026 р.).
Дати ціни не було у файлах чотирьох комплексів: Apartamenty Płużnicka, Konopacka (там забудовник натомість публікує стан прайсу на кожен день), Rezydencja Liwska та Osiedle Sprawna. У більшості випадків файл показує лише поточну ціну з датою, а попередні ціни треба дивитися на сайті забудовника, де їх вимагає art. 19a ust. 2.
Тому ми не наводимо «середній розмір знижки» і частку забудовників, які піднімають ціни перед акцією. Історії 42 квартир у 6 комплексах замало для таких висновків.
Чи діє під час акції «мінімальна ціна за 30 днів»
Напевно невідомо. Правило взято із закону про інформування про ціни товарів і послуг (єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 168). Під час зниження ціни поруч указують найнижчу ціну за 30 днів до зниження (art. 4 ust. 2), зокрема й у рекламі з ціною (art. 4 ust. 5). Закон охоплює «товар», тобто річ, а також майнові права, що відчужуються (art. 3 ust. 1 pkt 4). Однак його не застосовують до інформування про ціни, врегульованого окремими законами (art. 2), а інформування про ціни квартир забудовника регулює закон про забудовників (art. 19a). Роз’яснення Голови UOKiK від 8 травня 2023 р. говорять про всіх підприємців, які рекламують товари чи послуги, але нерухомості не згадують. Станом на жовтень 2026 р.
На практиці не розраховуйте, що забудовник сам назве мінімальну ціну за 30 днів. Обчисліть її за історією на його сайті. Приклад будинку 11 в Osiedle Śpiewających Ptaków із таблиці показує, навіщо це потрібно. Ціна 929 000 zł з 21.08.2026 нижча за попередню, але вища, ніж 909 000 zł, що діяли ще 7 серпня.
Акція на пакет, місце на паркінгу або «знижка від каталожної ціни»
Знижка не завжди стосується ціни за м². Буває «місце на паркінгу за акцією» або «комірка за півціни». Ціни приміщень, що належать до квартири, і потрібних прав, якщо вони не входять у ціну квартири, та інші грошові платежі забудовник указує на сайті з ПДВ (art. 19a ust. 1 pkt 2 і 3). Кожен із цих елементів перевіряють так само, як ціну квартири: дата й попередня ціна. Приклад із таблиці: у Kowalskiego 37 ціна подвійних залежних місць зросла з 35 000 до 55 000 zł з 13 серпня 2026 р. Знижка на квартиру за дорожчого місця на паркінгу може не змінити підсумкової суми. Що додати до ціни квартири, ми описали в статті про те, які доплати з прайсу треба додати до ціни.
У разі «знижки від каталожної ціни» пам’ятайте: у договорах із забудовником, укладених з 13 лютого 2026 р., ціну квартири визначають як добуток корисної площі та ціни за 1 м² (art. 5a). Попросіть, щоб знижка була видна в ціні за м², бо саме вона потрапить у договір.
Ситуація іноземця: на що це впливає
Прайс забудовника, рекламне оголошення та файл на dane.gov.pl складені польською, а перевіряти потрібно саме їх. Тому в день підписання збережіть сторінку з цінами з видимою датою та завантажте файл із dane.gov.pl: розбіжність, яку ви помітите, треба буде заявити письмово до підписання (art. 19a ust. 6 дає право вимагати договір за найвигіднішою ціною). Розраховувати на те, що забудовник сам назве мінімальну ціну за 30 днів, не можна. Знімок реклами з датою потрібен саме вам як доказ того, що саме обіцяв банер. Ми обслуговуємо клієнтів 7 мовами й пояснимо, що означає кожна колонка файлу та запис у прайсі.
Що робити, якщо ціна в договорі або реклама викликає сумніви
Ціна в договорі вища, ніж у прайсі. Якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від ціни під час укладення договору, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6). У день підписання збережіть сторінку з цінами з видимою датою, завантажте файл із dane.gov.pl і заявіть про розбіжність письмово до підписання.
