Il costruttore annuncia “-10% fino a fine mese” e Lei non sa se sia un’occasione o il vecchio prezzo in una confezione nuova. La risposta è nei dati che il costruttore è tenuto a pubblicare. A ogni variazione di prezzo il costruttore deve indicare la data della variazione, e nella maggior parte dei file su dane.gov.pl accanto al prezzo c’è la data da cui vale. Sul proprio sito il costruttore deve inoltre conservare i prezzi precedenti con le date delle variazioni (art. 19a comma 2 della legge sui costruttori, situazione normativa: ottobre 2026). Se il prezzo “scontato” vale da mesi o è più alto del prezzo minimo dei 30 giorni precedenti la promozione, il prezzo non è sceso davvero. Le promozioni dei costruttori a Varsavia si verificano in due posti: nel listino sul sito del costruttore e nel suo file sul portale dane.gov.pl.
Base giuridica: legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un appartamento o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (ustawa deweloperska), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880. Situazione normativa: ottobre 2026.
Tre domande prima di prenotare un appartamento in promozione:
- Da quando vale il prezzo promozionale e valeva già prima dell’annuncio della promozione?
- Quanto costava lo stesso appartamento nelle ultime settimane e negli ultimi mesi, in particolare nei 30 giorni precedenti il ribasso?
- È sceso il prezzo al m² a parità di superficie, oppure è cambiata solo la cifra totale, per esempio per una nuova superficie, un pacchetto o un posto auto?
Trasparenza dei prezzi degli appartamenti nuovi: dove sono la data e la cronologia?
Sito del costruttore. Secondo l’art. 19a comma 1 il costruttore indica sul sito il prezzo al m² di superficie utile di ogni appartamento, i prezzi dei locali accessori o dei diritti necessari per usare l’appartamento (se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento) e le altre prestazioni in denaro, tutto IVA inclusa. A ogni variazione di prezzo aggiorna la pagina “dal giorno di tale variazione”, “indicando la data di tale variazione” e “conservando le informazioni fornite finora, a partire dal giorno di inizio delle vendite” (art. 19a comma 2). La cronologia del prezzo di un appartamento deve quindi essere visibile sul sito del costruttore.
Pubblicità. Nella pubblicità, nell’annuncio e nell’offerta il costruttore indica l’indirizzo della pagina in cui si trovano questi prezzi (art. 19a comma 3). Un banner “-10%” dovrebbe quindi contenere l’indirizzo del listino in cui verificare la data e i prezzi precedenti.
Portale dane.gov.pl. Il costruttore trasmette i dati una volta al giorno al ministro competente per l’informatizzazione, e i dati sono pubblicati sul portale dei dati (art. 19b commi 1 e 3). Nei file conformi alla struttura del ministero, accanto a ogni prezzo c’è una colonna con la data da cui quel prezzo vale. I file sono con licenza CC0. Un file può quindi cambiare da un giorno all’altro. Annoti la data del download (situazione: ottobre 2026). Dall’11 novembre 2026 la struttura dei dati dovrà essere stabilita da un regolamento (modifica dell’art. 19b, Dz.U. 2026 poz. 1077). Al 7 ottobre 2026 questo regolamento non era stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale (Dziennik Ustaw).
Il nostro catalogo. Nell’elenco degli appartamenti con la data del prezzo, nella colonna “Cena z dnia”, mostriamo la data del prezzo tratta dal file del costruttore e, se il costruttore non l’ha indicata, la data del file. Nell’Indice varsaviano dei prezzi aperti trova la mediana del prezzo al m² in ogni investimento con la data dei dati. Non pubblichiamo la cronologia delle variazioni giorno per giorno: la storia di un appartamento la verifica dal costruttore.
Come verificare una promozione passo per passo
- Salvi la pubblicità. Faccia uno screenshot con la data e controlli se la pubblicità contiene l’indirizzo della pagina con i prezzi.
