A parità di cifra, oggi Białołęka offre più metri quadri e Wola meno. Con 1 milione di zloty il più grande appartamento del nostro catalogo misura 76,4 m² a Białołęka, 66,6 m² a Włochy e 62,6 m² a Targówek, mentre a Wola 44,2 m². Il calcolo parte dai file che i costruttori pubblicano su dane.gov.pl: 960 appartamenti in 22 investimenti di 9 quartieri, dati al 4 ottobre 2026.
Questo testo è pensato per chi vive all’estero o si sta trasferendo in Polonia e sceglie l’appartamento a Varsavia da listini e planimetrie, senza una visita sul posto. La cifra la conosce già. Restano due domande: in quale quartiere si trasforma nei metri quadri più grandi e che cosa pagherà oltre al prezzo dell’appartamento.
Da dove vengono questi numeri e che cosa non contengono
Il costruttore deve pubblicare sul proprio sito il prezzo al metro quadro della superficie utile di ogni unità, IVA inclusa. Indica separatamente il prezzo dei locali pertinenziali, per esempio cantina o garage, e dei diritti necessari per usare l’unità, se non sono inclusi nel prezzo, oltre agli altri costi a carico dell’acquirente (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 della legge sui costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026). Gli stessi dati vengono trasmessi una volta al giorno al ministro competente per l’informatizzazione e pubblicati su dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 e 3).
Come abbiamo calcolato:
- Base di dati: i file dei 22 investimenti del nostro catalogo scaricati il 4.10.2026; le date dei dati nei file vanno dal 28.09 al 04.10.2026.
- Appartamento in offerta: ha un prezzo maggiore di zero e non è segnato come venduto, prenotato o non disponibile. Sono 960.
- Prezzo al m²: disponibile per 880 appartamenti. Per 80 (79 a Metro Art e 1 a Miasteczko Nova Sfera) il costruttore indica il prezzo per la superficie di calcolo e non per la superficie utile, perciò non rientrano nei prezzi al metro né nelle metrature.
- Quartiere: indichiamo la mediana solo se nel quartiere abbiamo almeno 2 investimenti. Bemowo e Mokotów ne hanno uno ciascuno, quindi lì parliamo del singolo investimento.
Limiti:
- Non è l’intero mercato. Mancano Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła e Ursus (a Ursus non abbiamo appartamenti dai file).
- Spesso pesa un solo investimento. Quota del maggiore investimento negli appartamenti del quartiere: Białołęka 38% (Osiedle Sprawna), Praga-Południe 67% (Metro Art), Praga-Północ 78% (Konopacka), Targówek 75% (Rezydencja Liwska), Wawer 91% (Korkowa 146), Wola 68% (NU!), Włochy 83% (Stilla). La mediana del quartiere è in gran parte la mediana di quell’investimento.
- Disponibilità. La maggior parte dei file non dice se l’appartamento sia libero. Alcuni potrebbero essere già spariti: verifichi la disponibilità nel listino del costruttore.
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl (licenza CC0), aggiornati al 4 ottobre 2026. Come raccogliamo i file lo spieghiamo nella pagina fonti dei dati.
