Ogni mese pagate l’affitto a Varsavia e avete due offerte: un appartamento pronto del costruttore, con le chiavi tra circa due mesi, oppure uno in costruzione, che nel listino costa meno ma che aspetterete un anno e mezzo continuando a pagare l’affitto. Comprare in costruzione conviene solo se la differenza di prezzo supera l’affitto dei mesi in più di attesa, con un margine per eventuali ritardi. Con l’affitto medio di un bilocale di 40–59 m² a Varsavia, 3.897 PLN al mese (dati di maggio 2026, rapporto Bankier.pl su dati Otodom Analytics del 22.06.2026), 16 mesi in più sono 62.352 PLN. Per un appartamento di 50 m² significa che quello in costruzione deve costare circa 1.247 PLN in meno al metro quadro perché siate in pareggio (calcolo nostro, stato a ottobre 2026).
Di seguito la formula, la tabella, i costi oltre all’affitto e la parte per lo straniero. Quadro giuridico: ottobre 2026. La legge sui costruttori (ustawa deweloperska) è la legge del 20 maggio 2021 (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Per il confronto generale per chi compra la prima casa: pronto o in costruzione: calcolate quanto costa aspettare le chiavi.
Come calcolare il costo dell’attesa quando siete in affitto
Conta non tutto il tempo fino alle chiavi, ma la differenza tra le due offerte. Anche per l’appartamento pronto bisogna aspettare: l’atto notarile, la consegna e la decisione della banca. Il completamento di un’unità a standard costruttore (stan deweloperski) richiede un tempo simile in entrambi i casi, quindi lo escludete.
costo dell’attesa = affitto mensile × (mesi alle chiavi per quello in costruzione − mesi alle chiavi per quello pronto)
Mettete il risultato accanto alla differenza di prezzo delle unità intere, comprese le voci aggiuntive (posto auto, cantina), non alla differenza di prezzo al m². Al metro quadro convertite solo alla fine, per confrontare più facilmente le offerte.
La tabella usa l’affitto medio di 3.897 PLN al mese (maggio 2026, fonte come sopra). Inserite il vostro affitto. Gli importi sono un calcolo nostro, stato a ottobre 2026.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Mesi di affitto in più | Costo dell’affitto | Di quanto deve costare meno il m² con 50 m² | Quota sul prezzo dell’unità di esempio* |
|---|---|---|---|
| 12 | 46.764 PLN | circa 935 PLN | 5,6% |
| 16 (ad es. 18 mesi in costruzione contro 2 per il pronto) | 62.352 PLN | circa 1.247 PLN | 7,4% |
| 20 (16 mesi + ritardo di circa 4 mesi) | 77.940 PLN | circa 1.559 PLN | 9,3% |
| 24 | 93.528 PLN | circa 1.871 PLN | 11,1% |
* Unità di esempio: 50 m² × 16.783 PLN/m² = 839.150 PLN. 16.783 PLN/m² è il prezzo medio di transazione sul mercato primario a Varsavia nel secondo trimestre 2026 secondo la NBP (banca dati BaRN). È solo un punto di riferimento; conta il prezzo delle vostre due offerte.
Esempio: se l’appartamento in costruzione costa 40.000 PLN in meno e la differenza di attesa è di 16 mesi, solo di affitto perdete circa 22.000 PLN. Quello pronto, pur costando di più a listino, risulta più economico.
A Varsavia un appartamento in costruzione costa meno di uno pronto?
In media no. Secondo BIG DATA RynekPierwotny.pl (agosto 2026) a Varsavia gli appartamenti pronti costavano in media 19,7 mila PLN al m², mentre quelli con consegna tra 2 anni o più 26,2 mila PLN al m². Quelli pronti costavano quindi in media il 24,8% in meno rispetto a quelli da aspettare a lungo.
Questo non significa che lo stesso appartamento in costruzione costi di più. Le medie confrontano zone, standard e metrature diversi, e i progetti con consegna lontana possono appartenere a un segmento diverso da quello delle unità rimaste negli edifici pronti. Per questo:
- confrontate appartamenti nella stessa zona, di metratura e standard simili, se possibile nello stesso investimento, quando il costruttore vende le fasi successive;
- prendete i prezzi dal listino del costruttore: secondo il quadro giuridico a ottobre 2026 deve pubblicare sul sito il prezzo al m² e il prezzo di ogni unità con IVA, oltre allo storico delle variazioni di prezzo con le date (art. 19a della legge sui costruttori);
- mettete le due offerte una accanto all’altra nella ricerca di nuovi appartamenti a Varsavia per zona e data di consegna.