- Trovi l’appartamento nel listino del costruttore. Legga il prezzo al m², il prezzo dell’appartamento, la data dell’ultima variazione e i prezzi precedenti.
- Scarichi il file di dane.gov.pl dello stesso giorno. Trovi il numero dell’appartamento e la data da cui vale il prezzo. Come trovare il dataset di un singolo investimento lo spieghiamo nella guida su come trovare il file di un singolo investimento su dane.gov.pl.
- Confronti la data del prezzo con la data della promozione. Se il prezzo “scontato” vale da un giorno precedente all’inizio della promozione, la promozione non ha abbassato il prezzo di quell’appartamento.
- Calcoli il prezzo minimo dei 30 giorni precedenti il ribasso. Se subito prima della promozione il prezzo è salito, lo sconto calcolato sul prezzo aumentato è più piccolo di quanto sembri.
- Calcoli in zł/m² a parità di superficie. Una variazione della cifra può dipendere da una nuova superficie e non da un nuovo prezzo.
- Aggiunga gli extra. Controlli il prezzo del posto auto e della cantina e le loro date, soprattutto se la promozione riguarda un “pacchetto”.
- Confronti con la mediana dell’investimento nell’Indice varsaviano dei prezzi aperti. È un contesto e non un giudizio sul fatto che il prezzo sia un’occasione.
Cosa si vede nei file dei costruttori: sei appartamenti d’esempio
Di seguito, registrazioni dai file dei costruttori su dane.gov.pl. Prezzi lordi. Mostriamo come si legge una registrazione. Non sappiamo se i costruttori abbiano annunciato queste variazioni come promozioni e non traiamo conclusioni sul mercato.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Investimento (distretto), appartamento | Registrazione nel file | Cosa significa |
|---|---|---|
| Korkowa 146 (Wawer), appartamenti K1.01, K3.04, K3.10, K3.14 | Prezzo al m² dal 09.09.2026 rispetto al prezzo dal 14.03.2026, superficie invariata: 16 000 → 15 600 zł (−2,5%), 15 600 → 15 200 (−2,6%), 16 450 → 16 000 (−2,7%), 16 600 → 16 000 (−3,6%) | Così appare un ribasso nei dati: stessa superficie, prezzo al m² più basso, nuova data |
| Aleja Krakowska 201 (Włochy), M2, 75,19 m² | 1 258 345 zł (dal 02.09.2025) → 1 157 926 zł (dal 05.08.2026) → 1 052 585 zł (dal 09.09.2026) | Due ribassi a 35 giorni di distanza: −9,1% rispetto al prezzo precedente, −16,4% rispetto al primo |
| Galant Ząbkowska (Praga-Północ), appartamento 43, 56,45 m² | 1 472 000 → 1 367 820 zł (entrambe le registrazioni 11.09.2025) → 1 437 820 zł (14.04.2026) → 1 235 450 zł (28.05.2026) | Prima del ribasso il prezzo era salito del 5,1%. Calcolato dal prezzo di aprile il ribasso è −14,1%, dal prezzo precedente più basso −9,7% |
| Osiedle Śpiewających Ptaków (Wawer), casa 11, 94,14 m² | 835 000 zł (11.09.2025) → 909 000 (17.02.2026) → 949 000 (08.08.2026) → 929 000 (21.08.2026) | Il ribasso del 2,1% è arrivato 13 giorni dopo un aumento. Il prezzo minimo dei 30 giorni precedenti era 909 000 zł, cioè inferiore al prezzo “dopo il ribasso” |
| Konopacka (Praga-Północ), KO1/C/3/120, 43,91 m² | … 860 636 (fino al 14.05.2026) → 807 944 zł (15.05.2026) → 860 636 (01.07.2026) → 772 816 (31.07.2026) → 860 636 (01.09.2026) → 772 816 (02.09.2026) | Calo del 10,2% dal 1° al 2 settembre, ma lo stesso prezzo di 772 816 zł valeva per tutto agosto |
| Kowalskiego 37 (Targówek) | Prezzo al m² invariato, mentre gli importi degli appartamenti sono cambiati da −0,19% a +0,50% per la precisazione della superficie. Due registrazioni sono state ritirate dopo 1 e 10 minuti (appartamento 24: +1,4%, appartamento 27: −5,4%). Posti auto doppi dipendenti: 35 000 → 55 000 zł dal 13.08.2026 | Una variazione dell’importo non è sempre una variazione di prezzo. Una registrazione ritirata dopo pochi minuti può essere stata una correzione. Anche il prezzo del posto auto ha una data |
Elaborazione propria sulla base dei dati di dane.gov.pl. File: Korkowa 146 e Kowalskiego 37 del 6 ottobre 2026, Konopacka del 3 ottobre 2026 (stato del listino per ogni giorno dal 10.07.2025 al 02.10.2026), Aleja Krakowska 201 e Galant Ząbkowska del 3 ottobre 2026, Osiedle Śpiewających Ptaków del 4 ottobre 2026. Calcoli percentuali propri.