Реклама, що може вводити в оману. Закон про протидію несумлінним ринковим практикам (єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 845) вказує, що дія, яка вводить в оману, може стосуватися, зокрема, «ціни, способу розрахунку ціни або наявності особливої цінової вигоди» (art. 5 ust. 3 pkt 5). Вводити в оману може й поширення правдивих відомостей оманливим способом (art. 5 ust. 2 pkt 2) або бездіяльність, що вводить в оману (art. 6 ust. 1). За будь-яких обставин несумлінною є «реклама-принада» (art. 7 pkt 5). Чи порушує конкретна акція ці норми, вирішує UOKiK або суд, а не покупець чи посередник.
Немає цін або їхньої історії на сайті. Порушення обов’язків із art. 19a є практикою, що порушує колективні інтереси споживачів (art. 19a ust. 5). Голова UOKiK може накласти за це штраф до 10% обороту за попередній рік (art. 106 ust. 1 pkt 4 закону про захист конкуренції та споживачів, Dz.U. 2025 poz. 1714). Станом на жовтень 2026 р. Куди повідомити про порушення, ми описали в статті про прозорість цін квартир. Про те, що зміниться у файлах забудовників з 11 листопада 2026 р., ми пишемо в окремій статті.
FAQ
Як зрозуміти, що знижка забудовника справжня?
Перевірте три речі: дату, відколи діє акційна ціна, попередні ціни цієї самої квартири та ціну за м² за того самого метражу. Забудовник зобов’язаний показувати на своєму сайті зміни ціни з датою та зберігати попередні дані від початку продажу (art. 19a ust. 2 закону про забудовників, Dz.U. 2026 poz. 880, станом на жовтень 2026 р.). Якщо ціна «зі знижкою» діяла й раніше або вища за мінімальну ціну за 30 днів до зниження, реального зниження немає.
Чи мусить забудовник вказувати мінімальну ціну за 30 днів до акції?
Однозначно це не вирішено. Обов’язок вказувати найнижчу ціну за 30 днів до зниження випливає із закону про інформування про ціни товарів і послуг (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2 і 5). Але закон не застосовують до інформування про ціни, яке врегульоване окремими законами (art. 2), а прозорість цін квартир регулює закон про забудовників. Станом на жовтень 2026 р. Мінімальну ціну за 30 днів можна обчислити самостійно за історією ціни на сайті забудовника.
Де знайти дату, відколи діє ціна квартири?
На сайті забудовника, поруч із ціною квартири, і у файлі забудовника на порталі dane.gov.pl. У файлах за зразком міністерства біля кожної ціни є колонка з датою, відколи ця ціна діє. У 22 житлових комплексах нашого каталогу така дата була вказана для 726 із 960 квартир у пропозиції (файли завантажені 4 жовтня 2026 р.).
Що робити, якщо в договорі ціна вища, ніж у прайсі?
Якщо ціна на сайті забудовника відрізняється від ціни під час укладення договору, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6 закону про забудовників, станом на жовтень 2026 р.). У день підписання збережіть сторінку з цінами з видимою датою, завантажте файл із dane.gov.pl, а розбіжність заявіть письмово до підписання.
Чи може акція «до кінця місяця» вводити в оману?
Може, якщо вводить в оману щодо ціни, способу її розрахунку або наявності особливої цінової вигоди (art. 5 ust. 3 pkt 5 закону про протидію несумлінним ринковим практикам, Dz.U. 2023 poz. 845). Вводити в оману можуть і правдиві відомості, подані оманливо (art. 5 ust. 2 pkt 2). Чи порушує закон конкретна акція, вирішує UOKiK або суд.
Придивилися квартиру за акцією й домовилися про візит до відділу продажу? Напишіть нам до візиту. Ми заявимо вас у відділі продажу до вашого першого візиту й підемо туди разом. Заздалегідь перевіримо історію ціни квартири в прайсі забудовника та на dane.gov.pl, пройдемо з вами інформаційний проспект і проєкт договору та підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. Покупець на первинному ринку не платить нам винагороди. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Станом на жовтень 2026 р.