Le unità pronte non mancano: secondo CBRE e Tabelaofert.pl a fine giugno 2026 a Varsavia c’erano 3.344 appartamenti pronti invenduti, cioè il 20,5% dell’offerta.
Cosa costa, oltre all’affitto, aspettare la costruzione
Pagamenti durante i lavori. Con il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) pagate sul conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) man mano che i lavori avanzano, dopo il completamento di ciascuna fase (art. 8 co. 1–3). Il piano ha almeno 4 fasi, e ciascuna vale il 10–25% dei costi totali dell’iniziativa, non del prezzo del vostro appartamento (art. 24 co. 2). Se comprate con fondi propri, per tutta la costruzione pagate sia l’affitto sia le rate al costruttore. Dettagli: come funzionano i pagamenti a stati di avanzamento per uno straniero.
Mutuo. Chiedete al consulente quando inizieranno le rate. Aggiungete alla tabella i mesi in cui pagate contemporaneamente rata e affitto.
Ritardo. Il termine nel contratto vincola il costruttore, ma non è la data del vostro trasloco. A titolo orientativo: secondo il GUS gli edifici plurifamiliari in Polonia nel 2025 sono stati costruiti in media in 24,8 mesi (pubblicazione del 30.06.2026). Se il costruttore non vi trasferisce la proprietà nei tempi, gli assegnate un termine supplementare di 120 giorni. Solo se non lo rispetta potete recedere dal contratto, conservando il diritto alla penale per il ritardo (art. 43 co. 1 pt 6 e co. 3). Da qui la riga con un margine di circa 4 mesi. Come accorgersi presto di una minaccia al termine: come verificare se l’edificio sarà consegnato nei tempi.
Penale e vostro affitto. Il contratto con il costruttore indica l’importo degli interessi e delle penali, se le parti li hanno previsti (art. 35 co. 1 pt 14). Confrontate la penale per un mese di ritardo con il vostro affitto. Se la penale è più bassa, la differenza per ogni mese la pagate di tasca vostra.
Contratto di locazione. Controllate il preavviso e la possibilità di prorogare il contratto di qualche mese. Se la consegna slitta, un contratto rigido di un anno può costare più del ritardo stesso.
Cosa guadagnate aspettando un appartamento in costruzione
Tutela dei pagamenti. Con il contratto con il costruttore il denaro va sul conto vincolato abitativo. Dal conto chiuso la banca lo versa al costruttore solo dopo l’atto che trasferisce la proprietà (art. 15), da quello aperto per fasi (art. 16). I versamenti sul conto aperto nei casi di cui all’art. 48 co. 1 sono tutelati dal Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Il contributo lo paga il costruttore: 0,45% per il conto aperto e 0,1% per quello chiuso (regolamento Dz.U. 2022 poz. 1341, stato a ottobre 2026).
Prezzo fissato nel contratto. Verificate nel prospetto informativo (prospekt informacyjny) e nello schema di contratto se il prezzo può essere indicizzato. Il progetto governativo di divieto di indicizzazione (UD361, RCL 11.05.2026) al 7 ottobre 2026 non era arrivato alla Sejm, quindi non è ancora diritto.
Nessuna differenza per l’IVA. Al 7 ottobre 2026 la vendita di un’unità abitativa fino a 150 m² è soggetta a IVA all’8%, anche in un edificio pronto (art. 41 co. 2 e 12–12c e art. 146ef della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263). Prima di firmare il contratto controllate di nuovo l’aliquota.
Appartamento pronto con le chiavi tra due mesi: da cosa dipende la data
Il costruttore può vendere subito l’unità pronta con un contratto di compravendita (art. 3 della legge sui costruttori). In tal caso si applica solo una parte della legge, tra cui le norme su prenotazione, caparra di prenotazione e consegna (art. 29–32, art. 34 co. 1 pt 1–2, art. 41 co. 1–3). Le norme sul conto vincolato e sul DFG non si applicano. In compenso vedete l’unità finita e fate la consegna prima dell’atto. Per i vizi dell’immobile si risponde in base alla garanzia (rękojmia) per 5 anni, sia per l’appartamento pronto sia per quello in costruzione (art. 568 § 1 c.c., testo unico Dz.U. 2026 poz. 795).
Sulla data delle chiavi incidono soprattutto tre cose:
- La decisione della banca, se comprate con un mutuo. Chiedete al consulente quanto durerà.