Nel file dell’investimento Konopacka si vede che il 1° settembre 2026 il prezzo è salito per 30 appartamenti e il 2 settembre è sceso per 28. Un ritorno del prezzo di un solo giorno può essere un errore di inserimento. Dal file non si può stabilirlo, ma per i confronti non prenda un prezzo che è valso un solo giorno. Nello stesso file 15 appartamenti con superficie invariata erano, nell’ultimo giorno del file (2 ottobre 2026), più economici che nel primo giorno in cui vi compaiono (mediana −9,3%). È un investimento e 15 appartamenti, non un quadro del mercato.
Quanta cronologia dei prezzi c’è davvero nei file?
Meno di quanto si pensi. In 22 investimenti del nostro catalogo che hanno appartamenti provenienti da file su dane.gov.pl c’erano 960 appartamenti in offerta (file scaricati il 4 ottobre 2026):
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Cosa c’è nel file | Appartamenti | Investimenti |
|---|---|---|
| Data da cui vale il prezzo | 726 (75,6%) | 18 su 22 |
| di cui data precedente al 1° settembre 2026 | 595 | — |
| Almeno un prezzo precedente dell’appartamento | 42 (4,4%) | 6 |
| Almeno due prezzi precedenti | 12 | 4 |
| Stato del listino per ogni giorno | 18 | 1 (Konopacka) |
Elaborazione propria sulla base dei dati di dane.gov.pl (file scaricati il 4 ottobre 2026).
La data del prezzo mancava nei file di quattro investimenti: Apartamenty Płużnicka, Konopacka (qui il costruttore pubblica invece lo stato del listino per ogni giorno), Rezydencja Liwska e Osiedle Sprawna. Nella maggior parte dei casi il file mostra quindi solo il prezzo attuale con la data, e i prezzi precedenti vanno letti sul sito del costruttore, dove li richiede l’art. 19a comma 2.
Per questo non indichiamo uno “sconto medio” né la quota di costruttori che alzano i prezzi prima di una promozione. La cronologia di 42 appartamenti in 6 investimenti è troppo poco per simili conclusioni.
Alla promozione si applica il “prezzo minimo dei 30 giorni”?
Non è certo. La regola deriva dalla legge sull’indicazione dei prezzi di beni e servizi (testo unico Dz.U. 2023 poz. 168). In caso di ribasso, accanto al prezzo si indica il prezzo minimo dei 30 giorni precedenti il ribasso (art. 4 comma 2), anche nella pubblicità con prezzo (art. 4 comma 5). La legge riguarda i “beni”, cioè le cose, nonché i diritti patrimoniali trasferibili (art. 3 comma 1 punto 4). Non si applica però all’indicazione dei prezzi disciplinata da leggi separate (art. 2), e l’indicazione dei prezzi degli appartamenti da parte del costruttore è disciplinata dalla legge sui costruttori (art. 19a). Le spiegazioni del Presidente dell’UOKiK dell’8 maggio 2023 parlano di tutti gli imprenditori che promuovono beni o servizi, ma non menzionano gli immobili. Situazione normativa: ottobre 2026.