Mediana del prezzo al m² e appartamento più grande in tre budget
La mediana è il prezzo centrale: metà degli appartamenti costa meno, metà costa di più. La colonna “indicativamente” è un calcolo semplice: la cifra divisa per la mediana del prezzo al m² nel quartiere. È un ordine di grandezza, non l’offerta di un appartamento preciso. Le colonne “appartamento più grande” mostrano invece ciò che c’è davvero nei file.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Quartiere | Investimenti | Mediana, zł/m² | Indicativamente con 1 milione di zł | Più grande fino a 800 mila zł | fino a 1 milione di zł | fino a 1,2 milioni di zł |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 6 | 13.795 | 72,5 m² | 60,4 m² | 76,4 m² | 88,8 m² |
| Targówek | 3 | 15.819 | 63,2 m² | 49,4 m² | 62,6 m² | 85,5 m² |
| Wawer | 2 | 16.175 | 61,8 m² | 47,1 m² | 59,8 m² (casa 94,1 m²) | casa 94,1 m² |
| Włochy | 2 | 17.895 | 55,9 m² | 48,5 m² | 66,6 m² | 75,2 m² |
| Praga-Południe | 2 | 18.467 | 54,2 m² | 45,7 m² | 59,8 m² | 70,0 m² |
| Praga-Północ | 2 | 19.010 | 52,6 m² | 43,9 m² | 52,6 m² | 59,6 m² |
| Wola | 3 | 26.271 | 38,1 m² | 29,7 m² | 44,2 m² | 58,1 m² |
| Premiera Bemowo (unico investimento) | 1 | 19.143 | dati insufficienti | 46,5 m² | 48,0 m² | 60,9 m² |
| Jaśminowy Mokotów (unico investimento) | 1 | 26.811 | dati insufficienti | nessuno | nessuno | nessuno (l’appartamento più economico: 1.380.000 zł) |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl, aggiornati al 4 ottobre 2026. Prezzi IVA inclusa al m² di superficie utile. Con 800 mila zł rientrano 451 appartamenti su 960 (47,0%), con 1 milione 735 (76,6%), con 1,2 milioni 824 (85,8%).
Due note. A Wawer la mediana è in pratica quella di Korkowa 146: il secondo complesso, Osiedle Śpiewających Ptaków, è composto da 4 case. A Wola le mediane dei tre investimenti vanno da 24.500 zł/m² (NU!) a 30.448 zł/m² (Srebrna 5). Inoltre la stima dalla mediana non è una garanzia: a Targówek dà 63,2 m², mentre il più grande appartamento nei file ne ha 62,6.
Quanto denaro serve per 40, 50 e 60 m²
Se parte dalla metratura e non dalla cifra, il calcolo è lo stesso, ma rovesciato: mediana del prezzo al m² per metri quadri. Il risultato è una somma indicativa in migliaia di zloty, arrotondata al migliaio.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Quartiere | 40 m² | 50 m² | 60 m² |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 552 mila zł | 690 mila zł | 828 mila zł |
| Targówek | 633 mila zł | 791 mila zł | 949 mila zł |
| Wawer | 647 mila zł | 809 mila zł | 971 mila zł |
| Włochy | 716 mila zł | 895 mila zł | 1.074 mila zł |
| Praga-Południe | 739 mila zł | 923 mila zł | 1.108 mila zł |
| Praga-Północ | 760 mila zł | 951 mila zł | 1.141 mila zł |
| Wola | 1.051 mila zł | 1.314 mila zł | 1.576 mila zł |
Calcolo proprio sulla mediana di dane.gov.pl, dati al 4 ottobre 2026. Non sono prezzi di appartamenti precisi: il prezzo al m² di una singola unità può essere superiore o inferiore alla mediana.
Conclusione pratica: un appartamento di 60 m² rientra in 800 mila zł solo a Białołęka (60,4 m² a Osiedle Sprawna). Con 1 milione il limite dei 60 m² si sposta su Białołęka, Włochy e Targówek. Oltre 80 m² con 1,2 milioni di zloty si trova solo a Białołęka e Targówek (gli 85,5 m² a Rzepichy sono l’unico appartamento di quell’investimento in questo budget, al piano terra), mentre a Wawer c’è una casa di 94,1 m². Nell’intero catalogo ci sono 110 appartamenti da 75 m² in su; fino a 1 milione ne costano 13, fino a 1,2 milioni 44.
Il numero di stanze lo indica solo una parte dei costruttori: il campo è compilato per 94 appartamenti su 960 in 6 investimenti. Per questo confrontiamo i metri quadri e non le stanze; la disposizione di un appartamento preciso la controlli nella sua scheda del listino.