- La durata della prenotazione. Il contratto di prenotazione è a tempo determinato. Con un mutuo deve tenere conto del periodo necessario alla decisione di credito (art. 31). La caparra di prenotazione è al massimo l’1% del prezzo dell’unità (art. 32 co. 2) e vi viene restituita se la banca rifiuta il mutuo per una valutazione negativa del merito creditizio (art. 34 co. 1 pt 1).
- Consegna e data dell’atto. La data la fissate con il costruttore, il notaio e, con un mutuo, la banca.
„Due mesi” è un piano, non una certezza. Disdite l’affitto solo quando avete per iscritto la data dell’atto e della consegna dell’unità.
Cosa cambia se siete stranieri e in affitto a Varsavia
La formula è la stessa, ma l’attesa può allungarsi e una clausola trascurata nel contratto costa di più.
Il permesso del MSWiA può aggiungere mesi. Un’unità abitativa autonoma si compra senza permesso del MSWiA a prescindere dalla cittadinanza. L’eccezione è la zona di confine, ma Varsavia non vi si trova (art. 8 co. 1 pt 1 e co. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). Anche un’unità non abitativa adibita a garage, o una quota in essa, non richiede il permesso se l’acquisto è legato alle vostre esigenze abitative (art. 8 co. 1 pt 1a), così come la quota del terreno e delle parti comuni dell’edificio. Se però insieme all’unità si vende una quota di un immobile separato, ad esempio di una strada di accesso o di una parte del complesso, secondo il MSWiA il permesso serve. La legge prevede per i casi particolarmente complessi fino a 2 mesi (art. 35 § 3 k.p.a., il codice del procedimento amministrativo); secondo le FAQ del MSWiA del 27.06.2022 di solito ci vogliono 2–4 mesi, a volte di più. Senza permesso una simile operazione non si può concludere (art. 5 e art. 6 co. 1). La norma non riguarda i cittadini del SEE e della Svizzera, né chi vive in Polonia da almeno 5 anni dopo aver ottenuto il permesso di soggiorno permanente o di soggiornante di lungo periodo UE. Prima di contare i mesi, chiedete all’ufficio vendite cosa rientra esattamente nell’oggetto del contratto.
Termine e penale sono scritti in polacco, e conta chi paga il vostro affitto in caso di ritardo. La legge sui costruttori non disciplina la lingua del prospetto e del contratto. La legge sulla lingua polacca consente di redigere il contratto con un consumatore in lingua straniera se lo chiedete voi, conoscete quella lingua, non siete cittadini polacchi e siete stati informati del diritto al testo polacco (art. 8 co. 1b della legge sulla lingua polacca, testo unico Dz.U. 2026 poz. 81). Il contratto con il costruttore si stipula però in forma di atto notarile (art. 40 co. 1 della legge sui costruttori), e l’atto si redige in polacco. Se non conoscete il polacco e non c’è una traduzione, il notaio traduce l’atto da solo o tramite un traduttore giurato e prima della firma si assicura che ne comprendiate il contenuto (art. 87 § 1 pt 1 e art. 94 § 1 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Su vostra richiesta il notaio può redigere in più l’atto in lingua straniera, da solo o con un traduttore giurato (art. 2 § 3 della stessa legge). Ma è il giorno della firma. Termine di consegna, penale e indicizzazione del prezzo controllateli prima nello schema di contratto, finché c’è tempo per fare domande.
Se il giorno dell’atto non sarete a Varsavia. Il trasferimento della proprietà richiede un atto notarile, e la procura relativa deve avere la stessa forma (art. 158 e art. 99 § 1 c.c., testo unico Dz.U. 2026 poz. 795). La forma della procura concordatela prima con un notaio in Polonia.
Pagamenti dall’estero. Il notaio e l’intermediario accertano la vostra identità e lo scopo dell’operazione, mentre l’origine dei fondi la verificano quando lo richiedono le circostanze (art. 34 co. 1 della legge AML, testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). Raccogliete per tempo i documenti che attestano la provenienza del denaro. I cittadini di alcuni Paesi extra-SEE possono essere soggetti a restrizioni aggiuntive: verificate con il notaio. Se vi riguarda, prima di firmare il contratto chiedete alla banca come passeranno i versamenti a fasi.
Deposito cauzionale dell’affitto. Nella locazione ordinaria la cauzione può arrivare a 12 mensilità di affitto, nella locazione occasionale (najem okazjonalny) a 6 (art. 6 co. 1 e art. 19a della legge sulla tutela dei diritti dei conduttori, testo unico Dz.U. 2023 poz. 725). Mentre aspettate le chiavi, quei soldi restano dal locatore. Tenetene conto nel pianificare i versamenti al costruttore.