In pratica non dia per scontato che il costruttore Le comunichi il prezzo minimo dei 30 giorni. Lo calcoli da solo dalla cronologia sul suo sito. L’esempio della casa 11 a Osiedle Śpiewających Ptaków nella tabella qui sopra mostra perché. Il prezzo di 929 000 zł dal 21.08.2026 è inferiore al precedente, ma superiore ai 909 000 zł che valevano ancora il 7 agosto.
Promozione su pacchetto, posto auto o “sconto sul prezzo di listino”
Lo sconto non riguarda sempre il prezzo al m². A volte c’è il “posto auto in promozione” o la “cantina a metà prezzo”. I prezzi dei locali accessori e dei diritti necessari, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento, e le altre prestazioni in denaro il costruttore li indica sul sito con l’IVA (art. 19a comma 1 punti 2 e 3). Ciascuno di questi elementi si verifica come il prezzo dell’appartamento: data e prezzo precedente. Esempio dalla tabella: a Kowalskiego 37 il prezzo dei posti auto doppi dipendenti è salito da 35 000 a 55 000 zł dal 13 agosto 2026. Uno sconto sull’appartamento con un posto auto più caro può lasciare invariata la somma totale. Cosa aggiungere al prezzo dell’appartamento lo spieghiamo nella guida sui costi extra del listino da aggiungere al prezzo.
Per uno “sconto sul prezzo di listino” ricordi che nei contratti con il costruttore conclusi dal 13 febbraio 2026 il prezzo dell’appartamento è determinato come prodotto della superficie utile e del prezzo per 1 m² (art. 5a). Chieda quindi che lo sconto sia visibile nel prezzo al m², perché è quello che finisce nel contratto.
Se Lei è straniero e verifica una promozione a Varsavia
I listini sui siti dei costruttori, la pubblicità e i file su dane.gov.pl sono in polacco, così come i nomi delle colonne nei file. La verifica è comunque fattibile, perché lavora con numeri e date: prezzo al m², data, superficie. Per ogni promozione annoti il numero dell’appartamento, il prezzo al m² e la data, e calcoli in zł/m² a parità di superficie. La cronologia del prezzo di un appartamento è sul sito del costruttore; il file di dane.gov.pl di solito contiene solo il prezzo attuale con la data. Se non capisce dei termini nel listino, nel prospetto informativo (prospekt informacyjny) o nella bozza di contratto, chieda prima della prenotazione invece di indovinare.
Cosa fare se il prezzo nel contratto o la pubblicità destano dubbi?
Prezzo nel contratto più alto che nel listino. Se il prezzo indicato sul sito del costruttore differisce da quello al momento della stipula, può chiedere un contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a comma 6). Il giorno della firma salvi la pagina dei prezzi con la data visibile, scarichi il file da dane.gov.pl e segnali per iscritto la discrepanza prima di firmare.
Pubblicità che può ingannare. La legge contro le pratiche di mercato sleali (testo unico Dz.U. 2023 poz. 845) stabilisce che un’azione ingannevole può riguardare in particolare “il prezzo, il modo di calcolarlo o l’esistenza di uno speciale vantaggio di prezzo” (art. 5 comma 3 punto 5). Può ingannare anche la diffusione di informazioni vere in modo fuorviante (art. 5 comma 2 punto 2) o l’omissione ingannevole (art. 6 comma 1). In ogni circostanza è sleale la “pubblicità esca” (art. 7 punto 5). Se una singola promozione violi queste norme lo valuta l’UOKiK o un tribunale, non l’acquirente né un intermediario.
