Ha 200.000 zł e vuole capire se bastano per una casa propria a Varsavia. Risposta breve: secondo i listini dei costruttori del nostro catalogo, per un nuovo appartamento sono pochi. Il lotto più economico costa 339.000 zł (dato al 4 ottobre 2026) e nessuno dei 960 lotti in 22 investimenti rientra in 200.000 zł. Ai prezzi medi della NBP del secondo trimestre 2026 questa cifra vale a Varsavia circa 10–12 m².
Qui sotto il calcolo passo per passo: prezzi medi, il nostro catalogo, i costi oltre il prezzo e che cosa si può fare con questa somma.
Quanti metri quadrati sono 200.000 zł secondo la NBP
La NBP pubblica i prezzi medi al metro quadrato a Varsavia separatamente per il mercato primario (nuove costruzioni) e per quello secondario (usato), e per ciascuno due tipi di prezzo. Il prezzo di offerta è quello degli annunci; il prezzo di transazione è quello a cui gli appartamenti sono stati davvero venduti. I dati più recenti riguardano il secondo trimestre 2026: il file della NBP non è stato aggiornato dal 7 agosto 2026 e a ottobre 2026 non ci sono dati sul terzo trimestre.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Varsavia, II trim. 2026 (NBP, zł al m² IVA inclusa) | Prezzo medio al m² | m² con 200.000 zł |
|---|---|---|
| Mercato primario, prezzo di offerta | 18.488 zł | 10,8 m² |
| Mercato primario, prezzo di transazione | 16.783 zł | 11,9 m² |
| Mercato secondario, prezzo di offerta | 19.059 zł | 10,5 m² |
| Mercato secondario, prezzo di transazione | 16.723 zł | 12,0 m² |
Sono medie dell’intera città, quindi il singolo appartamento può costare al metro meno o più. Ma anche con la più bassa delle quattro medie 200.000 zł valgono al massimo 12 m².
Che cosa mostra il nostro catalogo di nuove costruzioni
Raccogliamo i listini dei costruttori dal portale dei dati aperti dane.gov.pl. Il costruttore trasmette ogni giorno i dati sui prezzi al ministro competente per l’informatizzazione e da lì finiscono sul portale (art. 19b ust. 1 e 3 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, situazione a ottobre 2026). Al 4 ottobre 2026 nel calcolo sono entrati:
- 22 investimenti con prezzi dei lotti;
- 960 lotti in vendita (appartamenti e case, non solo appartamenti);
- 9 quartieri di Varsavia.
Il lotto più economico costa 339.000 zł ed è nell’investimento Osiedle Sprawna. Per arrivare a 200.000 zł ne mancano 139.000.
Opracowanie własne na podstawie danych z dane.gov.pl (dato al 4 ottobre 2026).
Può verificarlo da solo. Nella ricerca di nuovi appartamenti a Varsavia ci sono il filtro «prezzo fino a» e l’ordinamento per prezzo. Per ogni investimento indichiamo la fonte dei prezzi e la data dei dati. Come aprire il file del costruttore su dane.gov.pl lo abbiamo spiegato nell’articolo sul controllo del prezzo di un appartamento del costruttore.
Perché ci si può fidare dei listini più che degli annunci:
- quando il prezzo cambia, il costruttore deve aggiornare il sito nello stesso giorno e conservare i prezzi precedenti dall’inizio delle vendite (art. 19a ust. 2);
- nella pubblicità e negli annunci deve indicare l’indirizzo della pagina con i prezzi (art. 19a ust. 3);
- se il prezzo nel contratto differisce da quello pubblicato, l’acquirente può chiedere un contratto al prezzo a lui più favorevole (art. 19a ust. 6).
Posto auto e cantina (komórka lokatorska) il costruttore li indica a parte, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento (art. 19a ust. 1). Quanto aggiungono al budget lo spieghiamo nell’articolo sui prezzi di posto auto e cantina.