Quanto pagherà oltre al prezzo dell’appartamento
Nel prezzo dell’appartamento nei file non ci sono né il posto auto né la cantina. Le mediane dei prezzi dei posti auto (file del 6.10.2026) vanno da 32.000 zł a Metro Art (Praga-Południe) e 35.000 zł a Kowalskiego 37 (Targówek), passando per 42.000 zł a Korkowa 146 (posti interrati; esterni 25.000 zł) e 53.000 zł a Stilla (Włochy), fino a 70.000 zł a NU! (Wola) e 78.000 zł a Jaśminowy Mokotów. Nel file di Premiera Bemowo non ci sono posti auto. In molti file il tipo di posto non è indicato: prima di confrontare i prezzi controlli nel listino se si tratta di un garage chiuso. I dettagli sono nel testo sui prezzi di posti auto e cantine a Varsavia.
Esempio: ha 1 milione di zloty per un appartamento con posto in garage. Se il posto costa 40.000 zł, per l’appartamento restano 960.000 zł. Può escludere il più grande appartamento della tabella, quindi per ogni unità calcoli subito il totale.
Nell’investimento Konopacka (Praga-Północ) per 9 degli 18 appartamenti del file c’è l’annotazione di acquisto obbligatorio di una cantina da 23.600 a 68.000 zł (mediana 42.800 zł), cioè dal 3,2% al 12,8% del prezzo dell’appartamento (file del 2.10.2026). Nei file di 16 investimenti i costruttori citano anche altri oneri, per esempio il saldo del canone di usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste) o le spese di gestione dell’unità dalla consegna al trasferimento della proprietà, ma nessun file ne indica l’importo (dati al 4 ottobre 2026). Lo chieda all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) prima di firmare il contratto di prenotazione.
Prezzo di listino e prezzo che pagherà davvero
I prezzi nei file sono prezzi di offerta. Per l’intera Varsavia la NBP pubblica entrambe le medie: nel secondo trimestre 2026 il prezzo medio di offerta sul mercato primario è stato di 18.488,28 zł/m², quello di transazione di 16.783,49 zł/m², cioè il 9,22% in meno (NBP, file ceny_mieszkan.xlsx del 7.08.2026; i dati del terzo trimestre non sono ancora nel file). Al prezzo medio di transazione della NBP 800 mila zł corrispondono a circa 47,7 m², 1 milione a circa 59,6 m² e 1,2 milioni a circa 71,5 m². È una media cittadina, non la promessa di uno sconto in un investimento preciso: offerte e transazioni sono insiemi diversi di appartamenti.
La legge La tutela anche dall’altra parte. Se il prezzo nel contratto differisce da quello pubblicato dal costruttore, può chiedere il contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a ust. 6 della legge sui costruttori, stato giuridico a ottobre 2026). Nei contratti conclusi dal 13.02.2026 il prezzo è il prodotto della superficie utile per il prezzo di 1 m² (art. 5a, aggiunto dalla legge Dz.U. 2026 poz. 27), perciò confronti la metratura della scheda con il progetto di contratto. Come trovare il prezzo di un appartamento preciso e la data da cui vale lo mostriamo nel testo su come verificare da soli il prezzo del costruttore su dane.gov.pl.
Se compra dall’estero
Il permesso MSWiA per l’appartamento non serve. Uno straniero di qualsiasi cittadinanza compra un’unità abitativa autonoma senza il permesso del ministro dell’Interno, se non si trova in zona di frontiera (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278, stato giuridico a ottobre 2026). Varsavia non è in zona di frontiera (regolamento Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Il posto in garage, se è un locale non abitativo o una quota di esso, lo compra senza permesso quando è legato alle Sue esigenze abitative (pkt 1a). Secondo il MSWiA il permesso serve per la quota di un immobile separato venduta con l’appartamento, per esempio una strada di accesso. Prima della prenotazione controlli quindi nel progetto di contratto che cosa compra oltre all’appartamento.