L’appartamento non dà il soggiorno, quindi non aspettate le chiavi per motivi di status. Nella legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079) non c’è alcun titolo di soggiorno legato all’acquisto di un immobile. Per lo status di soggiornante di lungo periodo UE serve un valido titolo giuridico sull’abitazione (art. 219a co. 1, applicato dal 27.04.2026), e anche il contratto di locazione lo è. Le domande sul mutuo rivolgetele al consulente di credito.
Prima di decidere chiedete al costruttore il termine di trasferimento della proprietà, la penale, l’indicizzazione del prezzo e il tipo di conto vincolato, e confrontate le finiture nella guida chiavi in mano o a standard costruttore. Se non sapete ancora se vi serve un appartamento nuovo, cominciate dal confronto: nuova costruzione o usato a Varsavia.
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.
FAQ
Conviene comprare un appartamento in costruzione a Varsavia se sono in affitto?
Solo se costa meno di quello pronto per una cifra superiore all’affitto dei mesi di attesa in più. In media a Varsavia gli appartamenti in costruzione non costano meno: secondo BIG DATA RynekPierwotny.pl (agosto 2026) quelli pronti costavano in media 19,7 mila PLN al m², mentre quelli con consegna tra 2 anni o più 26,2 mila PLN al m². Sono medie di zone e standard diversi, quindi confrontate appartamenti concreti nella stessa zona.
Quanto costa aspettare l’appartamento se sono in affitto a Varsavia?
L’affitto mensile moltiplicato per i mesi di attesa in più. Con l’affitto medio di un bilocale di 40–59 m² a Varsavia, 3.897 PLN al mese (dati di maggio 2026, rapporto Bankier.pl su dati Otodom Analytics del 22.06.2026), 16 mesi in più sono 62.352 PLN e 18 mesi 70.146 PLN (calcolo nostro, stato a ottobre 2026).
Cosa succede se il costruttore consegna l’appartamento in ritardo?
Secondo il quadro giuridico a ottobre 2026 assegnate al costruttore un termine supplementare di 120 giorni per il trasferimento della proprietà. Se non lo rispetta, potete recedere dal contratto con il costruttore (umowa deweloperska) e conservate il diritto alla penale per il ritardo (art. 43 co. 1 pt 6 e co. 3 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880). Ogni mese di ritardo è un altro mese del vostro affitto.
Quanto tempo ci vuole in Polonia per costruire un edificio plurifamiliare?
Secondo il GUS nel 2025 gli edifici plurifamiliari in Polonia sono stati costruiti in media in 24,8 mesi (pubblicazione „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.” del 30.06.2026). È la media nazionale, non il termine del vostro appartamento. Il costruttore è vincolato dal termine di trasferimento della proprietà scritto nel vostro contratto.
Uno straniero ha bisogno di un permesso per comprare un appartamento in costruzione a Varsavia?
Per l’appartamento in sé no: un’unità abitativa autonoma si compra senza permesso del MSWiA (Ministero dell’Interno e dell’Amministrazione) a prescindere dalla cittadinanza, e Varsavia non si trova in zona di confine (art. 8 co. 1 pt 1 e co. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278, stato a ottobre 2026). Se però insieme all’unità acquistate una quota di un immobile separato, ad esempio di una strada di accesso, secondo il MSWiA il permesso serve. Di solito richiede 2–4 mesi, a volte di più (secondo le FAQ del MSWiA del 27.06.2022), e allunga l’attesa.
I pagamenti per un appartamento pronto sono tutelati come quelli per uno in costruzione?
Non sempre. Se il costruttore vende l’unità pronta direttamente con un contratto di compravendita (art. 3 della legge sui costruttori), le norme sul conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) e sul DFG non si applicano. In compenso vedete l’unità finita e fate la consegna prima dell’atto. La garanzia per i vizi dell’immobile dura 5 anni in entrambi i casi (art. 568 § 1 c.c., stato a ottobre 2026).
Avete due offerte e non sapete quale scegliere? Scriveteci prima di andare all’ufficio vendite. Vi segnaliamo lì prima della vostra prima visita, andiamo insieme e vediamo con voi il prospetto informativo e lo schema di contratto, compresi termine di consegna e penale. Vi indichiamo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Serviamo i clienti in 7 lingue. Chi compra sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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