Assenza di prezzi o della loro cronologia sul sito. La violazione degli obblighi dell’art. 19a è una pratica che viola gli interessi collettivi dei consumatori (art. 19a comma 5). Il Presidente dell’UOKiK può infliggere per questo una sanzione fino al 10% del fatturato dell’anno precedente (art. 106 comma 1 punto 4 della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori, Dz.U. 2025 poz. 1714). Situazione normativa: ottobre 2026. Dove segnalare un’irregolarità lo descriviamo nella guida sulla trasparenza dei prezzi degli appartamenti. Cosa cambierà nei file dei costruttori lo raccontiamo in una guida a parte: cosa cambia nei file dei costruttori dall’11 novembre 2026.
FAQ
Come capisco se la promozione di un costruttore è un vero ribasso?
Controlli tre cose: da quando vale il prezzo promozionale, i prezzi precedenti dello stesso appartamento e il prezzo al m² a parità di superficie. Il costruttore deve mostrare sul proprio sito ogni variazione di prezzo con la data e conservare i dati precedenti dall’inizio delle vendite (art. 19a comma 2 della legge sui costruttori, Dz.U. 2026 poz. 880, situazione normativa: ottobre 2026). Se il prezzo “scontato” valeva già prima o è più alto del prezzo minimo dei 30 giorni precedenti il ribasso, il prezzo non è sceso davvero.
Il costruttore deve indicare il prezzo minimo dei 30 giorni precedenti la promozione?
Non è certo. L’obbligo di indicare il prezzo minimo dei 30 giorni prima del ribasso deriva dalla legge sull’indicazione dei prezzi di beni e servizi (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 commi 2 e 5). Questa legge, però, non si applica all’indicazione dei prezzi disciplinata da leggi separate (art. 2), e la trasparenza dei prezzi degli appartamenti è disciplinata dalla legge sui costruttori. Situazione normativa: ottobre 2026. Il prezzo minimo dei 30 giorni può calcolarlo da solo, dalla cronologia dei prezzi sul sito del costruttore.
Dove trovo la data da cui vale il prezzo di un appartamento?
Sul sito del costruttore, accanto al prezzo dell’appartamento, e nel file del costruttore sul portale dane.gov.pl. Nei file conformi al modello del ministero, accanto a ogni prezzo c’è una colonna con la data da cui quel prezzo vale. In 22 investimenti del nostro catalogo questa data era indicata per 726 appartamenti su 960 in offerta (file scaricati il 4 ottobre 2026).
Che fare se nel contratto c’è un prezzo più alto di quello del listino?
Se il prezzo sul sito del costruttore differisce da quello al momento della stipula, può chiedere un contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a comma 6 della legge sui costruttori, situazione normativa: ottobre 2026). Il giorno della firma salvi la pagina dei prezzi con la data visibile, scarichi il file da dane.gov.pl e segnali per iscritto la discrepanza prima di firmare.
Una promozione “fino a fine mese” può essere ingannevole?
Può esserlo, se inganna sul prezzo, sul modo di calcolarlo o sull’esistenza di uno speciale vantaggio di prezzo (art. 5 comma 3 punto 5 della legge contro le pratiche di mercato sleali, Dz.U. 2023 poz. 845). Possono ingannare anche informazioni vere presentate in modo fuorviante (art. 5 comma 2 punto 2). Se una singola promozione violi la legge lo valuta l’autorità dei consumatori UOKiK o un tribunale.
Ha puntato un appartamento in promozione e ha un appuntamento nell’ufficio vendite? Ci scriva prima di andare all’ufficio vendite (biuro sprzedaży). La segnaliamo lì prima della Sua prima visita e andiamo insieme. Prima verifichiamo la cronologia del prezzo dell’appartamento nel listino del costruttore e su dane.gov.pl, esaminiamo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indichiamo cosa chiedere al costruttore o a un legale. Chi acquista sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Situazione normativa: ottobre 2026.