L’IVA è già nel prezzo. I costruttori pubblicano i prezzi con IVA. L’aliquota per gli appartamenti fino a 150 m² è dell’8% (art. 41 ust. 2 e 12–12c in relazione all’art. 146ef ust. 1 pkt 2 della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263, stato giuridico a ottobre 2026). Tutti gli appartamenti nei budget descritti sono inferiori a 150 m² e l’aliquota non dipende dalla cittadinanza.
L’origine del denaro sarà verificata. Notaio e intermediario devono applicare, in base alla legge AML (testo unico Dz.U. 2025 poz. 644), le misure di adeguata verifica finanziaria per operazioni da 15.000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 2), e ogni appartamento in questi budget costa di più. L’origine dei fondi si verifica quando le circostanze lo richiedono (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b); se le misure non possono essere applicate, l’operazione non si esegue (art. 41 ust. 1). La banca segnala al GIIF (Ispettore generale dell’informazione finanziaria) i bonifici superiori a 15.000 euro, anche dall’estero, con alcune eccezioni (art. 72). I cittadini di alcuni Stati extra-SEE possono essere soggetti a ulteriori restrizioni: chieda al notaio. Prepari i documenti che attestano l’origine del denaro prima di arrivare.
I documenti saranno in polacco. La legge sui costruttori non stabilisce la lingua del prospetto informativo (prospekt informacyjny) e del contratto. Secondo la legge sulla lingua polacca il contratto con un consumatore può essere redatto in lingua straniera, se è Lei stesso a chiederlo, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato informato prima del diritto alla versione polacca (art. 8 ust. 1b, testo unico Dz.U. 2026 poz. 81). L’atto notarile (akt notarialny) si redige in polacco. Se non conosce il polacco e non è allegata una traduzione in una lingua a Lei comprensibile, l’atto viene tradotto dal notaio (se ha la qualifica di traduttore giurato) o da un traduttore giurato (tłumacz przysięgły); prima della firma l’atto viene letto e il notaio si accerta che ne comprenda il contenuto (art. 2 § 3, art. 87 § 1 pkt 1, art. 94 § 1 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Se firmerà un procuratore a Suo nome, concordi in anticipo con il notaio in Polonia la forma della procura rilasciata all’estero.
Se l’edificio è ancora in costruzione. Secondo l’istituto di statistica GUS (pubblicazione del 30.06.2026) nel 2025 un edificio plurifamiliare in Polonia è stato costruito in media in 24,8 mesi. Se si trasferisce a Varsavia e fino alla consegna sarà in affitto, aggiunga al budget il canone di quel periodo. Non versa tutta la somma subito: il denaro confluisce sul conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) man mano che la costruzione procede, al termine delle fasi del cronoprogramma del contratto (art. 8 della legge sui costruttori).
L’acquisto non dà diritto di soggiorno. La legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079) non contiene un simile titolo. L’appartamento di proprietà può solo documentare il titolo giuridico sull’immobile nella domanda di status di soggiornante di lungo periodo UE (art. 219a ust. 1, aggiunto dalla legge Dz.U. 2025 poz. 1794, applicato dal 27.04.2026). Il budget di questo testo è la somma che ha già; per un mutuo si rivolga a un consulente creditizio.
Se il budget è nettamente più basso, parta dal testo su che cosa comprare a Varsavia con un budget più basso. Se si sposterà senza auto, confronti i prezzi delle nuove costruzioni vicino alle stazioni della metropolitana.
Come usare questo confronto
- Definisca il budget insieme ai costi aggiuntivi. Sottragga posto auto, cantina e una riserva per le spese d’acquisto. Con ciò che resta cerchi nelle tabelle. Converta la cifra nella Sua valuta in zloty al cambio del giorno d’acquisto: i listini sono in zloty.
- Guardi l’appartamento più grande, non la stima dalla mediana. Controlli anche se dietro il quartiere c’è un solo investimento (a parte Białołęka, dove è il 38%, il maggiore investimento ha dal 67% degli appartamenti a Praga-Południe al 91% a Wawer).