Dove in Polonia 200.000 zł danno più metri quadrati
La NBP monitora i prezzi in 17 città. Nelle più economiche con 200.000 zł si ottiene più superficie, ma ai prezzi medi sempre meno di 25 m². Prezzi medi di transazione, secondo trimestre 2026:
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| Città e mercato (NBP, prezzo di transazione) | zł al m² | m² con 200.000 zł |
|---|---|---|
| Łódź, mercato secondario | 8.020 | 24,9 m² |
| Katowice, mercato secondario | 8.102 | 24,7 m² |
| Kielce, mercato secondario | 8.193 | 24,4 m² |
| Bydgoszcz, mercato secondario | 8.342 | 24,0 m² |
| Zielona Góra, mercato secondario | 8.633 | 23,2 m² |
| Zielona Góra, mercato primario | 9.458 | 21,1 m² |
| Łódź, mercato primario | 9.945 | 20,1 m² |
| Rzeszów, mercato primario | 10.329 | 19,4 m² |
| Kielce, mercato primario | 10.402 | 19,2 m² |
Il nostro catalogo riguarda solo Varsavia, quindi non selezioniamo appartamenti in queste città. La tabella serve a valutare la scala: anche nelle più economiche delle 17 città 200.000 zł sono da 19,2 a 24,9 m² al prezzo medio.
Quali costi aggiungere al prezzo
Anche quando il budget copre il prezzo dell’appartamento, si aggiungono imposte e tasse. Gli importi seguenti sono aggiornati a ottobre 2026.
Mercato primario. L’IVA è già inclusa nel prezzo del costruttore. Per l’abitazione l’aliquota dell’8% vale entro 150 m² di superficie, mentre per l’eccedenza la legge introduce regole distinte (art. 41 ust. 2 in relazione a ust. 12–12c e art. 146ef della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263). Con un acquisto soggetto a IVA non c’è l’imposta sugli atti di diritto civile (PCC) (art. 2 pkt 4 lit. a della legge sulla PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Eccezione: chi acquista il sesto e ogni ulteriore locale nello stesso edificio paga la PCC al 6% (art. 7a).
Mercato secondario. La PCC del 2% sul prezzo la paga l’acquirente e il notaio riscuote l’imposta come sostituto d’imposta (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1, art. 10 ust. 2 della legge sulla PCC). Su 200.000 zł sono 4.000 zł. Per la prima casa la legge prevede un’esenzione (art. 9 pkt 17); se ne ha i requisiti lo verifichi con il notaio prima dell’atto.
Notaio e tribunale:
- la tariffa notarile (taksa notarialna) per il contratto di vendita dell’appartamento, per il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) e per l’atto che trasferisce la proprietà in sua esecuzione è al massimo la metà della tariffa base (§ 6 pkt 15a, 16 e 19 in relazione al § 3 pkt 5, Dz.U. 2024 poz. 1566). La tariffa base per importi da 60.000 a 1.000.000 zł è 1.010 zł più lo 0,4% dell’eccedenza oltre 60.000 zł. Per 200.000 zł il massimo è 785 zł IVA esclusa (965,55 zł con IVA al 23%), per 339.000 zł 1.063 zł IVA esclusa per ciascun atto di questo tipo;
- la tassa giudiziaria per l’iscrizione della proprietà nel registro fondiario (księga wieczysta) è di 200 zł, per l’apertura di un nuovo registro 100 zł (art. 42 ust. 1 e art. 44 ust. 1 pkt 1 della legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili, testo unico Dz.U. 2025 poz. 1228).
Intermediario. L’acquirente sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Sul mercato secondario il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di intermediazione (umowa pośrednictwa) prima di iniziare il lavoro.
Che cosa fare con 200.000 zł se l’obiettivo è Varsavia
In questo articolo non ci sono previsioni di prezzo: mostriamo solo prezzi pubblicati e statistiche ufficiali con la data. Su queste basi le strade realistiche sono tre.
- Rifare il budget partendo dal prezzo minimo del catalogo. Al 04.10.2026 l’offerta di nuovi appartamenti nel nostro catalogo parte da 339.000 zł. A questa cifra aggiunga il notaio (fino a 1.063 zł IVA esclusa per ciascun atto notarile) e le tasse giudiziarie (fino a 300 zł per l’iscrizione della proprietà e l’apertura del registro). La parte mancante va coperta con mezzi propri o con un finanziamento; le condizioni del mutuo in questo articolo non le trattiamo.
- Guardare i lotti più economici, non i prezzi medi. Ordini per prezzo la ricerca di nuovi appartamenti e imposti il filtro «prezzo fino a». Se il budget è più alto, veda quanti metri quadrati danno gli importi da 800.000 zł a 1,2 milioni di zł per quartiere.
- Verificare il prezzo alla fonte, non nell’annuncio. Il prezzo nell’annuncio può essere superato. Il costruttore deve aggiornarlo sul proprio sito nello stesso giorno della modifica e trasmettere ogni giorno i dati pubblicati su dane.gov.pl; in caso di differenza con il contratto può chiedere il prezzo a lei più favorevole (art. 19a ust. 6).
Se non legge il polacco: che cosa tenere presente
Se legge questo articolo in italiano, queste informazioni le sono utili (situazione a ottobre 2026):
- Per acquistare un singolo appartamento uno straniero, di qualunque cittadinanza, non ha bisogno del permesso del MSWiA (zezwolenie), purché l’appartamento non si trovi nella zona di confine (legge del 24.03.1920, art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). Varsavia non è in zona di confine.
- L’acquisto di un appartamento non dà diritto al soggiorno: nella legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079) l’acquisto di un immobile non è tra i motivi di soggiorno.
- Prima della firma esaminiamo insieme a Lei il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) e il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e Le indichiamo che cosa chiedere al costruttore o a un legale; il servizio è disponibile in 7 lingue.
FAQ
Con 200.000 zł si può comprare un appartamento a Varsavia?
Dal costruttore no. Il lotto più economico del nostro catalogo costa 339.000 zł (dato al 04.10.2026), quindi nessuno dei 960 lotti in 22 investimenti rientra in 200.000 zł. Secondo i prezzi medi della NBP del secondo trimestre 2026, 200.000 zł bastano a Varsavia per circa 10–12 m².
Quanto costa il nuovo appartamento più economico a Varsavia?
Nel nostro catalogo il lotto più economico costa 339.000 zł ed è nell’investimento Osiedle Sprawna (listino del costruttore su dane.gov.pl, dato al 04.10.2026). Mancano 139.000 zł per arrivare a 200.000 zł. Il catalogo copre 22 investimenti con prezzi dei lotti, non l’intero mercato.
Quanti metri quadrati si comprano a Varsavia con 200.000 zł?
Circa 10–12 m². Secondo la NBP, nel secondo trimestre 2026 il prezzo medio a Varsavia va da 16.723 a 19.059 zł al m² IVA inclusa, a seconda del mercato e del tipo di prezzo. Con 200.000 zł sono 10,5–12,0 m². A ottobre 2026 la NBP non ha dati più recenti.
In quale città con 200.000 zł si comprano più metri quadrati?
Nelle più economiche delle 17 città monitorate dalla NBP, ma anche lì meno di 25 m². Ai prezzi medi di transazione del secondo trimestre 2026, 200.000 zł bastano per 19,2–24,9 m²: il massimo sul mercato secondario di Łódź (8.020 zł al m²), il minimo sul mercato primario di Kielce (10.402 zł al m²).
Quanta PCC pago acquistando sul mercato secondario per 200.000 zł?
L’aliquota PCC è il 2% del prezzo, cioè 4.000 zł su 200.000 zł. La paga l’acquirente e il notaio riscuote l’imposta come sostituto d’imposta (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 4 pkt 1 e art. 10 ust. 2 della legge sulla PCC). Per la prima casa la legge prevede un’esenzione (art. 9 pkt 17); se ne ha i requisiti lo verifichi con il notaio prima dell’atto.
Sta aumentando il budget e sceglie un nuovo appartamento a Varsavia? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore: il cliente va segnalato al costruttore prima che ci vada da solo. All’ufficio vendite andremo insieme; prima della firma esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un legale. Serviamo in sette lingue. L’acquirente sul mercato primario non ci paga alcun compenso.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Norme e dati aggiornati a ottobre 2026.