- Verifichi la disponibilità e la data del prezzo. I nostri numeri sono al 4 ottobre 2026, mentre il listino del costruttore può cambiare in ogni momento. Le mediane aggiornate sono nell’indice dei prezzi di listino dai file dei costruttori.
Non scriviamo se le nuove costruzioni nei quartieri rincarino o calino: la storia dei cambi di prezzo esiste per 42 appartamenti su 960 (4,4%) in 6 investimenti, il che non basta per una conclusione sull’andamento.
Se ha già scelto un investimento, ci scriva tramite Jawno (infojawno@gmail.com) prima della prima visita all’ufficio vendite. La segnaleremo al costruttore, ci andremo insieme e chi compra sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dagli accordi con i costruttori. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e il progetto di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Offriamo assistenza in 7 lingue.
Domande frequenti (FAQ)
Quanti metri quadri di una nuova costruzione a Varsavia si comprano con 1 milione di zloty?
Dipende dal quartiere. Secondo i file dei costruttori su dane.gov.pl (22 investimenti del nostro catalogo, dati al 4 ottobre 2026) l’appartamento più grande in questo budget misura 76,4 m² a Białołęka e 66,6 m² a Włochy. A Targówek sono 62,6 m², a Praga-Południe 59,8 m² e a Wola 44,2 m². Nell’unico investimento di Mokotów nessun appartamento rientra in 1 milione di zloty.
In quale quartiere le nuove costruzioni costano meno al metro quadro?
Il più economico è Białołęka, con una mediana dei prezzi di listino di 13.795 zł/m² (6 investimenti, dati al 4 ottobre 2026). Seguono Targówek (15.819 zł) e Wawer (16.175 zł). All’estremo opposto ci sono Wola (26.271 zł) e l’unico investimento di Mokotów (26.811 zł). Il confronto riguarda 9 quartieri e 22 investimenti dei file dei costruttori, quindi non descrive l’intero mercato di Varsavia.
Uno straniero ha bisogno di un permesso per comprare casa a Varsavia?
Per un’unità abitativa autonoma fuori dalla zona di frontiera il permesso del Ministero dell’Interno e dell’Amministrazione (MSWiA) non serve, qualunque sia la cittadinanza (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, stato giuridico a ottobre 2026). Varsavia non si trova in zona di frontiera. Il permesso può servire per una quota di un immobile separato venduta insieme all’appartamento, per esempio una strada di accesso: controlli quindi nel progetto di contratto che cosa compra esattamente.
Il posto auto è compreso nel prezzo di listino dell’appartamento?
Nei file del nostro catalogo no. Il prezzo comprende il solo appartamento con IVA. Il costruttore indica separatamente il prezzo dei locali pertinenziali e dei diritti necessari per usare l’unità, se non sono inclusi nel prezzo (art. 19a ust. 1 pkt 2 della legge sui costruttori, stato giuridico a ottobre 2026). Le mediane dei prezzi dei posti auto in 9 investimenti vanno da 32.000 zł a Metro Art a 78.000 zł a Jaśminowy Mokotów (file del 6.10.2026).
Il prezzo di listino del costruttore è il prezzo finale?
È un prezzo di offerta. Secondo la NBP, nel secondo trimestre 2026 il prezzo medio di transazione delle nuove costruzioni a Varsavia (16.783,49 zł/m²) era inferiore del 9,22% a quello di offerta (18.488,28 zł/m²). Se il prezzo nel contratto differisce da quello pubblicato, può chiedere il contratto al prezzo a Lei più favorevole (art. 19a ust. 6 della legge sui costruttori, stato giuridico a ottobre 2026).
Comprare casa dà diritto di soggiorno in Polonia?
No. La legge sugli stranieri non prevede un simile titolo di soggiorno. L’appartamento di proprietà può solo documentare il titolo giuridico sull’immobile nella domanda di status di soggiornante di lungo periodo UE (art. 219a ust. 1, applicato dal 27.04.2026, stato giuridico a ottobre 2026).
Questo testo ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale.